- há 5 semanas
Novo episódio do Hub Imobi Podcast discute o potencial do mercado de locações no país com a nova colunista Raquel Queiroz, que promete análises quinzenais sobre o tema
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NotíciasTranscrição
00:13Olá, sejam todos muito bem-vindos, sejam todas muito bem-vindas a mais um episódio do nosso HubMob Podcast.
00:21A gente traz aqui análise sobre mercado imobiliário, construção civil, arquitetura e decoração.
00:27Eu sou Karine Nobre. E eu sou Flávia Martins. E hoje nós estamos aqui com uma convidada super especial.
00:34É um episódio diferente. A gente está dando as boas-vindas à nossa nova colunista do HubMob, que é a
00:41Raquel Queiroz Braga.
00:43Eu vou falar um pouquinho aqui da Raquel porque ela tem muito conhecimento.
00:47Ela é advogada, especializada no mercado de locações, é autora do livro Guia Prático das Locações Imobiliárias
00:54e ela criou o treinamento Locações Blindadas. É bastante coisa, né, Raquel? Seja bem-vinda.
01:01Obrigada, Flávia. Uma alegria estar aqui no podcast com vocês.
01:05E uma alegria integrar aqui a coluna para trazer informações sobre o mercado de locações.
01:13Obrigada pela acolhida. É uma alegria estar aqui.
01:18Ai, que bom, Raquel. E eu já vou começar aproveitando para tirar dúvidas, porque eu sei que as pessoas têm
01:23muita dúvida sobre o segmento de locação.
01:25Para você ter uma ideia, a proporção no Brasil é que uma a cada cinco pessoas mora de aluguel.
01:32Quer dizer, 20% da população. Isso segundo o censo do IBGE de 2022, que é o mais recente.
01:38E essa proporção, ela é a maior desde 1980, ou seja, está aumentando.
01:43Quer dizer, o aluguel faz parte da vida de muita gente, né?
01:46E qual que é o potencial, Raquel, desse mercado?
01:49Tanto para quem quer comprar um imóvel para investir e receber rendimentos com aluguel,
01:54quanto também para corretores imobiliários que podem seguir nesse segmento.
01:59A gente tem aí uma perspectiva de aumentar esse percentual cada vez mais.
02:08Seja por preferência, mentalidade, hábitos, porque a gente está evoluindo,
02:18a sociedade vai evoluindo, as gerações vão mudando os hábitos.
02:23E existe ainda muita gente com a ideia ali de imobilizar o patrimônio, né?
02:33Ter a segurança, fazer o investimento num patrimônio mais sólido,
02:40aquilo que você coloca assim, é meu.
02:43Mas existem pessoas que hoje priorizam outras conquistas.
02:49E, de qualquer maneira, hoje a gente vive um mundo em que, pelo menos,
02:56para se produzir, você vai pagar aluguel.
02:59Porque a mentalidade do empresário moderno é não imobilizar capital.
03:07E aquilo que ele imobilizaria, a própria operação vai pagar,
03:13a própria operação da empresa vai ter meios de pagar o custo do aluguel.
03:19E o dinheiro que ele colocaria em um imóvel, ele vai usar para capital de giro,
03:24para insumo, enfim.
03:27Então, se não for para moradia, minimamente para empreender.
03:33E isso também se soma aos novos hábitos.
03:37A geração dos milênios é uma geração muito empreendedora, né?
03:45Então, a tendência é isso se acentuar do ponto de vista do imóvel produtivo,
03:55o imóvel que vai trazer ali a produção para a empresa,
03:59e mesmo residencial, seja para moradia de diretor, sócio, funcionário, benefícios, né?
04:09E eu vou até aproveitar aí que a gente está falando de locação,
04:14porque tem muita gente ainda que se confunde nessas duas palavrinhas, né?
04:18Que o locador, ele é o proprietário do imóvel, né?
04:23Que é quem aluga o próprio imóvel para outra pessoa.
04:26E o locatário, muitas vezes, também é chamado de inquilino, né?
04:31Que é justamente a pessoa que paga para utilizar o imóvel de outra pessoa.
04:35Estou só explicando, porque a gente também, às vezes, a gente confunde.
04:38A gente está escrevendo lá, falando assim, não, é locador ou é locatário?
04:41A gente vai lá para olhar.
04:44E aí, assim, o que a gente quer entender também, dentro desse universo,
04:48quais são os maiores desafios enfrentados,
04:51tanto pelo locador quanto pelo locatário?
04:56Olha, o desafio comum é o desacerto, é a falta de consenso.
05:06E isso acontece principalmente nas finalizações.
05:09Eu costumo falar que, quando a locação inicia,
05:14o locatário está apaixonado, está apaixonado pelo imóvel.
05:19Assina aqui, assino.
05:21Faz assim, sim, faz coraçãozinho, enfim.
05:25E, quando vai sair, é divórcio.
05:28E aí, o que acontece?
05:30Se descuidou do locatário em todo o fluxo da locação.
05:36A locação é um contrato de...
05:38Tecnicamente, juridicamente, a gente fala que é um contrato de trato sucessivo.
05:43É um contrato que se renova mensalmente, né?
05:46Ele é contínuo.
05:47E aí, o locatário, ele vem de um histórico muito negativo, que é da displicência.
05:59E isso é superinteressante, porque, quando eu comecei a trabalhar com locação,
06:05eu não tinha o preparo que eu tenho hoje.
06:08Eu fui forjada muito no dia a dia.
06:12E isso acontece, no geral, porque a locação é muito menosprezada pelo mercado.
06:20Tanto o mercado imobiliário, quanto pela academia.
06:27Não é matéria obrigatória nas faculdades.
06:31E, assim, dificilmente você vai vê-la como uma matéria eletiva.
06:36E se menospreza a locação, porque ela é enganosa.
06:42Sabe diabetes?
06:43Que ninguém se cuida porque não tem noção da gravidade, porque é uma doença silenciosa.
06:50A locação é silenciosa, é sorrateira.
06:53E o que existe de consenso entre locador e locatário é falta de informação.
07:02E os atritos existem, porque ambos julgam ter direitos que efetivamente não possuem.
07:10Então, eu imagino, Raquel, que é essa falta de informação que tenha te levado a buscar essas soluções para o
07:16mercado.
07:17Você pode falar para a gente como é que você desenvolveu o movimento locações de excelência
07:22e o treinamento locações blindadas?
07:24Como é que os corretores e as imobiliárias podem intervir nessa relação
07:28para que ela seja mais segura, tanto para quem vai alugar, para o locatário e para o locador?
07:35Então, eu gostaria até de recuar um pouquinho e cronologicamente
07:39para aquele momento em que eu não encontrei uma formação adequada.
07:46E aí eu descobri que ia ser eu comigo, para vencer ali a necessidade de especialização.
07:53E aí eu comecei a estudar e procurar padrões.
07:59E eu descobri que se eu fosse uma advogada de gabinete, não ia funcionar.
08:07O que é advogado de gabinete?
08:08É a pessoa que não conhece o dia a dia, está lidando só com a teoria.
08:14Eu costumo falar que existe o mundo real e o mundo ideal.
08:19O mundo ideal das locações é o mundo das leis.
08:26E muitas vezes a gente vê decisões judiciais deslocadas
08:34porque falta às vezes ao julgador a prática do dia a dia.
08:40Então, falta o conteúdo do mundo real.
08:47E muitas vezes eu digo assim, olha, no mundo real a gente se depara com a crueza do dia a
08:55dia.
08:55Muitas vezes você vai fazer escolhas que são reprováveis no mundo ideal,
09:04mas que são sustentáveis do ponto de vista do risco do mundo real.
09:11Só que, para você bancar o risco, você tem que conhecer a regra.
09:17Para você não bancar o risco sem saber as consequências.
09:22Porque a análise de risco, primeiro porque hoje é impossível trabalhar com excelência
09:33se você não trabalhar com compliance.
09:38Segundo, para você fazer um gerenciamento de risco responsável,
09:44você tem que saber aquilatar corretamente os riscos, o que pode acontecer ou não.
09:52Acaba sendo meio que o mediador ali também dos conflitos.
09:59Então, no mundo ideal teria que ser.
10:02Mas muitas vezes, no mundo real, o que acontece é o cara ser engolido pelos dois.
10:10E aí não resolve e existe uma coisa...
10:18Desculpa a expressão, tipo o cachorro correndo atrás do rabo.
10:22O que eu entrego?
10:24Eu entrego base técnica...
10:26Eu chamo isso, tá?
10:27De base técnica forte é o que dá segurança.
10:32Então, a pessoa fica segura, tem autonomia, para de ter estresse.
10:39E aí ela não fica rodando igual barata tonta, sem saber o que fazer.
10:43Ela tem segurança.
10:45Quando ela tem segurança...
10:46E aí eu dou o que eu chamo de blindagem.
10:50Por isso que é locação blindada.
10:52Tudo que eu desenvolvi de blindagem...
10:57O que é a blindagem?
10:59Quando eu me especializei, que eu fui...
11:03Não, isso aqui...
11:04O que eu posso fazer para isso não acontecer mais?
11:07Eu não quero que isso nunca mais aconteça.
11:09Isso desceu quadrado.
11:11Eu quero que na próxima desça redondo.
11:12Eu criava alguma coisa que ia para o contrato e para a rotina.
11:20Então, é regra e comportamento.
11:22Exato.
11:23Então, porque a regra sozinha não vai te resolver.
11:26O comportamento sem o alinhamento de expectativa também não resolve e não educa.
11:33Então, meu primeiro gol de placa foi criar manual do locador.
11:37Do locatário, aliás.
11:38E depois eu criei também do locador.
11:41Por quê?
11:42E o manual surgiu como uma cartilha.
11:44Tipo assim, olha, você recebeu a chave do imóvel.
11:47Você tem que fazer isso, isso e isso.
11:49Quando acontecer isso, você vai fazer isso, isso e isso.
11:53Então, é uma coisa de...
11:55Olha, o que é combinado não sai caro.
11:59E por que que eles passaram a...
12:05Por que que eles cresceram?
12:07Porque eles implantaram o que eu chamo de rotina sistematizada.
12:13Toda empresa precisa ter processo.
12:19Essas pessoas que trabalham no improviso têm processo zero.
12:24Verdade.
12:25Trabalha assim...
12:26Olha, de verdade, brasileiro é um bicho muito artista.
12:29Porque eles sobrevivem, assim, pelo sopro de Deus.
12:33Sopro divino.
12:35Quando você olha e fala assim, meu Deus, nunca aconteceu nada.
12:38É Deus cuidando.
12:40E aí, você dá pra ele autonomia, segurança,
12:46e entrega pra ele rotina sistematizada.
12:50Inicialmente, o que que eu dava?
12:51Um manual de sistematização.
12:53Pra dizer assim...
12:54É muito o que tem no livro, né?
12:56Pra dizer assim, olha, se acontecer isso,
13:00o seu passo a passo é esse, esse e esse,
13:02e aqui tem um modelinho.
13:04Vai com fé.
13:05Muito bom.
13:06E aí, depois, eu criei um aplicativo
13:08em que os documentos estão lá
13:13e podem ser encontrados com busca por palavra-chave.
13:17E aí, o cara cresce.
13:19Por quê?
13:20Ele sabe o que fazer, como fazer,
13:23quando fazer, ele domina,
13:26ele entende por que que ele tá fazendo daquela forma,
13:30e aí ele consegue se antecipar ao atrito,
13:34faz o alinhamento de expectativa.
13:37Sem atrito, a carteira cresce naturalmente.
13:41É verdade.
13:41Deixa eu aproveitar,
13:43já que você tá falando do livro,
13:46e a gente tá falando sobre esses conflitos,
13:49todas essas situações,
13:50e a gente queria saber exatamente isso, né?
13:53Quais são as orientações, né?
13:55Tanto pro proprietário, quanto pro locatário,
13:58até mesmo pra, no caso da corretora, né?
14:02Da imobiliária.
14:03Quais são as orientações que você passaria, assim,
14:05com base no que você desenvolveu,
14:08com base no seu livro?
14:10Olha, eu acho que a primeira grande orientação
14:14é pra imobiliária.
14:17A imobiliária que faz a gestão da locação.
14:20Por quê?
14:21Ela precisa entender o papel dela.
14:25O que que se espera dela?
14:29Quando eu comecei a trabalhar com locação,
14:31eu fui apresentada a uma regra,
14:34mas não me contaram tudo.
14:37A regra é a seguinte,
14:38a imobiliária é contratada pelo locador.
14:43Pronto.
14:45E ninguém diz qual é a posição da imobiliária
14:49em relação ao locatário.
14:51Tecnicamente, quando você pensa
14:53que a imobiliária é contratada pelo locador,
14:56e que ela recebe dele poderes pra agir em nome dele,
15:01você pensa assim,
15:02olha, se ela trabalha pro locador,
15:05ela é contra o locatário.
15:10Aí você fala assim, o locatário é o quê?
15:12Ah, é o mal necessário.
15:14Você não fala...
15:15Imagina esse ponto de vista, né?
15:18Mas olha só,
15:20isso era muito natural a coisa de pouco tempo atrás,
15:247, 8 anos.
15:26Em 2020,
15:28quando eu comecei a trabalhar com rede social
15:32e a trazer informação,
15:35e eu comecei a levantar essa lebre
15:38de que o locatário é cliente da imobiliária,
15:42eu quase fui apedrejada.
15:45Por quê?
15:46Porque é muito confortável
15:51você permanecer ali no quentinho da zona de conforto,
15:54permanecer como sempre esteve.
15:57Então, pro gestor,
15:58é muito mais fácil pensar,
16:00eu trabalho com o locador
16:01e o locatário que se lasque...
16:04É alguém que precisa, né?
16:05Exato.
16:06E deixar o locatário à mercê.
16:09Então, o locatário foi muito negligenciado
16:12todos esses anos.
16:13O que aconteceu de, sei lá,
16:172015 para cá,
16:192015, 2017?
16:22Começou a se desenhar nos tribunais
16:24um entendimento
16:25de que o locatário
16:27mantinha com a imobiliária
16:29uma relação de consumo.
16:31E isso foi uma coisa muito difícil
16:33de entrar na minha cabeça,
16:35porque eu falava assim,
16:36não pode.
16:37A imobiliária,
16:39ela trabalha para o locador,
16:41ela tem um vínculo com ele.
16:43Até pelo princípio da fidelidade ao contrato,
16:48ela teria um conflito de interesses
16:52se ela se visse contratada também
16:55pelo locatário,
16:56naquilo que os interesses fossem antagônicos.
17:03entretanto,
17:04quando eu entendi isso,
17:09eu precisava entender,
17:11porque o cliente meu começou a ser condenado.
17:15E aí, eu fui fazer uma sustentação oral,
17:19eu fiquei indignada,
17:21indignada.
17:22Quando eu tomei um cliente,
17:24eu falei,
17:25isso aqui eu não perco nem a pau.
17:27Por quê?
17:28O STJ tem uma posição assim,
17:30que a imobiliária,
17:34em relação ao contrato de locação,
17:36ela é mera mandatária,
17:39ela é mera representante do locador.
17:43Então, no contrato de locação,
17:46você tem locador,
17:47proprietário,
17:48geralmente,
17:49mas nem sempre o locador vai ser proprietário,
17:52um dia eu explico.
17:54Isso aí já dá outro podcast.
17:59E locador tem um vínculo civil com o locatário.
18:06Ele cede a posse
18:07mediante retribuição em dinheiro.
18:10E a imobiliária,
18:12quando atua ali,
18:13ela atua como intermediária,
18:15como mera representante do locador.
18:18Ponto.
18:20Esse entendimento do STJ
18:22continua válido.
18:26O que eu fazia até então?
18:28Quando o locatário,
18:29porque quando você tem uma locação administrada,
18:33o locatário não aperta a mão do locador.
18:36Ele aperta a mão do corretor.
18:38E ele até sente como uma segurança,
18:40ele ter essa internaviação ali.
18:42É a expectativa que se cria.
18:44E aí,
18:46quando ele está aborrecido,
18:48ele não entra contra o proprietário.
18:51Ele entra contra a imobiliária.
18:53Aí, o que eu fazia?
18:54Entrava com uma preliminar na defesa
18:59e falava que a imobiliária nem tinha que estar aqui,
19:01porque ela é parte ilegítima.
19:03E usava essa jurisprudência.
19:05Aí, a imobiliária foi condenada.
19:07Eu tomei três condenações seguidas.
19:09Meu Deus.
19:09E na primeira,
19:10eu fui para o colegiado recursal,
19:13aqui já na enseada.
19:17E eu estava tão brava.
19:20Eu fui cheia de mim,
19:22subi na tribuna e falei,
19:24isso é um absurdo e blá, blá, blá.
19:26Faltei botar a mão na cintura.
19:27E aí,
19:30o juiz,
19:32que era relator no colegiado,
19:35ficou me olhando assim
19:36e falou assim,
19:38tudo bem, doutora.
19:40Ok,
19:41mas eu estou mantendo a sentença
19:43por seus próprios fundamentos
19:45com base no vínculo
19:47que a imobiliária tem com o locatário.
19:51Aí, eu olhei.
19:52Aí, já estava sentada, né?
19:54Gente,
19:55eu fiquei tão brava.
19:56Eu levantei de novo,
19:57não podia.
19:58Levantei e falei,
19:59que vínculo?
20:02Descobriu ali, né?
20:03Aí, ele falou assim,
20:04de consumo.
20:06E aí,
20:06eu saí de lá muito arrasada,
20:08porque eu sou muito competitiva,
20:10detesto perder.
20:11E aí,
20:12eu falei,
20:13eu vou ter que descobrir isso.
20:15E eu,
20:15em nenhum argumento me convencia.
20:18Até que eu li um artigo
20:20do professor César Calo,
20:22César Calo Peguini.
20:25E ele explicou isso
20:27de uma maneira
20:28que eu representei
20:29num triângulo.
20:31Outro dia,
20:31eu vi até uma pessoa
20:32dando uma palestra,
20:33usando o meu triângulo.
20:35Usou exatamente o meu.
20:37Que é o seguinte,
20:38na base do triângulo,
20:40você tem, de fato,
20:41vínculo locador e locatário.
20:44Mas, se você visualiza um triângulo,
20:48na parte de cima,
20:49a imobiliária,
20:51você vai ver que,
20:52enquanto se processa a locação
20:53na base,
20:55realmente,
20:55sem interferência
20:57da imobiliária
20:58no vínculo locador e locatário,
21:01ao mesmo tempo,
21:03tem duas relações jurídicas
21:04distintas acontecendo.
21:07Imobiliária com locatário
21:09e imobiliária com locador.
21:11E o vínculo com o locatário
21:13não é um vínculo formal.
21:15ele é um vínculo invisível.
21:19Então,
21:20só para eu arrematar aqui
21:22essa resposta.
21:24Se você vai na padaria...
21:26Não, vou te dar um outro exemplo.
21:28Se você vai no shopping,
21:32você aperta o botão,
21:34sai um cartão,
21:36você entrou.
21:37Ali,
21:38na hora que a cancela subiu,
21:40você tirou o cartão
21:42e a cancela subiu,
21:43não existe um contrato formal,
21:47mas existe um contrato invisível
21:51com o estacionamento.
21:54Ele se obriga
21:57a resguardar o seu carro
21:58e você apagar.
22:00Então,
22:00muitas vezes,
22:01o vínculo contratual é invisível,
22:03mas isso não torna ele inexistente.
22:06Olha,
22:07é muita coisa, né, Raquel?
22:09A gente fica aqui assim,
22:11daria para fazer
22:11uns três podcasts.
22:13Dá um podcast sobre cada assunto.
22:15Mas a gente já sabe
22:15que dá para fazer uma coluna.
22:17É verdade.
22:18Então, gente,
22:19vai ter muita coisa nessa coluna.
22:21E a gente criou um quadro novo
22:23para essa nova temporada
22:25do nosso podcast
22:26que se chama
22:27Fato ou Fake?
22:30Aí, assim,
22:31eu sei que você gosta.
22:32Vamos lá,
22:33porque tem muito mito
22:34nesse meio.
22:35Então, vamos lá.
22:36Eu vou te falar uma frase
22:37e aí você me responde
22:39se ela é verdadeira ou falsa, tá?
22:41Nessa relação entre o locador
22:42e o locatário.
22:44E aí, a frase é a seguinte.
22:46Quem tem que pintar
22:47um muro pichado
22:49é o locatário.
22:50Afinal,
22:51ele precisa devolver
22:52o imóvel
22:53exatamente como ele recebeu.
22:55É fato ou fake?
22:57Fake, fake, fake, fake, fake.
23:01Mentira cabeluda.
23:03De sete.
23:04É, assim,
23:06é a tal da zona de conforto.
23:09É muito mais fácil
23:10colocar a culpa no locatário,
23:13né?
23:13E aí você coloca assim,
23:15você fala assim,
23:16ah, mas é você que está
23:17com a posse do imóvel.
23:19Ou recebeu de um jeito
23:21e tem que devolver do mesmo jeito.
23:24E o locatário muitas vezes aceita.
23:27E você não entra em rota
23:29de crise com o locador.
23:31Porque o locador,
23:33isso é uma coisa
23:33muito difícil de explicar.
23:35Mas a explicação
23:37está muito clara na lei.
23:39E ela está lá
23:40no Código Civil.
23:41Toda vez que a gente fala
23:43de
23:46reparo
23:47no imóvel locado,
23:49a gente vai partir
23:50do mesmo pressuposto
23:53que obriga quem
23:55bate em um carro
23:56e é culpado
23:57num acidente
23:58a reparar o dano
23:59do carro
24:00de quem não teve culpa.
24:03Por quê?
24:05Toda vez que você
24:06trabalha com
24:08a regra de indenização,
24:10e isso é indenização,
24:12o reparo,
24:13a manutenção
24:14do imóvel locado
24:15se baseia
24:16numa regra
24:17de indenização,
24:18você vai buscar
24:19a base legal
24:21no Instituto
24:23da Responsabilidade Civil.
24:26E lá
24:27a gente tem
24:28o artigo 186
24:29e o 927
24:30que, em resumo,
24:31dizem assim,
24:32aquele que
24:32causar prejuízo
24:34a outrem
24:35fica obrigado
24:36a reparar o dano.
24:38Ponto.
24:39Quando a gente
24:41pensa
24:42no dever
24:43do locatário
24:43de restituir
24:44o imóvel
24:45nas mesmas
24:45condições iniciais
24:46recebidas,
24:48essa regra
24:49está lá
24:49no artigo
24:5123,
24:52inciso 3
24:53da lei
24:55de locações,
24:56então,
24:56ela fala assim,
24:59o artigo 23
25:01da lei
25:02do inquilinato
25:02tem dois
25:04incisos
25:05em relação
25:06ao dever
25:07de manutenção
25:07do locatário,
25:08que é,
25:09o locatário
25:10é obrigado
25:10a serviço
25:11do imóvel
25:12para o uso
25:14convencionado
25:15ou presumido
25:16devendo tratá-lo
25:18com o mesmo cuidado
25:20como se seu fosse.
25:22Esse é o primeiro.
25:24Desse inciso,
25:25você tira
25:26a regra
25:27de conservação
25:28da funcionalidade.
25:31E o segundo
25:32é que ele
25:33precisa restituir
25:35o imóvel
25:36nas mesmas
25:37condições iniciais
25:38recebidas,
25:39aí tem uma vírgula
25:40e fala assim,
25:40salvo
25:41o desgaste
25:42natural.
25:44Um dia,
25:45a gente fala
25:46sobre o desgaste
25:46natural,
25:47tá?
25:47Mas assim,
25:48por quê?
25:49Porque quando
25:50ele paga
25:51o aluguel,
25:52ele está
25:54pagando
25:55para ter
25:56a posse
25:57do imóvel.
25:58Se ele está
25:59pagando
25:59para ter
26:00a posse
26:00e é pelo
26:02uso convencionado
26:04ou presumido,
26:05dentro de um
26:05padrão
26:07normal
26:08de uso,
26:09ele já está
26:10pagando.
26:11Então,
26:11quando você tem
26:12o desgaste
26:13natural,
26:13você não pode
26:14imputar
26:15para o
26:16locatário.
26:17Por que
26:17que isso
26:17existe?
26:18Porque ele
26:19vai responder
26:20na regra
26:21do inciso
26:22dois,
26:23que é
26:23da funcionalidade,
26:24ele tem
26:25que
26:26zelar
26:27para,
26:28ele tem
26:29que trocar
26:30lá
26:31o registro
26:33que estraga,
26:34sei lá,
26:35mas
26:36aquilo
26:37que decorre
26:38do uso
26:39dele.
26:40Então,
26:40por exemplo,
26:41o ar-condicionado
26:42ele recebeu
26:44com manutenção
26:45preventiva
26:46e ele
26:47precisa manter
26:48aquele ar
26:49funcionando,
26:50fazer troca
26:51de gás,
26:51fazer limpeza,
26:53a mesma coisa
26:53com o boiler
26:55e quando
26:57ele sai,
26:58ele precisa
26:59restituir
26:59na mesma
27:02condição
27:03de conservação,
27:05com uma
27:05manutenção
27:06feita.
27:07Bom,
27:08isso em relação
27:09à funcionalidade.
27:11Quando você
27:11pensa
27:12no muro
27:13pichado,
27:14você
27:15poderia,
27:17não é
27:17funcionalidade,
27:19então,
27:20ele seria
27:20responsável
27:21se fosse
27:21mau uso.
27:23Não foi ele
27:24que pichou
27:25o muro,
27:25né?
27:25É,
27:26mas olha só
27:26o que o
27:27Código Civil
27:28fala,
27:28porque muitas
27:29vezes,
27:29eu já tive
27:30caso,
27:31tá,
27:31de arrombamento
27:32em que o
27:34advogado
27:34mandou uma
27:35notificação
27:36muito brava,
27:37bravo para
27:38imobiliária
27:38e falou assim,
27:39doutora,
27:40a senhora
27:40tá viajando,
27:41falou comigo
27:42no telefone,
27:42a senhora
27:43tá viajando,
27:45porque o
27:46locatário
27:46tá na posse
27:47do imóvel.
27:48Aí eu falei assim,
27:48doutora,
27:49o senhor
27:49tá viajando,
27:50porque não
27:51é a posse
27:52que determina
27:53a responsabilidade
27:54da manutenção.
27:55Então,
27:57como que eu
27:58provo isso?
27:59Eu vou lá
27:59para o Código Civil.
28:01Quando você
28:02olha o inciso
28:033 do artigo
28:0423,
28:04que ele fala assim,
28:05o locatário
28:06é obrigado
28:07a restituir
28:09o imóvel
28:09nas mesmas
28:10condições iniciais
28:11recebidas,
28:12em relação
28:13a esse dever
28:14de restituir,
28:15ele é
28:15devedor.
28:17Em relação
28:19à expectativa
28:20de receber
28:21o imóvel
28:22na mesma condição,
28:23o proprietário
28:24é
28:25credor.
28:26O artigo
28:27240 do Código Civil
28:29fala assim,
28:30se a coisa
28:31a ser restituída
28:33se deteriorar
28:35sem culpa
28:36do devedor,
28:39restituí-la
28:42o devedor
28:43tal qual
28:45se encontre.
28:46Uma coisa assim.
28:47Ele vai entregar
28:47do jeito que...
28:49Vamos dizer,
28:49do jeito que ele encontrou.
28:50Exato.
28:51E aí,
28:52mais lá na frente,
28:53no artigo
28:54393,
28:55o Código Civil
28:59fala assim,
29:00que o contratante
29:01não responderá
29:03por fato fortuito
29:05e força maior
29:06se expressamente
29:08por eles
29:08não tivesse
29:09responsabilizado.
29:10O que é fato fortuito?
29:13É um fato
29:14da natureza.
29:15Se tiver uma enchente,
29:16por exemplo.
29:17Uma enchente,
29:17por exemplo.
29:19Por exemplo,
29:20a gente teve
29:21há pouco tempo
29:22aquele desastre
29:23lá no Rio Grande do Sul,
29:24aquele desastre climático
29:25em que muitas casas
29:26foram carregadas.
29:28imagina
29:29a casa
29:30que foi carregada
29:30e estava
29:31alugada.
29:32Se você for pensar
29:34no princípio
29:34da posse,
29:36o locatário
29:37está lascado.
29:38O imóvel
29:39não era dele,
29:39ele tem que restituir
29:40o imóvel
29:41que a água levou?
29:42Ele vai praticamente
29:43ter que comprar
29:44outro imóvel, né?
29:45Exato.
29:45E essa não é a finalidade.
29:47Não é a finalidade,
29:48porque
29:50falta uma coisa
29:51chamada
29:51nexo de causalidade.
29:53E aí,
29:55no caso
29:56do muro
29:57pichado,
29:58o que acontece?
29:59É a força maior.
30:00Uma ação
30:01humana
30:02que não
30:03foi a do
30:04locatário,
30:04de um terceiro,
30:06fez aquilo.
30:07Então,
30:07você não tem
30:08um nexo
30:09de causalidade
30:10que ligue
30:12o locatário
30:13em relação
30:14às obrigações
30:15do artigo 23
30:16a fazer
30:17aquele reparo
30:18porque não
30:19existe um
30:19ato dele
30:20ligando ao resultado.
30:22você não
30:23tem
30:23o nexo
30:24de causalidade.
30:25E aí,
30:27como não é
30:28do locatário,
30:29sobra
30:30para o locador
30:30que é o dono
30:31do imóvel.
30:32É como você
30:33comentou com a gente
30:34também
30:34a respeito,
30:35por exemplo,
30:36de roubo de fio
30:37que acontece muito
30:38aqui no Espírito Santo.
30:39Infelizmente,
30:40se o imóvel
30:41fica sem
30:42o fio,
30:43é responsabilidade
30:44de quem está
30:45morando ir lá
30:46e fazer aquela
30:47instalação de novo
30:48ou é responsabilidade
30:50do dono do imóvel
30:51fica sempre
30:51esse impasse,
30:52né?
30:53Fica o impasse,
30:54mas quando,
30:55por isso,
30:56que quando a pessoa
30:57tem segurança,
30:59ela chega
31:00e ela apazigua
31:01com segurança,
31:03né?
31:03E por mais que o locador
31:05fique contrariado,
31:06ele fala assim,
31:07eu não posso deixar
31:08essa imobiliária
31:09porque esse pessoal
31:09aqui entende.
31:10Aí,
31:11eu vou passar
31:12para mais uma frase
31:14e você vai me dizer
31:15se é fato
31:16ou fake.
31:17Eu moro
31:18de aluguel,
31:18é bem parecida,
31:19eu moro de aluguel
31:20e quebrou a torneira,
31:22eu não preciso arrumar
31:23porque a casa
31:24não é minha,
31:25isso é fato
31:25ou é fake?
31:27Fake,
31:27fake,
31:27fake,
31:28fake.
31:28Por que que é fake?
31:29Então,
31:31pelo que eu expliquei
31:32em relação
31:33à regra do artigo
31:3423,
31:34inciso 2,
31:36que fala assim,
31:38olha,
31:38o locatário
31:39é obrigado
31:40a serviço
31:41do imóvel
31:42de acordo
31:43com o uso
31:44convencionado
31:45ou presumido,
31:46devendo tratá-lo
31:48com o mesmo cuidado
31:50como se seu fosse,
31:52né?
31:52E é muito cultural
31:54isso.
31:55Mas,
31:56quando a gente olha
31:57o dever de manter
31:58a funcionalidade,
32:00né?
32:02Você descobre
32:03que
32:06se a caixa
32:08de gordura
32:10lotou,
32:11tem que limpar.
32:12É o uso, né?
32:13É o uso.
32:14mas isso
32:15tem a ver
32:16com o uso.
32:19Aquilo que,
32:20aquele dano
32:22no item
32:23do imóvel
32:24que decorre
32:26do uso
32:27do locatário,
32:29ele tem a obrigação
32:30de fazer o reparo
32:31para manter
32:32a funcionalidade.
32:34O locatário.
32:35O locatário.
32:36Então,
32:37se estragou
32:39a carrapeta
32:40da torneira,
32:40ele vai ter que trocar.
32:41porque
32:42não tem graça
32:43nenhuma
32:44ele usar,
32:45usar,
32:45usar
32:46e devolver
32:48sem,
32:48sem...
32:49Estragado.
32:50Estragado.
32:50Porque uma coisa
32:51é o desgaste.
32:52Ah,
32:53você fala assim,
32:53Raquel,
32:53mas isso não é desgaste
32:54natural?
32:55É.
32:55Mas acontece
32:56que o desgaste
32:57natural
32:58se aplica
33:00para o todo
33:01e não
33:02para o item.
33:03Por exemplo,
33:04se fosse a torneira
33:05que estragou
33:06pelo uso,
33:08que é uma coisa
33:09mais difícil,
33:10né?
33:10O metal.
33:11mas ele também
33:11tem vida útil.
33:13Todo item
33:14tem vida útil.
33:15Eu costumo falar assim
33:16que é eterno
33:17só o amor
33:18e olha lá.
33:20Eu e você
33:21não somos?
33:22A gente está
33:22desgastando,
33:23o desgaste natural
33:24aqui está vindo
33:24todo dia.
33:25É,
33:25nem tanto o amor
33:26entre o locador
33:27e o locatário,
33:28né?
33:28Mas um dia
33:29a gente chega lá,
33:30gente.
33:30Vamos ficar mais...
33:33Mas a imobiliária
33:35tem muito
33:37a ver
33:38com isso,
33:40tá?
33:41a pró-atividade
33:44e o papel educativo.
33:47Olha,
33:48diante de tanta coisa,
33:49assim,
33:50a gente ainda vive
33:51num mercado
33:52que está mudando
33:53constantemente,
33:54né, Raquel?
33:54Então, assim,
33:55hoje a gente ouve falar
33:56em short stay,
33:57flex stay,
33:58imóvel por...
33:59aluguel por assinatura,
34:01né?
34:01Você pode explicar
34:02um pouquinho
34:02para a gente
34:03esses conceitos?
34:03E eu queria que você
34:04falasse um pouquinho
34:05também o que você
34:05acredita que é tendência
34:07nesse setor de locação.
34:10É, olha,
34:11eu acho que short stay
34:13é a maior tendência.
34:15Existem outros movimentos
34:17que vão chegar
34:18mais devagar.
34:19Por exemplo,
34:20a gente tem
34:21o senior co-living,
34:24que são
34:28empreendimentos
34:29que têm
34:31essa cara
34:31do aluguel,
34:32né?
34:33Para
34:35espaços
34:36de convivência
34:37entre...
34:38Para pessoas
34:39da terceira idade.
34:40Olha, que bacana.
34:40É muito legal.
34:41É um conceito
34:42muito interessante.
34:44E
34:45por que o short stay
34:46hoje
34:49eu vejo ele
34:50despontar, assim,
34:51exatamente
34:54pelas
34:55preferências?
34:56Então, a gente
34:57está num mundo
34:58em que todo mundo
34:59quer ser VIP,
35:00todo mundo
35:00quer ter experiência,
35:01ninguém quer falar
35:02com máquina,
35:04e a gente
35:05vive aí
35:05o contrasenso
35:07da escala
35:08através da
35:09comunicação,
35:10através da
35:10inteligência artificial,
35:11né?
35:12O chatbot,
35:14mas
35:15a gente
35:16precisa
35:17tornar isso
35:18o mais
35:19pessoal
35:20possível,
35:21conciliar aí
35:22esses interesses.
35:23E essas
35:24pessoas,
35:25elas querem
35:26liberdade
35:27geográfica,
35:29liberdade
35:30de tempo,
35:33querem
35:34viajar,
35:36por isso
35:37que cresce
35:37o mercado
35:38de assinatura,
35:39né?
35:40E
35:42elas querem
35:43o conforto
35:44de se sentir
35:45em casa
35:46em viagens.
35:48O short stay,
35:49só para
35:50explicar,
35:51a gente pode
35:52simplificar falando
35:53que é o aluguel
35:54é a locação
35:55relâmpago,
35:56na curtíssima temporada.
35:58É a locação
35:59relâmpago.
36:00E aí,
36:01o que acontece?
36:03Os complexos
36:04multiuso
36:05estão trazendo
36:06o short stay
36:07para esse
36:09sistema.
36:09Com qual
36:10diferença?
36:12Conciliando
36:13os interesses.
36:14Porque
36:15quando você tem
36:16um complexo
36:16multiuso,
36:17você vai ter
36:18uma torre
36:20de escritórios,
36:22um shopping,
36:23uma torre
36:24residencial
36:25e você vai ter
36:26um short stay,
36:27mais uma entrada
36:28de preferência
36:29para outra rua.
36:30Por quê?
36:31Para você
36:31não fragilizar
36:33a segurança
36:34da locação
36:38permanente.
36:39Permanente.
36:40É verdade.
36:42E a gente
36:43no Brasil
36:44ainda tem,
36:46mas tem
36:46outras coisas
36:47também,
36:47a gente
36:48tem o BTS,
36:50que pode ser
36:51mais usado,
36:52é o
36:53built to suit,
36:54que existe
36:56inclusive
36:57as avessas.
36:59Como que funciona?
37:00Explica para a gente.
37:00O BTS
37:01e as avessas
37:02é assim,
37:02olha,
37:03no BTS
37:04tradicional,
37:06existe até
37:07uma discussão
37:08em relação
37:08ao BTS
37:09e as avessas
37:09ser de fato
37:10um BTS.
37:11O professor
37:12Alexandre
37:15Gomidi
37:15fala assim,
37:16olha,
37:16eu fico em dúvida
37:17se isso
37:18é um BTS.
37:19Mas assim,
37:23quando você
37:24tem um BTS,
37:25ele é considerado
37:27um contrato
37:27atípico.
37:28Por quê?
37:29Porque
37:31diversamente
37:32da locação
37:33tradicional
37:33em que
37:34a lei
37:35tutela
37:35o interesse
37:36do locatário,
37:37que é considerado
37:37mais fraco,
37:39no BTS
37:40você tem
37:41que é
37:42a locação
37:43feita por
37:43encomenda,
37:45você vai ter
37:46o interesse
37:47do locador.
37:48Por quê?
37:49O locador
37:50pega um imóvel,
37:52o BTS,
37:53o locatário
37:54fala assim,
37:55olha,
37:55eu preciso
37:56de um imóvel,
37:57mas eu
37:58preciso de um imóvel
37:59assim,
38:00assim,
38:00assim,
38:01com essas
38:02características.
38:03Às vezes
38:03para abrir
38:04uma empresa,
38:05um negócio.
38:05Por exemplo,
38:06grandes redes
38:07de farmácia,
38:09grandes
38:10atacadistas,
38:11eles não
38:12perdem tempo
38:14construindo,
38:15eles querem
38:15focar no
38:16business dele.
38:17Ele já encomenda
38:18como que vai ser
38:19o espaço.
38:20Então ele fala,
38:20eu preciso disso,
38:22faz para mim,
38:24aí o locador
38:26ou dispõe
38:27de uma área
38:28ou faz
38:29uma parceria
38:30com o dono
38:31da área,
38:31ele faz
38:33o empreendimento
38:35e aí
38:36essa pessoa
38:38que encomendou
38:39vai pagar,
38:40vai devolver
38:42o investimento
38:43através de
38:44amortização,
38:45então ele é
38:46um contrato misto,
38:47ele é locação
38:48e é empreitada.
38:51Durante um bom tempo
38:52esse contrato
38:53mescla
38:55o pagamento
38:57da empreitada
38:58e
38:59o aluguel
39:00e depois ele
39:01segue como
39:02aluguel.
39:03O interesse
39:04tutelado
39:05no BTS
39:05é a proteção
39:07do locador,
39:07porque ele
39:08entrou com
39:09investimento
39:09muito pesado,
39:11então ele
39:12é protegido
39:13em relação
39:13ao rompimento
39:14precoce
39:15do contrato
39:15e geralmente
39:17quanto maior
39:18o investimento
39:19maior
39:20o tempo
39:21dessa locação.
39:22Mas o que
39:23acontece muito
39:24no dia a dia
39:25de todo mundo
39:26e as pessoas
39:27fazem isso
39:28sem proteger
39:28o locatário.
39:30Muitas vezes
39:31o locatário
39:31pega um imóvel
39:32que está inadequado
39:33ou
39:35faz adaptações
39:37que incorporam
39:38ao imóvel
39:39e ele
39:39precisa
39:40reaver
39:41esse investimento
39:42ao longo
39:42de anos.
39:43Às vezes
39:44para ele
39:46só compensa
39:47fazer um
39:48determinado
39:49investimento
39:49se ele
39:50puder gozar
39:51desse investimento
39:52pelo menos
39:53dez anos,
39:53digamos.
39:54Então
39:55é isso
39:56que a gente
39:56chama de
39:57BTS
39:57e as adessas.
39:58Por quê?
39:59Porque a obra
40:01feita
40:01atende o interesse
40:03do próprio
40:04locatário,
40:05mas ele
40:05precisa ter
40:07um contrato
40:08em que ele
40:08fique protegido
40:09porque senão
40:11ele não vai
40:12reaver
40:13e aí
40:14você vai ter
40:15um desequilíbrio
40:15contratual.
40:16A gente já viu
40:17alguns casos
40:18disso mesmo.
40:19Teve até pouco tempo
40:20uma
40:20influencer
40:22que ela reformou
40:23todo o imóvel
40:24famoso
40:25esse caso.
40:26Aumentou
40:26o, vamos dizer assim,
40:28valorizou o imóvel
40:29e o dono falou
40:30agora eu vou aumentar
40:31o seu aluguel.
40:32E você sabe
40:33o que acontece?
40:34A posição do STJ
40:36é que se você
40:37não ressalva
40:38isso no contrato,
40:39de fato,
40:40depois de três anos
40:42o locador
40:43pode pedir
40:44uma adequação
40:45ao valor de mercado.
40:46Ou seja,
40:47que na minha opinião
40:53na minha opinião
40:54é uma coisa
40:55que foge
40:55a função social
40:56do contrato.
40:57Porque a pessoa
40:59está beneficiando
41:00o imóvel
41:01apesar de que
41:02esse benefício
41:04muitas vezes
41:05é relativo.
41:06Então, por exemplo,
41:07se você tem
41:09quatro salas
41:10num andar
41:11e aí você
41:12aluga as quatro salas.
41:14Aí você fala assim,
41:15eu preciso de um
41:16ambiente integrado.
41:17se a planta
41:19permitir,
41:20se estruturalmente
41:21isso for possível
41:22e ele tirar
41:23as paredes,
41:25quando ele sair,
41:28ele tem que
41:29devolver
41:30a configuração
41:31inicial,
41:32porque senão
41:32ele compromete
41:33a funcionalidade.
41:35O locador
41:35só vai poder
41:36alocar
41:36com aquela finalidade,
41:38aquelas quatro salas juntas.
41:39Exato.
41:40Então, assim,
41:40aquilo que às vezes
41:41para a atividade
41:42daquele locatário
41:43foi um benefício,
41:45nem sempre
41:46vai ser um benefício
41:47na ótica
41:48do locador.
41:48Principalmente
41:49uma reforma,
41:50que às vezes
41:50vai o gosto
41:51do locatário,
41:52que não bate
41:52com o gosto
41:53do locador
41:54e coloca algum
41:54produto ali,
41:55um revestimento
41:56ou alguma coisa
41:57diferente.
41:58Mas posso falar?
41:59Esse assunto
42:00de reforma,
42:01de adaptação
42:01do imóvel
42:02da outra
42:02podcast,
42:03dá uns três podcasts.
42:05A gente vai marcar
42:07esse podcast aí.
42:10falar sobre isso.
42:11E aí, assim,
42:11só para a gente
42:13encerrar,
42:14viu que tem
42:14muito assunto,
42:16a gente quer saber
42:18o seguinte,
42:18se você pudesse
42:19dar um único
42:20conselho
42:21para ter sucesso
42:23no mercado
42:23de locações.
42:24Isso a gente
42:25quer falar com
42:26o locador,
42:27o locatário
42:28e também a imobiliária.
42:29Qual seria
42:30esse único conselho
42:31para esses
42:32três diferentes
42:34grupos?
42:36Do ponto de vista
42:38do jogo
42:41e a locação
42:43salva as devidas proporções
42:45é bem isso,
42:46é o jogo jogado,
42:48você precisa
42:49minimamente
42:49ensinar o básico.
42:52Então,
42:52locador e locatário
42:53e quando a gente
42:55tem atrito
42:56e o atrito
42:58existe porque
42:59as partes
43:00julgam ter direitos
43:02que efetivamente
43:03elas não possuem.
43:05então
43:08cada um
43:09precisa se entender
43:10quanto
43:11ao mínimo
43:14quem faz
43:15a gestão
43:16da locação
43:17precisa
43:18se entender
43:19como um agente
43:20educador
43:21e informativo
43:25porque
43:25se você parar
43:26para pensar
43:27que a imobiliária
43:29possui
43:30ao mesmo tempo
43:31um vínculo
43:32de consumo
43:33com o locador
43:34e com o locatário
43:35o código de defesa
43:35do consumidor
43:36fala que é dever
43:37do fornecedor
43:37a informação
43:38clara
43:40então você tem
43:41que estabelecer
43:42um vínculo
43:44de informação
43:45cara
43:46você não quer criar
43:46um manual
43:47faz uma cartilha
43:49em forma
43:50do básico
43:51senta
43:51explica o contrato
43:52não espere
43:53que ele vai ler
43:54foi uma aula
43:55que a gente
43:55teve aqui
43:56foi um prazer
43:56te receber
43:57aqui no nosso podcast
43:58e eu tenho certeza
44:00que a gente tirou
44:01muitas dúvidas
44:02e também devem ter surgido
44:03muitas outras
44:05né
44:05e aí a gente pode te convidar
44:07para acompanhar
44:09a coluna da Raquel
44:10que vai trazer mais aprofundado
44:11uma análise
44:13sobre justamente
44:14essas dúvidas
44:15que são uma dor
44:16tão grande
44:16do mercado
44:17você fala um pouquinho
44:18para a gente
44:19convida o pessoal
44:19para acompanhar essa coluna
44:20o que eles vão encontrar
44:21vai ser muito informativo
44:23nós vamos trazer
44:25tendências
44:26de mercado
44:27atualidades
44:29mas a gente vai trazer
44:31sobretudo
44:33a informação técnica
44:35desmistificada
44:36sem o juridiquês
44:39é exercer cidadania
44:40isso
44:41tanto para quem
44:42traz o conhecimento
44:44quanto para quem
44:45entende
44:46que precisa entender
44:47que precisa conhecer
44:49a regra
44:49se não
44:50vai jogar tênis
44:52e na hora
44:53que a bolinha
44:54não bater
44:54naquele primeiro
44:55quadrante ali
44:56não for trocado
44:57ele não vai entender
44:58que ele não pontuou
44:59e vai dar
45:00vai dar ruim
45:01o que aconteceu
45:02né Raquel
45:03eu também agradeço
45:04muito né
45:04a sua participação
45:06essa
45:07essa longa conversa
45:08e essa conversa
45:09que a gente teve
45:10esses vários assuntos
45:11que foram abordados
45:12aqui
45:12Flávia estava anotando
45:13eu também estava
45:14estava guardando
45:15algumas ideias aqui
45:16né
45:17para umas próximas
45:18conversas
45:18até umas próximas
45:19sugestões né
45:20de coluna
45:21e aí a gente
45:23vai encerrar
45:24e assim
45:25para quem assistiu
45:26a gente ou ouviu
45:27até aqui né
45:28só acompanhar
45:30a coluna da Raquel
45:31lá no site
45:32em breve nós teremos
45:33a nossa
45:34a coluna de estreia
45:35para você ficar
45:37por dentro de tudo
45:38sobre locações
45:39tanto aí
45:39quem é locador
45:40quem é locatário
45:41e também
45:42as imobiliárias
45:43e obviamente
45:44se você curtiu
45:45esse episódio né
45:46só compartilhar
45:48com quem precisa
45:49dessas informações né
45:50e também acompanhar
45:51a gente lá no site
45:52é
45:52agazeta.com.br
45:54barra hub
45:55e mob
45:56para não perder
45:57os próximos episódios né
45:58e muito obrigada
45:59pela companhia de vocês
46:00até aqui
46:01e a gente se vê
46:02no próximo episódio
46:03até mais
46:16e a gente se vê
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