- 3 months ago
Projekt Firma - Sławomir Simiński
Category
🗞
NewsTranscript
00:00Czy to nie jest tak, że ludzie czasami domy i mieszkania kupują trochę emocjami?
00:05Zawsze zadawać proszę dużo pytań.
00:08Proszę sprawdzać, niekoniecznie na stronach internetowych,
00:11deweloperów, ale są też i usługi prawne.
00:13Są ludzie, którzy się na tym znają, są firmy, które pomagają,
00:17żeby zawsze sprawdzać od ogółu do szczegółu każdą inwestycję,
00:22bo to nie są łatwe decyzje.
00:24Nie ma takiej opcji, że się nasyci rynek,
00:27ponieważ możemy bazować na doświadczeniach Europy Zachodniej,
00:30bo ona jest najbardziej podobna do tego,
00:33że tam ceny mieszkań bardzo mocno ruszyły
00:35i one już się bardzo mocno oddaliły stanowczo za daleko
00:39od możliwości nawet nabywczych mieszkańców Europy Zachodniej.
00:47Mirela Mazurkiewicz to jest podcast Projekt Firma,
00:50a ze mną w studio słowa Wałomir Simiński
00:52z branżą budowlaną związany od 20 lat
00:55o branży deweloperskiej wie Pan bardzo dużo
00:58i z tego powodu się dzisiaj spotykamy.
01:02To taki gorący czas dla deweloperów.
01:04Letnie zmiany sprawiły, że temperatura wzrosła.
01:08Mówię o obowiązku publikowania cen tego, co w ofercie.
01:13Tak, przepisy prawa, które zostały teraz wprowadzone,
01:16uchwalone w maju, a weszły praktycznie w dwóch etapach,
01:19ponieważ było rozbicie na ceny inwestycji,
01:21które są wprowadzone na nowo, to od lipca i teraz od września
01:25weszły już wszystkie ceny, muszą być ujawnione.
01:28To był czas, kiedy się rzeczywiście przygotowywaliśmy my,
01:30ale również konkurencja na naszym rynku
01:33zadziałała prawidłowo tak jak trzeba,
01:35czyli spełniła wymogi ustawy.
01:36Czyli wszyscy się spowiadają z tych cen.
01:39Ciężko nazwać to spowiadaniem,
01:40ponieważ jest to też element marketingu,
01:43jest to też element, który pomaga sprzedawać nieruchomości,
01:46a przede wszystkim pomaga klientom.
01:48Jeżeli tak jest, to dlaczego do tej pory w wielu przypadkach
01:51te ceny były tajemnicą?
01:53One były tajemnicą, można powiedzieć,
01:56że na większych, dużych rynkach.
01:58Popatrzmy sobie na przykład na taki milionowy Wrocław,
02:00albo na taką wielomilionową Warszawę,
02:03gdzie mamy tych deweloperów kilkuset, kilkudziesięciu.
02:06Tam rzeczywiście konkurencja między nimi była bardzo zażarta.
02:10Tam dochodziło do różnych dziwnych sytuacji.
02:12Może też będziemy mieli okazję o nich porozmawiać.
02:15To powiedzmy od razu, jak wyglądała praktyka.
02:17Nie chciałbym tak sięgać od razu,
02:18jak wymieniania takich przykładów negatywnych,
02:21gdzieś, które się pojawiały.
02:22Ale to jest kwestia marketingu.
02:23To jest kwestia taka, że oni walczyli bardzo za żarcie
02:26o każdego klienta i każdy z nich musiał stosować różne,
02:29czasami dość szemrane metody,
02:31żeby tego klienta pozyskać.
02:33Ale czy dla dewelopera to jest problem?
02:35Wykonać na przykład telefon i zapytać,
02:37podając się za klienta,
02:39że interesuje mnie takie, a takie mieszkanie,
02:41jaka jest cena?
02:42To znaczy między nami, tak jak mówię,
02:45ale wszystko jest kwestią skali.
02:47Ponieważ jeżeli rozmawiamy o takim rynku,
02:49gdzie jest kilkudziesięciu deweloperów,
02:51a ja chcę sobie porównać ceny do kilkudziesięciu deweloperów,
02:54no to muszę wykonać kilkadziesiętych telefonów.
02:56To dotyczy różnych powierzchni mieszkaniowych,
02:58różnych mieszkań.
03:00Ja po prostu muszę się do tego mocno przygotować,
03:02poświęcić na to mnóstwo czasu.
03:04Są portale, są różne okazje,
03:06mogę zadzwonić.
03:07A co innego jest, jeżeli mam efekt skali
03:09w postaci pięciu, no może trzech deweloperów,
03:12takich dużych na rynku opolskim,
03:14wtedy wykonanie trzech telefonów
03:15i rozpytanie o szereg mieszkań
03:17nie jest żadnym problemem,
03:18więc to jest tylko kwestia efektu skali.
03:21Natomiast jeżeli chodzi o te duże rynki,
03:23no to też była taka kwestia,
03:25że ten marketing musiał się opierać o to,
03:28żeby tego klienta jak najbardziej do siebie przyciągnąć,
03:30zbliżyć i już go przytrzymywać.
03:32A co stałoby się w sytuacji,
03:34gdyby okazało się, że klient znajdzie
03:36taką ofertę, której cena odbiega
03:39od tego, co zostało zadeklarowane
03:41w dzisiejszych realiach.
03:42O właśnie, chciałem dopytać,
03:43czy tu chodzi o dzisiejsze realia,
03:45czyli po wejściu ustawy.
03:46Po wejściu ustawy, jeżeli znajdzie taką ofertę,
03:48która przedstawia cenę tego samego mieszkania,
03:52ale jest niższa niż ta,
03:53która na przykład padnie w rozmowie
03:55z naszym doradcą,
03:56albo na spotkaniu z naszym doradcą,
03:57albo jest przedstawiona na umowie do podpisania,
04:00klient może zażądać,
04:01tak samo jak i w marketach jest w tym momencie.
04:03Jeżeli znaleźliśmy miejsce,
04:04gdzie cena jest oznaczona przy mleku na niższą,
04:08to możemy zażądać niższej ceny.
04:10Tak, jest to dość trudne do utrzymania,
04:13jeżeli chodzi o nas,
04:14o tutaj firmy deweloperskie,
04:16ponieważ musimy tego pilnować.
04:17To oznacza, że tak naprawdę
04:18w interesie dewelopera jest,
04:21żeby ten stan faktyczny
04:22pokrywał się z tym, co zadeklarowane,
04:24bo w innym przypadku
04:24musicie sprzedać po takiej cenie,
04:26jak widnieje, tak?
04:27Powiem tak.
04:28Z punktu widzenia klienta
04:31widzimy, że tutaj jest tylko kwestia grom ceny.
04:34Ale powiedzmy sobie szczerze,
04:36ta różnica nigdy nie będzie aż tak duża,
04:39żeby ten klient osiągnął ogromną korzyść.
04:43Większym problemem jest kara,
04:44która może spotkać dewelopera
04:46z tytułu nieprzestrzegania przepisów.
04:48I tutaj Urząd Ochrony Konkurencji
04:49i Konsumenta,
04:52WOKIK tak zwany,
04:53może nałożyć naprawdę bardzo wysokie kary
04:55za nieprzestrzeganie przepisów.
04:56I teraz jeden z przyczynków,
04:58który może się pojawić
04:59w postaci niedopracowanej ceny
05:02lub też jakichś błędów w komunikacji,
05:04czegoś nie ma na stronie,
05:06no to może spowodować
05:07jakąś lawinową kontrolę.
05:08Kontrola przysporzy podstaw
05:10do wymierzenia kary,
05:11a kara może naprawdę być wysoka.
05:13Wysoka to znaczy?
05:15No teraz jest kwestia,
05:16żebyśmy to policzyli.
05:17Bo ona jest zależna od obrotów?
05:19Kwestia kary jest uzależniona od obrotu,
05:22nie od przychodu,
05:23nie od zysku,
05:24nie od wynagrodzeń,
05:25czegokolwiek,
05:26tylko po prostu od obrotu.
05:27Czyli jeżeli taki deweloper,
05:28który wydaje,
05:29obraca kilkudziesięcioma milionami,
05:31a on dostanie 0,4% tej kary,
05:36no to tu się robi z tego
05:37dość poważny pieniądze.
05:38No jest to bolesny klaus.
05:39Tak, więc tak naprawdę
05:40nie jest ta kwestia,
05:42że my możemy znaleźć cenę,
05:43która jest 50, 20 tysięcy,
05:45oczywiście dla klienta
05:46i jest to bardzo istotne.
05:47Ale to nie jest
05:50największy problem dewelopera.
05:51Problemem deweloperów
05:52jest teraz utrzymanie spójności,
05:54ponieważ sama ta ustawa,
05:55o której teraz zaczęliśmy rozmawiać,
05:58ma przede wszystkim jedną rzecz.
06:00Spowodować,
06:01że deweloper będzie miał takie miejsce,
06:03w którym będzie mógł pokazać wszystko
06:05na temat swoich budowanych nieruchomości.
06:07Wszystko to znaczy,
06:08że będzie mógł nie dość,
06:09że mieć wszystko na dziś,
06:10ale też z historią.
06:12Czyli jeżeli klient przychodzi dzisiaj
06:13albo przyjdzie za miesiąc,
06:15to on ma prawo zobaczyć
06:16to, co widział miesiąc temu,
06:18bo będzie tam to oznaczone.
06:19Czyli skończy się takie granie na emocje.
06:21Centrum informacji, tak jest.
06:23Gdzie deklarujemy,
06:24że to jest super oferta,
06:25a kiedy spojrzymy na cenę historycznie,
06:27okaże się,
06:28że ona wcale taka niska nie jest.
06:30To, to akurat nie zostało wprowadzone
06:32tą dyrektywą,
06:33to znaczy tą zmianą w prawie,
06:35ponieważ to już regulowała
06:37tak zwana dyrektywa Omnibus,
06:38która była zaczerpnięta,
06:39narzucona,
06:40czy w jakiś tam sposób implementowana
06:41przez prawo Unii Europejskiej,
06:43gdzie tak samo to obowiązywało
06:45właśnie czy księgarni,
06:46czy salonów samochodowych,
06:48gdzie musieliśmy ujawniać
06:49tak zwaną,
06:51robiąc promocję,
06:52trzeba było ujawnić
06:53najniższą cenę
06:54w ciągu trzech miesięcy,
06:55jaka była przy tym produkcie,
06:57przy tym mieszkaniu,
06:58akurat w naszym przypadku.
06:59Więc tak naprawdę to już było,
07:01to już funkcjonowało.
07:02Czyli zupełnie tak jak,
07:03tak jak pan powiedział,
07:04tak jak możemy obserwować
07:05w przypadku wszelkich innych produktów,
07:07domów i mieszkań
07:09dotyczyła ta sama dyrektywa.
07:10Ta sama dyrektywa,
07:11dyrektywa Omnibus
07:12dotyczyła i marketów
07:13sprzedających telewizory
07:14i mieszkania,
07:16które już były.
07:17Natomiast teraz mamy
07:18coś więcej,
07:19bo ja cały czas się zastanawiam,
07:21skąd ta wrzawa
07:22na temat cen.
07:24Ja wiem, cena, kwota,
07:25to zawsze budzi,
07:26pieniądze zawsze budzą
07:27mnóstwo emocji,
07:28tak jest,
07:29ale najistotniejszą,
07:30najistotniejszą,
07:31i to będę podkreślał bardzo mocno,
07:32jest kwestia publikacji
07:33wszystkich danych
07:35dotyczących inwestycji.
07:36I to jest na przykład
07:37coś takiego,
07:38jak ta strona internetowa
07:39musi zawierać
07:40prospekt informacyjny,
07:41o czym się tak strasznie mało mówi,
07:43a to jest
07:44największe źródło informacji
07:46na temat kupowanego mieszkania.
07:48Co on nam powie?
07:49Wszystko.
07:50Wszystko o deweloperze,
07:51wszystko o mieszkaniu
07:52i wszystko o okolicy.
07:53Z uwagi na to,
07:54że ustawa w tym momencie,
07:56kiedyś ten prospekt
07:57był wydawany na życzenie
07:58lub w momencie podpisywania umowy
08:00był załącznikiem do umów.
08:02Natomiast w tym przypadku
08:03jest
08:05zdefiniowany,
08:07że to musi się znajdować
08:08na stronie internetowej
08:09i w tym prospekcie
08:10znajdziemy wszystkie informacje
08:12o deweloperze.
08:13To znaczy tak,
08:14z jakich pieniędzy to buduje,
08:15czy go w ogóle stać na to,
08:16jaka wygląda jego historia,
08:18jak wygląda jego przeszłość finansowa.
08:20Można sobie sprawdzić
08:21też, czy grunty
08:23nie są obciążone
08:23jakimiś hipotekami
08:24i tak dalej.
08:25Czyli już mamy kwestie
08:26bezpieczeństwa,
08:26sprawdzenia,
08:27bo to są takie główne trzy części.
08:29Sprawdzamy,
08:29czy dany deweloper
08:31spełnia warunki,
08:32wymogi,
08:33czy my jesteśmy w stanie
08:34mu zaufać.
08:35Druga rzecz,
08:36to jest opisany,
08:37jest sam przedmiot,
08:38czyli mieszkanie,
08:39osiedle,
08:41dana inwestycja
08:41jest opisana
08:42w jakiś tam sposób,
08:43czyli metraże,
08:44w jaki sposób są liczone,
08:45na jakie polskie normy
08:46się wywołuje,
08:47sam deweloper
08:49w tym prospekcie
08:50to zamieszcza.
08:51No i trzeci element,
08:52to jest tak zwane
08:53opisanie otoczenia,
08:54czyli mamy otoczenie
08:55opisane w szczegółach
08:56do 100 metrów
08:57od danej inwestycji,
08:58gdzie kupujemy,
08:59aż po kilometr.
09:00A zdarzały się już
09:01takie niespodzianki
09:02niezbyt przyjemne.
09:03I właśnie,
09:03to jest to,
09:04co jest tak zwanym
09:05clue,
09:06ponieważ nie jest chyba
09:07najistotniejsze,
09:09ile zapłacimy za produkt,
09:10ale później,
09:11jaki jest ten produkt,
09:12bo nie jest problemem
09:14kupić mieszkanie
09:14w kiepskiej dzielnicy,
09:16gdzie za chwilę
09:17będzie wybudowana,
09:19nie wiem,
09:19w Opolu taką kontrowersyjną
09:20jest spalarnia,
09:21albo za chwilę
09:22będzie wybudowana
09:23jakaś,
09:23nie wiem,
09:24fabryka,
09:25ferma kur,
09:25bo tu też
09:26na Oposzczyźnie
09:26jest to dość popularne.
09:28To powoduje jakiś problem,
09:29to powoduje
09:30obniżenie ceny mieszkania.
09:31Dzisiaj zapłacimy
09:32cenę X
09:33za to mieszkanie,
09:34a za jakiś czas
09:35będzie X minus
09:36cena przez to,
09:38że pobudowany jest
09:38kurnik w pobliżu.
09:39Więc to są rzeczy,
09:41na które należy
09:42sprawdzać,
09:42bo to jest tak zwany
09:43opis towaru,
09:45który deweloper
09:45ma obowiązek
09:46zamieszczać
09:47i wobec którego
09:48ma się obowiązek,
09:49bo to jest dokument prawny,
09:50a nie opowieść
09:52marketingowa.
09:53Czyli nie kupujemy
09:54kota w worku.
09:55stanowczo nie kupujemy
09:56kota w worku,
09:57a jeszcze na dodatek,
09:58ja jestem po prostu
09:59fanem tego
10:00prospektu informacyjnego,
10:02on musi być aktualizowany.
10:05To znaczy,
10:05jeżeli w danym roku,
10:07kiedy klient
10:07podpisuje umowę,
10:09a mieszkanie jest
10:09budowane przez rok
10:10albo dwa,
10:12to ten prospekt
10:12informacyjny
10:13musi być aktualizowany.
10:15A jeżeli nie jest aktualizowany,
10:17to jest podstawą
10:17do rozwiązania umowy.
10:18bezkosztowej.
10:19Na dowolnym etapie.
10:22Na dowolnym etapie,
10:23ponieważ można założyć,
10:25że deweloper próbuje
10:26coś ukryć,
10:28albo też można założyć,
10:29że można też zwrócić mu uwagę,
10:31że no,
10:31ale tutaj,
10:32przepraszam,
10:32nie zostało pokazane
10:33na przykład budowa
10:34jakiegoś tam gazociągu,
10:36który będzie
10:37i który był już w planach,
10:38a który na przykład
10:39pojawił się
10:39po okresie
10:41podpisania umowy.
10:42Więc to są takie kwestie,
10:43które
10:44przede wszystkim
10:45zabezpieczają klientów,
10:47przede wszystkim zabezpieczają
10:48tych,
10:49którzy kupują
10:49dewelopera.
10:50I co jest najważniejsze?
10:52Mogę dokończyć?
10:52Proszę, proszę, proszę.
10:53Chyba nie już chciałem coś
10:54przebać.
10:56Ten rygor ustawy
10:57deweloperskiej
10:58i ten wymóg
10:59tych prospektów
11:00oraz jawności cen
11:01i tak dalej,
11:03to zabezpiecza klienta.
11:04To przede wszystkim
11:05zabezpiecza klienta.
11:06I tak ustawodawca
11:07od 2020 roku,
11:08kiedy powstała
11:09pierwsza ustawa deweloperska,
11:11później z nowelizacjami
11:12w 2021
11:12i teraz w 2025,
11:15po prostu działa
11:15na rzecz klientów.
11:16No właśnie,
11:17ja tak nabrałam już
11:18powietrza,
11:18żeby zadać to pytanie,
11:19ale Pan częściowo
11:20zaczął już na to pytanie
11:22odpowiadać.
11:23Czy to nie jest tak,
11:24że ludzie czasami
11:25domy i mieszkania
11:26kupują trochę emocjami
11:28na zasadzie,
11:28że jak już złapiemy
11:29ten haczyk,
11:30jak już widzimy się
11:31w tej konkretnej
11:32lokalizacji,
11:33w tym swoim
11:34wymarzonym domu,
11:35to później to wszystko,
11:36co powinno być istotne
11:38w sprawie,
11:38czyli m.in.
11:39te niuanse
11:40zawarte w prospekcie,
11:42m.in.
11:42to, jakie będziemy mieli
11:43sąsiedztwo,
11:44trochę spychamy
11:45na dalszy plan,
11:46to znaczy nie chcemy
11:46się pogodzić z tym,
11:47że dochodzą do tej
11:48układanki elementy,
11:50które mogą
11:51tę naszą wizję
11:52odsunąć w czasie
11:53albo wręcz
11:54uniemożliwić realizację.
11:55Albo wręcz się okazuje,
11:57że później ta realizacja
11:58tej wizji
11:58to jest nasze piekło,
12:00jakaś gehenna,
12:01jakieś problemy
12:02z sąsiadami,
12:02jakieś trudności
12:03po prostu w samym mieszkaniu.
12:04A tutaj karty
12:05wszystkie na stół,
12:06więc właściwie już w momencie,
12:07zanim jeszcze zdążymy się
12:08oswolić z wizją...
12:09Mamy większe szanse,
12:10po prostu mamy większe szanse,
12:11bo wiadomo, że życie
12:12jest w ten sposób
12:13pokładane,
12:13że nie wszystko
12:14jesteśmy w stanie
12:14wyłapać
12:15i jako deweloper
12:16nie jest w stanie
12:16wszystkiego może wyłapać,
12:18chociaż musi udowodnić,
12:20że to jest
12:20z największą chęcią
12:21tego ujawnienia,
12:22zawsze może się coś wydarzyć,
12:24ale to ma wpływ właśnie
12:26tak, jak pani zaczęła mówić,
12:27marzenie.
12:29I kiedy wchodzi w grę
12:30marzenie i emocja,
12:31to przestajemy racjonalnie
12:32często myśleć.
12:34I okej,
12:35jeżeli to jest kwestia
12:36mleka,
12:37które jest warte
12:382 do 5 zł,
12:39jeżeli to jest nawet książka,
12:40nawet jeżeli to jest telewizor
12:41za kilka tysięcy,
12:43to łatwiej nam się będzie rozstać
12:45z tymi pieniędzmi,
12:46pogodzić ze stratą
12:47lub też powiedzieć trudno.
12:49No popełniłem błąd,
12:50jestem frajerem,
12:51kupiłem zły telewizor
12:53i to nawet kilka tysięcy,
12:54ale w przypadku,
12:55kiedy w grę wchodzi
12:56kilkaset tysięcy,
12:58bardzo zachęcamy,
12:59przede wszystkim
13:00do pomocy prawnych,
13:01przede wszystkim,
13:02jeżeli ktoś,
13:02bo nie wszyscy muszą się
13:03na tym znać,
13:05zawsze zadawać,
13:05proszę,
13:06dużo pytań.
13:07Proszę sprawdzać,
13:08niekoniecznie na stronach
13:09internetowych,
13:10deweloperów,
13:11ale są też i usługi prawne,
13:13są ludzie,
13:13którzy się na tym znają,
13:14są firmy,
13:15które pomagają,
13:17żeby zawsze sprawdzać
13:18od ogółu do szczegółu,
13:20każdą inwestycję,
13:21bo to nie są łatwe decyzje.
13:24Emocjonalnie się podejmuje
13:25łatwe decyzje,
13:27ale z tymi konsekwencjami
13:27możemy się zmierzyć
13:28utrata wartości
13:30albo nie daj Bóg,
13:31tak jak czasami bywa,
13:33ostatnio bardzo często
13:34wspominana kwestia
13:35CPK,
13:36tam też będą po prostu
13:37te miejscowości,
13:39czy te domy
13:40będą wywłaszczane
13:41z uwagi na to,
13:42że jest projektowana
13:42duża inwestycja
13:43o znaczeniu międzynarodowym
13:45i należy się z tym
13:46po prostu zgodzić,
13:47bo takie jest prawo,
13:48ale my musimy wiedzieć
13:49o tym,
13:50czy w prospekcie informacyjnym
13:51jest taka informacja.
13:53Na szczęście
13:53i nieszczęście
13:55przez nasze województwo
13:56nie przechodzi
13:56żadna szprycha,
13:57więc tu pod tym kątem
13:58jesteśmy bezpieczni,
13:59ale była taka sytuacja,
14:00że był budowany gadociąg
14:01przy całą Polszczyznę
14:02i należało brać pod uwagę,
14:04bo strefy ochronne,
14:05bo sam gazociąg,
14:06bo samy te wywłaszczenia,
14:07wszystko miało znaczenie,
14:08wszystko,
14:08budowano we nitki autostrady,
14:10jakieś obwodnicy,
14:11to wszystko ma znaczenie
14:12dla późniejszego życia
14:13wygody i komfortu.
14:15No i pytanie,
14:16ceny nieruchomości,
14:17wydać 100 tysięcy więcej
14:19czy 100 tysięcy mniej,
14:20a później stracić na wartości
14:21ta nieruchomość może.
14:22Zwłaszcza, że często
14:23to nie są w 100% pieniądze
14:25osoby, która się decyduje
14:26na takie mieszkanie
14:27czy taki dom,
14:28często klienci pewnie
14:30posiłkują się kredytami,
14:32więc nie są to pieniądze,
14:33które można wydać
14:34lekką ręką.
14:36Tak, bo to są takie decyzje,
14:37które się podejmuje
14:38zazwyczaj raz w życiu,
14:40zazwyczaj,
14:41bo też są różni klienci,
14:43wiadomo, że majątność
14:44jest różna nabywców mieszkań,
14:47ale jeżeli to jest
14:48oszczędności życia
14:49plus na przykład
14:50jeszcze oszczędności
14:51rodziców albo babci,
14:53czasami jest jakaś kwestia spadku,
14:54jakaś kwestia,
14:55to czasami jest coś,
14:57co jest tak bardzo silnie
14:58emocjonalnie związane
14:59z całą rodziną,
15:00że później te problemy,
15:02które mogą wyniknąć,
15:03promieniują.
15:04Bardzo właśnie proszę,
15:06bądźmy ostrożni,
15:07bo później można naprawdę
15:08mieć bardzo dużo stresu
15:10z tego powodu,
15:10że nie zapoznało się
15:11z prospektem,
15:12że nie zwróciło się uwagi
15:13na jakieś konkretne rzeczy
15:15i kierował się tylko
15:15i wyłącznie
15:16dobrym ceny.
15:18Czyli prospekt,
15:19przepisy prawa,
15:20cena,
15:20to należy złożyć wszystko
15:22i wtedy można powiedzieć,
15:23ok, jestem na dobrej drodze,
15:25żeby podjąć decyzję.
15:26Pan mówi,
15:27że jest Pan entuzjastą
15:28tych zmian,
15:28ale to nie jest tak,
15:29że wprowadzenie ich
15:30dla deweloperów
15:31było bezkosztowe.
15:33Przecież dostosowanie się
15:34do tych zmian,
15:35domyślam się,
15:35że było sporym wyzwaniem
15:36i organizacyjnym,
15:37i kosztowym.
15:38Zgadza się.
15:41To jest kwestia...
15:44Ile Was to kosztowało?
15:45Ciężko powiedzieć o kwotach,
15:47ponieważ na przykład,
15:47jeżeli byśmy wzięli
15:48pod uwagę dewelopera,
15:49który ma kilka tysięcy
15:50mieszkań do wprowadzenia
15:51w ciągu roku
15:52i na przykład są to
15:53duże spółki giełdowe,
15:56które budują w całym kraju
15:58w kilkunastu lokalizacjach,
15:59to dla nich,
16:00można powiedzieć,
16:01narzędzie będzie
16:02dużo więcej kosztowało.
16:03Dla nas narzędzie mniej kosztuje,
16:05ale tu chciałem zacząć od tego,
16:06że obecnie rozwój technologiczny
16:09pozwala na realizację
16:11pewnych rzeczy
16:12coraz taniej.
16:13Sztuczna inteligencja
16:14to za Was robi?
16:15Nie, nie, nie.
16:15Nasz tak zawsze nie ma?
16:16W tym momencie nie.
16:17W tym momencie jeszcze
16:18sztuczna inteligencja
16:19takich rzeczy nie robi,
16:20aczkolwiek tak,
16:21posługują się
16:22i deweloperzy,
16:23i też inne zawody,
16:24inne branże
16:25wykorzystują
16:26sztuczną inteligencję,
16:27nie tylko te stricte IT,
16:29ale również też właśnie
16:30takie zwyczajne branże.
16:32Można powiedzieć
16:33z tak zwanego
16:34tradycyjnego segmentu.
16:36Pan wspomniał
16:37o bezpieczeństwie,
16:38o tym,
16:38że te zmiany
16:39wszystkie mają prowadzić
16:40do tego,
16:40żeby klient był
16:41lepiej zabezpieczony,
16:42mógł podejmować decyzje
16:43bardziej racjonalnie.
16:45Pojawiła się też
16:46obowiązkowa składka
16:48do deweloperskiego
16:49funduszu gwarancyjnego.
16:51Co ona oznacza
16:52dla kupujących?
16:55Oznacza przede wszystkim,
16:56jak sama nazwa
16:57wskazuje,
16:59deweloperski fundusz gwarancyjny.
17:01On gwarantuje
17:02pewną klientowi.
17:06To jest,
17:06gwarantuje pewność,
17:07że w przypadku
17:08problemów dewelopera,
17:10który by na przykład
17:11podlegał
17:11jakichś trudnościach
17:12finansowych,
17:14niewypłacalności,
17:14jakiejś plajcie,
17:16chyba nawet na rynku polskim
17:17mieliśmy taki przypadek,
17:19to pieniądze,
17:20które są wpłacone
17:21do tego funduszu,
17:23zostaną,
17:24znaczy ta składka
17:24powoduje to,
17:25że tworzy się taki
17:26po prostu fundusz,
17:27ten fundusz gwarancyjny,
17:31pomimo tego,
17:31że deweloper ma trudności,
17:33to wypłaci klientowi
17:34wszystkie włożone pieniądze
17:37w ten projekt,
17:38w te oszczędności,
17:40znaczy w zakup nieruchomości.
17:42Czyli nie ma takiego ryzyka,
17:43że stracę?
17:44Czy jest?
17:45Ja wytłumaczę to,
17:46że ryzyko jest zawsze,
17:48z uwagi na to,
17:48że tak,
17:48po pierwsze,
17:49mamy dwa rodzaje składek,
17:51mamy składkę
17:52na zamknięty rachunek powierniczy
17:53i otwarty rachunek powierniczy.
17:55Na zamkniętym
17:55rachunku powierniczym
17:57deweloper dostanie pieniądze
17:59po zakończeniu inwestycji,
18:00przeniesieniu własności,
18:02czyli wszystkie wpłaty,
18:03które wpłaca klient,
18:04trafiają do tego funduszu
18:05i ten fundusz wypłaci
18:06dopiero na sam koniec,
18:08kiedy zostanie właścicielem nieruchomości.
18:09Kiedy ja będę właścicielem nieruchomości,
18:11za którą zapłaciłem.
18:15Nieruchomości płaca 100 złotych,
18:15czyli to jest 0,1%.
18:17Natomiast jeżeli chodzi o otwarty rachunek,
18:20to jest 0,45%
18:22i to jest otwarty
18:24i tu jest opłata,
18:25że deweloper dostaje pieniądze wcześniej,
18:27ale ma większą składkę.
18:28I teraz co jest najważniejszym problemem,
18:30na który możemy nie zwrócić uwagę.
18:32Okej, fajnie,
18:33jesteśmy zabezpieczeni,
18:34tylko pamiętajmy
18:35o jednej bardzo ważnej rzeczy,
18:36o której należy też powiedzieć
18:38o rozmawiający o nieruchomościach.
18:40Nieruchomości ciągle rosną.
18:42Wartość nieruchomości ciągle rośnie.
18:43I tak jak tych,
18:45które już posiadamy
18:45i tak jak tych,
18:46które chcemy go kupić.
18:48Mamy stopniowy wzrost inflacji
18:49i wzrost cen nieruchomości.
18:51To jest w jakiś tam sposób
18:52korelowane również
18:53ze wzrostem wynagrodzeń,
18:55więc ceny nieruchomości rosną.
18:57I teraz jeżeli zaczynamy kupować nieruchomość,
19:01załóżmy we wrześniu 2025,
19:04to możemy się spodziewać,
19:05że podobna lub porównywalna nieruchomość
19:08w przyszłym roku
19:08będzie już o może 10%, nawet wyższa.
19:11Czyli to oznacza, że to co włożyłam
19:13do tego rezerwuaru
19:15może nie wystarczyć
19:16na kupienie podobnej nieruchomości.
19:18To znaczy tak,
19:18dostanę dokładnie tyle samo pieniędzy,
19:20ile włożyłem,
19:21ale za te same pieniądze
19:22już nie kupię takiej samej nieruchomości,
19:25bo ona już będzie droższa.
19:26Czyli nie stracę w gotówce,
19:28natomiast...
19:29Ten czas powoduje,
19:31ten czas,
19:31ta odległość czasowa
19:32powoduje to,
19:33że jesteśmy gdzieś stratni
19:35przez tą różnicę cen
19:36wzrostu nieruchomości,
19:38ale zawsze istnieje nam takie prawo
19:41do dochodzenia pełnego roszczenia
19:43z tytułu niewywiązania się przez umowę
19:46i tak dalej.
19:47Możemy zawsze dochodzić
19:48jakieś sądownie.
19:50To długo trwa
19:50i to czasami nie daje pełnej satysfakcji,
19:52ale bazowo
19:53wkład, który włożymy,
19:56jest nam zwracany.
19:57W tym momencie nie ma
19:57takiego dużego problemu,
19:58ponieważ mieszkanie są na rynku.
20:00Kiedyś kupowało dziurę w ziemi
20:01i się czekało 3-5 lat,
20:02aż będzie wybudowana.
20:04Teraz kwestia budowy nieruchomości domu
20:06to jest kwestia roku.
20:07Na przykład w firmie instrukcji
20:08to jest rok,
20:09maksymalnie do roku,
20:113 miesiące.
20:12A można też kupić nieruchomość.
20:14Wchodzi się obojętnie
20:15do którego dewelopera
20:16i mówi się,
20:17chciałbym mieszkanie,
20:18a mówi mam,
20:19jest gotowe, czeka,
20:20ponieważ jest duża nadpodaż
20:21na rynek.
20:22I o tym za moment jeszcze porozmawiamy,
20:24ale zanim przejdziemy do tego,
20:25chciałam Pana jeszcze zapytać
20:26o rękojmie.
20:27Dlatego, bo zmiany to
20:28obejmują m.in. zmiany
20:30w tym zakresie.
20:31Rękojmia, która ma być
20:32gwarancją dla klienta,
20:34że jeżeli cokolwiek się wydarzy,
20:36to było niezgodnego z umową,
20:37a wydarzyło się
20:38w określonym czasie,
20:40to, że te niedogodności
20:42zostaną usunięte.
20:44Na czym polega zmiana
20:45względem tego,
20:46co było do tej pory?
20:47To nie było tak,
20:47że deweloper odpowiadał
20:50za wszelkie nieprzewidziane
20:51i nieprzyjemne niespodzianki?
20:54Było to,
20:55to znowu byśmy musieli wrócić
20:56do całej historii nowelizacji.
20:58Czyli pierwsza ustawa deweloperska,
21:00ona,
21:03bo tu jest tak,
21:05ta rękojmie jest regulowana
21:06i ustawą deweloperską,
21:07i kodeksem cywilnym,
21:08z którego wynikają
21:09zasady rękojmi.
21:10Kodeks nie był w tym względzie
21:12tak precyzyjny chyba.
21:14Kodeks jest bardziej precyzyjny
21:15i zawsze zajmował się rękojmiami
21:17i on był też aktualizowany,
21:18bo to trzeba dostosowywać
21:20do obecnych czasów,
21:21ale ustawa deweloperska
21:22pierwsza konsumowała kodeks,
21:25to znaczy jakby bardziej,
21:28ciężko mi teraz to nazwać,
21:30bardziej synchronizowana była
21:31z kodeksem,
21:32natomiast zmiana
21:33chyba w 2021 roku
21:35powodowała to,
21:37że większość
21:37chciano zapisać
21:38w ustawie deweloperskiej
21:39takich ograniczeń,
21:41takich możliwości rękojmi
21:42i tak dalej
21:42i to się nie udało.
21:44Ale ta zmiana,
21:44która w 2025 roku
21:46teraz została uchwalona,
21:47w tym momencie
21:47znowu ceduje
21:49i odwołuje się
21:50wprost do kodeksu cywilnego,
21:52gdzie jest to
21:53najlepiej uregulowane,
21:54jeżeli chodzi o rękojmie.
21:55No właśnie,
21:55a czy,
21:56mówiąc o tym braku precyzji,
21:57czy to nie było wcześniej tak,
21:59że jeżeli popsuł mi się samochód,
22:01to generalnie było wiadomo,
22:02co trzeba z tym zrobić,
22:03a jeżeli chodziło już
22:04o wady stwierdzone
22:05w przypadku nieruchomości,
22:07to niekoniecznie deweloperzy
22:08chcieli tutaj stosować
22:09przepisy te określone kodeksowo.
22:12Bo tam była kwestia,
22:13tutaj ja już bym wchodził
22:14na pole prawników,
22:15ale tam była kwestia,
22:16jeżeli się pomylę,
22:17to bardzo proszę mi wybaczyć,
22:19kwestia była
22:20nazewnictwa
22:22wady ukrytej,
22:26tak zwanej istotnej wady ukrytej,
22:28bo był problem,
22:30co to jest istotna wada ukryta.
22:31Nie było zdefiniowane
22:32w ustawie deweloperskiej
22:33tej starej,
22:35przed nowelizacją,
22:35nie było zdefiniowane,
22:36co to jest istotna wada ukryta,
22:39a wszystko miało być
22:40opierane o ustawę deweloperską.
22:42No jeżeli nie było definicji,
22:44to ciężko było dochodzić.
22:45No na szczęście
22:46sądownictwo wypracowało
22:47już tak zwaną definicję
22:49przez orzecznictwo,
22:50co to jest wada istotna, ukryta,
22:52a teraz zostało to znowu,
22:54a to w kondeksie cywilnym
22:55cały czas było,
22:55więc teraz możemy z powrotem
22:58odnosić się do kondeksu cywilnego,
23:00czyli wada istotna...
23:00Ale już nie zahaczając o sąd, tak?
23:02Czyli jeżeli pojawia się
23:03jakaś wada ukryta,
23:04to możemy zgłosić deweloperowi
23:05i jest szansa,
23:06że nie trzeba będzie
23:07rozstrzygać tego w sądzie.
23:09Tak, oczywiście.
23:09No zawsze była taka sytuacja,
23:11że zawsze zgłaszamy do dewelopera.
23:12Deweloper w ciągu 14 dni
23:14musi się ustosunkować
23:15do naszego zgłoszenia.
23:16Na piśmie oczywiście to wszystko
23:18z samymi rygorami
23:18i w ciągu 30 dni
23:20ma obowiązek podjąć działania
23:22w celu usunięcia
23:23tej wady istotnej.
23:25I to obowiązywało cały czas,
23:26przez całe 5 lat.
23:28I tu znowu wracamy
23:29do sytuacji,
23:30czy lepiej kupić w rygorze
23:32ustawy deweloperskiej
23:33razem z prospektem
23:34i całą tą rękojmią,
23:35czy lepiej kupić taniej,
23:37ale zostać z wszystkimi problemami
23:38na głowie.
23:39Bo tutaj, jeżeli mamy 5 lat rękojmi
23:41i wada istotna
23:42na przykład ujawni się
23:43w trzecim, w czwartym roku
23:44i to będzie na przykład
23:45przeciekający dach
23:46z winy źle wykonanych prac,
23:49no to deweloper będzie
23:49zobowiązany do usunięcia tego.
23:51To jest raz.
23:52Dwa, my będziemy mogli
23:53odstąpić od umowy.
23:54Jeżeli deweloper się uchyla?
23:56Jeżeli tak.
23:56Jeżeli nie spełni tych wymogów,
23:58które są na niego narzucone
23:59lub też możemy też
24:00żądać sądownie
24:02zwrotu poniesionych kosztów.
24:04Nie tylko wartości,
24:05ale również tej wzrostu wartości.
24:06To oczywiście są batalie,
24:07które nie zawsze warto toczyć,
24:10ale zazwyczaj
24:11jako deweloper,
24:12jako przedstawiciel
24:13to nie są przypadki,
24:15które my realizujemy.
24:16Ponieważ zawsze klient
24:18dostaje towar
24:18i to też wszyscy,
24:19tak mogę powiedzieć,
24:20na rynku opolskim
24:21musimy sobie szanować klienta,
24:23ponieważ łatwo powiedzieć,
24:24co innego powiedzieć,
24:25a tam na Mokotowie,
24:25a tam na Pradze.
24:26A nie, no u nas na zaodrzut
24:27to jest praktycznie to samo
24:28co na Malince.
24:30Opolski rynek jest trudniejszym
24:32dla deweloperów?
24:34Bardziej wymagającym.
24:35Bardziej wymagającym
24:36jesteśmy wszyscy bliżej siebie.
24:38Konkurencja jest,
24:40że tak powiem,
24:41świetnie się zna
24:42i tutaj,
24:44co jest najistotniejsze,
24:46wybór jest większy,
24:50a na dodatek
24:51trzeba by zdefiniować
24:52teraz jeszcze,
24:53musiałbym doprecyzować,
24:54czy chodzi o Pani rynek opolski,
24:56bo miasta się rozwijają
24:57w sposób,
24:58suburbanizują się
25:00i czyli tak naprawdę
25:01najwięcej mieszkań
25:02powstaje w okolicach Opola,
25:04na obrzeżach Opola,
25:05które nie są już
25:06administracyjnie Opolem.
25:07No i teraz jest pytanie,
25:09czy rynek opolski
25:09jest taki,
25:10czy siaki?
25:11Tu, jeżeli chodzi o samo miasto Opolę,
25:12no to jest kilku deweloperów,
25:13którzy budują,
25:15którzy cały czas tutaj działają,
25:17nie współpracują,
25:18może na takiej zasadzie,
25:19że się wymienia informacja,
25:20bo to jest już zmowa,
25:21więc takich rzeczy nie ma,
25:23ale konkurują na jasnych,
25:25konkretnych zasadach,
25:25gdzie rzeczywiście szanujemy się wzajemnie.
25:27Jest duży wianuszek tutaj tych budów,
25:30które się wokół miasta budują.
25:32Tutaj obowiązują te same zasady,
25:34ponieważ jakby nie było
25:35przy stu tysięcznym mieście,
25:37to prawdopodobnie mamy dzieci
25:38w tych samych przedszkolach,
25:39albo w tych samych szkołach,
25:41albo w tych samych,
25:41na te same studia idą.
25:43Więc to jest kwestia też znajomości
25:44i tej skali,
25:45od tej skali,
25:46od której wychodziliśmy wcześniej.
25:48Przypomina mi się taki szyld,
25:50kupuj lokalnie, tak?
25:51Gdzie ten łańcuch jest krótki,
25:53gdzie obowiązuje zasada,
25:55że jeżeli kupujesz od kogoś,
25:56kogo spotykasz właśnie,
25:57tak jak pan powiedział,
25:58w warzywniaku, w szkole,
26:00to jest mniejsze prawdopodobieństwo,
26:02że ktoś ci wywinie brzydki numer.
26:05To jest też istotne,
26:06bo tu jest tak,
26:07z jednej strony to jest te przepisy prawa,
26:08przestrzegania,
26:09z drugiej strony taka odpowiedzialność
26:10bezpośrednia osób, które się zna.
26:13I to jest też istotne,
26:14jeżeli chodzi o budowanie
26:15takiego przekazu marketingowego,
26:17takiego przekazu dewelopera,
26:20czy tam jakiejś usługodawcy,
26:22jakiegokolwiek, jeżeli odniesiemy,
26:24to jeżeli znamy twarz,
26:25jeżeli znamy osobę,
26:26z którą rozmawiamy,
26:27to my,
26:28nawiązuje się nie tylko umowa cywilno-prawna
26:30między nami,
26:31ale też jakieś związki emocjonalne.
26:33I tu rzeczywiście...
26:36No nie jesteście anonimowi.
26:36Kłamstwo, bardzo krótkie nóżki,
26:38więc tak naprawdę by się to wszystko odbijało,
26:40pójść bardzo negatywnie.
26:41Dlatego ta małość tego rynku
26:43jest też takim dość zamkniętą przestrzenią,
26:47ale co nie znaczy,
26:47na przykład deweloperzy wrocławscy,
26:49czy też tacy międzywojewódzcy,
26:51międzywojewódzcy,
26:52cała ogólnopolscy też budują w Opolu.
26:58Porozmawiajmy o cenach mieszkań, domów.
27:01Te wszystkie warunki,
27:03o których Pan wspomniał,
27:04te zmiany,
27:05powiedzieliśmy,
27:05że to jest dodatkowe wyzwanie
27:07dla deweloperów.
27:08To wszystko podnosi koszty.
27:10Jeśli podnosi koszty,
27:11to możemy się spodziewać,
27:12że podzielicie się tymi kosztami,
27:14podzielicie w cudzysłowie oczywiście,
27:16kosztami z potencjalnym klientem,
27:18czyli że ten klient zapłaci więcej?
27:22Niewątpliwie to ma wpływ na cenę,
27:24bo to jest prosty rachunek ekonomiczny.
27:27Jeżeli jest jakaś obciążenie,
27:30to obciążenie nie musi wynikać
27:32dokładnie z samej umowy,
27:35czy aktualizacji przepisów prawa.
27:37To może być kwestia na przykład
27:39wzrostu po jakiegoś podatku,
27:41wzrostu kosztów budowy kanalizacji,
27:44wzrostu materiałów, cen materiałów.
27:46To wszystko musi być w jakiś sposób
27:48racjonalnie liczone,
27:51bo to zabezpiecza tego klienta
27:53przed upadkiem dewelopera.
27:54Jeżeli ktoś nieracjonalnie liczy,
27:56to już go prawdopodobnie nie ma na rynku
27:58albo gdzieś znika w przestrzeni
28:00i co za tym idzie,
28:01dlaczego też ustawa deweloperska
28:03zabezpiecza tych ludzi przed tym,
28:04że znika deweloper,
28:06który wziął pieniądze
28:06i nie oddał nic.
28:08Sprzedał dziurę w ziemi
28:08i nie wybudował nic.
28:10Ci ludzie zostali z dramatami
28:11i bez pieniędzy.
28:12Więc to racjonalne liczenie
28:14i liczenie tych kosztów,
28:15gdzie się musimy podzielić
28:17wraz z kolejnymi jakimiś obostrzeniami
28:19czy nakazami.
28:21To jest tak, jak najbardziej.
28:22To jest zupełnie to samo.
28:24Tak samo jak produktenci opakowań
28:25muszą teraz zwiększać opłaty do produktów,
28:28ponieważ muszą zająć się
28:30też recyklingiem tych opakowań.
28:32Więc to jest jak najbardziej uzasadnione.
28:34A jeżeli chodzi o sam wzrost cen nieruchomości,
28:36no to jest bardzo ściśle skorelowany
28:39ze wzrostem wynagrodzeń.
28:41Czyli jesteśmy bogatsi,
28:42możemy płacić więcej.
28:43Jesteśmy bogatsi,
28:45to zmienia się rynek,
28:46ponieważ kiedyś kupowało się
28:49gorsze rzeczy,
28:50gorsze w cudzysłowie,
28:51to były też mniejsze
28:52albo gorsze jakości mieszkania.
28:56To wszystko ma ze sobą korelację.
28:58Obecnie już jeżeli nas stać,
29:00to nie chcemy kupować
29:02starego samochodu,
29:04używanego,
29:05sprowadzonego z zagranicy,
29:07tylko chcemy już dobre mieszkanie,
29:09z dobrymi parametrami,
29:10uczciwego dewelopera kupić,
29:13żeby mieć czystą, spokojną głowę,
29:15bo zaczyna być nas stać na to.
29:17Także to jest taki pozytywny aspekt,
29:19jeżeli chodzi o ten.
29:20Oczywiście te ceny trochę bardziej
29:23odjeżdżają niż nasze wynagrodzenia.
29:25Z czego to wynika?
29:27Z czego to wynika?
29:28Zawsze to wynika z popytu.
29:32Zawsze, jeżeli mamy bazarek
29:34i na tym bazarku mamy tylko jedno stoisko
29:36z pomidorami i one są
29:37świetnej jakości te pomidory,
29:39to one będą kosztowały załóżmy 10 zł.
29:42Rzucam, bo to jest tak przykładowo.
29:43Ale jeżeli będzie 10 stoisk
29:46i na tym jednym stoisku,
29:47gdzie mamy te najlepsze pomidory,
29:49one nadal będą kosztowały 10 zł,
29:50to one się nie będą sprzedawały.
29:52No i tutaj jest taka kwestia,
29:53jeżeli jest duża podaż,
29:54to malaje cena do możliwej granicy,
29:58którą po prostu deweloper
29:59jest w stanie uzyskać,
30:01gdzieś zaoferować,
30:03gdzieś utrzymując swoją stabilność finansową
30:05i równowagę,
30:06ponieważ to też chodzi o to,
30:07żeby dowieźć tą obietnicę,
30:08umowę i wszystko zapewnić.
30:10W to jest wliczone też te 5 lat rękojmi
30:13za jakiekolwiek wady,
30:14które mogłyby się ujawnić
30:15i trzeba by naprawić.
30:16Więc te ceny rosną,
30:20ponieważ nadal jest duża potrzeba mieszkaniowa.
30:22Czyli jest mniej mieszkań
30:24niż chętnych na te mieszkania.
30:26Tak, no zawsze jest taka sytuacja,
30:28dlatego też teraz mocno zostały postawione
30:31obecnie taki nacisk
30:33na budownictwo społeczne.
30:35Ono jeszcze nie zapewnia
30:36tak dużej liczby mieszkań,
30:38jaka jest potrzebna,
30:39ale zwróćmy uwagę na to,
30:41jeżeli mogę się tutaj odwołać
30:43do działania prezydenta Opola,
30:45który chyba kolejny TBS
30:46już teraz przy Wrocławskiej
30:47będzie w tym roku był,
30:48będzie oddawany.
30:49Tam jest chyba ponad 150 mieszkań,
30:51będzie oddawany.
30:51I zawsze schodzą na pniu.
30:52Właśnie teraz trzeba było sprawdzić,
30:54czy one już są wszystkie podpisane,
30:56czy jeszcze tam sztuki gdzieś zostały.
30:58Ale wiem, że ten,
30:59który był budowany na Szczepanowicach,
31:01również poszedł bez problemu.
31:03Co to znaczy?
31:04Że nadal ludzie potrzebują
31:05takiej formy zakupu mieszkań,
31:07ponieważ nie mogą wprost spełnić
31:08sobie swojego marzenia
31:10o zakupie mieszkań.
31:11I teraz co jest najważniejsze
31:12jeszcze w tym wszystkim.
31:15Każdy by chciał mieć swoje własne mieszkanie,
31:16no bo tak jesteśmy przyzwyczajeni,
31:18że zostaliśmy tak wychowani.
31:19I jeszcze nie jesteśmy też w takim miejscu,
31:22jak Warszawa,
31:23gdzie dzisiaj pracuję tu,
31:26a jutro w Berlinie,
31:27a pojutrze w Kopenhadze.
31:28W tym momencie chcemy mieć swoje mieszkanie.
31:31No i mamy te stopy procentowe,
31:33które nam bardzo, bardzo mocno podskoczyły
31:36w momencie, kiedy by była bardzo duża inflacja.
31:38My powoli z niej schodzimy.
31:40My mówię my,
31:40bo my jako kraj.
31:42Powoli schodzimy z tych wysokich stóp procentowych,
31:45które ograniczają możliwość
31:46brania kredytów,
31:48ponieważ te kredyty są za drogie.
31:49Jeżeli te kredyty spadną
31:50do odpowiednich poziomu,
31:51że ta rata nie będzie konsumowała
31:53całego wynagrodzenia,
31:54załóżmy pary,
31:55jednego z wynagrodzeń,
31:58to wtedy też ta sprzedaż się zmieni.
32:00Chciałabym zapytać,
32:01czy to światełko w tunelu,
32:03ale nie wydaje mi się,
32:04żeby obniżenie stóp
32:05finalnie skutkowało tym,
32:07że przyjdzie taki moment,
32:08kiedy mieszkania,
32:09domy, ceny ich minimalnie spadną.
32:12Nie, nie spadną.
32:14Ceny nie spadną z uwagi na to,
32:15że tak jak ja i na pewno pani też
32:17oczekuje coraz wyższego wynagrodzenia
32:19za swoją pracę.
32:20Mamy do tego jakieś powody,
32:22ewentualnie uważamy,
32:24że robimy coś dobrze,
32:25będziemy szukali lepszej pracy,
32:26jeżeli będziemy uznawali,
32:27że za mało zarabiamy w tej.
32:29Więc ciągle szukamy rozwoju,
32:32ciągle szukamy.
32:33I tu jest dokładnie to samo,
32:34to znaczy my chcemy więcej zarabiać,
32:36więc też wszystkie towary,
32:38artykuły, produkty,
32:40jest ta krocząca inflacja,
32:41która zawsze będzie kosumowała
32:42i nie ma takiej opcji,
32:44że się nasyci rynek,
32:46ponieważ możemy bazować
32:47na doświadczeniach Europy Zachodniej,
32:49bo ona jest najbardziej podobna
32:50do tego,
32:51że tam ceny mieszkań
32:52bardzo mocno ruszyły
32:53i one już się bardzo mocno
32:55oddaliły stanowczo za daleko
32:58od możliwości nawet nabywczych
33:00mieszkańców Europy Zachodniej.
33:01Więc my byśmy nie chcieli
33:02jeszcze do tego dojść
33:03i myślę, że tak 10 lat mamy,
33:05zanim taki będzie totalny odjazd,
33:08przepraszam za ten kolokwializm
33:09właśnie tych cen
33:10od możliwości nabywczych.
33:13To zapytam wprost.
33:14Ile dzisiaj na przykład w Opolu,
33:16pod Opolem,
33:17kosztuje budowa metra kwadratowego domu?
33:20A ile musi za nią zapłacić klient?
33:24Po pierwsze,
33:25to jest tajemnica handlowa.
33:27Mogę powiedzieć w ten sposób.
33:28A poza tym
33:29jest taka ulubiona odpowiedź.
33:32To zależy.
33:33Od?
33:33To zależy.
33:35Po pierwsze,
33:36zakup działki.
33:37Domy,
33:38jakiekolwiek mieszkania
33:39buduje się na gruncie.
33:41Grunt ma swoją odpowiednią wartość.
33:43Grunt, wartość gruntu to jest jedno,
33:45ale do tego trzeba
33:45policzyć infrastrukturę.
33:47I teraz tak,
33:47jeżeli będziemy pod uwagę brali
33:49budynek jednorodzinny,
33:50który stoi w szczerym polu
33:52i trzeba do niego dociągnąć
33:53200-300 metrów kanalizacji,
33:55nie wiem, tam energetyki, prądu,
33:57światłowodu w ogóle
33:58i nigdy nie będziemy mieli
33:59mieć drogi,
34:00no to samo wybudowanie budynku
34:01na działce odziedziczonej po babci,
34:03no to jest okej,
34:04to jest po prostu
34:04całkiem fajna cena.
34:07Ale jeżeli chcemy kupić
34:08wszystko na gotowo,
34:10z miejscami parkingowym,
34:11oświetleniem,
34:12blisko jakiegoś sklepu
34:13i tak dalej,
34:13to jest znowu co innego.
34:14I ta działka już będzie
34:15wtedy inaczej kosztowała,
34:16więc nawet jeżeli patrzymy
34:18sobie porównawczo,
34:19cena wybudowania metra kwadratowego,
34:21czyli tam stali,
34:23robocizny i tak dalej,
34:24w Opolu jest podobna
34:25do Wrocławia,
34:25Katowli z Warszawy,
34:26Gdańska i tak dalej,
34:29to jednak pozostaje
34:29ta różnica ceny gruntu.
34:32No i tutaj to jest,
34:33ta kwestia też popytu.
34:35I dlaczego na przykład
34:36w Warszawie można powiedzieć,
34:37przecież tam beton
34:38kosztuje podobnie.
34:39Tak, podobnie,
34:40ale tam jest więcej
34:41chętnych klientów,
34:42pozielających
34:43bardziej zasobne portfele.
34:44I tam cena zawsze
34:45będzie wyższa.
34:46Jak zapewne pan
34:47się domyśla,
34:48nie zapytałam o to
34:48bez powodu,
34:49bo pytanie to zmierzało
34:52do budzących
34:53duże emocje
34:54właśnie marży,
34:55tego, że to one
34:57sprawiają, że ceny nieruchomości
34:58są takie duże.
35:00Faktycznie,
35:01to zachłanność
35:02deweloporów wpływa
35:03na cenę finalną?
35:03I wracamy do mojego
35:05ulubionego
35:06prospektu informacyjnego.
35:08Nie, tutaj prospekt
35:09informacyjny
35:10jest odpowiedzią na to,
35:11ponieważ spółka
35:13ujawnia,
35:14spółka,
35:15właściciel,
35:16deweloper
35:16po prostu ujawnia
35:18swoje wyniki finansowe
35:19w KRS-ie.
35:20Jeżeli jest to spółka,
35:21jeżeli to jest inny
35:22podmiot,
35:24to są inne sposoby,
35:25można zbadać
35:26rentowność tego
35:26dewelopera.
35:28Wchodzimy do taki KRS,
35:29oczywiście to trzeba
35:30wymaga to ewentualnie
35:31trochę wiedzy finansowej,
35:32ale są osoby,
35:33które się znają na tym.
35:35Można to przeanalizować
35:36za pomocą AI,
35:37o której tutaj
35:37wcześniej rozmawialiśmy,
35:39sprawozdania finansowe
35:40i zobaczyć,
35:41ile zarabiają
35:42deweloperzy
35:43i czy to jest naprawdę
35:44takie krocie,
35:45czy nie.
35:46Eldorado deweloperskie,
35:48można powiedzieć,
35:49tak to nazwę,
35:51to były w 2020 roku,
35:532021 to były
35:55niskie stopy procentowe,
35:56to był układ taki,
35:58że ja mam mieszkanie
35:59przykładowo na Armii Krajowej,
36:01wynajmuję je,
36:02koszt wynajmu
36:04pokrywa mi wysokość raty,
36:06a ja się przeprowadzam
36:07do nowego mieszkania.
36:08To był czas,
36:09kiedy można było
36:10w ten sposób
36:10kupować mieszkania,
36:12wtedy też dużo
36:12sprzedawało tych mieszkań,
36:14wtedy też dużo problemów,
36:15jeżeli chodzi o deweloperów
36:17i tam niejasne zapisy
36:18ustawy deweloperskiej
36:19powstawało
36:20i na szczęście
36:22z tego wszystkiego
36:22wychodzimy,
36:23no ale to koszt
36:24pociąga za sobą
36:24jakieś tam inne konsekwencje.
36:26No i teraz
36:27ta kwestia marży,
36:29chciałaby Pani
36:29znać kwotę,
36:30czy chciałaby Pani
36:30znać wartość,
36:31to są minimalne,
36:33możliwe do osiągnięcia
36:34marży,
36:35które pozwalają
36:36na rozwój firmy,
36:37kupno nowych gruntów
36:38i prowadzenia
36:39inwestycji dalej.
36:40To nie jest chciwość,
36:42bo tak jak można powiedzieć,
36:43my też nie jesteśmy chciwi,
36:44jeżeli tak na siebie
36:45popatrzymy,
36:46to nie jest tak,
36:46że zrobiłaby Pani
36:47wszystko za każdą cenę.
36:48No nie,
36:49to jest na tej zasadzie,
36:51że musimy realnie liczyć,
36:52ponieważ pracują u nas
36:53kilkanaście osób,
36:54na budowach jest zatrudnione
36:55kilkadziesiąt osób,
36:57płacimy podatki,
36:58to wszystko musi
36:59gdzieś się spinać.
37:00Jeżeli powiemy,
37:01a ile wam zostaje?
37:02Zobacz w KRS-ie.
37:04Ale zanim odeślemy
37:06naszych widzów do KRS-u,
37:07to ostatnie pytanie
37:08dotyczące patodeveloperki.
37:10Na ile to zjawisko
37:11jest na,
37:13w Opolu,
37:14wokół Opola widoczne?
37:15Mówię o takich sytuacjach,
37:16kiedy mamy małe metraże,
37:18kiedy mamy mikroogrody,
37:21które właściwie wielkością
37:22niewiele różnią się
37:23od balkonów.
37:24Mamy takie sytuacje,
37:25gdzie po wprowadzeniu
37:27do wymarzonego domu
37:28okazuje się,
37:29że za chwilę widzimy
37:30ścianę sąsiada,
37:31której wcześniej nie było.
37:32Na ile to dotyczy
37:33naszego opolskiego rynku?
37:37Mogę znowu powiedzieć,
37:38co się prospekcie informacyjnym?
37:40Proszę bardzo,
37:40ale prospekt to te oferty,
37:43które teraz się sprzedają.
37:45A ja się z tym
37:45nie wiem, jak to wyglądała?
37:46Prospekt jest od tego
37:482010 roku,
37:49on już gdzieś tam funkcjonuje.
37:502021 praktycznie już
37:52stricte prospekt był
37:53i funkcjonował,
37:54czyli w prospekcie,
37:55teraz prospekt jest
37:56podstawą do rozwiązania umowy
37:57i teraz kupujemy mieszkanie,
37:59w prospekcie nie ma informacji
38:00o tym, że będzie stał
38:01zaraz 8 metrów
38:02za moim balkonem
38:03kolejny blok 50-metrowy.
38:06Jeżeli nie ma tej informacji,
38:07ma prawo rozwiązać umowę
38:08i odstąpić
38:09i uzyskać swoje pieniądze.
38:11Więc dlatego są tam
38:12te informacje pozawierane.
38:14Więc takie rzeczy,
38:15jak kwestia,
38:17ale to jest też,
38:17że ten prospekt
38:18odwołuje się do konkretnych przepisów.
38:19Są planowanie przestrzenne,
38:21są WZ-ki,
38:21jest teraz zmiana,
38:22koniec z WZ-kami,
38:23będzie plan ogólny.
38:25W tym planie ogólnym
38:25będziemy mieli te informacje
38:27wszystkie zawarte,
38:27co, gdzie,
38:28w jaki sposób można budować.
38:30Poza tym,
38:30tak jak za każdym razem
38:32powtarzam,
38:33nie wierz,
38:34proszę skorzystaj
38:35z pomocy ludzi,
38:36którzy się na tym
38:37w jakiś sposób znają.
38:37Czy to jest prawnik,
38:38czy znajomy budowlanie,
38:39czy ktoś ma pojęcie,
38:41zapytaj,
38:42jak interpretować pewne,
38:44można sztuczuj inteligencję,
38:45zapytać na pierwszym etapie,
38:47ale ona halucynuje czasami.
38:49Ale należy właśnie
38:51zwrócić uwagę na te zapisy
38:52i ktoś niech pomoże
38:53po prostu zinterpretować
38:55niektóre z tych zapisów,
38:56żeby nie było takich sytuacji.
38:58Czy na rynku opolskim
38:59są takie...
39:01Znowu odwołam się
39:02do tej skali rynku opolskiego.
39:05I ta skala rynku opolskiego...
39:06Znacie się, lubicie się,
39:08to nie można powiedzieć źle.
39:09To jest na tej zasadzie,
39:11że to nie jest kwestia,
39:12ale nawet jakbym
39:13Panią zapytał,
39:13proszę mi wskazać,
39:14czy widziała Pani
39:15jakąś patodeveloperkę,
39:16jeżeli chodzi o rynek opolski.
39:18No nie ma czegoś takiego,
39:20ponieważ rynek u nas
39:21bardzo dramatycznie szybko
39:23by zweryfikował coś takiego.
39:25To znaczy zaraz by została
39:26przypięta jakaś łatka,
39:27zaraz by zostało źle to odebrane,
39:29może media by jakieś coś
39:30na ten temat powiedziały.
39:31I to jest taka kwestia,
39:32że patodeveloperka
39:34pojawia się pod potrzebę.
39:36A potrzebą na przykład jest to,
39:39że ktoś jest w stanie
39:39zaakceptować takie warunki,
39:41że mamy 20-metrowy,
39:43czy obecne prawo zabrania
39:44takich poniżej,
39:45ale zawsze to można
39:46jako lokale usługowe zrobić.
39:48To jest 15-metrowy korytarz,
39:49w którym mamy na początku toaletę,
39:51później umywalka,
39:52a później łóżko
39:52i na przeciwnej stronie
39:53telewizor.
39:55I to się nazywa mieszkanie.
39:56No nie.
39:57To się nie nazywa mieszkanie,
39:58to się nazywa lokal
39:59przebywania tymczasowego,
40:01załóżmy.
40:01To już jest kwestia nazywnictwa.
40:02Jeżeli jest klient na to,
40:04to jacyś ludzie na pewno
40:05na to zareagują
40:07i zaoferują coś takiego.
40:08My przestrzegamy,
40:10tak jak my
40:11i tak jak inni deweloperzy
40:12tu w Opolu,
40:13działamy zgodnie z planem
40:14zagospodarowania przestrzennego,
40:15zgodnie z przepisami
40:16mówiącymi o mieszkaniach,
40:17więc nie możemy
40:18czegoś takiego wybudować,
40:19nie możemy sprzedać.
40:20No i teraz by trzeba było powiedzieć,
40:21a kto takie rzeczy kupuje?
40:23No ktoś, kto jest
40:24bardzo mocno zdesperowany,
40:26żeby mieć swój kawałek podłogi.
40:30Myślę, że jednak 75%
40:32zakupów to są inwestycyjne
40:34dla ludzi, którzy później
40:36wynajmują te rzeczy,
40:37czyli to są pracownicy tymczasowi,
40:40studenci lub stali pracownicy
40:41lub po prostu gdzieś goście
40:43z zagranicy, którzy czasowo
40:45przyjeżdżają załóżmy zarabiać.
40:47Czyli ktoś, kto nie zamierza się
40:48tam na dłużej rozgościć.
40:49Tam nie można się na dłużej rozgościć,
40:51ponieważ to nie spełnia
40:52żadnych warunków bytowania.
40:54No z całym szacunkiem,
40:55ale my też jesteśmy przeciwni
40:58takim rzeczom.
40:59Dlatego też jak spojrzymy
41:00na lokalny rynek,
41:02to u nas zawsze są
41:03dojazdy,
41:05zawsze są parkingi,
41:06zawsze są tarasy,
41:07zawsze są ogrody,
41:07mniejsze, większe oczywiście,
41:09bo to jest też kwestia
41:10majątności klienta,
41:11który jest w stanie sobie coś kupić,
41:13ale są te rygory,
41:14które pozwalają nazwać
41:15to coś mieszkaniem.
41:17Bardzo dziękuję
41:18za tę rozmowę,
41:20za to spotkanie,
41:20a moim i Państwa gościem
41:22był dzisiaj Sławomir Siemiński.
41:24Rozmawialiśmy o branży,
41:26o rynku deweloperskim.
41:27Muzyka
41:32Muzyka
41:34Muzyka
Be the first to comment