- 6시간 전
- #2424
■ 진행 : 조진혁 앵커
■ 출연 : 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스UP] 명시해주시기 바랍니다.
정부가 집값 잡기를 목표로 증세 카드를 꺼냈습니다.내년부터 똘똘한 한 채와 집주인이 살지 않는 집에는 세금 부담이 커지는데요.부동산 개편안, 이번에는 통할지 자세한 내용 살펴보겠습니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께하겠습니다. 어서 오십시오. 위원님, 정말 국민들의 관심도 뜨거운데 하지만 내용이 좀 복잡해서 쉽게 설명을 부탁드리겠습니다. 일단 이번 정부의 세제개편안, 한마디로 요약하자면 어떻게 표현할 수 있을까요?
[우병탁]
초고가주택 중에서 장기로 보유하신 분들은 고민하지 말고 파셔라. 그리고 한강벨트 일대 1주택의 경우에는 보유세 부담이 그렇게까지 크지 않기 때문에 팔아라까지는 아니지만 실거주를 반드시 하셔라, 이렇게 두 문장으로 요약할 수 있겠습니다.
그렇다면 실거주, 그러니까 살지 않을 거면 집을 갖고 있지 말고 팔아라라고 요약할 수 있다라는 거네요. 그렇다면 그동안 수많은 부동산 관련 대책이 나왔습니다마는 이번에는 효과가 어떨 것인가. 많이들 걱정도 하고 기대도 하고 있습니다. 일단 총평부터 해 주신다면요?
[우병탁]
사실보유세만으로는 집값을 안정시키는 효과가 그렇게 크지 않습니다. 그러니까 보유세 부담이 상당 부분 늘어난다고 하더라도 그 보유세 부담 때문에 집을 팔아야겠다는 의사결정까지 이르기는 쉽지 않은데요. 대신에 이번 세제개편안에서는 보유세를 높이는 한편 양도세를 연 단위로 뒤로 갈수록 점점 더 많이 내게 되는 구조를 같이 연계해서 보유의 부담을 느끼는 상태에서 좀 더 빨리 팔면 1주택이든 다주택이든 양도세를 좀 더 줄일 수 있기 때문에 그 두 가지를 연계한 것이, 그래서 매물을 유도하고자 한 것이 가장 큰 특징입니다.
그런데 과거부터 부동산 전문가들은 보유세를 높이더라도 양도세는 낮추는 쪽으로 해야 퇴로가 열리기 때문에 매물이 많이 나오고 집값도 내려갈 것이다, 이렇게 조언을 많이 했었는데 말씀하신 대로 양도세를 시간이 갈수록 강화하는 것은 그간의 흐름과는 조금 역행하는 것 같은데 어떻게 이해해야겠습니까?
[... (중략)
YTN 김지선 (sunkim@ytn.co.kr)
▶ 기사 원문 : https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202608040858565884
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■ 출연 : 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스UP] 명시해주시기 바랍니다.
정부가 집값 잡기를 목표로 증세 카드를 꺼냈습니다.내년부터 똘똘한 한 채와 집주인이 살지 않는 집에는 세금 부담이 커지는데요.부동산 개편안, 이번에는 통할지 자세한 내용 살펴보겠습니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께하겠습니다. 어서 오십시오. 위원님, 정말 국민들의 관심도 뜨거운데 하지만 내용이 좀 복잡해서 쉽게 설명을 부탁드리겠습니다. 일단 이번 정부의 세제개편안, 한마디로 요약하자면 어떻게 표현할 수 있을까요?
[우병탁]
초고가주택 중에서 장기로 보유하신 분들은 고민하지 말고 파셔라. 그리고 한강벨트 일대 1주택의 경우에는 보유세 부담이 그렇게까지 크지 않기 때문에 팔아라까지는 아니지만 실거주를 반드시 하셔라, 이렇게 두 문장으로 요약할 수 있겠습니다.
그렇다면 실거주, 그러니까 살지 않을 거면 집을 갖고 있지 말고 팔아라라고 요약할 수 있다라는 거네요. 그렇다면 그동안 수많은 부동산 관련 대책이 나왔습니다마는 이번에는 효과가 어떨 것인가. 많이들 걱정도 하고 기대도 하고 있습니다. 일단 총평부터 해 주신다면요?
[우병탁]
사실보유세만으로는 집값을 안정시키는 효과가 그렇게 크지 않습니다. 그러니까 보유세 부담이 상당 부분 늘어난다고 하더라도 그 보유세 부담 때문에 집을 팔아야겠다는 의사결정까지 이르기는 쉽지 않은데요. 대신에 이번 세제개편안에서는 보유세를 높이는 한편 양도세를 연 단위로 뒤로 갈수록 점점 더 많이 내게 되는 구조를 같이 연계해서 보유의 부담을 느끼는 상태에서 좀 더 빨리 팔면 1주택이든 다주택이든 양도세를 좀 더 줄일 수 있기 때문에 그 두 가지를 연계한 것이, 그래서 매물을 유도하고자 한 것이 가장 큰 특징입니다.
그런데 과거부터 부동산 전문가들은 보유세를 높이더라도 양도세는 낮추는 쪽으로 해야 퇴로가 열리기 때문에 매물이 많이 나오고 집값도 내려갈 것이다, 이렇게 조언을 많이 했었는데 말씀하신 대로 양도세를 시간이 갈수록 강화하는 것은 그간의 흐름과는 조금 역행하는 것 같은데 어떻게 이해해야겠습니까?
[... (중략)
YTN 김지선 (sunkim@ytn.co.kr)
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00:00정부가 집값 잡기를 목표로 증세 카드를 꺼냈습니다.
00:04내년부터 똘똘한 한 채와 집주인이 살지 않는 집에는 세금 부담이 커지는데요.
00:08부동산 개편안, 이번에는 통할지 자세한 내용 살펴보겠습니다.
00:12우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께하겠습니다.
00:15어서 오십시오.
00:16안녕하세요.
00:17위원님, 정말 국민들의 관심도 뜨거운데, 하지만 내용이 좀 복잡해서 쉽게 설명을 부탁드리겠습니다.
00:23일단 이번 정부의 세제 개편안, 한마디로 요약하자면 어떻게 표현할 수 있을까요?
00:29초고가 주택 중에서 장기로 보유하신 분들은 고민하지 말고 파셔라.
00:34그리고 한강벨트 일대의 1주택의 경우에는 보유세 부담이 그렇게까지 크지는 않기 때문에 팔아라까지는 아니지만 실거주를 반드시 하셔라.
00:44이렇게 두 문장으로 요약할 수 있겠습니다.
00:46그렇다면 실거주, 그러니까 살지 않을 거면 집을 갖고 있지 말고 팔아라라고 요약을 할 수 있다는 거네요.
00:53네, 맞습니다.
00:53네, 그렇다면 그동안 사실 수많은 부동산 관련 대책이 나왔습니다만, 이번에는 효과가 어떨 것인가, 많이들 걱정도 하고 기대도 하고 있습니다.
01:03일단 총평부터 해주신다면요?
01:05사실 보유세만으로는 집값을 안정시키는 효과가 그렇게 크지 않습니다.
01:09그러니까 보유세 부담이 상당 부분 늘어난다고 하더라도 그 보유세 부담 때문에 집을 팔아야 되겠다는 의사결정까지 이르기는 쉽지 않은데요.
01:16대신에 이번 세제 개편안에서는 보유세를 높이는 한편 양도세를 연 단위로 뒤로 갈수록 점점 더 많이 내게 되는 구조를 같이 연계해서
01:25보유의 부담을 느끼는 상태에서
01:28조금 더 빨리 팔면 1주택이든 다주택이든 양도세를 조금 더 줄일 수 있기 때문에 그 두 가지를 연계한 것이, 그래서 매물을
01:35유도하고자 하는 것이 가장 큰 특징입니다.
01:37그런데 과거부터 부동산 전문가들은 보유세는 높이더라도 양도세는 낮추는 쪽으로 해야 퇴로가 열리기 때문에 매물이 많이 나오고 집값도 내려갈 것이다, 이렇게
01:47조언을 많이 했었는데
01:48말씀하신 대로 양도세를 시간이 갈수록 강화하는 것은 그간의 흐름과는 조금 역행하는 것 같은데요. 어떻게 이해하겠습니까?
01:55다만 양도세를 특정 시점 이전에 매각하게 되면 좀 줄어들게 되고 그 이후에는 강하게 하는 것은 그 특정 시점 이전까지는 사람들로
02:05하여금 매물을, 세액의 효과 때문에 매물을 내놓게 하는 유인을 만들어낼 수는 있겠습니다.
02:11그러니까 특정 시점 이후부터는 정말 갖고 있는 것 자체가 큰 부담이 될 정도가 되니까 지금 팔아라.
02:18뿐만 아니라 그 이후에는 양도세도 같이 늘어나니까, 더 늘어나니까.
02:22네, 알겠습니다. 그런데 공급에 대한 얘기도 있었거든요.
02:27그린벨트 해제, 군시설 활용 같은 여러 가지 방안들이 나왔는데 이게 실현 가능성이 있느냐, 언제나 나오는 질문입니다. 어떻게 보십니까?
02:35네, 문제는 속도였습니다. 말씀하신 군시설을 포함한 공급 부분들이 지금 여러 가지 현안들에 막혀서 발표 이후에 다소 지지부진한 모습을 보이고 있다
02:44보니까
02:45문제는 이런 협의들을 끝내고 공급에 이를 때까지 시간을 벌 필요가 있는데
02:49이번 세제개편원에서는 그를 위해서 그 집값이 공급이 될, 주택들이 신규로 공급될 때까지
02:56기축 물량들 중에서 매물을 먼저 유도하는 걸 통해서 시간을 벌어놓고 그 뒤에 공급을 할 수 있는 시간을 벌었다.
03:03이렇게 볼 수 있겠습니다.
03:04네, 알겠습니다.
03:06그렇다면 좀 구체적인 예를 들어서 설명을 해보겠습니다.
03:09실거주 1주택 기본 공제가 14억 원으로 완화가 됐잖아요.
03:13그래서 중저가라고 할 수 있는 아파트는 세 부담이 좀 줄지만 시가 32억 2천만 원으로 계산이 되는데
03:20여기부터는 종부세 부담이 불어나기 시작합니다.
03:24그래서 초고가 주택은 보유세가 2배까지도 되더라고요.
03:27공시가격 변동이 없어도 세 부담이 점점 크게 늘어나는 구조인 거죠?
03:31네, 과세 표준을 계산할 때 적용되는 공정시장 가입 비율을 단계적으로 70%, 80%, 현행 60%입니다.
03:38올리기로 했고요.
03:39그다음에 과세 표준 구간이 상단으로 갈수록, 즉 금요가 더 커질수록 세율도 인상하기로 한 데다가
03:45이번에 원래 종전에는 세 부담 상한이라고 해서 1주택이든 다주택이든 전년도에 냈던 세금의 1.5배까지밖에 올라가지 않게끔 돼 있었는데
03:55이것을 2배로 올렸습니다.
03:56그래서 이런 과정 중에서 공시가격이 올라가지 않더라도 세율 인상이나 공정시장 가입 비율 인상
04:02이런 것들이 같이 합쳐졌을 때에는 보유세 부담이 꽤 늘어나게 됩니다.
04:07지금 저희가 그래픽으로 보여드리고 있는 이 내용에서 좀 질문을 드리고 싶은 게
04:1110년 거주, 10년 비거주 이렇게 나눠 있잖아요.
04:15이게 지금 어떤 의미를 갖고 있는 겁니까?
04:18종부세의 경우에는 현재 보유에 따른 공제를 적용을 받습니다.
04:22거기에 고령제 공제라고 해서 세액 공제가 두 가지 종류가 있는데요.
04:25현재는 보유에 따라 보유를 하기만 하더라도 종부세 부담이 계산된 금액이 꽤 크다고 하더라도 공제를 받을 수 있는데
04:33이것을 단계적으로 거주로 재편하기로 했고요.
04:36단순히 보유하는 것만으로는 종부세에서의 세액 공제를 받을 수 없다.
04:40이런 형태가 되겠습니다.
04:41이 공제의 효과의 경우에도 세 부담 또 한도를 또 총액을 둬서
04:46종전에는 세액 공제의 총 한도가 제한이 없는 상태였었는데요.
04:51역시 단계적으로 내년, 내후년에 걸쳐서 각각 받을 수 있는 종부세의 최대 세액 공제를
04:56800만 원, 600만 원 이렇게 낮추는 식을 통해서
04:59더 비싼 집은 종부세 부담이 더 크게 증가하는 구조를 만들어냈습니다.
05:04말 그대로 정말 리빙, 살아라라는 의미가 되겠는데요.
05:08장특 공제가 거주 공제로 바뀌고
05:10그리고 말씀하신 대로 공제 한도도 신설이 되면서
05:13초고가 주택은 양도세가 4배까지 늘어나는 걸로 계산이 됩니다.
05:17그렇다면 강남의 똘똘한 한 채가 성공 공식처럼 여겨져 왔는데
05:22이게 유효기간이 끝났다 이렇게 볼 수 있을까요?
05:25우선 이미 대출에 대한 제한이 이미 있는 상태고
05:29그다음에 토지 거래 허가와 관련해서 잠시 실거주가 유예되어 있기는 하지만
05:33여전히 갭 투자를 통한 형태는 이미 제한이 되어 있는 상태이고요.
05:38이 상태에서 특히 강남 일대의 초고가 주택에 대해서는 보유세 부담이
05:42원래도 꾸준하게 늘어나고 있기는 했지만
05:44이번 개편안을 통해서 굉장히 상승세가 급하게
05:47예를 들면 2배 가까이 연 단위로 계속 오를 수도 있는 상황까지 되어 있기 때문에
05:52일단 당분간은 지켜봐야 되겠지만
05:54강남 일대의 똘똘한 한 채로 대표되는 이런 선후 현상들은
05:58다소 줄어들 가능성이 좀 있고요.
06:00이런 과정에서 이른바 오래 보유한 그래서 양도 차익이 크고
06:04규모가 커서 종부세를 많이 내는 집들은
06:07이른바 제자리 갈아타기 같은 형태들도 나타날 수 있겠습니다.
06:11부동산 정책은 언제나 풍선 효과에 대한 우려가 있잖아요.
06:14똘똘한 한 채가 만약에 더 이상 유효하지 않게 된다면
06:18예상되는 어떤 부작용 같은 건 뭐가 있습니까?
06:22우선 말씀드린 것처럼 종부세가 전반적으로 오르는 과정이라고 하더라도
06:27초고가에 집중해서 더 많이 오르는 구조로 했기 때문에
06:29상당히 비싼 집에 해당하기는 하지만
06:33강남 서초 일대가 아닌 나머지 한강벨트, 마포나 성동, 광진과 같은 경우에는
06:38여전히 규모가 그 정도 강남 일대처럼 이르지는 못하기 때문에
06:42보유세 부담이 증가는 하지만 그 부담의 정도가
06:45적게는 한 3, 400만 원에서 많아봐야 한 7, 800만 원 정도밖에 안 됩니다.
06:50상승폭은 여전히 크기는 하지만 총 종부세의 부담이 여전히 작은 상태에서
06:55해당되는 단지들의 경우에는 이번에 초고가에 대해서 양도세에서 강화한
07:00장기 보유 특별공제의 제한이라든지 이런 부분이 거의 해당 사항이 없을 겁니다.
07:04예를 들어서 양도 차익이 20억 이상 혹은 10억 이상 나는 경우에만 해당이 되니까요.
07:09그래서 강남 일대에 집중되었던 선후 현상들이 바로 그 밑으로 내려와서
07:13이른바 4분위 주택, 마포를 포함한 4분위 주택 쪽에 수요가 번질 가능성이 있습니다.
07:18네, 그렇다면 전반적으로 부동산 갭 투자 시장은 어떻게 될 건지 전망이 궁금한데요.
07:26지금은 대출 규제라든지 이런 걸로 막아놨는데 계속 그렇게 할 수는 없는 거잖아요.
07:30어떻게 전망하십니까?
07:31네, 맞습니다. 지금 현재 이미 갭 투자는 상당 부분 재현되어 있기도 하고
07:34그렇게 갭 투자를 1시간이라도 가능하다고 하더라도
07:38그렇게 해서 얻어지는 이익이 보유세 인상 때문에
07:41실익 자체가 좀 줄어든 상황이 됐기 때문에
07:44점진적으로 갭 투자를 일부를 이용한 투자는 점점 줄어들지 않을까 생각하고 있습니다.
07:51그렇다면 종부세를 대폭 올리면서도 다주택자 양도세 중과를
07:552028년까지 한시 완화해 줬습니다.
07:58이게 조금 전에 위원님께서 말씀하신 것처럼
08:01집을 당장은 매물로 내놓게 하는 그런 유인 효과가 있을 거다라고 말씀을 해 주셨는데
08:06그렇다면 내후년, 그러니까 2028년 정도 됐을 때는
08:10절세 매물이 쏟아진다, 이렇게 기대를 해볼 수 있는 겁니까?
08:14네, 2028년 뿐만 아니라 단계적으로 매물이 증가할 가능성이 있습니다.
08:19예를 들어서 올해 말, 세법 개정이 통과되고 나면
08:21실제로 체감을 하게 되면서 조금 서둘러서 팔려는 수요가 생길 수 있을 거고요.
08:25거기에 보유세 부담까지 같이 늘어나기 때문에
08:28아시다시피 보유세의 과세 기준은 매년 6월 1일입니다.
08:31그럼 그 직전인 5월 31일까지 한 번 더 팔려고 하는 니즈들이 생길 거고
08:36다시 또 그 해 내년 연말이 되면
08:3928년에는 양도세가 더 늘어나니까 다시 또 일부 매물이 증가하고
08:43그리고 그 다음에도 계속 반복돼서
08:452028년 말까지 단계적으로 이런 매물 출해가 반복될 가능성이 있습니다.
08:51그럼에도 부동산 불패라는 신념은 쉽게 사라지지 않기 때문에
08:56어떻게 해서든 끝까지 계속 집을 보유할 분도 분명히 계실 텐데요.
09:00하지만 지금 설명해 주신 것처럼 갖고 있는 것 자체로 부담이 커지다 보면
09:05세를 줄 때 세입자에게 그 비용을 전가할 그런 유인도 될 것 같은데
09:11어떻게 전망하십니까?
09:12기본적으로 그 부분이 가장 우려되는 지점입니다.
09:15이미 전월세의 상승률이 서울 수도권 지역의 경우에는
09:18예년에 비해서 굉장히 높아져 있는 상태에서
09:20지금 현재는 매매 가격 상승도 문제이기는 하지만
09:23전월세 가격 상승이 훨씬 더 큰 문제인데요.
09:26이 상태에서 실거주를 중심으로 종부세도 실거주가 유리해지고
09:30양도세도 실거주가 유리해지는 형태로 개편안이 나왔기 때문에
09:33특히나 고가주역 말고도 한강벨트를 중심으로 한 지역의 경우에는
09:38실거주에 따른 실익이 압도적으로 높아진 상태가 되고요.
09:41그럼 해당 지역에 이른바 아직 임대를 주고 있는 소유자들의 경우에는
09:46어떠한 형태로든 거주를 직접 채우려고 할 거고
09:49그 과정에서 기존의 세입자가 튀어져 나오게 되면서
09:53수요를 증가시키게 되는 현상.
09:54그래서 결과적으로는 전세가 올라가는 것을 통해서
09:58전월세에 대한 전가가 장기에 걸쳐서 누적적으로 나타나는 현상이 우려됩니다.
10:03지금 말씀해 주신 그런 내용이 전망되기 때문에
10:07실수요자들은 집을 지금 어떻게든 사야겠다라는 생각을 하게 될 것 같거든요.
10:13하지만 지금 말씀해 주신 내용들을 보면 전략자기가 상당히 복잡합니다.
10:17실수요자 기준에서는 지금 집을 어떻게 해야 할까요?
10:21사실은 집의 규모에 따라서 좀 다를 거라고 보여집니다.
10:24말씀드린 것처럼 초고가 주택에 대해서는 보유세에 대한 부담들이 상당 부분 커진 거기 때문에
10:29웬만큼의 현금 흐름이 있지 않고서는 매수를 조금 지켜보시는 게 맞을 거고요.
10:34그 외에 서울 기준 혹은 경기도의 4분위 이하의 주택들에 해당하는 집들은
10:39말씀드린 것처럼 집값의 상승이 장기적으로는 조금 더
10:42이번 세제 개편으로 안정될 가능성이 있기는 하지만
10:45그 기간 동안 살고 있는 무주택으로 살고 계신다고 한다면
10:49전세 가격 상승이 굉장히 클 것이기 때문에
10:51이렇게 전세가 지속적으로 상승하게 되면
10:54다시 초고가 주택을 제외한 나머지 4분위 이하의 주택에 대해서는
10:58매매 가격을 또 밀어올릴 가능성이 있기 때문에
11:00이 부분에 있어서는 내 집 마련을 역시 적극적으로 고려하는 것이 맞습니다.
11:05타이밍이 꽤 중요해 보이는데 그런 상황이네요.
11:09그렇다면 고령층이 서울에서 수도권에서 지방으로 간다거나
11:15그렇게 되면 여러 가지 세제 혜택을 주는 걸로 알고 있는데
11:18이 부분도 좀 설명을 해주실까요?
11:19네. 이번 세제 개편안을 통해서 지역 균형 발전
11:22그리고 수도권의 집값을 억제하고
11:24상대적으로 집값 상승이 거의 나타나고 있지 않은
11:27지방지역에 대해서는 이른바 약간의 부양책 정도로 나온 개념이고요.
11:32서울 수도권 지역에 있는 집을 팔고
11:34인구 감소지역을 포함한, 비수도권 인구 감소지역을 포함한 지역으로
11:38이사를 하게 될 경우에는 양도세에서의 감면 등 메리트를 주기로 했습니다.
11:43조금 전에 그 전세 설명을 해주셨을 때
11:46언뜻 드는 우려가
11:48그런 가격이나 이런 부분이 올라가다 보면
11:51월세로 전환하게 되는 그런 비율이 올라가지 않을까
11:54그렇다면 정말 실거주 자체가 세입자들 같은 경우에는요
11:57어려워지지 않을까 하는 우려도 드는데
11:59이건 어떻게 보십니까?
12:00네. 맞습니다. 당장 급하게 서울 수도권 지역에서 공급량이
12:04신규 공급량이 늘어날 수 없는 구조 하에서는
12:06현재 상태에서도 자연적으로 시장 자체 내에서
12:10전세가 점점 줄어들고 월세가 늘어나고 있는 구조로 재편이 되고 있고요.
12:14그러다 보니까 집주인들이 실거주에 나서게 되면
12:17기존의 전세 물량은 추가적으로 더 줄어들게 되면서
12:20역시 월세로 전환되는 비율
12:22그리고 그 월세 가격조차 추가적으로 더 오르는 현상들도
12:25계속 이어질 것으로 보입니다.
12:27지금 이 나온 계획이 국회의 동의를 받아야 시행이 되는 거잖아요.
12:32그렇다면 지금 위원님께서 전망하시기에
12:35국회에서의 논의 과정에서 이 부분은 어느 정도 재논의가 될 수도 있을 것 같다라고
12:41좀 지피시는 부분이 있다면 그 부분을 좀 알려주시면 좋겠습니다.
12:45현재로서는 기본적으로 세율 인상에 대한 부분들도 단계적으로 적용을 했고
12:51양도세 부분도 한꺼번에 확 올리는 것이 아니라
12:53단계적으로 연단위로 순차해서 늘리는 형태로 바꿔놨기 때문에
12:57현재 상태에서는 다른 큰 이견이 변수가 없는 한
13:00현재 개편안 그대로 국회에서도 통과가 유력해 보입니다.
13:04아 그렇군요. 네 알겠습니다.
13:06여기까지 설명 듣겠습니다.
13:07우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원과 함께했습니다.
13:11고맙습니다.
13:11고맙습니다.
13:12고맙습니다.
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