00:00Pasando con los alquileres, porque desde que se dejó de usar la ley de alquileres
00:07que tenía esa indexación que generaba tantos problemas y se habían retraído
00:12la oferta de alquileres en el mercado, bueno, cambió y aumentó la oferta de
00:18viviendas, pero ahora los alquileres han vuelto a subir por encima de la
00:23inflación, sin embargo también hay que decir que respecto de la inflación del
00:26año todavía están por abajo, pero le voy a preguntar a Alejandro
00:31Benazar, que es de la Cámara Inmobiliaria, qué nos puede decir sobre qué está
00:35pasando con los alquileres, cómo le va, buenos días.
00:38Buenos días, gracias por llamar. Bien, qué está pasando con los alquileres, cómo
00:43están los alquileres comparado con la inflación.
00:47Los alquileres del año anterior, 2023, al día de hoy están, te diría que hasta
00:53incluso un poco más bajo de lo que se solicitaba, porque llegamos a un nivel, en
00:59noviembre del 2023, casi nubla, en caso de oferta. Hoy hay oferta abundante, se
01:06sigue incorporando día a día, el temporario que era un alquiler que iba
01:11creciendo, hoy está disminuyendo bastante, y eso es un dato importante, está
01:16bajando, está bajando entonces, quiero detenerme ahí Benazar, está bajando
01:23entonces la oferta de alquileres temporarios, porque los propietarios
01:26están volviendo a apostar a los alquileres largos.
01:30Total, y aparte, bueno, no es rentable el alquiler temporario versus un alquiler
01:36permanente. Un alquiler permanente, para hablar de un promedio en valor, si lo
01:42hacemos en dólares, andas en el orden de los 10 a 20 dólares, y prometeando entre
01:4614 y 15 dólares, tomando como característico en dos ambientes.
01:52Y los precios de los alquileres, ¿por qué están debajo de la inflación?
02:00Los precios de los alquileres hoy, de acuerdo al índice ICL, que era el índice
02:06anterior, que nosotros no estábamos de acuerdo, y fue lamentablemente una ley
02:10que en vez de beneficiar perjudicó al inquilino, ese índice va arrastrando
02:16secuelas de inflaciones anteriores, entonces vamos a ir viendo como que el
02:20índice supera la inflación, pero a futuro ese índice tendría que ser
02:25paralelo a la inflación. Independientemente de eso, hoy el índice
02:29más usado es el IPC, el índice de precio al consumidor, se aplica cada tres meses,
02:35los contratos promedios dos años, o sea que te diría que se volvió a estabilizar el
02:40mercado. Pero eso es por la oferta, porque la posibilidad que si uno sube
02:43demasiado lo que pide por alquiler, la persona se da vuelta y puede buscar otro
02:47departamento.
02:50Totalmente, hoy volvimos a oferta solamente en Capital Federal, arriba de
02:5512.000 ofertas en alquilar, sigue creciendo, hoy tenés la posibilidad con
03:02la vuelta de los créditos, si no te gusta en alquilar, versus una cuota de crédito
03:09hipotecario está similar, y te diría que ahí en zonas promocionadas, como por
03:14ejemplo la zona sur o la zona centro, tienen tasas muy atractivas, muy por
03:19debajo de lo que es un alquiler habitacional. Entonces vos tenés dos ofertas
03:24permanentes, tenés lo que tiene que ver con el alquiler permanente y tenés la
03:29opción de salir a comprar con la misma cuota que alquilás. Claro, aquel que
03:34tiene un ahorro puede convertirlo en el anticipo para un hipotecario y después
03:40tratar de ir pagando más o menos lo mismo que un alquiler, porque en
03:43definitiva también uno puede decir bueno el préstamo UBA está indexado, pero
03:47también el alquiler mal que mal está indexado.
03:51Sí, de todas formas la cuota de los créditos hipotecarios tiene un
03:59reaseguro del cual si excede tu ingreso, el seguro debería funcionar o funciona,
04:07porque hasta acá, si bien ha habido algún inconveniente en algún momento con la
04:12cuota UBA, prácticamente fue nulo o escaso lo judicializado. Te diría que no
04:19encontramos casos independientemente de otra situación, pero si es por el pago
04:25de la cuota de lo que fue el crédito hipotecario, hoy por hoy no hemos
04:31encontrado casos que no hayan podido pagar porque la cuota la aumentó
04:35desmedidamente porque funcionaron los seguros.
04:38¿Y hay oferta de viviendas para comprar con hipotecarios? ¿Se aumentó esa oferta?
04:44¿Se están concretando las operaciones?
04:48Sí, va aumentando. A ritmo te diría que de la circunstancia que había anterior
04:55en el 2016, 2017, 2018, fíjatemos que los índices de escrituración
05:00estuvimos solamente a 200 escrituras de haber superado el récord histórico que
05:08fue el 17 en un promedio de 10-12 años y si lo tomamos a muchos más años este
05:15mes o el próximo, por el ritmo de operaciones que hay, deberíamos estar
05:20superando niveles históricos en venta y esto te indica lo que es la venta
05:26tradicional. Medido sobre la escritura con hipotecas, vas a ir viendo que la
05:32evolución te diría que es un poquito superior a los créditos anteriores.
05:38Alejandro, ¿cómo estás? Lucía te saluda. Recién decías que los alquileres temporales ya se
05:42suspendieron o por lo menos bajó un poco a comparación de los primeros meses del
05:452024, pero tengo entendido que creció la oferta de los departamentos en los
05:51portales en una oferta en dólares, más del 51-52% tengo entendido. ¿Cómo lo
05:57recibe eso el que está buscando alquilar? ¿No se complica un poco más también esa
06:02búsqueda? Mira, incluso si fuera así, por los índices que actualmente hay y el
06:09dólar como está contenido, le hubiese convenido alquilar en dólares y no en
06:13pesos, porque vos tenés un ritmo inflacionario mucho más importante de
06:18lo que aumentó en dólares. El dólar, si vos lo medís de noviembre al día de hoy,
06:23habrá aumentado en el orden de un 20, 25 o 26%. En cambio la inflación, si vos
06:30medís el ICL, fíjate que está dando arriba de un 50%. O sea que lo malo, a veces no es tan malo,
06:39no es lo ideal que los contratos vayan basándose a alguna otra moneda que no es la natural,
06:47pero si el mercado lo acepta, bienvenido. Entiendo Alejandro que también hay una
06:54consecuencia, sobre todo en este año, en el 2024, de muchos jóvenes que estaban
06:58viviendo solos y que tuvieron que volver con sus padres, muchos otros que se van a
07:02vivir al conurbano, que buscan alquiler ahí porque son precios más bajos, ¿qué
07:06deben las expensas para poder terminar de pagar el alquiler? Digo, son muchas las
07:10consecuencias de este aumento del 5,3.
07:14Sí, vos hablaste de un tema recién, que son las despensas. Yo creo que es más impactante los
07:20gastos en general que el alquiler. El alquiler está a niveles, te diría que un
07:27poquito más bajos que lo que se veía en etapas anteriores. Lo que se ha ido
07:33muchísimo son los gastos, incluso las despensas son de un valor en algunos
07:38edificios bastante importante versus un alquiler. ¿Cuál es la relación
07:44ideal que debería tener las expensas con el valor de un alquiler?
07:50No entendí la pregunta. Claro, ¿cuál es la relación ideal o histórica? ¿Un 10, un 15,
07:56un 20 por ciento al valor del alquiler? ¿Cómo se estima eso?
08:00Sí, históricamente en un promedio andaban en un orden de un 20, 25, 30 por
08:07ciento. Depende la zona, depende el edificio, hay muchas características
08:13a contemplar. Hoy por hoy hay lugares que llega a ser un alquiler, una expensa, te
08:22diría que te consume un 50 por ciento.
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