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00:00Grazie a tutti
00:30Torniamo al Milano Marketing Festival, abbiamo parlato di esperienze, immersività, adesso questi concetti li traduciamo dentro quattro mura abbiamo detti,
00:38quattro mura che sono quelle ovviamente di casa ma possono essere anche quelle di strutture che ci ospitano durante vacanze
00:46piuttosto che ferie e viaggi, lo vedremo tra pochissimo.
00:50O meglio ce lo faremo dire da Paolo Giabardo che è direttore generale di Immobiliare.it, azienda che conosciamo bene
00:58e che si è fatta conoscere anche per piani di comunicazione molto particolari e ne parliamo soprattutto lato hospitality con
01:05Riccardo Pistoia che è general manager di HM Consulting Airman.
01:11Bentornati e ben ritrovati, grazie a voi.
01:13Grazie a tutti.
01:47Grazie a tutti.
02:16Grazie a tutti.
02:43Grazie a tutti.
02:45Grazie a tutti.
02:58Grazie a tutti.
03:01Grazie a tutti.
03:05pare delle soluzioni che servono da un lato agli utenti che cercano casa e dall'altro
03:11lato ai professionisti che invece offrono le case al mercato che poi in questo periodo
03:16è veramente uno dei veri temi del mercato immobiliare.
03:19Quindi sostanzialmente l'utente, l'italiano lo seguite anche durante il processo di vendita
03:25o acquisto ma anche post. C'è qualche aspetto in particolare che l'ha sorpresa su richieste
03:32su magari argomenti più tecnico, normativi che sono emersi però come importanti, preponderanti
03:39per i consumatori.
03:42Devo dire che c'è moltissima confusione normativa perché stiamo complicando il quadro normativo
03:49oltremodo sia nel lato delle compravendite che degli affitti dove esistono per esempio degli
03:56strumenti moderni, agevolati, canoni agevolati eccetera eccetera e l'italiano medio fa veramente
04:03fatica a mappare ed avere una visione chiara.
04:07E a orientarsi, esatto. A proposito di orientamento usciamo da casa nostra e andiamo finalmente in
04:12vacanza, dove si orientano gli investimenti nel mercato dell'hospitality e quindi Pistoia
04:20dove verosimilmente possiamo aspettarci a livello di aree geografiche, di format, che
04:26il mercato abbia un sostanziale segno più.
04:29Abbiamo visto sicuramente in questi ultimi 4 anni dal codone d'uscita dal Covid che c'è
04:36stato un po' un cambio di paradigma, non so se sei d'accordo con me Paolo, nella scelta
04:41non solo a questo punto di come passare una vacanza ma per attori un pochettino più pesanti
04:47di dove investire nel medio lungo. Ecco perché con H&M ci siamo voluti un pochettino
04:53amplificare sul territorio passando da un marchio di gestione quindi PN Group, Hermann SPA
04:59con PN Group quindi con la gestione diretta delle nostre 12 strutture, abbiamo voluto
05:04fortemente credere in questa divisione perché ci siamo resi conto che l'investimento sugli
05:09asset class diventava preponderante. Infatti abbiamo visto poi sui numeri perché poi quando
05:13fanno attività di insight sono i numeri che si portano a compimento del pensiero che
05:20questo trend in crescita del 46,7% ma parliamo di 1,28 miliardi di investimenti a Capex,
05:30cosa significa per essere semplici? Abbiamo due attori di mercato, gli NPL che sono quelli
05:38che hanno in pancia qualcosa di strutturato, pesante, fermo, incagliato e gli UTP. UTP sono
05:46quelli dove c'è ancora attività. In entrambi i casi serve un attore gestorio per l'insemplice.
05:51Ecco perché con H&M abbiamo pensato di portare il nostro know-how nella gestione dell'hospitality
05:57a supporto di questi asset class che devono rivitalizzare a beneficio anche di tutta la filiera
06:04perché riteniamo che rimettere in moto strutture importanti su territori emergenti o storici
06:11perché poi gli investimenti vanno sull'Axer, l'abbiamo visto, ma vanno anche su altri prodotti
06:17legati magari a degli asset class non solo definiamoli private equity o SGR ma anche family officer
06:28che sono quelle famiglie che sono incagliate perché il passaggio generazionale è difficile.
06:35Ecco che noi entriamo per coniugare un po' l'investimento immobiliare alla trasformazione
06:40di un valore che possa essere percepito sia da chi acquista una casa sia da cui magari
06:45in quella casa può vivere qualcosa del tren turistico di attori che rimettono in moto
06:50una filiera. Ecco perché troviamo una buona condivisione di pensiero nella filiera.
06:55Allora stiamo dicendo che il cappello generale è quello in quest'ultimo caso di crediti
07:02diciamo incagliati dell'obiettivo che è sbloccare una situazione. Se l'argomento sembra tecnico
07:08lo è ma in realtà molto meno di quello che sembra. Perché? Perché ci sono meglio i dati,
07:15tanti dati che vengono a supporto proprio per analizzare la situazione e immaginare una strategia.
07:21Sia nel caso di immobiliare.it sia di voi HM Consulting, qual è il ruolo dei dati e la
07:28loro gestione? Perché so che per esempio immobiliare ha un suo fruiscio di un suo osservatorio.
07:34Sì, noi i dati direi che sono fondamentali a sminuire l'importanza del dato per il nostro
07:40business. Noi abbiamo un'intera divisione che si chiama Immobiliare Insights che è deputata
07:46unicamente all'analisi dei dati, alla fornitura a soggetti professionali del mercato. Perché
07:53diciamo i grandi investitori sia a lato offerta che domanda che riconversione di asset, quando
08:02fanno il business plan hanno bisogno di dati e di dati che siano corretti in modo che il
08:06business plan poi si verifichi. Noi abbiamo la fortuna sul nostro portale di avere più
08:13traffico di ogni altra piattaforma digitale italiana nel settore immobiliare. 9 italiani
08:20su 10 che acquistano casa passano per il nostro portale. Non so chi sia quell'uno che non passa
08:27ma lo troveremo. Quindi la domanda c'è tutta. L'offerta ce n'è di nuovo più che in ogni
08:33altra piattaforma. Sia nel residenziale che nel commerciale abbiamo più immobili di qualsiasi
08:40altra piattaforma e abbiamo più traffico di qualsiasi altra piattaforma italiana. Quindi
08:45vediamo domanda e offerta che interagiscono in tempo reale sul portale, raccogliamo tutti
08:49questi segnali e abbiamo quindi un osservatorio privilegiato. Siamo veramente fortunati perché
08:56abbiamo dati di mercato che il mercato non aveva prima. Perché il mercato prima che esistessero
09:03i portali in realtà estraeva molti dati dal transato, ma il transato è già un dato
09:10in cui si intermedia domanda e offerta. Faccio un esempio. Se un italiano cercasse un quadrilocale
09:17in un posto dove non c'è, il dato di transato direbbe che ha comprato il trilocale, ma in realtà
09:23voleva il quadrilocale. Questo per dire una banalità, ma poi potete capire quante di queste cose
09:28in realtà si raccolgono analizzando la domanda raw, quindi grezza e l'offerta grezza. L'offerta
09:36che viene al mercato non trova il compratore, torna fuori, viene riconvertita e poi ritorna
09:40al mercato sotto diversa forma o immobiliare o turistica o transitoria in altre forme. Quindi
09:47vedere domanda e offerta grezza ci dà un osservatorio privilegiato di mercato che utilizziamo noi
09:57che poniamo poi a beneficio del pubblico rilasciando i nostri osservatori, che diamo
10:05poi alle istituzioni che li stanno usando per esempio nelle varie discussioni sui piani
10:10di casa, sia nazionali che regionali, e li diamo agli operatori di settore per prendere
10:15decisioni informate con le migliori informazioni possibili.
10:19Ecco Pistoia, qui abbiamo introdotto dei nuovi soggetti perlomeno nella narrazione, perché
10:26paradossalmente vengono introdotti appunto dall'utilizzo e il desiderio di sfruttare
10:31i dati. Anche nel caso dell'hospitality, quindi nel vostro caso, intanto il dato è importante
10:37e poi porta al coinvolgimento di altri soggetti istituzionali o comunque territoriali?
10:43Assolutamente sì, anche perché come evidente non puoi controllare ciò che non puoi misurare,
10:49che non è ciò che non lo sai misurare. Ormai le informazioni sono talmente deframmentate
10:54che cercare di accogliere quella meno sbagliata è già un 50% dell'opera. Tuttavia con noi
11:01giocano a favore due sistemi integrati, il trend, la filiera turistica, i numeri, gli
11:07osservatori che generano tutta questa raccolta di dati che servono a tutta la filiera poi,
11:12non solo quella diciamo dell'hospitality, ma tutti coloro che fanno parte di questa integrazione
11:18dei servizi, attraverso la quale noi riusciamo, oltre che un'informazione di spinta che ci arriva
11:24dall'esterno, quindi gli asset class che ci contattano perché ormai sono sempre più alla ricerca
11:31di attori, gestori che abbiano però attenzione alla licenza di uccidere, ovvero che arrivano
11:37proprio dall'esperienza del fare. Quindi noi avendo le strutture in gestione diretta, quando
11:42facciamo un'operazione di consulenziale. Facciamo due esempi di dove sono queste strutture e dove
11:47magari... Abbiamo visto emergenti che ha le classiche città d'arte, quindi Roma, Firenze,
11:53Venezia che sono gli asset portanti. Poi abbiamo tutta la zona dedicata ai momenti un pochettino
12:00più a calendario, quindi ci spostiamo in Sardegna, ci spostiamo in tutte quelle zone dove il mercato
12:05a trend può avere anche un flusso turistico di 3-4 mesi, ma dove gli investimenti a monte sono
12:12stati qualche anno fa importanti e sono incagliati per qualche motivo. Ecco che in questa fase
12:17noi veniamo o intercettati, contattati, quindi grazie al nostro know-how messi all'opera,
12:23oppure siamo noi che attraverso questa analisi dei dati di flusso riusciamo a percepire anche
12:28sullo storico di grandi brand dove c'è stata un'azione che è rimasta lì ferma, monolitica
12:34e noi cerchiamo di intervenire per generare valore sulla filiera.
12:37Diamo qualche così spunto economicamente sensibile ai nostri spettatori, a livello
12:44di hospitality dove si aspetta che si orienteranno a livello proprio geografico o anche di format
12:51i prossimi investimenti?
12:52Quest'anno c'è stata una scommessa forse dettata dagli Olimpiadi, diciamo che il trend
12:56sulla montagna è aumentato a picco, ora la domanda è una fase circostanziata all'evento
13:03oppure si sta creando quel trend degli anni 80 dove noi eravamo giovani, quindi l'abbiamo
13:08un po' visto come attori, adesso lo vediamo come esecutori di business.
13:14Sicuramente c'è un ritorno, credo, alle destinazioni storiche con grande vocazione turistica a livello
13:22professionale, quindi non solo sull'investimento ma sull'immaginario che questa proiezione
13:28dell'investimento possa dare buon fine perché lì c'è un no forte, quindi l'attore che
13:33investe vuole essere tranquillo che nel breve o nel medio lungo perché poi abbiamo exit a
13:393-5 anni oppure investimenti a capex che ti chiedono un 9 più 9, quindi sono due attori
13:45nello stesso mercato che vedono due logiche di performance diverse.
13:51Tuttavia l'ospite è lo stesso, ora bisogna capire se quell'ospite è attratto dalla destinazione,
13:56è attratto dal brand e è attratto da quello che tutti e due invece possono fare all'interno
14:02di un ecosistema, quindi brand e destinazione. Io credo che comunque sia a pilota sia sempre
14:08la destinazione che debba essere trainante, credo.
14:11E dal punto di vista, diciamo così, più residenziale che cosa ci dobbiamo aspettare,
14:15Giabardo?
14:16Cose molto simili, è sempre location, location, location. C'è stato un momento nel Covid in cui
14:23sembrava che il mercato fosse veramente cambiato. Gli italiani, lo dico scherzosamente,
14:30spesso cercavano tutti i casali in Umbria per andare a fare smart working lì. Devo dire
14:35che quel trend è assolutamente passato. Si è tornati al trend quello di lungo periodo
14:42precedente con delle modifiche, però sicuramente grandi città e le grandi città che possono
14:50essere attrattive sia dal punto di vista turistico, in quel caso si vede interesse,
14:55che poi è interesse per investimento, quindi città storiche, piuttosto che grandi città
15:02che sono attrattive dal punto di vista dell'economia locale o, e questo è un trend fondamentale,
15:08dell'università. Perché un'altra cosa che era cambiata durante il Covid, con la DAD non
15:12c'erano più gli studenti universitari, che sono tornati invece in massa nei grandi atenei.
15:17Quindi vediamo le solite, per modo di dire, Bologna, Padova, Venezia, ovviamente Milano,
15:24Roma, Napoli, Torino, non se ne parla. Bari, dal punto di vista delle grandi città con
15:30attrattività per gli studenti, dal punto di vista economico si sovrappongono alcune,
15:34perché parliamo di nuovo di Milano, di Roma, delle altre grandi città del nord, Brescia,
15:39Verona, Padova, così come Bologna e Firenze. E poi Poli turistici, lì Firenze la fa un po'
15:46da padrone, perché effettivamente rispetto alla dimensione della città si vede un interesse
15:50fuori scala. Ed è vero che un grosso, diciamo, trend recente è quello che appena citato
15:59collega, che è quello delle montagne. Le Olimpiadi hanno portato un interesse verso
16:06zone di montagna che erano passate un po', diciamo, in secondo piano, come per esempio
16:12la Val di Bormio, che sicuramente non è Madonna di Campiglio o Cortina, che sempre
16:16hanno avuto interesse, e con prezzi che sono quasi raddoppiati nell'ultimo anno.
16:20Ora, il grosso punto di domanda è, ci ritroviamo di fronte a un secondo giro del trend visto
16:2630-40 anni fa, oppure è un fuoco di paglia che si esaurirà in breve termine? Direi che
16:33lo sapremo a breve, però per oggi devo confermare che l'interesse è rimasto.
16:37Olimpiadi passate, l'interesse è rimasto.
16:39Al momento c'è. Ultimissima domanda, one shot rapida. In queste previsioni, visto
16:44che noi sui giornali ne parliamo spesso, l'intelligenza artificiale realmente vi aiuta
16:51poi a intravedere quello che sarà realmente il mercato del futuro o è più una questione
16:57di analisi sul presente? Chi vuole iniziare Pistoia?
17:01Voglio essere human centrico, nel senso che bene la capacità eclettica dell'intelligenza
17:13artificiale nel processare i dati in maniera veloce e snella e con dei benchmark assolutamente
17:19non paragonabili perché ha delle capacità algoritmiche eccezionali. Tuttavia ritengo che la sensibilità
17:27e l'attenzione e la proiezione del genius loci possa in qualche maniera aiutarci sempre
17:34a fare la differenza. Perché c'è il momento in cui lei si ferma.
17:38Non c'è scampo. Giabardo.
17:40Sono fondamentalmente d'accordo. È una visione che portata dal principale portale immobiliare
17:48italiano dovrei difendere forse la parte della tecnologia, però in questo caso difendo la verità
17:53è che l'immobiliare è un mercato particolare, non c'è un immobile uguale a un altro. Due
18:00appartamenti identici hanno due valori completamente diversi perché in uno è il vicino di casa
18:05che saprò restare lì altri vent'anni, è un bagno cieco, nell'altro no. Quindi è molto
18:09difficile ricavare delle analisi completamente automatizzate, data driven nel settore immobiliare
18:17e più grande è l'immobile o lo sviluppo e meno ci sono comparabili. Detto questo l'AI ci sta
18:25aiutando tantissimo nel velocizzare la fase di analisi. Mentre fino a qualche anno fa noi
18:36rilasciavamo osservatori, report di mercato dopo un certo periodo perché c'era un certo periodo
18:41di analisi di 50 persone che lavoravano su analisi, non due. Oggi li lasciamo con una rapidità
18:49molto più alta, quindi dati molto più freschi e molto più rilevanti e questo è un valore aggiunto.
18:54E l'altra cosa è vero che raccogliamo molti più dati, è vero che l'AI conversazionale parlando
19:00con un umano raccoglie molti più dati rispetto alle vecchie tecnologie.
19:06Beh allora insomma confidiamo ma non esageriamo nell'intelligenza artificiale, vedrete che è
19:11un tema che torna anche con il prossimo slot perché finora abbiamo parlato di esperienza
19:16immersività, le abbiamo contestualizzate nell'ambito casalingo dell'ospitalità ma se abbiamo parlato
19:24di quello che vogliamo, di quello che vogliamo comprare adesso parleremo di dove lo andiamo
19:28a comprare, dove andiamo a spendere i nostri soldi. Grazie ancora ai nostri ospiti in attesa
19:33del prossimo slot.
19:44Grazie mille.
19:45Grazie a tutti.
19:47Grazie.
19:49Grazie a tutti.
19:50Grazie a tutti.
19:50Zarbi.
19:54Vi aple.
19:54Grazie a tutti.
19:54Otto.
19:55Renate.
19:55Il vi è Man000 gleich.
19:55Mag This STpa è in fondo le pregno di diventare le 80-ziekri.
19:55Grazie a tutti.atamente
20:03Soprale
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