ما أسباب حالة التحفّظ في السوق العقاري؟ وأبرز التحديات الحالية؟ الدكتور محمد رحال يوضح

TeN TV - قناة تن الفضائية

#الردار  تقديم رشا البعل .. ما أسباب حالة التحفّظ في السوق العقاري؟ وأبرز التحديات الحالية؟ الدكتور محمد رحال يوضح اشترك في القناة الرسمية #TeNTV ليصلك كل جديد http://bit.ly/TeNTV  تابعوا قناة Ten TV على مواقع التواصل الاجتماعي: Twitter: https://goo.gl/w6aF3o tik tok: https://shorturl.at/LH8Pc Facebook : https://goo.gl/HwSu9L Youtube: https://goo.gl/XCWepB Instagram: https://goo.gl/hN7c7N

Transcript

00:00في البداية سوق العقاري عامل ايه دلوقتي

00:02فيه طبعا بعد تغير الدولار فيه تحفز

00:06فيه السنة اللي فاتت من السنين الصعب على اغلب القطاعات

00:09فيه تسعير كان مبني على تحوط

00:12فيه توقع كان للدول اللي يزيد عن مكان السنة اللي فاتت اللي قبلها

00:17وبانا عليه التسعير اعتقد اتحصل فيه آليات

00:22اولها من اول سنة بدأت سنين زيادة في التأسيد

00:25ده ضمنيا خاص

00:27بدان بزول سنين يبقى انا بحاول اهون قيمة الاست

00:31وماخدش فوض اكتر بدل ما اعمل تقليل قيمة الوحدة

00:36عشان اللي اشتري من السنة اللي فاتت نحسش انه خسر

00:38فاحنا ما بينشقين

00:40انا عايزة بيعي دلوقتي مش عايزة حس

00:42ان اللي ديته فورسة سمار السنة اللي فاتت حط فلوسه معايا خسر

00:47فهو ده اللي مخلي الناس مقضوش لأكشرة

00:48بس الطبيعي يحصل زي العربيات بازال

00:51كل يوم بنشوف خصم ورا خصم ورا خصم

00:54ده في سوق حركته واسنع

00:57ده نقدر نسميه عدم استقرار في السوق

00:58ده كان تحوط من السنة اللي قبل اللي فاتت

01:01والسنة اللي فاتت كانت اهم السنين يمكن

01:05اللي ارتفع فيها الدولار بشكل كبير جدا

01:07فالناس توقعت انها وصل لمية ممكن يكسر مية

01:10فكل الصناعات والسلع ان كان نوع السلع والمنتج العقاري

01:15احد المنتجات يعني تم التحوط والتسعيل بزيادة رقم واحد

01:19فيه عنصر تاني طبعا عنصر الآجل او التمويل بما ان العقاري

01:24التمويل العقاري الخاص بالبنوك مثلا او شركات التمويل

01:26المنتج العقاري ما بقاش للوقتي زي زمان ممكن اشتريش كاش

01:32او لا انا تقريبا باخده من سبع لعشر سنين او اكتر كمان

01:35مفروض يحصل التعديل في الفترة اللي جاية دي

01:38فيه بعض الشركات بقيت تاخد ده في الاعتبار زوده السنين

01:41اعتقد السنين اللي جاي بقى فيها تحدي كبير للشركات الصغيرة

01:45او اللي ما عندهش الوعي الكامل للمنافسة في المرحلة اللي جاي

01:49يعني ممكن نقول ان الاسعار في طريقها للزيادة ولا فيه استقرار نسبي في السوق بشكل عين بقى

01:54ما اعتقدش ان الزيادة هتبقى لان فيه زيادة اوريدي ضمنية

01:57اعتقدش ان فيه زيادة كبيرة وهيبقى فيه عروض اكبر للفترة اللي جاية

02:01وهيبقى فيه منتج عقاري فيه تسهيلات ومدد واسنين تقصية اطول شوية

02:06طيب نروح لمواد البناء الخاصة طبعا مدخلات الانتاج كلها من حديد واسمانت وغيره

02:12طبعا ساعات بنشوف ان فيه زيادات في مواد البناء يعني على مدار لها برصة طبعا

02:17فنشوف مثلا الحديد ساعره ساعات بيرتفع الاسمانت ساعره ساعات بيرتفع

02:20ده بيأثر ازاي على سعر الوحدة النهائي

02:23خلينا نقول ان المنتج العقاري جزء ما بيزيدش عن 25% من امتو كل مواد البناء والصنع

02:31يعني هو في الاخر الوزن النوعي بتاع العقار 20%

02:3625% المبني من الحديد والاسمانت وكل المواد اللي بتبني

02:39حتى لو فيه زيادة 10% في احد المنتجات دول مش هو المؤثر الكبير

02:43لكن المؤثر مهم جدا

02:44الفاتر الفاتر كمان العكس بيحصل

02:47فيه نزول في بعض المدخلات والمواد الخام اللي هي اهمها لحديد طبعا

02:54الحديد هو اكبر عنصر اهم عنصر يعني

02:56عدرك ذكرت ان مدخلات البناء عمتا بتشكل 25%

03:00تقريبا 25-30%

03:02فبالتالي اي تغيير فيها هيأثر بشكل ملحوظ في الاخر ولا لا

03:05هيأثر طبعا

03:06بمعنى اخر خلينا اسأل السؤال من زاوية اخرى

03:09ان مثلا لو حد خلاص هو مطور مثلا عرض الوحدات بتاعته في الكونباوند مثلا

03:13وخلاص اعلن عن السعر النهائي

03:16اسفجاتا قبل ما يبني لقى ان فيه ارتفاع كبير جدا في سعر الحديد

03:21انا بدي حضرتك يعني فور جزامبل

03:22يعني مش حاجة اكيدة يعني في السوق

03:25التصرف بيبقى ازاي

03:27يعني بيعلي السعر

03:29بصي ده حصل

03:29وبيرجع في السعر اللي هو اتفق عليه ولا لقى

03:32ده حصل في السنة قبل اللي فاتت كان بشكل كبير واضح

03:3523 بالذات

03:36انه كان فيه ناس شارية من قبلها بسنة أو سنة 23

03:38وبينانا عليه كان فيه آليات مختلفة

03:41منها عادة تسعير لبعض الوحدات على حجم المطورين ما كانوش كبار اوي

03:45بعض المطورين حاولوا يعوض الخسارة بفتح مشاريع جديدة

03:49يبقى جزء من العباء المالية بتاعته

03:51مكسبه من اللي جاي عشان يحاول يسد التزاماته على العمل القدامة

03:56كان فيه تسعير لحد ما منطقة بعض الشركات ما حستوش بالأزمة كبيرة

04:00حجم الملقات المالية كبيرة ما حاستش يبداه

04:03لكن الشركات الصغيرة

04:04الشركات اللي هي لسه بتبدأ عانوا طبعا اكيد من الموضوع ده

04:08خليني اقول لها حديك طبعا عانوا

04:09ده فيه ناس كان عندها مشكلة انهم باقوا اكتر من اللي ما باقوش

04:11يعني اللي باع سنة 21 و 22 بعد الكورونا

04:15والدولار كان بيتحرك بشكل لـ 18 جنيه وبيخضنا

04:19ووصل الـ 40 او 35 ورعبنا وبعدين وصل الـ 50 وحصنا انه راح 70 كده كده

04:27ووصل الـ 70 معا كده كل ده كان هزة كبيرة للسوق

04:32يمكن السنة دي واحنا كشعب بنشوف ان القلق بيخلينا اخد خطوات سريعة

04:38الناس شاءت عقار اكتر لان كله بيغلاف كله شاءت عقار اكتر

04:42قالك بس ده ما فيش عندي امان لفلوسي غير يدهب يعقار وكان فيه كمان ريسيل كتير

04:49والناس بتوعد بالريسيل كتير احنا ثلاث شهوره هنبيع واوا

04:53فالسنة 24 بقيت الناس تفكر اكتر

04:5725 الناس الى حد كبير اللي مش محتاجه عقار

05:01وعارف انه هياخد فرصة اسمار عقار بدولته العادية

05:04ما اشتريش

05:05السنة اللي فاتت غربلت بعض المطورين

05:07عملت كتير من عادة تعديل للطرح العقاري

05:12واهمها زيادة السنين

05:14فقد منقصت 7 سنين و 8 سنين عند الشركات الكبيرة

05:16النور ده وصلنا 12 سنة و 15 سنة

05:19لشركات كبيرة مش هنقولها اسماء لكن

05:21تايكونز من الناس الاول

05:23طب السبب الرئيسيل ده ايه؟

05:25التحوط الزايد الدولار زي ما قلنا في الاول

05:27هما مصارين على زيادة

05:28واحد اتنين قيمة الفايدة الكبيرة

05:31قيمة العقار الحقيقي

05:32سعر المنتج العقار الحقيقي

05:35مضروف في 3 تقريب

05:36جزء منه تحميل للفايد

05:38جزء منه تحوط الدولار

05:40جزء منه على قروض المتاخد

05:42ده الى مدى

05:45بنسبة مش قليلا كبير

05:48يعني حوالي 70-80% من المطوين العقارين المتوسطين كده

05:52الا للشركات اللي عندها دراسة حقيقية

05:54وفينا مازج طبعا بتقول قدئين

05:57وانا جربت اشتريه ويكمل الشيرة فيها

06:00اسماء كبيرة ملاقات ملائية كبيرة

06:01ده عارف يعمل ستادي مزبوطة

06:05واول ما بيحصل ده

06:06بيعندوش ابدا خوف انه

06:08يزود سنين او يعيد افر

06:10او يعمل خصم او يقول

06:12مقدم 5% واحد في المية وحاجات كده

06:14ده كان الشركات الصغيرة بيخاف

06:16الناس تمسك فيه تقوله انت

06:18بعتلي ورخصت

06:20بيعندوش القدرة لانه يقولهم ده عرضه

06:22وطلب بيسلع مسلع

06:23المرونة مش موجودة

06:24في نسبة كبيرة المطورين الصغيرين

06:28طيب فيه كونسبت او فكري سائد

06:29عندنا دايما كمصريين او مش مصريين

06:31بس في العالم كله ان الاستثمار في العقار

06:34هو الملازل امن يعني انا

06:35استثمر في عقار احط فلوسي في عقار

06:37انا كده كده كذبان اجلا ام اعجلا

06:40انا كذبان تنصح المشاهدين

06:42بايه يستثمروا في العقار في الفترة دي

06:44ولا لا بس هو ده مفهوم

06:46عام لكن في التخصيص

06:48ممكن يخسر

06:48مفيش حاجة مضمونة مليون المية

06:51المنتج العقار ازاي اي منتج

06:52التميز فيه يخليه ما يخسرش

06:55وممكن يخسر

06:56طب اللي مش متميز

06:57اللي متكرر

06:58او اللي فيه عناصر كتير قوي تقلل

07:02من نجاحه

07:04الشركة مش كبيرة

07:06سابق اعمال مش كبيرة

07:07المشروع

07:08ما دخلش فيه مصموار بقاله سنة واثنين وثلاثة

07:10وبتشتري فيه برضو ليه

07:12ان هو باين انه ده منتج فيه مخاوف كتيرا

Category

Transcript

Be the first to comment

Recommended