00:00L'invité éco, Fanny Guinachet.
00:04Bonsoir David Benmassa, merci d'être sur France Info ce soir avec nous.
00:09Bonsoir, merci de votre accueil.
00:10Vous êtes président de Bien Ici.
00:12Bien Ici c'est un portail d'annonces immobilières où vous regroupez tous les professionnels,
00:19tous les réseaux, ERA, La Forêt, Centurie 21, on ne va pas tous les citer.
00:23Vous avez à la fois des annonces de location immobilière, des annonces aussi pour des achats.
00:30On nous dit aujourd'hui que le marché de la location notamment est complètement bloqué.
00:37Est-ce que c'est vrai ? Est-ce qu'on nous dit qu'on n'a pas vu ça
00:40depuis des années ?
00:42Alors c'est pas nouveau, mais j'ai tendance à dire que la situation peut-être s'aggrave d'année
00:47en année.
00:47On est face aujourd'hui à une pénurie d'offres de biens alloués, c'est une réalité.
00:52Quand on regarde et qu'on fait une différence avec l'année 2019,
00:56en fait l'offre de biens alloués a été divisée par 2,5.
00:58Donc 2,5, deux fois moins de biens en 5-6 ans.
01:02En fait on prend 2019 parce que c'est une année de référence avant le Covid
01:06et avant toutes les actualités qu'il y a pu y avoir depuis.
01:09C'est intéressant de regarder cette année.
01:11Ce qu'on peut regarder aussi c'est que la pénurie est encore plus forte
01:14avec une tension qui ne baisse pas.
01:17C'est-à-dire que le nombre de demandes augmente régulièrement
01:21et les biens et les volumes de biens baissent.
01:24Donc c'est une vraie problématique.
01:25Sur tous les biens ?
01:26Alors c'est sur tous les biens, mais il y a une tension encore plus forte sur les petites surfaces.
01:30Ce que l'on note sur les T1, donc les studios et les T2, les deux pièces,
01:35finalement il concerne 73% de la demande.
01:38Ah oui, donc c'est vraiment le gros de la demande ?
01:40Absolument.
01:41Pour des jeunes, des étudiants ?
01:42Et ça ne représente que 56% de l'offre.
01:46Pourquoi il y a cette tension ?
01:47Et vous l'avez dit tout à fait, vous avez tout à fait raison.
01:50C'est que cela concerne les étudiants, les jeunes actifs.
01:55Ça peut être les familles monoparentales.
01:57Mais ça peut être aussi les familles qui, avec des moyens plus limités,
02:00ont besoin de se loger dans des surfaces plus petites.
02:03Donc c'est un bien qui est rare parce qu'il concentre toutes les envies,
02:07tous les besoins d'une population extrêmement importante.
02:10Ça, vous l'observez sur tout le territoire ou c'est juste dans les grandes villes ?
02:14C'est sur tout le territoire, vraiment.
02:16C'est encore plus vrai dans les grandes agglomérations,
02:19et notamment sur Paris, où là, c'est 80% de la demande sur des biens en petite surface.
02:24Et ça veut dire que l'effet est catastrophique sur le marché pour les candidats locataires,
02:29pour les agences immobilières qui diffusent ces biens.
02:31Parce qu'en une heure, vous pouvez avoir jusqu'à 1000 demandes.
02:35Et finalement, l'agent immobilier décide d'enlever son offre au bout d'une heure, de deux heures,
02:42parce que le nombre de demandes est extrêmement important.
02:44Et il est obligé de publier l'offre ?
02:48Ça, c'est une obligation légale.
02:49Alors, non, il n'est pas obligé.
02:51Ça dépend, l'agent suit finalement le mandat qu'il a pris auprès du propriétaire.
02:56S'il a déjà des clients candidats dans son agence, des candidats locataires,
03:00il va leur donner directement, évidemment.
03:01C'est-à-dire que la pression est telle, finalement, c'est le premier arrivé qui est le premier servi.
03:06Comment on fait, alors, dans ces cas-là, quand on cherche un bien à louer ?
03:12On va directement voir les agents immobiliers pour être dans les petits papiers
03:18avant même que l'offre arrive sur le site ?
03:22Comment on fait ?
03:23Je pense que vous avez donné le mot, se préparer.
03:26Il faut se préparer.
03:27Il faut se préparer en avance.
03:29Déjà, pour moi, le premier truc, c'est quel est notre budget ?
03:33La règle de base, c'est de dire qu'on va vous demander trois fois le loyer en termes de
03:37rémunération.
03:38Vous cherchez un studio, on va vous demander de gagner trois fois le prix du loyer.
03:41Aujourd'hui, par exemple, pour avoir une fourchette de prix,
03:45un logement, un studio, j'en sais rien, dans le sud de la France, à Paris...
03:51Je vais vous donner un triangle.
03:53Aujourd'hui, un studio, loyer et charges comprises, vous pouvez monter jusqu'à 1100 euros à Paris.
04:00750 euros à Nice ou 500 euros à Rennes.
04:04Ça veut dire que, finalement, pour habiter un studio à Paris,
04:07quand vous faites le calcul de trois fois le loyer, il faut gagner deux fois le SMIC.
04:12Et ça commence à devenir compliqué.
04:14Et on vous demande en plus des garants.
04:17Absolument.
04:17On revient sur la partie préparation.
04:19C'est bien d'estimer le budget, c'est bien de préparer son dossier.
04:22On vous demande un certain nombre de pièces, feuilles d'imposition, la carte d'identité, etc.
04:26Il faut que vous ayez aussi un garant.
04:29Et ça, il faut le préparer.
04:30Soit vous faites appel à vos parents, vos cousins, enfin de la famille,
04:35soit vous pouvez passer par la garantie visale, donc c'est Action Logement,
04:38qui est une institution paritaire.
04:39C'est l'ancien 1% logement ?
04:41Absolument.
04:41Qui va vous aider, vous remplissez un formulaire,
04:44et qui, en fonction de vos revenus, va vous permettre d'avoir cette garantie visale
04:47qui est très bien perçue par les agents immobiliers.
04:49Donc là, votre dossier est prêt, préparé.
04:52Vous l'avez sous le bras.
04:53Vous êtes prêt, mais il faut être aussi réactif.
04:55Moi, mon conseil, évidemment, c'est de mettre des alertes sur le portail immobilier bien ici.
05:01C'est plus d'un million d'annonces.
05:02C'est de l'offre de location partout en France.
05:04Soyez alerté, donc mettez des alertes, et surtout, soyez réactif.
05:07N'attendez pas le soir ou le lendemain pour candidater.
05:11C'est dès que vous recevez l'annonce, l'alerte, il faut le faire tout de suite.
05:14C'est quasiment instantané.
05:16C'est le premier arrivé, le premier service.
05:18Donc il est important d'être très, très, très réactif.
05:20On a parlé des studios.
05:22Sur les autres biens, c'est la même tension ?
05:25La tension est similaire partout en France.
05:28Aussi bien sur la pénurie, c'est-à-dire que le nombre de biens alloués a diminué,
05:33quelles que soient les surfaces et quelles que soient les régions.
05:36Donc c'est vrai partout, évidemment.
05:38C'est encore plus vrai dans les grandes agglomérations.
05:40Qu'est-ce qui peut faire que ça se débloque ?
05:45En fait, la pénurie, elle est liée à plusieurs facteurs.
05:49Elle est liée au fait que finalement, les gens restent plus longtemps chez eux.
05:54Comme ils n'ont pas la possibilité de changer de logement, ils restent plus longtemps chez eux.
05:57Parce que les taux, par exemple, ont augmenté, les taux d'intérêt ont augmenté.
06:00Donc ceux qui ont envie de passer à l'achat, ils peuvent moins bien le faire qu'avant.
06:05Vous avez tout à fait raison.
06:06C'est tout le sujet du parcours résidentiel pour moi.
06:08Quand vous commencez dans la vie, vous êtes étudiant, jeune actif,
06:10vous allez commencer par une location, petite surface.
06:13Puis vous allez peut-être passer par une location, plus grande surface,
06:15et acheter si vous en avez le souhait et si vous le pouvez.
06:18Effectivement, si les taux augmentent, ça a été le cas dans les années 2022,
06:22où on est passé très rapidement d'un taux d'emprunt à 1%,
06:24en quelques mois, à un taux de plus de 4%.
06:27Le marché n'était pas prêt.
06:29Les banques n'étaient pas prêtes.
06:30Et les prix étant élevés à l'époque,
06:33il n'y avait plus la capacité d'accueillir ces fameux primo-accédants.
06:38Ce sont les candidats locataires qui, pour la première fois, achètent un bien immobilier.
06:41Et c'est eux qui libèrent la location.
06:44Ils n'étaient plus présents sur le marché,
06:46donc les gens sont restés plus longtemps dans leur logement,
06:482 ans, 3 ans, 4 ans,
06:49et finalement, ça a enlevé une partie de l'offre sur le marché.
06:53Deuxième élément qui est important, qui explique cette pénurie,
06:56c'est les diagnostics de performance énergétique.
06:59Les fameux DPE.
07:01Exactement.
07:01Vous savez qu'on est là pour lutter contre les passoires thermiques.
07:04On le voit encore plus aujourd'hui.
07:05Avant, on luttait contre le froid.
07:07Maintenant, on va lutter contre la chaleur.
07:09Donc c'est vrai qu'avec ces DPE,
07:10il y a un certain nombre de propriétaires qui n'ont plus pu louer leurs biens.
07:15Oui, les diagnostics de performance énergétique donnent des notes de A à G.
07:19Les passoires thermiques, c'est F et G.
07:21Et au 1er janvier 2025,
07:23en 1er janvier 2025,
07:25il fallait enlever de la location les bâtiments et les logements en G.
07:31On estime que ça a enlevé 500 000 logements à la location.
07:34C'est important.
07:34Donc, ça fait beaucoup.
07:35Donc, c'est des éléments qui expliquent cette pénurie.
07:39Il y a un troisième élément important aussi,
07:42peut-être on peut en parler,
07:42c'est tout le logement neuf.
07:44C'est vrai que les investisseurs locatifs privés
07:47qui vont acheter du neuf,
07:48le mettent à la location.
07:50Ça, ça fait partie des éléments qui amènent du volume,
07:53c'est-à-dire qui amènent des logements neufs sur le marché de location.
07:56Il y a eu moins d'investisseurs privés.
07:56Et oui, pourquoi ?
07:58Parce que fin 2024,
08:00on a arrêté le dispositif Pinel.
08:03C'était de la fiscalité.
08:04C'est-à-dire qu'ils mettaient leur logement à louer,
08:07en échange, ils avaient une déduction d'impôt.
08:09Mais on a besoin de ces investisseurs privés parce qu'ils mettent du logement sur le marché.
08:13Donc ça, le dispositif s'est arrêté.
08:15En gros, avant 2024, vous aviez 60 000 logements qui étaient pris par des investisseurs privés.
08:20Est-ce qu'il n'y a pas aussi des propriétaires qui sont un peu plus frileux aujourd'hui à
08:24louer ?
08:26Alors, à louer leur logement,
08:28ça peut être d'autant plus vrai pour les petites surfaces
08:31et ceux qui ont des diagnostics mauvais de passeurs thermiques.
08:36F. Parce que finalement, ils ont des coûts de rénovation à tenir
08:39et certains préfèrent ne pas s'embêter et mettre à la vente.
08:43Vous vous rendez compte qu'en 2019, 73% des passoires étaient à louer.
08:49Aujourd'hui, moins d'un logement sur deux est une passoire thermique à louer.
08:53C'est-à-dire qu'ils ont pris le choix de mettre les biens à la vente
08:56plutôt que de continuer à les louer.
08:58Ça aussi, ça fait partie de la pénurie.
09:01Je reviens sur ce que vous nous disiez sur il faut trois fois être capable de montrer
09:06qu'on gagne trois fois le montant du loyer.
09:12C'est parfois très difficile.
09:15On se met dans la peau d'un certain nombre de Français, de ménages
09:18qui n'ont pas les revenus suffisants.
09:22Faire des faux à l'ère de l'intelligence artificielle,
09:25la fausse fiche de paye, le faux garant.
09:30C'est extrêmement compliqué.
09:31Évidemment, chacun a besoin de trouver un logement
09:34et que c'est plus facile d'utiliser l'IA peut-être pour falsifier un peu.
09:37Et souvent, c'est mathématique.
09:39Vous ne gagnez pas trois fois le loyer, vous ne pouvez pas.
09:41Ce n'est pas parce que vous n'avez pas à la centaine d'euros près le montant requis
09:47que vous n'allez pas payer votre loyer.
09:49Donc, c'est facile à l'heure de l'IA de faire des faux.
09:54Moi, ce que je peux conseiller, c'est parce que c'est vrai dans les deux cas.
09:57Oui, vous n'allez pas conseiller de faire des faux, j'imagine.
09:59Évidemment que non.
10:00Évidemment que non.
10:01Mais comment on s'en prémunit ?
10:02Mais aujourd'hui, pour moi, passer par un professionnel
10:05qui va être capable d'analyser le dossier, de conseiller, d'accompagner,
10:09ça a de la valeur.
10:10Donc, aujourd'hui, d'expliquer au propriétaire
10:12« Ok, il a deux fois et demie le loyer, par contre, son statut, sa famille,
10:20enfin bref, son environnement... »
10:22« Il a l'air insolide. »
10:23« Exactement.
10:23Ce n'est pas parce que vous gagnez cinq fois le loyer
10:25que vous allez payer votre loyer.
10:26On a plein de cas comme ça où il y a des défauts de paiement
10:29et non pas parce qu'il n'a pas les moyens. »
10:31Ok.
10:31Merci beaucoup pour tous ces conseils, David Benbassa,
10:35d'être venu nous voir pour nous donner toutes ces indications.
10:39Je rappelle que vous êtes le président de la plateforme d'annonce « Bien ici ».
10:43Merci à vous.
