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Norbert Fanchon, PDG du groupe Gambetta, était l'invité éco de franceinfo, vendredi 31 octobre 2025.
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00:00Norbert Fanchon, bonjour. Bonjour Sophie. Vous êtes promoteur immobilier à la tête du groupe Gambetta, plus que centenaire, né à Cholet, mais né Loire, et vous affichez, en tous les cas vous le dites, au moins 30 000 logements construits au cours de toutes ces années.
00:20C'est vrai. Alors depuis le début de l'année, on parle, on le dit, la situation de l'immobilier s'améliore. Est-ce que la crise, c'est fini ? Pas vraiment ? Ou pas du tout ? Quelle case vous cochez ?
00:34On est sur un nouveau marché. On était habitué à un marché qui tournait pour la promotion neuve à hauteur de 150 000 logements. Et en fait, on est tombé, on va tomber à 80 000 logements.
00:44Donc vous voyez, il n'y a pas de reprise. C'est plutôt un effondrement du marché. On parle de trois ans pour diviser un marché par deux.
00:51Ce qui se passe, c'est que c'est un marché qui tient normalement par trois moteurs, trois canaux de distribution. La résidence principale, qui est un secteur qui résiste.
00:59L'investissement, c'est un secteur qui s'effondre. On a divisé par six le nombre d'investisseurs dans l'immobilier neuf. Et le troisième, c'est la vente en bloc.
01:06Et même la vente en bloc baisse parce qu'avant 2020, on avait les institutionnels, les banques, les assurances qui revenaient sur le marché.
01:13Et là, aujourd'hui, il ne reste que les bailleurs sociaux.
01:15Pour expliquer, vente en bloc, c'est le social. Ce sont les bailleurs sociaux.
01:19C'est la partie vendue en bloc, en locatif, sociale pour l'essentiel aujourd'hui. Mais avant 2020, on était aussi sur des loyers intermédiaires.
01:27Alors, vous évoquez cet effondrement des ventes. Et pourtant, pour les emprunteurs, les taux n'ont pas grimpé pendant 18 mois.
01:36Les banques, d'ailleurs, prêtent volontiers et avec moins d'apports personnels. Mais ça, c'est bon pour l'immobilier.
01:41Mais très clairement, ce que je dis, c'est que l'immobilier n'est pas mort. Ça, c'est important, effectivement.
01:47Est-ce que vous connaissez, Sophie, un secteur économique où vous mettez 20 et vous gagnez 100 ?
01:52Est-ce que vous connaissez beaucoup d'endroits où vous avez un effet de levier de 1 pour 5 ?
01:55En fait, l'immobilier, c'est ça. Vous achetez un logement, vous mettez 20, 20 de votre argent, et la banque vous finance 80.
02:01Donc, au bout de 20 ans, vous êtes propriétaire d'un bien immobilier qui vaut 100.
02:05Donc, à l'heure où on parle des retraites, à l'heure où on parle des pouvoirs d'achat, à l'heure où on parle d'un complément de revenu,
02:10l'immobilier est essentiel et notamment par l'effet de levier.
02:13Évidemment, on y reviendra. En tous les cas, aujourd'hui, se profile tout de même une hausse des taux.
02:19Parce que sur 20 ans, on va dire qu'on emprunte environ à 3,30%.
02:23On va vers les 3,45%. Et ça, ça commencerait à peser.
02:27Ça vous inquiète à nouveau alors que, vous l'évoquez, cette crise pour vous n'est pas terminée ?
02:31Tant qu'on reste à 3,5%, non. Parce que là encore, on a un effet de levier dans l'immobilier.
02:36Il y a un taux d'épargne très important en France. On est à 18% aujourd'hui.
02:39Avant la crise Covid, on était plutôt à 12%.
02:41Donc, on a une capacité des Français à refinancer, à rajouter de l'argent pour avoir un crédit immobilier.
02:47Donc, autour des 3,5%, entre 3,20% et 3,8%, on n'est pas inquiet.
02:51Et si, par contre, on a un problème budgétaire, si on n'arrive pas à voter le budget,
02:54si la note de la France est encore dégradée, si l'OAT a 10 ans...
02:57Parce que l'OAT a 10 ans, en fait, c'est ce qui sert à faire le crédit immobilier en France.
03:01Donc, aujourd'hui, il est à peu près entre 3,30% et 3,5%.
03:03Oui, mais la dette française, on le sait, pèse très lourd.
03:06Exactement. Et donc, si, par contre, cette OAT continue à monter,
03:09les banques ne vont pas continuer à prêter, à prix coûtant, en fait, ce qui se passe aujourd'hui.
03:14Et donc, oui, si on se rapproche des taux à 4, à plus de 4, là, on pourra avoir un risque sur le marché.
03:19Et surtout pour les primo-accédants et les ménages modestes.
03:22Or, justement, ils ont en ce moment à nouveau une marge de manœuvre, on peut le dire.
03:26Ils achètent notamment des maisons neuves, et ça, grâce au fameux PTZ,
03:31le prêt à taux zéro de l'État, qui a été élargi à tout le territoire et aux maisons.
03:35Et ça, vous les sentez revenir, tous ces ménages modestes ?
03:39Ils sont toujours là.
03:40En fait, c'est le principe de l'immobilier en France,
03:43c'est que les accédants à la propriété ont fait toujours 40 000 réservations par an.
03:46Quand les taux sont très bas, à 1%, comme on a connu, il y en a un peu plus, forcément.
03:51Mais l'immobilier, ça répond à un besoin de vie.
03:53C'est pas l'immobilier, c'est pas de la crypto-monnaie, c'est pas une action.
03:58Et c'est ça aussi qui me motive dans mon métier, c'est qu'on parle de la vie des Français.
04:02Et les Français, ils ont besoin d'avoir un logement.
04:05Et donc, effectivement, c'est important de les aider.
04:07Le prêt à taux zéro dans la maison individuelle a relancé le marché,
04:10qui s'était encore plus effondré que dans la promotion neuve.
04:13Donc oui, le PTZ est essentiel au marché de l'immobilier neuf en France,
04:18mais les Français sont toujours désireux d'acheter un logement.
04:21Mais il y a d'autres systèmes d'aide, et j'aimerais bien que vous nous en parliez.
04:23Par exemple, dissocier l'achat du bâti et du foncier,
04:27c'est-à-dire qu'on est propriétaire des murs,
04:29en gros pas du terrain, qu'on loue d'une certaine manière.
04:32Ça aussi, ce sont des bonnes solutions pour vous ?
04:35On est convaincus dans le groupe Gambetta
04:37que l'accession à la propriété, c'est le cœur du système social français.
04:42On est convaincus aussi qu'il faut redonner du pouvoir d'achat immobilier aux Français,
04:46parce que les prix ont monté dans les 20 dernières années d'une façon assez conséquente.
04:50Et une des façons de redonner du pouvoir d'achat,
04:52c'est effectivement de leur faire bénéficier d'une TVA réduite,
04:55et donc d'avoir une TVA à 5,5 et non pas à 20%,
04:58vous gagnez 15 points,
04:59et de dire le foncier, le terrain,
05:01on va l'annuler dans votre prix d'achat
05:03et vous allez le transformer en loyer pendant 80 ans.
05:06Et donc pour le prix d'un loyer,
05:07vous allez payer votre crédit et le loyer du terrain.
05:11Donc en fait, vous êtes locataire, vous devenez propriétaire,
05:14c'est ça le bail réel solidaire.
05:15Donc vous avez une décote de prix de 30% par rapport au prix du neuf
05:18et vous avez, au final, vous êtes locataire et vous devenez propriétaire.
05:22Au bout du bout, il faudrait faire sortir de terre combien de logements
05:25pour répondre réellement aux besoins ?
05:29Vaste sujet, moi, ma position, c'est de dire,
05:32il en faut au moins 400 000.
05:33En fait, ce que je considère, c'est que l'immobilier n'est pas immobile.
05:36Que l'immobilier doit répondre à la vie des Français.
05:38Et ce n'est pas l'inverse.
05:40Et on ne vit pas, vous et moi, comme vivaient nos parents,
05:43on ne vit pas comme vivaient nos grands-parents.
05:44Et l'immobilier, en fait, c'est un stock
05:46qui a été construit au début du XXe, notamment,
05:49et après-guerre, principalement.
05:51Et moi, je ne vis pas comme mes parents
05:52et je ne vis pas comme mes grands-parents.
05:54Et on voudrait faire rentrer les Français
05:56dans la vie de nos générations.
05:58Moi, je n'ai pas envie d'habiter au bord d'une nationale.
06:01Je n'ai pas envie d'habiter avec des cours communes.
06:04Je n'ai pas envie d'habiter dans des logements
06:06qui sont conçus sans terrasses, sans jardins.
06:08Mais on veut nous faire croire ça.
06:11Et donc, il faut produire du neuf.
06:12Il faut détruire l'ancien.
06:13Il faut produire du neuf pour répondre aux besoins des Français
06:15et à la envie des Français de logement.
06:17Oui, mais précisément, vous demandez, me semble-t-il,
06:22un système tel que le fameux Pinel qui existait,
06:25qui donc aidait les investisseurs particuliers à investir pour louer.
06:31Finalement, est-ce que vous souhaitez refaire du Pinel,
06:35et précisément avec les mêmes erreurs,
06:38ces fameux logements neufs dans des zones qui n'en demandent pas,
06:41où personne ne cherche à se loger,
06:43où il n'y a d'ailleurs pas d'emploi ?
06:45Qu'est-ce que vous voulez,
06:46qu'est-ce que vous demandez aujourd'hui au gouvernement ?
06:48Votre vision est orientée,
06:53mais vous avez raison de mettre les choses sur la table.
06:56À vous de répondre.
06:57Oui, mais ce qui s'est passé depuis 2017,
07:00c'est qu'on a un président de la République
07:01qui n'aime pas l'immobilier,
07:03une administration qui pense qu'on n'a plus besoin de logements neufs,
07:06et on a rajouté que des contraintes.
07:08Contraintes sur contraintes.
07:09Et en fait, le seul avantage que l'on avait, c'est le Pinel.
07:11On a interdit l'augmentation des loyers.
07:14On a supprimé la taxe d'habitation,
07:15ce qui fait qu'aujourd'hui, c'est le propriétaire
07:17qui, par l'augmentation de la taxe foncière,
07:19paye la taxe d'habitation que le locataire payait.
07:22On a dit que les DPE devenaient...
07:25Les DPE, les diagnostics de performance énergétique...
07:28Pour les ventes, hein.
07:29Pour les ventes, au début, c'était indicatif.
07:32On vous disait si votre logement était bien ou pas,
07:35performant ou pas au niveau thermique.
07:36C'est devenu contraignant.
07:37Donc on a tout empilé les contraintes.
07:40Et tout passait parce que les taux étaient à 1%.
07:42Et on a dit oui à beaucoup de choses.
07:44Et aujourd'hui, les taux ont remonté.
07:47Les coûts de construction ont remonté.
07:48Et on ne produit plus de logements.
07:50On ne produit plus assez de logements.
07:52Et donc, le PINEL, c'est quoi ?
07:53Ou les avantages fiscaux, le statut du bailleur privé.
07:56Ça vient juste compenser toutes les contraintes
07:58qu'on nous a mises depuis 7 ans.
07:59Donc soit, effectivement, on nous dit
08:00vous pleurez, vous voulez faire les mêmes erreurs qu'avant.
08:03Soit, moi, et c'est ma vision, vous voyez bien,
08:06on vient compenser beaucoup de contraintes
08:09qu'on a assumées et une surtaxe de l'immobilier.
08:116 ministres du logement en 3 ans et demi.
08:13Cette instabilité politique, ça vous gêne concrètement
08:17ou pas tant que ça ?
08:19Ça nous apprend à nous débrouiller par nous-mêmes.
08:22C'est-à-dire, on attend tout du politique.
08:25On a attendu beaucoup.
08:27Et je vous avoue que moi, j'ai un certain découragement.
08:29Et donc, je gère mon entreprise
08:31comme, effectivement, il n'y aurait pas à avoir
08:33de bonnes décisions politiques
08:34ou de décisions politiques qui allaient changer
08:36significativement le marché.
08:39D'ailleurs, Norbert Fanchon, vous êtes donc, je le rappelle,
08:42le patron du groupe Gambetta.
08:43Est-ce que vous avez rencontré
08:44votre nouveau ministre du logement ?
08:46Alors, je n'ose pas vous demander son nom.
08:48Je ne voudrais pas vous mettre dans l'embarras.
08:49Il s'agit de Vincent Jeanbrun.
08:51Non, je ne l'ai pas rencontré.
08:53On a la chance de construire sur sa commune
08:55quand il était élu,
08:56mais je ne l'ai pas encore rencontré.
08:58Il y a des élus qui s'intéressent à l'immobilier.
09:00Pour preuve, le rapport parlementaire
09:02de Michael Cosson et Marc-Philippe Dobresse,
09:04qui a été diffusé en juin,
09:07tous les deux recommandent de penser plus large
09:09que logement neuf.
09:11Et leur préconisation, c'est rénover l'ancien.
09:14C'est une piste pour un promoteur comme vous ?
09:18Il faut tout mettre sur la table.
09:19Il faut rénover, bien évidemment.
09:21Il faut construire du neuf.
09:22Vous avez bien compris, je pense, mon message.
09:24Et il faut aussi démolir.
09:25La politique des gouvernements depuis 2017
09:29est axée sur la réhabilitation.
09:31On met tout sur la réhabilitation.
09:33Et vous, vous n'en faites pas ?
09:34On n'en fait pas.
09:36Ce n'est pas les mêmes métiers.
09:41Mais ce qui m'intéresse,
09:42c'est aussi dans ce que vous dites,
09:43c'est dans le rapport Cosson-Dobresse,
09:45on parle aussi de logement neuf.
09:47Donc, c'est important d'avoir les deux moteurs
09:49parce qu'on ne peut pas mettre que sur l'un et que sur l'autre.
09:52Il y a un espèce de balancier
09:53et je crois qu'il faut remettre le balancier au mieux.
09:55J'évoquais cette diversification possible
09:57parce que votre groupe Gambetta a sérieusement tangué
10:00comme beaucoup de promoteurs immobiliers
10:02en 22, 23, puis même encore l'an dernier.
10:05Vous parliez d'ailleurs d'un krach
10:07dans votre métier de la construction.
10:09Et vous, vous allez comment aujourd'hui ?
10:11Très bien.
10:12On va très bien parce qu'on a la chance
10:14d'être organisé en coopérative.
10:16Donc, notre actionnaire, ce sont les salariés.
10:19L'argent, vous avez fait le plaisir de rappeler
10:21qu'on a plus de 100 ans.
10:22L'argent de l'entreprise est resté dans l'entreprise
10:24depuis 100 ans.
10:25Donc, on est riche.
10:26On a une trésorerie positive.
10:29Donc, ça permet de rassurer les banquiers,
10:31de rassurer les gens qui travaillent avec nous,
10:32de rassurer les entreprises.
10:34Donc, ça nous permet de faire des projets.
10:36On a dû effectivement réduire les coûts de l'entreprise
10:38pour l'adapter à un marché.
10:39Donc, on a baissé le coût de l'entreprise de 30 %
10:41sur un marché qui a fait moins 50 %.
10:43On est un peu plus résilient que les autres,
10:45mais il faut s'adapter.
10:47C'est nécessaire.
10:47Et les autres ?
10:48Des risques de faillite chez les promoteurs immobiliers ?
10:51Il y en a eu.
10:52Mais les banques accompagnent fortement la décroissance du secteur immobilier.
10:57Quand on passe de 150 000 à 80 000 logements neufs,
11:00on peut parler de décroissance du secteur.
11:01Les banques accompagnent.
11:03Certains n'ont pas subi, n'ont pas résisté au choc
11:06parce qu'ils ne maîtrisaient pas leur trésorerie,
11:07parce qu'ils ne maîtrisaient pas leurs fonds propres.
11:09Donc, vous avez compris que ce n'était pas le cas du groupe Gambetta.
11:12Jacques Seguela, c'était une star de la publicité.
11:14Les plus jeunes ne s'en souviennent pas dans les années 80.
11:17Il écrivait, ne dites pas à ma mère que je suis dans la pub.
11:20On a envie de dire, il y a pire.
11:21Il aurait pu être promoteur immobilier.
11:24Il aurait pu être notaire aussi, si vous voulez continuer dans la blague.
11:27Vous n'êtes pas arrivé dans ce métier par hasard ?
11:29Moi, je suis très fier de ce que je fais.
11:31J'aime mon métier.
11:34C'est un peu bête de le dire comme ça,
11:35en vous prononçant ces mots,
11:37mais l'immobilier, c'est loger des gens.
11:39Et ce que je rappelais tout à l'heure,
11:41ça correspond à une trajectoire de vie.
11:43On fait sa vie avec un logement.
11:46Et puis, on parle de retraite.
11:47On parle de désertification des villes.
11:49On parle de commerce qui ferme.
11:50On parle de réindustrialiser la France.
11:52On parle d'un problème de ressources.
11:56Et on ne parle jamais de logement.
11:57Et le logement, en fait, c'est ce qui permet de résoudre tout ça.
11:59Pour avoir une bonne retraite,
12:01il suffit d'avoir investi dans un logement
12:02et vous avez un revenu complémentaire.
12:04Si on veut créer de la richesse,
12:05on produit du logement.
12:06Le logement, c'est franco-français,
12:08produit par des Français,
12:09pour des Français, en France.
12:11Donc, vous voyez, moi, je tiens ce discours-là, Sophie.
12:14Le logement, c'est la réponse à la décroissance économique
12:17au sujet de budget qu'on connaît aujourd'hui.
12:19Donc, Norbert Fanchon,
12:20promoteur immobilier pour encore quelques années,
12:23président du directoire du groupe Gambetta,
12:25invité éco de France Info.
12:27Merci à vous.
12:27Merci.