00:00ومعنا دلوقتي رؤية من زاوية تانية زاوية التخطيط العمراني
00:04واحدة من الناس اللي بيشتغلوا على الأرض وبيفهموا تفاصيلها
00:09وليد مرسي استشاري التخطيط العمراني نورتنا في براند مصري
00:14أهلا وسهلا بحضرتك اتشرف لينا ولسهداج من المشاهدين
00:18من وجهة نظر حضرتك يا دكتور كمخطط عمراني
00:22إزاي ممكن المدن الجديدة زي سهاج الجديدة تتحول لمناطق جذب استثمار حقيقي؟
00:29تمام طيب هو الأول خلينا نقول إن مدينة سهاج الجديدة على الأخص
00:36أو المدن العمرانية الجديدة في مصر الجديدة
00:40وهم بالمناسبة هم أكتر من 36 مدينة
00:44فهم بقى إن كانت سهاج الجديدة أو العالمين الجديدة أو العاصمة الإدارية الجديدة
00:48دايما لازم بيكون في عندنا حاجات مهمة بنركز عليها
00:53عشان نحفز الطلب الحقيقي على إن المدن دي تكون مدن جذبة للمستثمرين أو للتنماء العمرانية
01:00زي ما يكون في مجتمعات سكنية جديدة أو حاجات بتخدم عليها
01:08الخدمات دي إحنا بنتكلم إن هي زي مستشفيات أو قطاعات تجارية أو
01:15أو ترفيهية أو تعليمية
01:17حاجة تانية لازم أن يكون فيه بقى ربط للمدينة بالمدن حواليها
01:25بطرق بقى معاصلات زي مثلاً نكون بنعمل شبكة معاصلات
01:29سواء بقى كان أوتوبسات أو بنعمل شبكة زي المترو أو بنعمل شبكة زي الأطرات أو خلافه
01:39بحيث إن إحنا نبقى ضمنين إن الوصول من وإلى المدينة بسرعة الجزء
01:44خلاف كده لازم طبعاً بيكون فيه نقط تمركز لحاجات بتميز كل مدينة عن التانية
01:51زي إن إحنا ممكن يكون فيه مركز صراعي
01:55مركز تجاري
01:57خلالي نقول مينة بري
01:59إلى آخره يعني
02:00وفي الآخر يعني عندنا ساكسس ستوريز لحاجات زي كده كتير
02:05سواء كان عالمياً أو مصرياً
02:08يعني مصرياً معظم المدن الجديدة هي فيها نخط جذب كتير
02:12عالمياً بقى كان فيه عندنا مدن زي سنجافور
02:15زي مثلاً فيه برضو عندنا في دول شرق أسي عموماً كان فيه نمازج كتير
02:22كل الحاجات دي في الآخر بتوضح لنا أن المدن الجديدة بيكون مدن جاذبة للسكان
02:30وسوهاج الجديدة على الأخص
02:33بتتميز أن فيه عندها امتداد طبيعي لمدينة سوهاج القديمة
02:39وفيه عندنا طرق إخليمية بتوصل لها ما بينها وما بين المدن المحيطة
02:45سواء كان على امتداد جنوباً أو شرقاً أو في اتجاه البحر الأحمر
02:49طيب هل فكرة استغلال الأراضي غير المستغلة عن طريق طرحها بحق الانتفاع
02:57تعتبر خطوة زكية من ناحية التخطيط العمراني وليه؟
03:02طيب الأول خلينا نقول أن الدولة بتدرس الاستثمار وتدرس المستثمر
03:08وبتدرس الأنشطة في المكان اللي هي بتستهدام
03:12طيب فيه عندنا سوبل كتيرة يا إما قطعة الأرض دي غالية جداً
03:17وأنا كدولة حبقى عارف أن أنا أوفرها بيع وشراء بالكامل
03:21ده مش هيوجد لي جذب كتير للمستثمرين
03:26طيب ببتدي بعمل أنشطة الماء زي مثلا الأنشطة التجارية
03:29وبتدي أطرح أن الأراضي دي تكون بنظام زي ما حضرتك قلت كده حق انتفاع
03:36وحق الانتفاع ده ممكن بيبقى كذا طريقاً
03:40بي أو تي بيلت أوبريت ترانسفير أو بي أو أو تي
03:44كلهم يعني بتأدي في الآخر أن حق الانتفاع ده زكاية
03:50وفي العموم ده بيقلل من المخاطر على الاستثمار يعني
03:54بتلاقي أن مش كل المستثمرين قادت يسدد خلطة الأرض في الوقت الحالي
03:59وفي نفس الوقت بتدي الفرصة للدولة أنها تستخدم الأراضي واتتابع تنمية فعليا
04:05حيث أن والله فيه فلان ده هو عارف أنه مش متملك الأرض
04:09هو مش مستثمر جاده هو مش داكل عشان ياخد بالأرض قروض أو خلافه يعني
04:16وفي نفس الوقت ده بيقدي أن النشاط اللي هي الدولة تبقى عيزاكا
04:22قاقطاع استثماري أنه هو قادر أنه هو يشغله
04:26فضمن أن المنطقة أو الامتداد الجديد ده بقى شغال بقوة
04:30وفي نفس الوقت لازم أن الحكومة بقى تبقى واخدة بالها أو الجهة الجهات اللي هي بتكون معنية أن هي تكون العقود بتاعتها مرنة
04:42بحيث أن هي بتسهل برضو على المستثمر أو على المطور
04:45أن هو ييجي ويبقى عنده السماحية أو الصلاحية أو المرونة أنه هو قادر يتفعل مع الأرض
04:56بحيث أن في الأول في الآخر كمجتمعات عمرانية تبقى شغالة
05:00لأنه ياما في مجتمعات عمرانية جديدة كتير ما تبقاش شغالة نتيجة أن الاستثمار فيها ما بيبقاش ثالث أو مرن
05:08أو الناس مش معندهاش إنجزاب للمناطق الجديدة دي أو ما معهاش حد أدنى أو أقصى من الاستثمار أنها تروح
05:16طب من وقع شغل حضرتك إيه أكتر الأنشطة اللي عليها إقبال أو اللي شغلة أكتر
05:25التجاري ولا الخدمي ولا التعليمي ولا الترفيه
05:29إيه اللي بيكون مفيد أكتر وبيحقق ربح أكتر زي مثلا في منطقة زي سهاج الجديدة
05:35طيب الأول خلينا نقول إن أي مدينة جديدة لازم بيكون على رأسها بيميز المدينة دي بسمة
05:45تمام يعني فرضا إن إحنا عندنا منطقة ساحلية فطبعا هيبقى السمة المميزة للمنطقة دي
05:54يأما مثلا قطاع سياحي أو قطاع له علاقة بميناء بحري أو خلافه
06:03وهي زي منطقة سهاج الجديدة وهي امتداد لمدينة سهاج وزي ما قلنا للمدن المجاورة
06:12كان في مثال شهير زي ما قلنا بعض المدن اللي في شرق أسيا إن هما لما كانوا بيحبوا يعملوا تنمية ما بينهم
06:22ما بين الحاجات المحيطة كانوا بيعملوا امتداد عمراني للمدن الحالية اللي قائمة في المنطقة
06:31وبنان عليه لأ هنلاقي إن في أي قطاعات خدمية هتكون لها عائد استثماري كويس
06:37زي مثلا يكون في منطقة تجارية زي يكون في منطقة تعليمية زي إن يكون في منطقة طبية
06:44كل الأنشطة اللي هي نقصة في قلب المدن ونعبر إن احنا هنعملها بدراسة إسكان محترمة
06:50تمام على الأنشطة أو القطاعات اللي نقصة هنلاقي إن هي دي الحاجات اللي هتبقى مستهدفة إن هي تتعامل
06:57ده جزء جزء تاني إن أنا هكون مستهدف إن يكون في عندي إسكان بشكل واضح
07:04أكيد حيبقى متطلب له خدمات
07:08يعني خاليا نقول لو إحنا عملنا مجاورة سكنية في الأصل لازم حيبقى في مسجد لازم حيبقى في مستشفى
07:15لازم حيبقى في مدرسة لازم حيبقى في مكان بيخدم للأكل والشرب سواء كان سوبر ماركت
07:22أو حاجات بتخدم مثلا الحاجات الاحتياجات اليومية زي مثلا مطلوب منها
07:28مثلا خلينا نقول زي فور نعيش أو خلافه الخدمات اللي هي بتخدم على الناس أو الحاجات دي
07:36الأعلى استثمار أو الأعلى مردود في الغالب هو بيكون بيتنافس ما بين التلات أمشطة دول
07:44الطبي والتعليمي والتجاري التلاتة دول بس هي الفكرة أيا فيهم بيبقى مستهدف للمستثمر الأفضل
07:55يعني على المدى الطويل طبعا الاستثمار الطبي أو العلاجي
08:00على المستوى السريع بيبقى التجاري على المستوى المتوسط بيكون التعليم
08:05وده طبعا بيبقى التجاري عن حاجة المدن الجديدة وده اللي باين واضح في حاجة زي السهاج الجديدة
08:12طب هل يا دكتور شايف أن المزادات دي بتساهم في تعمير المناطق بشكل فعلي
08:18ولا لازم يكون في حاجات تانية تكملية عشان يحصل جذب سكني حقيقي للمشاريع دي
08:25خلينا نقول أن يعني أنا لو عملت مزادات على الأراضي وأن أنا أبيع الأراضي والكلام ده
08:32فهي في الأصل هيكون المستهدفين للأراضي دي
08:37الناس اللي بتحاول تحفظ قيمة المال بتاعها
08:40الناس بتحاول أنها خلال نقول بالمصطلح الدارج بتسقع عفلوسها في الأراضي أو بتسقع عراضي
08:45أكيد طبعا
08:46تمام لكن في الأصل إحنا يعني لازم يكون فيه طبعا خطة جانبية أو على جانب أن أنا ببيع الأراضي دي
08:56أن أنا أكون بهتم أن أنا أكون بجذب إزاي السكان
09:00طيب دكتور كخبير تخطيط عمراني
09:04لو أنت مستثمر وعايز تدخل فرصة زي دي
09:08إيه أول حاجة تبص عليها في الأرض
09:10المشروع المعروض
09:12الخدمة اللي حتتقدم
09:15إيه اللي أنت بتبص عليه يعني بداية في المشروع ده
09:19أهم حاجة
09:21أول حاجة إحنا لازم نكون ندرسين الموقع العام كامل
09:24أعرف الأرض المستهدفة اللي أنا بأدور عليها أنسب أراضي التمييز بتاع الموقع
09:30الخدمات اللي أنا هكون مستهدفة
09:33تميز الموقع دي أهم حاجة في الموضوع
09:36حاجة تانية غير كده في منها خدمات قريبة كتيرة ولا لأ
09:42هي قريبة من الترق الرئيسية ولا لأ
09:45هل في حياة أصلا في المكان ده
09:48ما هي أكيد متأسمة دكتور؟
09:50هي أكيد متأسمة أكيد أماكن سكنية أماكن صناعية أماكن تعليمية
09:56أي أن كانت المتأسمة؟
09:58وكنت عايزة أسألك كمان سؤال تاني
10:00البنية التحتية في سهاج هل يطرع في سهاج الجديدة خلصت تماما؟
10:06طيب الأول خلينا نقول يعني خلينا نقول ناخدها واحدة واحدة
10:13طبعا بما أن الأراضي متأسمة احنا لازم بنبص لو فرضنا أن احنا بنميز
10:19أو بنفاضل مذين قطعة أرض بتستهدف إسكان
10:24هنقول مثلا كومباوند ساكي جميل
10:27إزاي أنا كمطور أو كمستثمر رايح أعرف الأرض دي مناسبة لطبيعة الاستثمار ولا لأ
10:35هناخد مثلا مثل كسكني
10:39لو أنا عندي بدور في سكني أنا الأول لازم أشوف قطعة الأرض
10:42دي لو أنا استخدمتها كتخطيط عمراني حتطلع لي مساحات مناسبة
10:47أقدر أرجع أبيحة تاني للسوق كمستهدف وكدراسة إسكان ولا لأ
10:53بمعنى هل قوانين البنية اللي هناك
10:55هتساعدني أن أنا لما أجي أعمل في الآخر البروجيك بتاعي
11:00إذا أنا بيزنس بلان حوصل إن أنا أقدر أبيحة أبني وأبيع وأقدر أبيع للناس والناس اللي هناك
11:07هتبقى قادرة إن هي تشتري
11:09وكلام ده لازم بأن يوجد حلول كتيرة كنظم بناء أو كقوانين بناء
11:17إن هي تكون سهلة ما يكونش فيها مشكلة
11:19تاني حاجة هل أنا في حوالي خدمات بتفدني
11:24هقدر إن أنا أكون بعملة سواء جوة قطعة الأرض بتاعتي
11:28أو حوالي هكون دي حاجة جاذبة للناس اللي أنا بستهدفهم
11:37جزء تاني وقال وهو المهم إن هي تكون قريبة من الطرق الرئيسي
11:41هل المرافق تنفذت ولا لا
11:43أنا مش هدرافيت حضرتك بخصوص جزئية المرافق دي
11:47لإن أنا يعني مش هدراسة كاملة بالأسس التنفيذية
11:52في المنطقة بخصوص السهاج الجديدة
11:56لكن على حد معلوماتي إن كل المدن الجديدة
11:59اللي في الصيد الطرق الرئيسية والمرافق الأساسية
12:04متنفذة بنسبة كبيرة جدا
12:06لإن فيها نسب من الحياة كبيرة جدا
12:10لكن بخصوص السهاج الجديدة هي مدينة واعدة
12:13وخصوصا إن هي امتداد طبيعي لمدينة سهاج
12:17زي ما أنا قلت لحضرتك هي على طرق ومحاول رئيسية كبيرة
12:21ما بينها وسواء كانت لمدن الصيدة أو على البحر الأحمر
12:25فهي مدينة جاذبة جدا ومستقبلها واعد في المرحلة اللي جاي
12:29طب دكتور أخيرا أو حضرتك بتوجه رسالة لأي مستثمر
12:35لسه بيتردد في دخول المدن الجديدة
12:38تقوله إيه من واقع شغلك كمخطط ومتابع
12:41الحقيقة إن إحنا الحمد لله شغالين مش في صعيده
12:46بس إحنا شغالين على الجمهورية يمكن في أكتر من 12 دولة
12:50المستقبل دايما في المدن الجديدة
12:53ولا جدال إن اللي بيفوت فرصة زي إن هو ما يستثمرش في المستقبل
13:03فهو الخاسر الأول يعني النهاردة أكثر قطاعات آمنة في الاستثمار أهمها هي التطوير العمراني
13:14وإن أنا أكون بستثمر طبعا يعني بخلاف إن طبعا فيه قطاعات تانية كويسة لكن خلال نقول إن
13:21هي أهمهم فإن أنا عندي فرصة زهبية بفوتها علي دي أنا الخاسر الأول والأخير
13:27التنمية التنمية في الإسكان عندنا في مصر في كل المدن الجديدة نكحة جدا وبقوة وهي المستقبل
13:39وخلينا نقول لو رجعنا بحاجات زي مثلا العلمين الجديدة النهاردة لسعر المتري وصل فيها أرقام محترمة جدا
13:51وشرحوا في الصعيد أو في المنصورة الجديدة
13:54بس هي الفكرة إن إحنا نكون عاملين دراسة محترمة
13:58شرافت برنين
Comments