SMART IMPACT - La construction bois : avenir de l’immobilier ?

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il y a 2 mois

La construction compte pour une grande partie des émissions carbone des immeubles. Elle peut être responsable de 850 à 1000 kg de CO2e par m². Utiliser le bois comme matériau peut alors se présenter comme une solution efficace pour réduire l’impact environnemental de l’immobilier.
Marc Lafont, président de WO2 et Laurence Desmazières, présidente d’ICAWOO nous en parlent à l’occasion du SIBCA 2025.

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00:00C'est le débat de ce Smart Impact, on est toujours au CIPCA, le salon de l'immobilier

00:09bas carbone au Grand Palais à Paris avec Laurence Desmazières, bonjour.

00:12Bonjour. Bienvenue, vous êtes la présidente d'Ikawood et Marc Laffaut, bonjour.

00:17Bonjour. Président de WO2, on va présenter vos deux entités qui sont complètement liées,

00:22expliquez-nous, je commence avec vous, Ikawood c'est quoi ? Alors Ikawood c'est

00:26un fonds d'investissement qu'on a monté il y a sept ans et qui a vocation à développer

00:30et restructurer de l'immobilier ultra bas carbone dans le Grand Paris et en fait Ikawood c'est

00:35le bras financier de WO2 qui est pour le premier promoteur français de l'immobilier bas carbone

00:42et je vous laisse Marc présenter plus en détail ce que fait WO2. Et donc WO2, on est une société

00:51qui développe et commercialise des immeubles ultra bas carbone. Donc on est une société qui

00:56historiquement s'est mise à calculer très tôt l'empreinte carbone de nos réalisations et on est

01:01devenu assez naturellement spécialiste du bois massif comme principal matériau de construction

01:04et spécialiste également des rénovations d'immeubles existants puisque notre raison d'être c'est vraiment

01:12de proposer de l'immobilier à très haute valeur environnementale. Également on ne voulait pas que nos

01:16immeubles ne soient que des beaux objets techniques ultra bas carbone. On voulait proposer des immeubles

01:21avec une très haute qualité d'usage et on est devenu également donc spécialiste du bureau

01:27et d'excellente qualité. On ne propose que des immeubles qui sont en termes de valeur d'usage

01:32un cran supérieur au reste du marché aujourd'hui. Ça veut dire que le tertiaire c'est votre principal

01:37débouché aujourd'hui ? Alors chez WO2 Ikawood oui aujourd'hui on est principalement actifs en tertiaire.

01:45néanmoins en fait au delà du tertiaire nos projets sont tous des projets mixtes puisque

01:52aujourd'hui ne faire qu'un immeuble de bureau ou qu'un immeuble de logement quand vous faites

01:59des projets qui font 20, 30, 40 jusqu'à 100 000 voire plus de 100 000 m² on est obligé et on le souhaite

02:07on l'appelle de nos voeux de créer des vrais ensembles mixtes des vrais quartiers de villes et donc de ce

02:14point de vue là Ikawood en tant que fonds d'investissement aujourd'hui est un acteur de la ville est un acteur de

02:20la mixité en étant accompagné par WO2 donc à la fois en faisant des bureaux principalement mais on a

02:29aussi des résidences étudiantes du logement de l'hôtellerie et donc on est capable aujourd'hui

02:35d'agir sur quasiment l'ensemble des classes d'actifs que composent l'immobilier.

02:41Pourquoi le bois s'est imposé et est-ce que c'est venu assez vite finalement dans vos projets de se dire si on veut être bas carbone il faut aller vers le bois, le bois massif ?

02:49Le bois s'est imposé petit à petit puisqu'on est passé du prisme du kilowattheure mètre carré à un prisme qui est beaucoup plus pertinent à mon sens qui est celui du CO2 au mètre carré.

02:59Et donc en se mettant à calculer l'empreinte carbone des immeubles on s'est rendu compte que un gros facteur d'émission des immeubles c'est la construction principalement parce que les matériaux de construction sont extrêmement carbonés et notamment le béton et l'acier.

03:12Et donc remplacer le béton et l'acier par du bois c'est remplacer deux super pollueurs.

03:17Le béton et la fabrication du ciment c'est quand même le quatrième plus gros pollueur au monde on parle beaucoup du charbon on parle beaucoup du pétrole on parle beaucoup du gaz le numéro 4 c'est la fabrication du ciment.

03:27Donc on remplace ces matériaux qui sont très émissifs par un matériau qui stocke du carbone au lieu d'en émettre le bois massif et donc petit à petit le bois s'est imposé comme principale alternative par rapport à ces matériaux très polluants.

03:40Et puis on s'est rendu compte qu'il y avait énormément d'autres avantages à construire en bois dans un premier temps pendant la phase de chantier construire en bois c'est la possibilité de construire des chantiers avec moins de flux moins de nuisances des chantiers plus rapides.

03:55Aujourd'hui il y a un vrai enjeu d'acceptabilité des projets immobiliers faut réconcilier les français et les grues et pour ça il faut leur proposer des chantiers qui ne mettent pas le bazar dans des villes pendant des années.

04:06Le bois est extrêmement bon élève pour ça. On s'est rendu compte également que proposer des immeubles en bois et si on arrivait à garder le bois visible à l'intérieur de nos immeubles on proposait des espaces qui en termes de qualité de vie n'avait pas d'équivalent.

04:19Et donc pour toutes ces raisons là dans un premier temps haute valeur environnementale très bonnes caractéristiques techniques sur le chantier sur la mise en oeuvre du matériau et derrière qualité d'usage extraordinaire le bois avait de grandes chances de s'imposer petit à petit dans le paysage de la construction.

04:35Laurent Zemazier, est-ce que c'est si on regarde un peu l'évolution est-ce que c'est de plus en plus facile de convaincre des investisseurs de trouver des partenaires financiers grâce à cet argument du bas carbone ou est-ce qu'au contraire je rajoute un élément à la question si ces projets coûtent plus cher vous allez me répondre est-ce que oui ou non ils coûtent plus cher c'est aussi compliqué de convaincre des investisseurs en disant ok on veut bien être bas carbone mais si ça nous coûte beaucoup plus cher on n'y va pas.

05:02Alors nous ce qu'on voit c'est qu'il y a eu un phénomène d'accélération absolument gigantesque depuis le lancement de notre fonds ICAWOOD sur cette thématique de la décarbonation du point de vue à la fois des investisseurs et aussi du point de vue des financeurs parce que vous le savez l'immobilier quand on monte un gros projet immobilier on a à la fois des fonds propres qui sont apportés par nos investisseurs et puis de la dette qui est apportée par de grands financeurs.

05:32ICAWOOD quand on a lancé le montage du fonds la thématique c'était celle du bas carbone c'était très innovant à l'époque parce qu'il n'y avait aucun fonds d'investissement spécialisé dédié en immobilier à cette thématique du bas carbone.

05:50Et c'est vraiment sur ce thème là précis associé au bois qui apporte tous les éléments dont Marc parle et notamment cette qualité produit qui est absolument cruciale en fait pour un investisseur en termes de décision d'investissement.

06:05Parce qu'en tant qu'investisseur vous voulez investir dans les meilleurs produits et donc c'est comme ça qu'on a réussi à convaincre une douzaine d'investisseurs institutionnels de grands investisseurs institutionnels de nos suivre.

06:17On a quand même levé 750 millions d'euros de fonds propres et ce qu'on voit aujourd'hui c'est que cette tendance n'a fait que s'accélérer.

06:25Et aujourd'hui le critère de l'immobilier bas carbone devient un critère absolument discriminant dans la décision des investisseurs c'est un prérequis c'est je dirais c'est vraiment quasiment très haut dans la liste des décisions.

06:39Mais Marc Laffont je repose la question est-ce que ça coûte forcément plus cher un chantier bas carbone ?

06:44Pour compléter je crois que la notion de rentabilité et de coût de construction elle n'est pas binaire elle est plurielle.

06:51Dans un premier temps quand on est dans une période où le secteur de l'immobilier est un peu chaotique on va commencer par reposer des ordres de grandeur sur un chantier qui va avoir un coût de construction qui est de l'ordre d'entre 2000 et 2500 euros du mètre en ce qui concerne le coût de construction de la superstructure la partie gros oeuvre va représenter autour de 400 et pour simplifier la partie matériaux sur la superstructure va représenter entre 100 et 200 euros du mètre.

07:16Donc on est quand même sur la totalité de cette matière première qui correspond à grosso modo 5 à 10% de votre coût de construction.

07:24C'est une petite partie du bilan dans son ensemble parce que le prix de revient de votre opération va plutôt être lui autour de 6 000, 8 000 ça dépend de là où vous êtes et notamment du prix du foncier.

07:33Mais donc on parle d'une toute petite partie du coût de construction ça c'est un premier sujet.

07:37Cette toute petite partie du coût de construction 5 à 10% si vous achetez votre bois on va dire 50% plus cher que ce que vous auriez acheté le béton et bien du coup vous allez être sur un levier qui est de l'ordre de 5% donc autour de 50-100 euros du mètre d'accord ?

07:50Et en face de ce coût de construction vous allez avoir des avantages alors quels sont-ils ?

07:55Je vais vous prendre un exemple le chantier de Braise le siège de GRDF à Saint-Denis.

07:58Oui vous avez été lauréat des premiers Grand Prix BBCA ce jeudi.

08:04Oui ce chantier on le livre avec 3 à 4 mois d'avance d'accord ?

08:07Quand on livre un chantier comme ça avec 3 à 4 mois d'avance c'est 3 à 4 mois de loyer en plus et donc ça représente grosso modo un gain en loyer qui est de l'ordre de la même manière de 100 euros du mètre.

08:19Donc on vient largement compenser le surcoût de construction.

08:20Un deuxième exemple que je peux vous donner est l'exemple de notre opération de Marcalet dans le 18ème sur laquelle on vient surélever un ensemble immobilier existant.

08:28On vient rajouter 25 000 mètres carrés sur une dalle existante d'accord ?

08:32L'enjeu sur ce projet qui est dans le 18ème arrondissement dans un endroit très dense c'était de réussir à construire.

08:37On ne pouvait pas surélever cet ensemble immobilier existant en maintenant en exploitation en béton.

08:43On est 5 fois plus léger en bois on n'a pas à reprendre la totalité des structures donc le sujet c'était d'arriver à construire ces mètres carrés dans le 18ème.

08:50Et à sortir cette opération de 35 000 mètres carrés.

08:53Et là le bois a été la seule option valide.

08:56Donc vous voyez que sur des projets de développement la rentabilité des projets ne repose pas que sur la notion uniquement du coût du matériau et d'autres sujets.

09:03Et peut-être si je peux juste ajouter un point.

09:07Je dirais au-delà de tout ça la question que nous on se pose en tant qu'investisseurs c'est est-ce que cette capacité qu'on a de construire bas carbone, de construire en bois,

09:13est-ce que derrière on est capable en fait d'aller chercher une forme d'élasticité prix-demande du côté des utilisateurs donc du côté des entreprises qui elles vont payer un loyer pour pouvoir s'installer chez nous.

09:25Et nous ce qu'on constate aujourd'hui notamment dans des marchés qui comme vous le disiez sont difficiles.

09:30On a un très grand projet à Nanterre.

09:32Le marché de Nanterre et le marché de la péridéfense souffrent aujourd'hui mais souffrent aussi parce qu'on a un manque cruel d'offres de bureaux de très très bonne qualité.

09:42On a beaucoup d'immeubles qui sont totalement obsolètes et on voit qu'aujourd'hui on arrive à sécuriser des loyers arboretum qui sont quasiment deux fois supérieurs à d'autres immeubles qui sont en béton.

09:54Et je pense que cette qualité produit, cette qualité bas carbone, cette qualité d'usage permet aussi de convaincre des grandes entreprises de s'installer chez nous.

10:03Et donc ça dans le modèle économique forcément c'est à prendre en compte.

10:07Ce bois, il nous reste moins de deux minutes, j'ai quand même une question sur l'approvisionnement.

10:11Ce bois massif dont vous parlez, est-ce qu'il vient forcément de France ?

10:14Est-ce que la filière bois française elle est adaptée à ce que vous recherchez ou pas ?

10:20Alors il y a plusieurs sujets, il y a la matière première qui est la forêt, il y a l'outil industriel avec lequel on la transforme.

10:28Aujourd'hui en France on a beaucoup de forêts et on a peu d'outils industriels, on a peu de grands industriels qui transforment cette forêt française dans un matériau de construction

10:37qui a jusqu'à preuve du contraire une durée de vie éternelle.

10:40Donc nous sur la quasi totalité de nos opérations on travaille avec un charpentier qui est un charpentier français qui est aujourd'hui basé juste à côté de Strasbourg.

10:50On est à sa sixième génération de dirigeants et de pères en fils, c'est une boîte remarquable qui va sourcer son bois dans un rayon grosso modo de 200 à 300 km autour de son usine.

11:01Donc on a à la fois l'Autriche, l'Allemagne et la France.

11:03Et notre CLT, notre lamelle est collée contre croisée vient principalement d'Autriche, juste à côté de Vienne.

11:10Il faut savoir que nous nos besoins ils sont de l'ordre de 30 à 40 000 m3 de bois par an.

11:14D'accord ? La capacité de la française elle est de l'ordre de 25 000 m3 par an.

11:19Donc aujourd'hui il y a un vrai enjeu et nous on appelle de nos voeux des investissements français dans le développement d'un outil industriel

11:25qui nous permet de flécher l'usage de la forêt vers le matériau de construction, c'est-à-dire des usages longs,

11:32plutôt que du papier, de la palette ou du bois d'énergie parce qu'on est convaincu que c'est le meilleur moyen d'arriver à transformer nos bâtiments dans des puits de carbone.

11:40Merci beaucoup, merci à tous les deux. Bon salon, bon SIPCA et félicitations encore pour ce grand prix BBCA pour ce projet.

11:49Bref, c'est le siège de GRDF c'est ça ?

11:51Exactement, c'est le siège de GRDF. Ils ont déménagé en tout début d'année.

11:54Merci et bon salon encore une fois. Notre rubrique start-up tout de suite.

11:57Merci.