"'첩첩 규제'로 강남 일극화…오피스빌딩 활용, 공급 늘려야" [이현석 건국대 부동산학과 교수에게 고견을 듣는다]

디따

관련 기사: https://www.dt.co.kr/series/S010103269

Transcript

00:00그 데이터에 보면 서울시의 공급량이 2015년 이후로 계속 감소하고 있어요.

00:19인허가 물량이. 5만 호 이하 정도로 좀 떨어져 있는 상황이고요.

00:24그거에 여러 요인들이 있죠. 여러 요인들이 있는데

00:27하나는 재건축 재개발 내 그 소요 기간이 한 20년 정도 지금이에요.

00:35지금 막 해도 20년 후에 공급되는 거예요.

00:3920년 후에 공급되는데 지금 현재 재개발 재건축 얘기들 나오지만

00:44재개발 재건축 지금 현재 서울에 있는 거 총 공급 가능한 물량이 지금 현재 보면 40만 호 정도 돼요.

00:5340만 호 정도 되는데 거기에 멸실 예정량이 31만 호.

00:59실질적으로 재개발 재건축을 다 해도 9만 호 정도 공급 예정이고요.

01:049만 호 크죠.

01:06크지만 실질적으로 공급되는 시기는 2031년에 착공 들어가고 31만 호 정도.

01:142035년에 37만 호 정도 완공 된다라고 나오고 있어요.

01:22그 어제 세미나 자료였거든요.

01:24재개발 재건축이 중요한 역할을 하지만

01:27크레바스 같은 게 있어요.

01:31별로 이거 어떻게 할 거냐.

01:34시장에서 시민들이 다 알고 있는 거예요.

01:37그러니까 상황들을.

01:38그러면 그래서 이제 정부도 보면

01:41외곽에 수도권 외곽에 경기도에 이렇게 얘기를 하고 신도시를 하는데

01:45그게 성에 안 차는 거죠.

01:48공공이나 국공유제 이런 데에 주택을 공급할 수 있는 데는

01:54가용할 대책들을 다 내놔야 될 것 같고요.

01:59또 하나 이제 제가 좀 더 크레바스 같은 그런 한 10년의 공백.

02:05이거를 마근데 아이디어 차원에서 좀 내놓을 수 있는 거는

02:09제가 이제 한동안 저는 이제 부동산 학과에 있으니까

02:13상업용 부동산도 계속 들여다보고 있거든요.

02:16오피스 시장이나 이런데.

02:18상업용 부동산 시장은 너무 과잉 공급돼서 문제예요.

02:23우리가 PF 위기가 최근에 있었던 PF 위기는

02:25비주거용 물류나 지식산업센터

02:29이런 거를 과잉 공급해서

02:32사실은 그게 미분양이 돼서

02:34돈이 돌지 못해서 위기를 촉발시킨 거예요.

02:39왜 그러면 그런 쪽은 그런 일이 일어나냐면

02:41민간이 작동하기 때문에

02:44거기가 돈이 된다 그러면

02:46너도 나도 두고 온 거예요.

02:49그러니까 규제가 좀 적은 시장에서

02:51그런 오히려 미분양을 발생시킨 요인들이 있죠.

02:55오피스 같은 경우는

02:57제가 오피스 이제 최근에

03:00서울연구원이랑 같이 한 중 1년 정도 연구를 했는데

03:04오피스 시장은 지금 현재 우리가 통상

03:08오피스 시장 3대 권역이라고 얘기하는 게

03:10CBD 광화문과 종로

03:12그리고 테란노 주변에

03:15GBD 강남

03:17그리고 YBD 여의도 주변

03:20이렇게 얘기하는데

03:21그 3대 권역의 지금 프라잉급 빌딩들

03:24엄청난 규모가 크고 위치가 좋은 빌딩들이

03:28거기에 3대 권역의 오피스 빌딩의

03:32지금 스탁이

03:33320만 평 정도 돼요.

03:36전부 합치면

03:37지금 현재 전체 규모는

03:39그런데 거기가 시장이 지금 좋아요.

03:42뭐냐면 공실도 한 4%

03:45자연공실률 수줍

03:46아주 시장이 뜨거워요.

03:48오피스 시장이 뜨거운데

03:51향후 5년 내에 공급 예정 물량이

03:55143만 평이에요.

03:58현재 스탁의 45%가 공급 예정으로

04:02지금 조사되고 있어요.

04:04CBRD 데이터에 보면 작년 데이터에.

04:07무슨 얘기냐면 돈이 되는 데는 민간이 들어오는 거예요.

04:11그래서 그게 금물형 어디서 나온 거냐.

04:13도심 재개발이 돼요.

04:16그러다 보니까

04:18오피스 시장이 뜨겁지만

04:20가격이 많이 못 올라요.

04:22왜냐하면 계속 공급이 예정돼 있으니까

04:25그리고 살력으로는 투자자들도 멈칫멈칫해요.

04:29이게 이제 규제가 적은 시장에서의

04:33시장 메카니즘이 작동하는 거죠.

04:36그래서 그럼 143만 평이

04:39향 5년간 다 공급될까.

04:41그것도 이제 제가 주로 검토하다 보면

04:44민간은 자율 자정 장룡이 있어요.

04:46계속 늦추고 있어요.

04:49공급을.

04:51저는 제 생각에는 지금 재개발 재건축 얘기하지만

04:55이게 공급 수단 중에서 좋은 수단이에요.

04:57단지도 이미 형성돼 있고

04:59향후에 예정된 143만 평의 10%만 주거로 변동시키면

05:04주거 용도로 전환시키면 14만 평이 나옵니다.

05:08아까 제가 말씀드렸지만 지금 현재 서울에

05:11재개발 재건축 총 공급 예정 물량이 40만 호고

05:16멸실 예정 31만 호 아니면 9만 호라 그러는데

05:20오피스 예정 공급량의 10%만 주거 용도로 전환하면

05:2414만 호.

05:28그 재개발 재건축에서 나오는 것보다 훨씬 많은 공급을 할 수 있는 거죠.

05:34그러니까 그거는 상당히 이제 레디 상태에 들어가 있는 땅인데

05:37결국은 도심에 복합 개발 같은 거를 활성화하는 거죠.

05:43그러면 그거는 바로 크레바스들을 메꿀 수 있는 거고요.

05:48또 하나는 강남의 꼬마 빌딩 중소형 빌딩들이 요새 거의 그렇게 상태예요.

05:55왜냐하면 지식산업센터들 오고 스타트업이 시장 안 좋고 이러니까

06:01강남의 중소형 빌딩 중에 공실 많은데 주거로 전환하는

06:06주거 용도로 전환하는 컨버전이라고 얘기하는데

06:10그걸 활성화하는 게 단기 대책 중에 크레바스를 막는 방법이고

06:14이거는 우리만 그런 게 아니라 미국의 뉴욕도 뉴욕은 오피스가 안 좋아요.

06:21왜냐하면 재택근무 그게 뉴욕은 재택근무 평균 일수가 1.6일이에요.

06:29테크가 워낙 성장하고 있으니까 테크 기업에 있는 근로자들이

06:34너무 안 나와요.

06:36집에서 근무하겠다니까 우리는 0.5일이에요.

06:40우리는 그래서 오피스 시장이 좋은 건데

06:42그 공식이 높다 보니까 뉴욕도 오피스 빌딩을 주거로 전환하는 걸 적극 지원하고 있어요.

06:48또 하나는 용산국지업무단지 이런 얘기가 좀 나오잖아요.

06:52그게 이제 이미 한 10년 20년을 계획했던 거라서

06:55아마 바꾸기 상당히 어려울 거예요.

06:58그런데 용산국지업무단지에 오피스 빌딩까지 또 여기 등장하면

07:05공급되면 이 오피스 시장 진짜 훨씬 힘들어지기 때문에

07:09사실은 가능한 범위 내에서 오피스의 상당 부분들을

07:14주거 용도로 복합하는 계획들을 하면

07:17이거 역시 핵심 지역의 주거 시설들의 공급 이런 부분들의 효과를

07:25뭐 거기서 몇 만 원 정도만이라도 오피스를 주거로 바꾼다면

07:29오피스의 물량 부담도 줄일 수 있을 거고

07:32지금 주거 부분들도 있고 거기는 정말 아주 핵심 선호 주거단지가 될 수 있으니까

07:40이런 부분도 있고 뭐 예를 들면 쇠택이나 혹은 예를 들면 우리 이 동네에도 보면 화양초등학교가 폐교됐어요.

07:49폐교됐는데 애들이 없어서 폐교됐는데 거기에 주거 시설들 넣거나

07:53청년시설들 넣는 이런 부분들 그리고 국공유주 말씀하셨지만

07:58실제 가능하고 빨리 공급될 수 있는 방법들을

08:0110년 크레바스의 틈을 메울 방법들이 안 나오고

08:08외가지 3기 4기 하겠다는 이러니까 현실감 떨어지는 거죠.

08:18조명이 XYZ

08:28강력 될때는

08:29locks

08:30쇠택

08:32ر쿠

08:34높은

08:35네

08:37높朝

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