- il y a 22 heures
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00:00Yo Money, leader français de la gestion d'épargne en ligne et au coffre.com, achat et revente d'or physique gardé en coffre sécurisé présente
00:09Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet.
00:13Suite de votre rendez-vous économique comme chaque dimanche après cette courte pause, rebonjour mon cher Thomas.
00:19Rebonjour Maxime.
00:20Et vous allez aborder quel sujet ce matin dans Oser Investir ?
00:23Eh bien Maxime, il y a une idée reçue selon laquelle on ne peut pas épargner lorsqu'on a un petit salaire.
00:27Alors, info ou intox, je vous y réponds dans un instant.
00:30Et aujourd'hui, on va plonger dans un sujet brûlant.
00:32Comment investir dans l'immobilier locatif alors que le marché du logement traverse une crise historique ?
00:38Pour en parler, j'accueille Pierre-François, cofondateur de Cataneo, spécialiste de l'investissement locatif clé en main.
00:44Et puis nous finirons notre rendez-vous dominical avec Marion Chapelle-Masso en duplex, notre consultante en gestion patrimoine
00:49qui va nous parler du présent d'usage.
00:51On voit que les fêtes de fin d'année arrivent.
00:53Le Conseil de la semaine, Thomas, concerne énormément de ceux qui nous écoutent.
01:08Avec un chiffre qui a fait son apparition dans l'actualité il n'y a pas très longtemps,
01:11c'est qu'un salarié sur trois n'arrivait même pas en réalité à subvenir aux besoins essentiels de son mois.
01:16Donc la question très concrète qu'on se pose aujourd'hui, c'est est-ce qu'on peut vraiment épargner quand on a un petit salaire ?
01:22Oui Maxime, et c'est même important de le rappeler, on n'épargne pas parce qu'on est riche.
01:27C'est souvent l'inverse d'ailleurs, on devient plus solide financièrement parce qu'on épargne même de petites sommes.
01:31Avec un SMIC, mettre 20 ou 30 euros de côté peut sembler dérisoire, mais sur un an cela fait déjà plusieurs centaines d'euros.
01:38L'enjeu ce n'est pas le montant au départ, c'est surtout la régularité de l'épargne.
01:42Et concrètement, comment on fait pour arriver quand, je le disais, chaque euro, chaque euro compte ?
01:48L'assuce c'est de renverser la logique.
01:50Beaucoup se disent, j'épargnerai ce qu'il me reste à la fin du mois.
01:53Sauf qu'il ne reste souvent rien ou pas grand chose.
01:56Il faut faire justement, tout simplement, l'inverse.
01:59Prélever une petite somme dès que le salaire tombe, avant de commencer à dépenser,
02:03c'est ce qu'on appelle se payer en premier.
02:06Et quand la somme est petite, on ne la ressent presque pas.
02:09Ensuite, un ou deux petits ajustements, renégocier un forfait, traquer un abonnement inutile,
02:13et on libère quelques euros de plus.
02:15Et pour ceux qui rétorqueraient de façon un peu facile,
02:17non mais d'accord, mais ça sert à quoi d'épargner si c'est si peu d'argent à la fin ?
02:21Ça sert à créer d'abord un premier filet de sécurité.
02:23La petite épargne, c'est celle qui évite le découvert,
02:26qui permet de réparer une panne de voiture sans s'endetter.
02:29Et surtout, elle change le rapport à l'argent, on découvre qu'on peut reprendre la main.
02:33Et quand la situation s'améliore, une augmentation, un travail mieux payé,
02:36cette habitude d'épargne est déjà en place.
02:39Les montants augmentent sans effort.
02:41Au fond, Maxime, ce qu'on peut dire, c'est que l'épargne,
02:43ce n'est pas qu'une question de richesse,
02:45mais c'est avant tout une question d'habitude.
02:47Haussmann Executive Search,
02:49leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente
02:53Sud Radio, oser investir, l'inviter.
02:58Puisqu'on parle d'épargne, au bout d'un moment, l'épargne peut servir à investir.
03:01Et précisément, Thomas, nous sommes avec Pierre-François, cofondateur de Cataneo, créé en 2017.
03:07Et c'est une entreprise spécialisée dans l'investissement locatif, clé en main.
03:11Bonjour Pierre-François.
03:12Bonjour Thomas, bonjour Maxime.
03:13Alors, on entend souvent, quand même, et un peu partout,
03:16parler que le marché du logement est à l'arrêt.
03:19Chute des ventes, hausse des taux d'intérêt,
03:23fin de certains dispositifs fiscaux, dont le fameux Pinel, dont on a parlé les années passées.
03:27Les investisseurs donc qui se retirent, bon, on s'est même fait nous-mêmes souvent le relais d'ailleurs
03:32dans l'investir de toutes ces problématiques.
03:35Mais selon vous, Pierre-François, qu'est-ce qui explique cette crise ?
03:38Et surtout, comment a l'impact les particuliers qui veulent encore investir en immobilier locatif ?
03:43Alors déjà, en introduction, moi je dirais qu'en 2025,
03:46il y a toujours de vraies opportunités d'investissement locatif dans l'immobilier.
03:50Ce qui explique les crises, c'est, on va dire, la succession d'événements extérieurs
03:56qui ne sont pas liés à l'immobilier en direct.
03:58Ça va être la guerre en Ukraine, la Covid, la réglementation qui a pu être liée
04:04avec la loi climat, l'encadrement des loyers.
04:07Mais finalement, on se rend compte qu'on a un environnement turbulent
04:10qui bouge en permanence et on doit s'adapter à cet environnement.
04:13Si on attend d'avoir le grand ciel bleu dans l'immobilier, on ne fera jamais rien.
04:16Ce que vous êtes en train de dire, c'est qu'il faut sortir de ces zones de confort,
04:19aller vers des zones effectivement plus turbulentes,
04:22mais ce n'est pas effectivement donné à tout le monde.
04:24Pierre-François, la demande locative explose en France.
04:26On ne trouve pas de bien loué, il n'est pas rare d'observer d'ailleurs
04:29plusieurs dizaines de dossiers de candidatures et quelques fois même plus d'ailleurs
04:33pour obtenir un logement.
04:34C'est le constat du moment qu'on peut faire.
04:36On peut même préciser d'ailleurs qu'à Lyon, en moyenne,
04:38c'est quand même 10 dossiers pour un logement.
04:40Donc c'est catastrophique, on peut le dire.
04:43Exactement, à Lyon, il vaut mieux être propriétaire.
04:45On aura énormément de sécurité locative que locataire où c'est très complexe.
04:49Et donc aujourd'hui, on se pose des questions de comment relancer l'offre de logements,
04:53créer des nouveaux logements, c'est un vrai sujet.
04:56Alors, est-ce que les investisseurs, question importante, reviennent
04:59ou sont en position d'attente ?
05:02On va différencier deux marchés, deux comportements.
05:04Dans l'immobilier neuf, effectivement, c'est très compliqué.
05:07Le marché est quasiment à l'arrêt.
05:08En revanche, il y a un marché de report sur l'immobilier ancien
05:11et on est dans une période avec énormément d'opportunités.
05:15Les prix ont baissé, les taux d'emprunt ont un peu baissé par rapport à il y a un an
05:19et on a des biens à revaloriser, des biens anciens qui nécessitent de la rénovation.
05:24Donc on peut acheter moins cher avec des loyers quand même qui restent assez élevés
05:27et donc il y a des opportunités à concrétiser en ce moment,
05:30notamment dans le marché immobilier ancien.
05:32Alors justement, le marché immobilier ancien, parce qu'on est d'accord
05:35qu'il se déplace vers ce marché-là, parce que le neuf est quand même totalement sinistré.
05:39Donc l'ancien, c'est plus disponible, mais il n'y a pas forcément de dispositif fiscal attractif en revanche.
05:47Alors aujourd'hui, on a quand même, fin 2025, on a le loueur meublé qui fonctionne bien.
05:52Aujourd'hui, on a de grosses discussions de changements potentiels avec le statut du bailleur privé.
05:56On ne sait pas encore définitivement comment ça va évoluer.
05:59Quoi qu'il en soit, il faut se dire que durant un cycle de détention de 10, 15, 20 ans d'un bien immobilier,
06:04forcément, on aura de l'incertitude, de l'incertitude réglementaire, fiscale.
06:08D'où l'importance quand même de passer à l'axe et ensuite d'être agile selon les opportunités et les mouvements du marché.
06:14Alors vous parlez d'agilité, ça veut dire que l'avenir de l'immobilier est dans l'ancien aujourd'hui ?
06:18C'est complètement ce dont nous nous croyons chez Cataneo.
06:21L'avenir de l'immobilier est dans l'ancien.
06:24Alors, c'est quoi un bon actif aux yeux d'un investisseur, Pierre-François ?
06:28Pour moi, il y a trois questions à se poser.
06:30Bien acheter en termes de prix, de marché en comparaison.
06:34Bien louer, est-ce qu'on va avoir une cible locative ?
06:36Est-ce qu'on va louer facilement toute l'année ?
06:38Et potentiellement, bien revendre.
06:40Ça, c'est la question de la liquidité.
06:41Effectivement, si on a de la prise de valeur, c'est quand même la bonne surprise.
06:44Il ne faut pas oublier que le premier investissement que l'on fait, c'est généralement le premier que l'on revend.
06:49D'où l'importance d'acheter dans un secteur qui laisse quand même un petit peu de liquidité.
06:52Alors, vous dites que dans un contexte compliqué, il faut aller vers l'investissement locatif clé en main.
06:59Pour quelles raisons ?
07:00En fait, le côté clé en main va apporter déjà de la sécurité, un savoir-faire.
07:05Parce que dans un projet immobilier, il y a beaucoup de complexité.
07:08Choisir le bon montage fiscal, la bonne dimension financière.
07:11Et avant tout cela, il y a une approche qui est très importante, c'est de réfléchir à la stratégie.
07:16Pourquoi on investit ? Est-ce que c'est dans un horizon à moyen et long terme ?
07:18Bien dimensionner le projet par rapport à son quotidien pour pouvoir continuer de partir en vacances
07:23et ne pas manger des pâtes le soir pour pouvoir investir dans l'immobilier.
07:26Donc d'abord une phase de conseil, de stratégie.
07:29Et ensuite, les acteurs du clé en main vont vraiment permettre d'accélérer, faciliter et sécuriser la réalisation du projet.
07:36Alors, ce qu'on entend dans ce que vous nous expliquez, c'est que c'est plus confortable effectivement pour l'investisseur.
07:39Le clé en main, il s'occupe de moins de choses, etc.
07:42Mais en revanche, est-ce que ça lui donne une meilleure performance pour autant ?
07:45J'ai envie de vous dire, regardez, vous, vous allez bien au restaurant et pourtant vous savez cuisiner.
07:49Nous, dans l'immobilier, en tant qu'acteurs dans l'immobilier ancien, on va faire passer un bon moment à l'investisseur.
07:55Et grâce à notre savoir-faire, notre réseau, on va savoir détecter les bonnes opportunités,
08:01parfois un petit peu moins chères que le marché.
08:03Et on va avoir quand même un gain, un savoir-faire pour gérer les travaux, pour la gestion locative,
08:07qui vont être un gain pour les investisseurs.
08:10Il ne faut pas oublier non plus que les frais des acteurs comme nous, d'agences immobilières,
08:13vont souvent être déductibles dans le cadre des montages fiscaux et également empruntables.
08:19Donc, le coût reste très mineur.
08:21Alors, restons quand même sur le rendement.
08:22Dans la période que nous vivons, qu'est-ce qu'on peut espérer de réaliste comme rendement ?
08:27Et est-ce encore intéressant, du coup ?
08:28Alors, très compliqué déjà de se mettre d'accord sur une définition globale du rendement.
08:33Moi, ce que je vais appeler le rendement, c'est le rendement net d'exploitation.
08:37Combien je gagne, moins mes charges que j'ai payées toute l'année,
08:39divisé par le coût complet de l'opération avec les frais de notaire, les travaux.
08:43Donc, c'est vraiment, on englobe tous les frais.
08:46Selon la stratégie, le niveau de risque, dans l'immobilier ancien, on peut aller de 3 à 6%.
08:51Et vraiment, ce qui va être important, c'est d'utiliser l'effet de levier.
08:54Parce que finalement, on va avoir un rendement aussi bien sur l'apport que l'on mobilise,
08:58mais également sur la somme empruntée.
09:00Donc, c'est ça qui est intéressant dans l'immobilier aujourd'hui.
09:02Pierre-François, on est d'accord pour dire que pour faire un bon investissement, il faut bien acheter.
09:05C'est la base de tout. Est-ce qu'il y a encore des zones sous-cotées en France aujourd'hui
09:10sur lesquelles il est intéressant d'investir ?
09:12Selon moi, dans tous les marchés, il y a des opportunités, quel que soit le secteur.
09:17Mais est-ce qu'il y a des zones géographiques plus attractives que d'autres ? C'était ça ma question.
09:21Aujourd'hui, je pense qu'il va y avoir des éléments extérieurs dans différentes dimensions.
09:29en France. Je ne peux pas vous donner une ville exacte, mais c'est très compliqué de donner une ville précise.
09:36Comme je vous disais, pour moi, dans chaque secteur, il y a des opportunités.
09:40C'est souvent des biens qui vont être sous-valorisés lors de leur commercialisation.
09:44Est-ce qu'on peut diviser ? Est-ce qu'on peut rénover ?
09:46Est-ce qu'il y a un diagnostic de performance énergétique à améliorer ?
09:50C'est ces dimensions-là. Il y en a partout.
09:52Donner un secteur cible, j'ai envie de vous dire que c'est très compliqué.
09:55Ma dernière question pour vous, parce que beaucoup de personnes ont envie d'investir, mais ont peur de certaines choses.
10:00Évidemment, des sujets récurrents dont on parle, et aussi beaucoup sur Sud Radio,
10:03parce que nos auditeurs nous interpellent sur le sujet, c'est les squats, évidemment.
10:07Mais il n'y a pas que ça, c'est aussi les travaux, la vacance locative.
10:10Comment on fait pour se prémunir d'un certain nombre de ces difficultés ?
10:13Justement, on le disait tout à l'heure, se faire accompagner, certes, ça a un coût,
10:16mais il ne faut pas oublier combien ça rapporte.
10:18Et donc, avec un bon accompagnement, on va pouvoir se prémunir de ces sujets-là.
10:22Les squats, c'est quand même des sujets très mineurs.
10:24Je crois qu'en 2025, il y en a eu moins de 1 000 en France.
10:25C'est pour ça que je l'ai mis de côté, un peu dans le propos.
10:27Et après, pour les impayés, on va avoir des assurances,
10:31on va avoir des prises de garantie possibles sur les locataires, la garantie visale.
10:35La vacance locative, pardon, je l'ai évoqué, c'est quand même important aussi.
10:37Exactement, d'où l'importance de bien choisir son secteur et d'aller dans une zone avec beaucoup de tensions.
10:42Donc, de choisir des zones à proximité des écoles, des transports, des entreprises, pour louer facilement.
10:47Et donc, c'est très important de regarder ce qu'on appelle l'indice de tensions locatives.
10:50Combien il y a de locataires en recherche de logements par logement disponible ?
10:55Donc, on a certaines villes où ça peut monter à quasiment 10, Lyon, Paris, Rennes,
10:59et d'autres villes où le ratio est inversé, Mulhouse-Saint-Etienne par exemple,
11:03où on a plus d'appartements que de locataires en recherche de logements.
11:07Donc, le niveau de sécurité va directement être corrélé à cet indice de tensions.
11:10Donc, à surveiller les zones que vous m'avez évoquées.
11:13Merci à vous, Pierre-François, d'être venu nous voir.
11:15Merci.
11:15Et je rappelle donc que vous êtes le cofondateur de Cataneo.
11:18Et merci beaucoup d'être, en effet, comme vient de le dire Thomas, passé du côté d'Oser Investir ce matin.
11:22Merci.
11:23Blockchain, le cercle immobilier des investisseurs avisés, présente
11:27Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.
11:32Pour clore notre dimanche matin économique, mon cher Thomas, nous sommes avec Marion Chapelle-Masso,
11:36qui est notre consultante en gestion de patrimoine et la dirigeante du cabinet de Carillon en gestion privée.
11:41Et vous allez, Thomas, avec elle, nous parler du présent d'usage.
11:43C'est un cadeau très particulier que l'on peut faire à Noël.
11:47Oui, Maxime, parce que Noël approche, ça n'aura échappé à personne.
11:50Et on peut allier plaisir d'offrir et transmission.
11:54Justement, Marion, avant de parler précisément de ces présents d'usage,
11:57vous vouliez quand même faire un petit peu d'histoire.
12:01Ah oui, Thomas, car vous venez de parler de transmission.
12:03Et quand on parle de transmission, on pense à patrimoine.
12:07Et dans ce mot patrimoine, il y a le mot pater.
12:10A l'origine, ce pater, ce n'était pas seulement le père biologique,
12:13mais surtout le chef de famille, celui qui organisait, géré, transmettait.
12:17Déjà dans l'Antiquité, offrir n'était pas anodin.
12:21Un cadeau pouvait être un signe de protection, un soutien économique,
12:24ou même une manière d'équilibrer les liens familiaux.
12:27Un peu comme aujourd'hui, finalement, Marion.
12:29Eh bien oui, exactement.
12:30Et dans notre droit moderne, Thomas, il existe un dispositif très intéressant
12:35qui s'appelle le présent d'usage.
12:38C'est un cadeau, mais un cadeau qui ne tombe pas dans la catégorie des donations
12:42et qui échappe donc aux impôts et aux déclarations fiscales.
12:46La seule condition, simple comme un réveillon,
12:49que le cadeau soit proportionné à sa fortune.
12:52C'est l'idée d'usage.
12:53D'habitude, on ne parle pas forcément, évidemment, d'un virement de 50 000 euros,
12:57mais d'un montant cohérent avec son niveau de vie.
13:00Et concrètement, comment on s'en sert à Noël qui arrive ?
13:05Eh bien, on peut offrir une somme d'argent, un voyage, un objet de valeur, un bijou,
13:10tant que l'ensemble reste raisonnable par rapport à son patrimoine.
13:14C'est une manière élégante de donner un coup de pouce à un enfant ou à un petit enfant
13:19sans attendre une succession.
13:20Et pour certains, c'est financer le permis.
13:24Pour d'autres, une partie des études ou un séjour à l'étranger.
13:27Ou tout simplement glisser une enveloppe sous le sapin avec un sourire.
13:31Et c'est vraiment sans formalité, Marion ?
13:33Sans aucune formalité.
13:35Pas de frais de notaire, pas de papier, pas de fiscalité,
13:37tant que la proportionnalité est respectée.
13:40Le droit fait confiance au bon sens familial, Thomas.
13:44C'est finalement la magie du présent d'usage,
13:46un geste de générosité qui circule librement
13:49à condition de rester, bien évidemment, dans la mesure.
13:53Un petit outil patrimonial, mais un grand plaisir à offrir.
13:56Merci beaucoup, ma chère Marion.
13:57Je retiens qu'on peut donc donner mes attentions à respecter
14:00la fameuse proportionnalité avec ses revenus.
14:03Je remarque également que l'État, il n'y a pas très longtemps,
14:04va nous obliger certainement à faire la transparence sur tout nos dons.
14:07Merci beaucoup, Marion.
14:08Et merci, Thomas.
14:09On vous retrouve dimanche prochain, comme d'habitude,
14:11après la matinale week-end.
14:12Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
14:17Avec YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne
14:20et au coffre.com, achat et revente d'or physique
14:23gardé en coffre sécurisé.
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