00:00서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대 수준의 상승폭을 기록하면서 고공행진하고 있습니다.
00:07정부는 주택담보대출을 최대 6억 원으로 재환하는 등 대출 조이기를 통한 집값안정 대책을 내놨는데요.
00:14관련 내용 김준환, 서울 디지털대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나눠봅니다.
00:19안녕하십니까?
00:20안녕하십니까?
00:21조금 전 정부가 주담대 대출 규제 강화 대책을 내놨습니다.
00:25그러니까 새 정부 들어서 첫 부동산 대책인데 한번 소개를 해주실까요?
00:30이번에 첫째로는 전체 수도권하고 규제 지역을 대출액 상한선을 6억으로 정했습니다.
00:4020억짜리 사든 30억짜리 사든 6억 이상은 대출이 안 되고요.
00:44거기다 2주택 이상자는 대출을 할 수가 없습니다.
00:48대출이 0원입니다.
00:48그리고 또 하나는 1주택자에 한해서는 이사를 하려고 집을 구입을 하면 전입신고를 6개월이나 해야 되고
00:57그 전 주택을 6개월 이래 처분을 해야 됩니다.
01:01이것이 역대 정권에서 없었던 대출 규제, 대출 규제 하나만 내놨는데도
01:06굉장히 좀 이렇게 지금 보면 수도권, 고가주택, 다주택자들만 대상으로 하는
01:15대출 규제의 원점 타격을 좀 실시한 것 같습니다.
01:18그런데 당장 내일부터 시행이 된다고 하더라고요.
01:21그래서 문제가 될 소지가 있는 것이 효과는 제가 보기에는 아마 바로 나타날 것 같습니다.
01:28왜냐하면 아무리 고가주택을 대출에 의존하지 않고 산다 하더라도
01:35특히 다주택자 같은 경우에 전혀 대출이 안 나와 없이 그냥 집을 산다는 건 사실 쉽지는 않은 거거든요.
01:41또 하나는 기존 계약자들 중에서 대출 금액을 6억 미만으로 하는 경우는 괜찮은데
01:496억 이상 대출을 받고 집을 잔금을 치르려고 하신 분들 같은 경우에
01:54계획에 차질이 생기는 거잖아요.
01:54그렇죠. 다주택자 같은 경우도 대출이 한 푼도 안 되니까
01:57이제 계약을 이행하는데 잔금 치르는데 문제가 발생하지 않겠나 이렇게 생각을 합니다.
02:04그런데 이렇게 최대 6억 원까지로 대출을 바짝 조이면 매매 수요가 감소할까요?
02:09실제로 특히 강남 지역은 우리가 많은 전문가들도 얘기하는 것이
02:16대출 규제하고 사실 집값하고는 상당히 영향이 적다라고 얘기들을 많이 했었어요.
02:23그런데 지금 보면 성동구 지역 같은 경우에 거의 연 20%대 정도로 지난주 보면 가격이 오르고 있는 거예요.
02:32그러니까 주간 단위로에서 0.4% 정도면 연간 한 20% 정도 급등하는 그런 수치거든요.
02:41그런데 그런 성동구 정도 집을 구입하시는 분들은 사실 대출 없이 사기는 어렵거든요.
02:46그렇다면 그분들이 일부 대출을 끼고 집을 사고자 하는 분들이 많을 텐데
02:52그렇다 보면 실제로 무주택자나 1주택자나 다주택자 전부 다 실제로 구입 대출 없이 줄어든 대출 하에서
03:05집을 구입한다는 데 상당히 어려움이 있지 않겠나 예상이 됩니다.
03:11이렇게 되면 대출을 안 받아도 되는 현금 부자들만 집을 살 수 있는 거 아니냐 이런 우려도 나오는데요.
03:18지금 이재명 정부에서 처음 부동산 대책을 내놨는데 대출 규제 하나만 내놨죠.
03:26그러니까 제가 제 느낌으로는 돈 없는 사람은 무리하게 대출 얻어서 대출을 받아서 집 사지 마라.
03:34집을 고가 주택을 사려면 현금 가진 사람만 사라 이런 메시지인 것 같아요.
03:39실제로 현금이 없는 사람이 20억 가까운 아파트를 대출 없이 살 수 있는 사람이 몇 명이나 되겠어요.
03:47특히 6억이면 나머지 14억이라는 돈이 현금이 있어야 되는 거 아닙니까?
03:51그래서 그런 부분에 대해서 제가 보기에는 과거에 어떤 대출 규제보다도 제 개인적인 생각으로 가장 강력한 어떤 규제인 것 같아요.
03:59그래서 효과가 바로 좀 나타나지 않겠나 이렇게 생각을 합니다.
04:03그렇다면 실효성도 좀 있겠다 이렇게 보신 건가요?
04:04저는 개인적으로 있다고 봐요.
04:06알겠습니다.
04:08부동산 상승 상황도 좀 살펴봐도 지금 서울 아파트 값이 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐다고 하는데 왜 이렇게 오른 걸까요?
04:16이게 이제 시작이 된 게 제가 누구를 공격하는 게 아니라 오세훈 시장이 토지거래허가 구역을 풀어줬잖아요.
04:28그게 나쁘다는 게 아니라 이상하게 그 시점을 기점으로 해서 가격이 오르기 시작한 거예요.
04:35강남 지역에 막 안 됐던 거래들이 되면서 강남 지역 가격이 오르니까
04:40이제 오세훈 시장 입장에서 안 되겠다 싶어서 규제를 다시 규제적으로 묶었잖아요.
04:47그런데 이런 시그널이 시장에 준 시그널이 뭐냐면
04:49가격이 오를 때랑 비슷하다.
04:52가격이 급등할 때 패턴이라.
04:55규제적으로 강남 상구 묶으면 그다음 지역 오르고 그다음 지역 오르면 또 묶고
04:59이런 식의 패턴과 유사하다.
05:02집값이 급등할 것 같다라는 이런 불안감이 나오기 시작한 것 같아요.
05:06그 시점에서.
05:08그래서 이제 그 외 지역인 마영성이 오르기 시작하지 않습니까?
05:12그러므로 또 지금 많이 언론에서 나오는 게 마영성도 규제적으로 묶겠다.
05:17그래서 점점점점 수도권으로 확장되어 갈 것이다 라는 이 패턴이
05:21과거에 이제 우리 수요자들이 경험했던 불안한 패턴이란 말이에요.
05:26그래서 이제 안 되겠다.
05:27빨리 좀 사야겠다.
05:28이런 어떤 심리적인 요인이 가장 크지 않나 이렇게 생각을 합니다.
05:32한국은행도 이런 상승세 우려의 목소리를 나타내는데
05:35언제까지 이렇게 오를까요?
05:38저는 오늘 정부 규제가 나오기 전까지는 당분간 좀 갈 것이라고 예상을 했어요.
05:44이게 심리적인 부분이 사실 문재인 정부 때도 굉장히 많은 규제책을 냈지만
05:49소용이 하나도 없었잖아요.
05:51그때는 거의 비슷한 상황으로 가서 당분간 가격이 좀 오르겠다고 생각을 했는데
05:56오늘 문재인 정부, 이명국 정부, 이재명 정부의 규제 정책을 보니까
06:05제가 보기에는 당분간 매수세가 좀 많이 급격하게 줄어들 가능성이 높다.
06:10그렇다면 조금 가격이 급등하는 것이 조금 주춤하고 조금 주춤해서 안정이 되거나
06:18좀 오히려 또 하락할 가능성도 있다는 개인적으로.
06:20하락 가능성까지요?
06:21네, 지금 굉장히 지금 0.4%, 주간 0.4%대로 지금 성동구가 오르고 있거든요, 지난주에.
06:27그럼 연 24% 정도 급등하는 추세란 말이에요.
06:32그러니까 이것이 좀 꺾일 거다라는 얘기죠.
06:33그래서 가격이 급격하게 하락하는 게 아니라 상승세가 꺾이거나
06:37조금 주 단위로 해서는 하락세를 좀 전환할 가능성도 있다는 부분입니다.
06:42오늘 대출 규제가 나왔지만 추가로 부동산 대책이 또 나올까요?
06:47일단은 이재명 정부가 추가하는 거는 과도한 규제 정책은 피하겠다고 얘기를 했습니다.
06:56그래서 그렇다면 지금 대출 규제의 원점 타격이 제가 보기에는 효과가 좀 날 것이라고 본다면
07:03어느 정도 효과가 있다면 더 이상의 규제 정책은 쓰지 않을 거로 보고요.
07:08오히려 공급 정책에 주력할 가능성이 있다고 좀 무게를 두고 싶습니다.
07:13그래서 3기 신도시라든가 또 이제 2기 신도시, 1, 2기 신도시 재건축이라든가
07:19이런 공급 측면에서 이제 좀 주의 정책들을 내놓을 거라고 생각하고요.
07:23더 이상의 더 강력한 규제 정책을 내놓기는 좀 쉽지 않을 그런 생각이 듭니다.
07:31그런데 당초에는 다음 달 초 정도의 대책이 나오지 않겠느냐 이렇게 예상들을 했는데
07:37전격적으로 오늘 발표가 됐단 말이죠.
07:39요즘 시장이 굉장히 불안한 위험 수위가 큽니다.
07:43제가 느끼게도 개인적으로 주간 단위로 0.4%가 상승한다는 건 굉장한 거거든요.
07:49그리고 이게 꺾일 기미가 안 보이고 계속해서 늘어나고
07:54뉴스 보면 매물로 내놨다가 다시 거둬들였다가 1억 올려서 또 내놨다 또 거둬들였다.
07:59이런 식으로 해서 자꾸 가격이 오버랩 되니까 정부로서는 사실 좀 이번 주를 넘기기 좀 쉽지 않은 이런 심리적 상태인 것 같아요.
08:08그래서 일단은 가장 효과가 크고 시장 전체의 어떤 혼란도 최소화하면서
08:13메시지도 강력한 대출 규정, 특히 이제 다주택자에 대해서 대출 0%라는 거 이것이 굉장히
08:21그다음에 전치 수도권을 대출 총액을 최대 6억으로 묶었다는 자체가
08:26어떤 주택을 구입하고자 하는 수요자에게 커다란 심리적으로
08:32굉장히 타격과 압박감을 저는 줬을 거라고 생각을 합니다.
08:36그런데 뛰는 놈 위에 나는 놈이 있다고 사실 여태까지 정부들이 부동산 대책을 내놓으면
08:44그 이후에 집값이 더 뛰거나 하는 현상들도 있었잖아요.
08:47이번에는 어떻게 보세요?
08:49저는 기본적으로 이명박 정부는 이런
08:52이재명 정부는 고가 주택에 대한 부분은 시장이 막힐 거라고 봐요.
08:59그러니까 20억, 50억짜리 이런 주택은 사실 일반 중산층이나
09:04서민들이 구입하기에는 거의 불가능한 주택 아닙니까?
09:09그렇다면 지금 6억도 보면 50% 정도, LTV 50% 정도면
09:1310억에서 15억 정도, 10억 대 주택 정도까지만
09:17정책적으로 추진을 할 것 같고
09:192, 30억 대의 고가 주택은 기본적으로 시장에 맡기되
09:23보유세라든가 양도세 등 이런 세금에 대한 부분을
09:28원활하게 조절을 할 것 같습니다.
09:29그래서 저는 개인적으로 보면 양도세는 좀 자유롭게 풀어주되
09:33이 고가 주택은 어차피 이제 돈을 좀 부자들이 갖고 있는 거기 때문에
09:38그 주택을 보유세를 낼 만한 이런 어떤 고소득자만들이
09:44가질 수 있게 하는 대신에 보유세를 좀 높이는
09:48이런 투트랙 방향으로 가서 거래는 자유롭게 풀어주되
09:51주택을 보유하는 데는 많은 세금이 필요하니까
09:55돈이 없는 사람은 고가 주택을 갖기 어려운
09:58이런 규제 정책으로 좀 이완화시키지 않겠나
10:01이렇게 생각이 듭니다.
10:02네, 알겠습니다.
10:03오늘 세정부의 부동산 정책, 김준환
10:06서울 디지털대 부동산학과 교수와 함께했습니다.
10:09오늘 말씀 고맙습니다.
10:10감사합니다.
10:10감사합니다.
10:11감사합니다.
10:12감사합니다.
10:13감사합니다.
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