#الردار حلقة الثلاثاء 9 ديسمبر 2025 تقديم رشا البعل وحلقة خاصة بعنوان تحديات السوق العقاري في مصر مع د. محمد رحال استشاري تطوير الشركات والخبير العقاري| الردار
اشترك في القناة الرسمية #TeNTV ليصلك كل جديد http://bit.ly/TeNTV
تابعوا قناة Ten TV على مواقع التواصل الاجتماعي:
Twitter: https://goo.gl/w6aF3o
tik tok: https://shorturl.at/LH8Pc
Facebook : https://goo.gl/HwSu9L
Youtube: https://goo.gl/XCWepB
Instagram: https://goo.gl/hN7c7N
اشترك في القناة الرسمية #TeNTV ليصلك كل جديد http://bit.ly/TeNTV
تابعوا قناة Ten TV على مواقع التواصل الاجتماعي:
Twitter: https://goo.gl/w6aF3o
tik tok: https://shorturl.at/LH8Pc
Facebook : https://goo.gl/HwSu9L
Youtube: https://goo.gl/XCWepB
Instagram: https://goo.gl/hN7c7N
Category
📺
TVTranscript
00:00موسيقى
00:18حلقتنا النهاردة واللي هنناقش فيها ملف من اهم الملفات اللي بتمسك كل بيت في مصر
00:24وهي السوق العقوري
00:25القطاع ده تحديدا شهد خلال الفترة اللي فاتت تغيرات كبيرة جدا
00:30اتفاع في تكاليف البناء تزبزب في الاسعار واختلاف في حركة البيع والشراء
00:35وكل ده خلى الناس تسأل ايه اللي بيحصل في سوق العقارات المستقبل رايح لفين
00:40هل التوقيت الحالي مناسب للاستثمار ولا نستنى شوية
00:44عشان كده معانا في الفقرة دي ضيف مهم جدا هيحاول يرسم معانا الصورة كاملة
00:49ويوضح ايه التحديات الحقيقية اللي بيواجهها القطاع
00:53وايه الفرص اللي ممكن تكون موجودة
00:56خلونا رحب بضيفنا النهاردة دكتور محمد رحال
00:58دكتوراه في الإدارة الدولية واستشاري تطوير الشركات والخبير العقاري
01:02اهلا بحضرتك يا فنة
01:03اهلا بحضرتك واهلا بكل السيادة المشاهدين
01:05واتمنى ان شاء الله تكون حلقة بسيطة ووطيفة وانا اتشرف الطبع
01:09برسي جدا لحضرتك
01:10في البداية سوق العقاري عامل ايه دلوقتي
01:13فيه طبعا بعد تغير الدولار فيه تحفز
01:17السنة اللي فاتت من السنين الصعب على اغلب القطاعات
01:20فيه تسعير كان مبني على تحوط
01:23فيه توقع كان للدول اللي يزيد عن مكان السنة اللي فاتت اللي قبلها
01:28وبانا عليه التسعير اعتقد اتحصل فيه قليات
01:33اولها من اول سنة بدأت سنين زيادة في التأسيط
01:36ده ضمنيا خاصم
01:38بدان بزول سنين يبقى انا بحاول اهون قيمة الاست
01:42وماخدش فوض اكتر
01:43بدل ما اعمل تقليل قيمة الوحدة
01:47عشان اللي اشتري من السنة اللي فاتت
01:48منيحسش انه خسر
01:49فاحنا ما بينشقين
01:51انا عايزة بيعي دلوقتي
01:52مش عايزة حس
01:53ان اللي ديته فرصة السمار
01:55السنة اللي فاتت حط فلوسه معايا خسر
01:57فهو ده اللي مخلي الناس مقضوش لأكشرة
01:59بس الطبيعي يحصل زي العربيات بزا
02:02كل يوم بنشوف خصم وراء خصم وراء خصم
02:05ده في سوق حركته
02:07هو ده نقدر نسميه عدم استقرار في السوق
02:09ده كان تحوط
02:11من السنة اللي قبل اللي فاتت
02:12والسنة اللي فاتت كانت اهم
02:15السنين يمكن اللي ارتفع فيها
02:17الدولار بشكل كبير جدا
02:18فالناس توقعت انها وصل لمية ممكن يكسر مية
02:21فكل السنعات
02:22والسنع
02:24كان نوع السنع والمنتج العقاري
02:26احد المنتجات يعني تم التحوط
02:28والتسعيل بزيادة رقم واحد
02:30فيه عنصر تاني طبعا عنصر الاجل
02:32او التمويل
02:34التمويل العقاري الخاص بالبنوك
02:36مثلا او شركات التمويل
02:37المنتج العقاري ما بقاش للوقتي
02:40زي زمان ممكن اشتريش كاش
02:43او لا انا تقريبا باخده من
02:44سبع لعشر سنين او اكتر كمان
02:46مفروض يحصل التعديل في الفترة اللي جاية دي
02:48فيه بعض الشركات بقيت تاخد ده
02:50في الاعتبار زوده السنين
02:52اعتقد السنين اللي جاية بقى فيها تحدي كبير
02:54للشركات الصغيرة
02:56او اللي ما عندهش الوعي الكامل
02:58للمنافسة في المرحلة اللي جاية
03:00يعني ممكن نقول ان الاسعار في طريقها
03:02للزيادة ولا فيه استقرار نسبي في السوق
03:04بشكل عام بقى
03:05ما اعتقدش ان الزيادة هتبقى لان فيه زيادة
03:08وريد دونية اعتقدش ان فيه زيادة كبيرة
03:10وهيبقى فيه عروض اكبر
03:12للفترة اللي جاية وهيبقى فيه منتج عقاري
03:14فيه تسهيلات ومدد واسنين
03:16تأسيط اطول شوائع
03:17طيب نروح لمواد البناء
03:19الخاصة طبعا مدخلات الانتاج
03:21كلها من حديد واسمانته وغيره
03:23طبعا ساعات بنشوف ان فيه زيادات
03:25في مواد البناء
03:26يعني على مدار لها برصة طبعا
03:28فنشوف مثلا الحديد سعره ساعات بيرتفع
03:30الاسمانت سعره ساعات بيرتفع
03:31ده بيأثر ازاي على سعر الوحدة النهائي
03:34خلينا نقول ان المنتج العقاري جزء
03:37ما بيزيدش عن 25% من امتو
03:39كل مواد البناء والصناعة
03:42يعني هو في الاخر الوزن النوعي بتاع العقار
03:46الـ 25% المبنى من الحديد والاسمانته
03:49كل المواد اللي بتبني
03:50حتى لو فيه زياد 10% في احد المنتجات دول
03:53مش هو المؤثر الكبير
03:54لكن المؤثر مهم جدا
03:55الفاتر الفاتر كمان العكس بيحصل
03:58فيه نزول في بعض المدخلات والمواد الخام
04:03اللي هي اهمها لحديد طبعا
04:05الحديد هو اكبر عنصر اهم عنصر
04:06عدرك ذكرت ان مدخلات البناء عمتا بتشكل 25%
04:11تقريبا 25%
04:13فبالتالي اي تغيير فيها هيأثر بشكل ملحوظ
04:15في الاخر ولا لا
04:16هيأثر طبعا
04:17بمعنى اخر خلينا اسأل السؤال من زاوية اخرى
04:20ان مثلا لو حد خلاص هو مطور مثلا
04:22عرض الوحدات بتاعته في الكونباوند مثلا
04:24وخلاص اعلن عن السعر النهائي
04:27مصبور
04:28اسفجاتا قبل ما يبني
04:29لأن فيه ارتفاع كبير جدا في سعر الحديد
04:32انا بدي حضرتك يعني
04:33يعني مش حاجة اكيدة يعني في السوق
04:36التصرف بيبقى ازاي
04:38يعني بيعلي السعر
04:40بصي ده حصل
04:40وبيرجع في السعر اللي هو اتفق عليه ولا لا
04:43ده حصل في السنة اللي قبل اللي فاتت
04:45كان بشكل كبير واضح
04:4623 بالذات
04:47أنه كان فيه ناس شارية من قبلها بسنة أو سنة 2 و3
04:49وبنانا عليه كان فيه آليات مختلفة
04:52منها عادة تسعير لبعض الوحدات
04:54على حجم المطورين اللي ما كانوش كبار اوي
04:56بعض المطورين حاولوا يعوض القسارة
04:59بفتح مشاريع جديدة
05:00يبقى جزء من العباء المالية بتاعته
05:02مكسابه من اللي جاي عشان يحاول
05:04يسد التزاماته على العمل الأدامى
05:07كان فيه تسعير
05:08إلى حد ما منطقة بعض الشركات
05:10ما حصتوش بالأزمة كبيرة
05:11حجم المالية الكبيرة ما حصتش يبدأ
05:14لكن الشركات الصغيرة
05:15الشركات اللي هي لسه بتبدأ عانوا طبعا أكيد من الموضوع ده
05:19خليني أقول لها حديك طبعا عانوا
05:20ده فيه ناس كان عندها مشكلة أنهم باعوا أكتر من اللي ما باعوش
05:22يعني اللي باعوا سنة 21 و22 بعد الكورونا
05:26والدولار كان بيتحرك بشكل لـ 18 جنيه وبيخضنا
05:30ووصل الـ 40 أو 35 ورعبنا
05:34وبعدين وصل الـ 50 وحصنا أنه راح 70 كده كده
05:38وصل الـ 70 بعد كده
05:39كل ده كان هزة كبيرة للسوق
05:43يمكن السنة دي
05:45وإحنا كشعب بنشوف أن القلق بيخلينا أخد خطوات سريعة
05:49ناس الشارع عقار أكتر
05:51لأن كله بيغلق فكله شارع عقار أكتر
05:53قال لك بس ده ما فيش عندي أمان لفلوسي
05:56غير يا دهب يا عقار
05:57وكان فيه كمان ريسيل كتير
06:00والناس بتوعد بالريسيل كتير
06:02احنا تلت شهوره هنبيع واوا
06:04فالسنة 24 بقيت الناس تفكر أكتر
06:0825 الناس إلى حد كبير
06:11اللي مش محتاجه عقار
06:12وعارف أنه هياخد فرصة تصمار عقار بدولته العادية
06:15ما اشترياش
06:16السنة اللي فاتت غربلت بعض المطورين
06:18عملت كتير من عادة تعديل للطرح العقاري
06:23وأهمها زيادة السنين
06:25في الملقصة 7 سنين و8 سنين عند الشركات الكبيرة
06:27النور ده وصلنا 12 سنة و15 سنة لشركات كبيرة
06:31مش هنقول أسماء لكن تايكونز
06:33من ناس الأول
06:34طب السبب الرئيسي ده ايه؟
06:36التحوط الزايد الدولار زي ما قلنا في الأول
06:38هم مصعرين على زيادة
06:39واحد اتنين
06:40قيمة الفايدة الكبيرة
06:42قيمة العقار الحقيقي
06:43سعر المنتج العقار الحقيقي
06:46مضروف في ثلاثة تقريب
06:47جزء منه تحميل للفايد
06:49جزء منه تحوط الدولار
06:51جزء منه على قروض متاخد
06:53ده إلى مدى
06:56بنسبة مش كبير
06:57مش مش هلأيه ده كبير
06:59يعني حوالي 70-80% من مطوين العقارين المتوسطين كده
07:03إلا للشركات اللي عندها دراسة حقيقية
07:05وفينا مازج طبعا بتقول قد إيه
07:08أنه أنا جربت أشتريه وأكمل شيره فيها
07:11أسماء كبيرة من الأتمالية كبيرة
07:12ده عارف يعمل ستادي مزبوط
07:15وأول ما بيحصل ده
07:17بيعندوش أبدا خوف أنه
07:19يزود سنين أو يعيد أفر
07:21أو يعمل خصم أو يقول
07:23مقدم 5% أو 1% أو حاجات كده
07:25لكن الشركات الصغيرة بيخاف
07:27الناس تمسك فيه تقوله أنت بعتلي ورخصت
07:31ما عندوش القدرة لأنه إلهم ده عرض وطلب بيسلعة من السلعة
07:34الفلكسابيليتي أو المرونة مش موجودة
07:35مش موجودة في نسبة كبيرة من مطوين السؤالي
07:39طيب فيه كونسبت أو فكري سائد عندنا دايما كمصريين
07:42أو مش مصريين بس في العالم كل
07:43أن الاستثمار في العقار هو الملازل آمن
07:46يعني أنا أستثمر في عقار أحط فلوسي في عقار
07:48أنا كده كده كذبان أجلا أم عجلا أنا كذبان
07:51تنصح المشاهدين بإيه يستثمروا في العقار في الفترة دي ولا لأ
07:55بس هو ده مفهوم عام لكن في التخصيص ممكن يخسر
08:00مفيش حاجة مضمونة مليون المئة
08:02المنتج العقاري زي أي منتج
08:03التمييز فيه يخليه ما يخسرش وممكن يكسر
08:07طيب اللي مش متميز المتكرر أو اللي فيه عناصر كتير قوي تقلل من نجاحه
08:15الشركة مش كبيرة سابقة عمل مش كبيرة المشروع
08:19ما دخلش فيه مصموار بقاله سنة واثنين وثلاثة
08:21وبتشتري فيه برضو ليه؟
08:23نهو بايني أنه ده منتج فيه مخاوف كتيرا
08:26بس أكيد فيه عوامل تانية مثلا بتساعده أنه هو مثلا واخد في لوكيشن كويس
08:29أطبا هو ده الجزء الأولاني أنا ملا بخترق عقار
08:32القاعدة بتقول أنه غالبا هيكسب
08:34لكن فيه استثناءات أه ممكن أخسر
08:37وورد في الناس خسرت
08:39اعمل همورك بتاعك ودور مزموط
08:42طب نبعد عن إيه وإحنا ببنستثمر في العقارات
08:44يعني حسنا ممكن تقولي توبيكس كده أنا أبدأ أبعد عنها
08:47لو أنا مثلا معي مبلغ وعايز أستثمر في العقارات أبعد عن إيه؟
08:50أول حاجة أدور على إيه واشوف إيه
08:53وأنا بختار المنتج العقاري لازم أشوف لوكيشن مميز جدا
08:56شركة عندها مصدقية في الوعد اللي بتوعيده
08:59عندها قدرة كبيرة على أن تسبب ده
09:02طب هسأل حضرتك سؤال بمناسبة أن حضرتك قلت شركة عندها مصدقية
09:05لو شركة جديدة نزل السوق ببروجيكت جديد
09:08ومحدش يعني ملهاش سابقة عمال في مصر
09:11ساعتها مثلا نقول أن إحنا ما نشتريش من الشركة دي
09:15ولا عادي نشتري ونجرب حصدنا
09:17ولو هنشتري
09:18إيه مثلا الدلائل أو الإثباتات اللي ممكن تقولي
09:22لأ أنا هاخد أشتري في الشركة دي وأنا متطمن
09:24عشان كده قلت مصدقية ما قلتش سابقة عمال
09:27عندها مصدقية عندها وعد قدر تنفزه حتى لو كان منتج تاني بتعمله
09:31الراجل سمعته حلو في نشاطه اللي جاي منه
09:33الراجل كان مقولاته وشاطر وبنى وعمل نجاح على سنينه اللي فاتت
09:38الراجل في السفرة عمل شغل
09:40والنهاردة بيجيب منتج كبير عليه كحجم ملاته لأول مرة
09:44يعني بيجيب مول كبير بيجيب كومباوند كبير
09:46آه بس سوابه ومصدقيته في اللي وعد بيه نفزه
09:52فهنا ما عندهش سابقة العمال في المنتج ده
09:54ما عندهش الخبرة فيه
09:56ولكن عنده مصدقية متطبع على الأرض حتى فعود أصغر
10:00فيقول إن الراجل ده كان حق أقوى
10:03إن هو مثلا المصدقية دي حضرتك يا دكتور أصدق
10:06إن هو لو كان يشتغل مثلا في أي فيل ده وأي مجال تاني
10:09أنا أبدأ أخذ مثلا كسمع مثلا أو كسمعاته في السوق عاملة
10:15إزاي من المشروع التاني اللي هو ملوش علاقة بالعقارات
10:17فبالتالي أنا أبدأ أحكم
10:18طيب لو حد نازل داخل السوق العقاري جديد
10:21وأول مرة نسمع عن اسمه بس فيه فسيلة اسكتير
10:26هو مقدمها فيه تسهيلات كتير فيه يعني مزايا كتير للمواطن
10:31برضو إيه الحاجات اللي أنا أبدأ لو لقيتها أشتري
10:35لو ما لقيتهاش ما اشتريش أبيض عن البروشيط
10:37أقول له حضرتك أولا طبعا اللوكيشن كل ما يكون متميز
10:40كل ما يكون حتى لو المنتج مش الأقوى اللوكيشن مهم جدا
10:43رقم واحد رقم اتنين بقيت شركاء النجاح اللي معاها في المشروع
10:46أنا خدت أرض لطيفة وقدرت أقول إن أنا الأرض دي مويزة
10:49وجبت مهندس استشاري كبير جبت شركة تشغيل محترمة
10:53كل العناصر اللي بتضيف لنفسها مشروع جديد
10:57وهم أسماء كبيرة أو أسماء معقولة
11:00مش هتاخدوا تغامر بمشروع وتخسر
11:02فلو أنا جديد بقيت العناصر اللي معاها تبقاش جديدة
11:06ما يبقاش أنا جديد وشركة التطوير جديدة
11:08وشركة التشغيل جديدة والمهندس جديد
11:10طب كده يبقى فيه مخاطرة كبيرة
11:12حاول تجيب موقع على الأقل يكون مضمون
11:14إلى حد كبير من اختيارك شايف إنه كويس
11:17وبقيت شركاء نجاح هذا المطاور الجديد
11:19جديد عندهم سبع اعمال
11:21عندهم خبرة ده استشاري لي اسم
11:23الدول مع بعض بيعملوا طبخة
11:26الطبخة دي عبارة عن منطق عقاري
11:28وهو بيوصفوه لك التركيبة دي كويسة
11:31ده هنا عارف يعمل تينينت ميكس كويسة
11:34هنا عارف يعمل فلو داخل إزاي المشروع
11:37هنا خدماته عاملة إزاي
11:38وهو كمان بيوريك شكل قابل للتنفيذ
11:41مش خيالي بزيادة
11:43كل دول مع بعضه يطلعوا في الآخر دمونات
11:46إن شاء الله تطلع عرب للنجاح يعني
11:48طيب نروح للقدرة الشرائية للمواطن
11:51هل السوق بقى أكبر من القدرة الشرائية للمواطن
11:55ولا شركات بدأت تستوعب ده
11:57وبدأت تحط أنظمة سداد مريحة للمواطن
12:01يعني بقى فيه مرونة شوي
12:02خلينا أقول إن إحنا من أكبر أسوأ الموجودة في الدنيا
12:05إحنا منك مليون وشوي
12:06فعندنا كل الفئات المختلفة
12:09عندنا من أولي النيش
12:10الكريم دولا كريم يعني ناس ربنا بديهم كل الخير
12:13ولغاية أبسط الناس الموجودة
12:15فأنا عندي منطق عقاري قادر يخطب كل الفئات
12:17وبهنا عليه على كل سكيل من دول
12:20فيه مطورين واخدين الشرائح دي
12:23وقدريني يخدمونك وأسعب
12:24وكل عميل من دول
12:26اللي أنظمة ممكن تكون أسهل لي
12:29السنة اللي فاتت زادت سنين التأسيد قوي
12:33قلت المقدمات كتير قوي
12:35قدرك ذكرت من شوية أنها وصلت ل 12 سنة
12:37و 15
12:3715 سنة
12:38شركات كبيرة
12:39تايكونز يعني مش بتكلم عن شركات صغيرة
12:41طب ده دلالتو ايه؟
12:43وقتطاع حكومي داخل بـ 20 و 25
12:46يعني فيه مشاريع تضطرها على فترة اللي جادي
12:49بـ 20 سنة كمان
12:49وده جزء أشبه بالمورجج الموجود
12:52في الدول الأوروبية ودول
12:54في أمريكا
12:55طب الدلالة الاقتصادية لده ايه يا فندم؟
12:57بتقولي أن احنا مجيب حلول
12:59تسهل المنتج الأقاري
13:01بدل ما تقلل سعره
13:04عشان الطبيعي يتعاد تسعيره
13:07ولكن احنا مش هينفع نعمل كده عشان اللي اشترى قبل كده
13:10ما يبقاش خسر
13:12بالظبط
13:13فهتديله سني أكتر
13:14هتديله فاسيلز أكتر
13:17زي بالظبط اللي حصل في العربيات
13:19العربيات عندها بس
13:20خارات أسرع عشان ما ينفعش
13:22أنا كوكيل العربيات
13:24طبق العربيات ما تتبعش
13:25واخد السنة الجديدة
13:26فلازم ااخد أكشن وخلص بغزوني
13:28المنتج العقالية عاملش كده
13:30مش لازم خلص المغزون ممكن أبدا تسايبه شوي
13:32واستنى عليه شوي
13:33فاللي حصل في العقارات
13:35أبطأ لكن نفس اللي هيحصل في العقارات
13:39أشبه باللي بحصل في العربيات
13:40هيتدي فاسيلز أكتر
13:42هجيب عربية عليها سنين أكتر
13:44بدل ما باخد النهاردة العربية بقصم
13:46الشركات الكبيرة بتعمليه
13:48تقولك سنة من غير فوايد
13:49سنتين من غير فوايد
13:50تلات سنين من غير فوايد
13:51التأمين علينا
13:53كل دي فلوس
13:54كل دي خصم بس خصم من جو
13:57ما يبنش من برد
13:58الدولة الفترة اللي فاتت
14:01اشتغلت على مشاريع عقارية وعمرانية ضخمة جدا
14:04يعني رائعة بصراحة
14:08عايز أعرف تأثير ده
14:09على سوق العقارات المصرية
14:11الدولة كل سياسات الفترة اللي فاتت دي
14:14بتقول إن فيه مفاجآت
14:16مبهرة للشعب نفسه
14:18يعني بمجرد
14:20مواقف غزة
14:22وده مواقف سياسي
14:23لكنه بدي استقرار
14:24بمجرد ما شفنا المتحف
14:27ودخول
14:28والزحمة الغريبة اللي عليه
14:30اللي كان المصري نفسه
14:31مستغرب إيه اللي بيحصل ده
14:33النهاردة الدولة بتتحرك على
14:35إنشاء صناعات
14:37والصين شايفة إن مصر
14:39بقت هي القاعدة
14:42والمصنع التاني
14:43الصين أكبر مصنع في العالم
14:45جاية تعمل مصنع عندنا في مصر
14:47عشان إحنا كمكان وكسياسة
14:49وكنقطة انطلاق
14:50وكأيدي عاملة
14:51وكمواد خام
14:52كل ده بيقول إن تقدر الصين تاخد مصر
14:55محطة انطلاق وتصنيع
14:57ده معنى إيه؟
14:58ده كله مع بعضه بيكمل صورة
15:00الصورة بتعملها زي المزايد كده
15:02بتبقى براجبة بعضها
15:04العقار جزء من هذه الصناعات
15:06فأنا النهاردة لما بعمل مدحف
15:08هعمل جنبه فأنا يدق ده عقار
15:10هي منظومة كاملة كلها كل حاجة فيها بتكمل بعضها؟
15:14كل ده ولسه ما قلناش المدن الجديدة
15:16ولسه ما قلناش دخول الصمارات لبلاد عربية
15:19بتريليونات
15:22نتكلم عن المدن الجديدة
15:23أهم المدن الجديدة اللي حضرتك شايفها
15:26هيبقى ليها تفوق أو تميز الفترة الجاية؟
15:30طبعا العالمين قولا واحدا
15:32بدون أي تردد
15:35لأنها نقطة انطلاق
15:37وامتداد لغاية حدود مطروح كده
15:40لسه قدامنا لمشا كبير رقم واحد
15:43ونقم اتنين
15:44العاصمة كل اللي بتشتغل فيه ده مرحلة أولى
15:46تقول لها 40 ألف فدان
15:48لسه لغاية 170 ألف فدان وشوي
15:50فلسه قد اللي تعمل ده تعتاربع مرات
15:52في الجلالة طبعا
15:54زايد بقية المدن المحيطة
15:56بالمدن اللي احنا شغلين عليها
15:57اللي هي زايد الجديدة
15:59هيليوبلس الجديدة
16:01التجامعة السادس
16:04كل المحيط بالمناطق اللي احنا حابين نشتري فيها
16:08ونشتري فيها دلوقتي
16:10على مدد السين اللي جادي
16:11اعتقد فيه على الأقل
16:14يعني خمس
16:15ست مدن هتتنشي جنبها
16:17زايد تجامعة السادس وزايد نيوزايد
16:19زايد وهكذا
16:21لو حد يستثمر في شقة
16:23يستثمر في شقة جاهزة ولا تحت الانشاء
16:25دي قلية ودي قلية
16:27لو انا النهاردة عندي منتج
16:29عقاري جاهز وانا قدر ادفع
16:31خمسين في المئة واستلم
16:32وقصة الباعة تحت اربعة سنين خمس سنين
16:34من اكتر السيناريوهات اللطيفة
16:37لان انا بقيت الاستاطات اللي هتفحها
16:39هتفحها من خلال
16:40الايجار اللي جايه
16:42فيبقى لو هي مثلا بخمسة مليون جنيه
16:44انا دفعت اثنين ونص
16:46تلاتة مليون جنيه ولا حاجة
16:47الاتنيين مليون اللي انا
16:48انا مفروض ادفعهم واستاط
16:49هي جايه الاجارة
16:51فده ايكوتيبالتوب
16:52هي بتبني نفسها بنفسها
16:53بتدفع تمنها منها
16:55لو عندي الموديول ده
16:57لا ما عنديش الموديول ده
16:59هتفع خمسة في المئة
17:00عشرة في المئة اصال
17:01ده لو ندفعت
17:04مثلا هي برضو
17:05خمسة مليون
17:06دفعت
17:07عشرين في المئة
17:08عشرة في المئة
17:09خمسمائة آلاف مليون جنيه
17:10خلال سنة
17:11قيمة العقار وزيادته المتوسط العام بتاعه
17:14من 20%
17:16أزل أولي شوية
17:17فاللي حطيته كأنني كسبته
17:20فده مديول تاني يخليني أحافظ فلوسي
17:22وأقدر أحط فلوسي في إيمة
17:24اشتريت حاجة ب5 مليون ب500 ألف
17:26فده معناه فيه لفرج هنا
17:28إن أنا زاد الفلوسي 50%
17:30لمية في المية من قيمة استثماري الأصلي
17:32اللي أرواي بتاع الفلوسي أنا
17:34زاد 50%
17:36دي ميزة تانية لكن إن
17:38يعني ده منتج وده منتج
17:41ده شكل بل شكل اللي عنده قدرة
17:42يدفع فلوس دلوقتي هيبقى فيه تأسلات أكتر
17:45فيه خصومات كبيرة دلوقتي
17:46والكاشر دي قيمته دلوقتي
17:49أعتقد اللي قادر يعمل ده يعمل ده
17:51ده هو مش قادر
17:52السنين اللي الجاية دي أعتقد
17:54هتوصل لـ 12% ده المتوسط العام بتاع السوق
17:57هيبقى من 10-12%
17:59سوري من 10-12 سنة
18:02وممكن توصل أكتر من كده
18:03كمان 15-20 كمان أعتقد كده
18:05طيب هسأل حضرتك سؤال الفنادق
18:08هل شايف إن بقى ليها توجه
18:10أو بقى المطورين لهم
18:12توجه كبير في الاستثمار في الفنادق
18:14الفنادق وأشباه الفنادق
18:16اللي هي الفورة الفندقية
18:18والسيربست أبارتمنت والهوت الأبارتمنت
18:20طبعا
18:20ده فيه شورتش فيه عندنا عجز
18:26فيه عندنا عجز عندنا طلب عليه
18:29يعني أنا بخلق منتج عشان أسد عجز
18:31فهنا أريد الزبون أو العميل موجود
18:34فأنا بس صراحة أغطي هذا العميل
18:36وهذا الكسب أو الزبون
18:37طيب طبعا
18:39التكنولوجي والديجتال ترانسفورميشن
18:42التحول الرقمي والحاجات دي كلها
18:44زي ما أثرت في كل حاجة في حياتنا
18:46أكيد هتأثر في العقارات
18:47شايف تأثيرها زي في العقارات
18:49كسمارت هومز
18:51كومباونز مثلا دلوقتي
18:52ممكن مدينة كاملة تتعمل سمارت
18:54تأثيرها إي دلوقتي؟
18:56مشاريع كتير قوي بتعملها أبليكيشن دلوقتي
18:58في حاجة اسمها إنترنت أوف تينكس
19:00وتواصل مع الخدمات الموجودة
19:04وشركائك في المكان أو المشروع
19:07ده اتجاه
19:08زي طبعا موضوع العربيات والكهرباء
19:10في كتير من نفس الموديول ده
19:14بيعملوا سولر إنجي عند كل المباني
19:17بيحاولوا بقو جرين على قد مقداره
19:18بيعملوا جميعا شارجينج لها تحت
19:21فده كله بيخلي التكنولوجي الجديدة بقت المباني أشبه بالمباني الأزكى
19:27لغاية بتبقى زكية
19:27طبعا بتبقى أغلى يعني
19:29بتبقى فيها أدنك فاليو مختلف ورصة
19:34يعني فاليو فورمان
19:35أنت أتأخذ خدمات هتسهلها كتير
19:37يعني لو عندي عربية النهاردة الكهرباء
19:39وجوه المبنى بتاعي الشاحن بتاعي
19:41أفضل لي ولا روح أدور عربية واستنى برة لغاية ما يجي
19:45لا أهرى وحركنا تحت بالجراش
19:47فحتى لو أغلى 5% أو 10% يعني الإيمان العادية
19:50ده بالنسبة لي استثمار له عمر جاي تاني
19:53وأكيد التكنولوجيا يسا بتيجي جديدة
19:58كل التكنولوجيا ما تبقى جديدة تبقى أغلى
20:00التكنولوجيا أكتر حاجة في الدنيا
20:02وغير ما تضطرح ترخص
20:03يعني أي موبايل النهاردة لإيمان السنة جاي أرخص
20:06العقار لا الدهب لا
20:08لكن التكنولوجيا بترخص
20:09فالنهاردة لو هاخد تكنولوجيا جديدة
20:11مربوطة بعقار
20:13السنة اللي جاي تبقى أرخص
20:14بعد 5 سنين هنا بقى أشتر فيها
20:17وبنعملها أرخص وبقيت درجة
20:19ما ينفعش ما يبقاش عندي
20:20النهاردة ساتيلايت أو ديش أو
20:22نتفليكس أو صح
20:24بكرة يبقى كل الناس عندها
20:27سولر انشيو عندها
20:27أعتقد كده يعني
20:29الانتشار يعني بكرة الموضوع دي يبقى منتشر
20:31مزبوط يا دكتور
20:32طيب نصائح بقى يا دكتور عمى
20:34لأي حد معا مبلغ وناوي يستثمر في العقارات
20:36الفترة اللي احنا فيها دي
20:37يختار بزكاء
20:39ويدور على
20:41الدوز والدونس يعني
20:44الحاجات اللي ينفع عملها
20:45لازم يكون حد وصف في اختياره لي
20:47الشركة اللي معاه له هو
20:49اسمه جديد
20:50الشركة ليهم سابق اعمال وخبرة
20:52وربطين اسمهم بمشروع
20:54ضمنين لحد كبير
20:55انهم عملوا حاجة شبهه
20:57اللوكيشن مهمة جدا
20:59يخش في التفاصيل
21:01ويفوت شوية
21:02أعتقد فيه مرونة بعض الشركات في المفاوضة
21:04حتى لو العادي العقدة ما بتغيرش فيه كتير
21:07المقدمات والأساطة ما بتغيرش فيها كتير
21:10لأ ممكن النهاردة يبقى فيه شوية مرونة حتى لو مش معلنة
21:13فيقوله خد جزء من المقدمة مستنة شوية
21:15تبديني سنة زيادة في التأسيد
21:16يجمد قلبه شوية يعني
21:19اتكلمنا عن في بداية الحلقة عن تزابزه بالأسعار
21:22ان الأسعار كل شوية بتختلف
21:23عايز عرف دور الدولة
21:25في الموضوع ده كان ايه
21:26ده سؤال مهم جدا
21:27اولا الدولة الفترة اللي فاتت
21:30بمجرد ما حصل تغير في الأسعار
21:32قدت تسهيلات كتير قوي
21:34للمطورين
21:35فاغلب الأماكن الجديدة
21:38تم زيادة دور بالكامل على كل المشروع
21:40فاغلب الأماكن الجديدة
21:42تم زيادة سنة
21:44او اكتر عشان يسهل
21:46البناء ويحاول
21:48يدع عامده
21:49ليه زود
21:50الدوري زيادة او اكتر
21:53وليه زود نسب في بعض المشاريع
21:56خمسة في المية زيادة عشرة في المية
21:58او اكتر شوية
21:58عشان يخلي المنتج العقاري
22:01يبقى فيه مكسب
22:01بدل ما يدور المطور
22:04على انه يقولي العميل عوضني
22:06على الفرق ده
22:07هو هيبيع تاني
22:08هيبيع بالسعر الجديد
22:09فبقى فيه عندي عشرة في المية
22:11خممشار في المية
22:12عشرين في المية
22:13ما كانتش حاطر حساباتي فيهم
22:16بقى جولي ببلاش
22:17او جولي بكلفتهم
22:19وباعتهم بالسعر الجديد
22:22اللي هو اغلق اكيد مما بعت
22:24لو انا النهاردة بعت المنتج بتاعي من سعين تلاتة
22:27قبل ما الدولار يتحرك لغاية 18 جنيه حتى
22:29اكيد بقى بيع منتج بقيمة اكس
22:32النهاردة نضرب ده في تلاتة
22:34او في اتنين
22:35دين ونص
22:36على الاقل
22:36فبيعوا باثنين وثلاتة
22:38فيعوض لي الى عشرة في المية دول
22:40او الى عشين في المية دول
22:41كانهم أربعين في المية
22:42كانهم مشروع جديد
22:43فده اول حاجة
22:44اضافة ادوار ومساحات
22:46وممكن يكون
22:47يدي رخصة نشاط
22:49كانت اداري بس خلاص نخليه تجاري كمان
22:52نزيد سنة في البنى
22:54فيبني على مهل
22:56وبدأ منزع للغرامات
22:57وتتسحب النقراضي
22:59كل دي حاجات عاملتها الدولة السالة فاتت
23:01واخر السنة
23:0423 و24 بالكامل
23:06و25 اللي احنا فيها دلوقتي دي
23:08اعتقد الدولة بدت
23:10تحط تاني اعادة تقييم
23:12اللي استفاد بكل الفوائد اللي قلنا عليها دي
23:14هي زادة المباني والادوار
23:18ونسب البنى
23:20والسنين او سنة على الاقل
23:22تسهيلات في البنى والتسليم
23:25وحتى في الاساطة
23:26كنت رسا يسأل حضرتك
23:27لو هنحتاج قوانين او تشريعات جديدة
23:30الدولة تبدأ تقرها
23:31عشان نحفظ على البلنس او التوازن
23:34في السوق العقاري
23:35ممكن نحتاج لايه
23:37العقار مبنى على عميل
23:38ومطور ووسيد
23:41والمطور ده جوابه ادواته اللي هي منها هندسي
23:44ومنها مؤولات ومنها تشغيل ومنها
23:47بس في الاخر هو تحت امريلات مطور
23:49احنا نحتاج ان القنن اوضاع تلات عناصر دول
23:52بالنسبة للي بيشتري
23:54الراجل ده هو المفروض العقد اللي بينه وبين المطور
23:57عقد فيه
23:59توافق وتكامل
24:01الى حد كبير
24:02وشروط وحدود متوازنة
24:05في بعض العقود مش كده
24:07فده جزء مهم جدا
24:08فمن اول العميل وحقه
24:10وبعدين نتنقل للمطور
24:11المطور لازم نبقى شايفين انه
24:13فيه فريم
24:14وورك ماشي وفيه تايم لاين ماشي عليه
24:17فنقدر نقيص جدية المطور ده
24:19رقم تلاتة
24:21البروكر
24:22البروكر ده اخونا وهو الراجل
24:24الشال على كتفه ومسؤولات
24:27توصيل عميل للشركة
24:29والعكس مشوى العميل
24:30بس لازم يبقى فيه بروكر حقيقي
24:33وفيه مطور حقيقي
24:35وفيه اشباه بروكر واشباه مطور
24:37زي ما قلنا هنقنن ده مع الدولة
24:40كمان لازم نقنن
24:41لازم يبقى فيه ليسنز معينة
24:42لازم يبقى فيه شغل مراقب من الدولة بشكل ما
24:45طب لو لشركات البروكر مثلا
24:47محتاجين اين قوانين اللي تخصوهم
24:49زي ما شغالين الدنيا كلها
24:51ما فيش اي شراء ولا بيعف في العالم كله
24:53غير من خلال الوسيط
24:54لازم وسيط
24:54حتى لو انا وانتي جران
24:56انا وحرك جران
24:57عفوا يعني
24:58لازم اشتري بخلال الوسيط
24:59فالوسيط لازم يكون عنده رخصة
25:01وتتجدد
25:02ولازم يكون الليلية دي برقم
25:04وبعقد
25:06فالدولة اللي يحقق
25:07درائب وقوانين
25:09وفي نفس وقت رقابة
25:10فالشكل اللطيف
25:13وامور وشيكي
25:14وشغال البروكر
25:15لازم يدارس
25:16وفاهم
25:17وبتصب عليك في وقت
25:18وبقالية
25:20وانتي محتاجة منطق عقاري
25:21مش ميت مكالمة في اليوم
25:23فمحتاجين يبقى في جمعية
25:27نقابة
25:28هيئة
25:28تضم كل العقاريين
25:30بكل اطيافها
25:31وتدي رخصة
25:33زي ما بتدي رخصة
25:34بونة للمقاول
25:35وتدي رخصة تطوير
25:36للمطور
25:37وارد
25:38تدي كمان
25:39تصريح
25:41بالشغل
25:42الخاص بالوساطة
25:44لان الوساطة دي من اكتر
25:45المؤسر
25:48الغير
25:49ممسوك
25:50يعني ممكن اقول لك
25:52واحد
25:52انا البروكر
25:53ان المشاوضة هيبقى كذا وكذا وكذا
25:55حاجة تصدقين
25:56وبعد كده العميل
25:57لما يروح للمطور
25:59يقول له لا مقتش
25:59طب
26:00ازاي نحكم ده
26:01لكن لو كل حاجة مكتوبة
26:03ومربوطة
26:03ولو انا خايف على رخصتي
26:05مش هينفق وعد وعد
26:07مش مزبوط
26:07ولو النهاردة
26:09شركتي اسمها اكس
26:10وبقى عندي مشكلة
26:11وتم واقفة
26:126 أشهر لسانة
26:13عشان عملت اي خطأ
26:14مش هينفق افتح شركة تانية
26:15لما كنا عملت
26:16معالجة للمشاكل
26:18لكن انا النهاردة
26:19كشركة بروكل
26:20لو في مشكلة
26:20نفضل ونفتح
26:214 شركات
26:22هي منظومة زي ما حضرتك ذكرت
26:24لازم يقف فيه بلانس
26:25على توازن
26:25ما بين كل الأطراف الموجودة
26:26ده بيحصل على فكرة
26:27فيه جزء
26:28تم اعلام الناس
26:31بخطوات فيه
26:32فيه قانون بيتم دراسة دولات
26:34في بجل الشعب
26:36عشان يتقنن الدور ده
26:38وفيه هيئة هتبقى منظمة
26:41وفيه طبعا رخصة
26:42وليسنز يعني
26:43طيب
26:44تصدير العقور
26:46ايه الالية اللي محتاجين نعملها
26:48كدولة
26:49كقطاع خاص
26:50عشان نشجع موضوع تصدير العقور
26:52نحن ها يدين
26:53العميل بتاعي الاساسي
26:55يبقى بالجنسية الاخر
26:56يمكن فيه مشروع
26:58وكان جايبين فيه نجم علامي
27:00وبعضلات
27:01وكان بيقول
27:02ان احنا مشروع في قلب
27:04الساحل الشمالي
27:05وده
27:06جزء من التصدير
27:07ده من اكتر المشروع
27:09اللي كانت بينه
27:10انه بيصدر عقار
27:11قليها مردود فعلا
27:12طبعا
27:12طبعا
27:13ولو بنسبة
27:14بسيطة
27:15بصورة مشروع بتريليون جنيه
27:17يعني مشروع كبير
27:17مشروع حاجم كبير جدا
27:19فلو 1%
27:20ده بكم مليار
27:21فلو كم عميل
27:24وكم
27:25مطور عمله كده
27:28مع الوقت
27:29word of mouth
27:29هيشتري
27:30رقم 1
27:31ده اتجاه
27:32رقم 2
27:33الامان زي ما قلت بيبان
27:34من غير ما نقوله
27:36يعني
27:36الولد
27:38الصغير
27:39بيبص في عين بابا ومامته
27:41من غير ما يقوله حاجة
27:42لو بيحدفه حتى في الهوا
27:43طول ما شايف
27:44يعني انه يضحك
27:45هينطه يضحك
27:46ففي استقرار من نفعش أو عتك بيبان
27:50زي المتحف جدا
27:51زي الناس اللي جات
27:53ورؤساء الدول اللي جن في وقت غزاوة وحل المشكلة
27:58ده علامات بتقول الدولة في استقرار
28:00لما نطلع بمشروع واثنين وثلاثة حوالين المتحف
28:03محتاجين قوانين تساعدنا في الموضوع ده
28:06ولا لا
28:06في قوانين موجودة بس محتاجين
28:08رقابة عليها
28:12يعني في قوانين
28:13احنا من افضل القوانين موجودة على فكرة
28:15قوانين مصرية معدن جزء خاص بالوساطة
28:19ممكن قوانين التانية الخاصة بالمرأب على كل الجهات
28:23بتصدر
28:25السورة الكاملة للعقار
28:26يعني لا محترم جدا
28:28الرقابة عليها وتربطها
28:29وتاني احنا النهاردة بنتكلم على
28:32مصر جديد
28:34وعاصمة جديد
28:35ومدن جديد
28:36ومتحف جديد
28:37ومشاريع ومونرير جديد
28:40كل ده بيقول الناس فيه جديد
28:42اعتقد السنين اللي جاية هتبقى فيه تصدير عقار بشكل مباشر
28:46فيه اتجاه من دولة
28:48وفيه اتجاه من شركات ضخمة وكبيرة
28:51وفيه ووردوف موث
28:53احنا المتحف نفسنا
28:55زي ما حد كده بيروح ياخد
28:57على قدام اللوفر
28:59أو قدام
29:00اللي هو حضراتنا
29:02النهاردة يبقى نفسي انا كمان يبقى عندي شقة
29:04قدام المتحف قدام الهرم
29:05حتى لو ده معروف طول السنين يفاتل دي
29:08التوجه ده
29:09الدوق ده
29:11احساس الناس بالامان ده
29:13اعتقد فيه تصدير عقار بشكل مباشر
29:15وغير مباشر هيكون كبير الفترة اللي جاية ان شاء الله
29:17البورصة العقارية
29:18محتاجين نتكلم عنها شوية
29:20يعني ايه بورصة عقارية
29:22هو مصطلح بيقول ان فيه مداربات
29:24بذن قولنا بورصة يبقى فيه مدارب
29:26الفكرة اشبه بان انا بشتري منتج عقاري
29:30لمدة قسيرة
29:31وبحاول اعيد بيعه بشكل سريع
29:34وده مش المديولي اساس العقار
29:37العقار استقرار
29:38العقار سكن
29:39سكينة
29:40العقار الى حد كبير اهدى
29:42واكتر
29:43امانا واستقرارة
29:45من ان فيه بورصة عدية كده
29:47يعني البورصة مبنية على تغير يومي
29:49العقار مش كده
29:51العقار اساس امتو
29:52انه ما بيكونش وما بيشوفش
29:54زي ما نقول كده بالبلد دي
29:56اهد
29:56فالبورصة العقارية
29:59الفترة فاتت دي كان بيتقال عشان يوصل
30:03ان انا قدر ابيع
30:04واكسب خلال ثلاث شهور وست شهور
30:07وده مش المديولي الاسهل في العقار
30:09العقار لا
30:10استثمار اطول شوية
30:12ونسبة خمسة في المية
30:14العشرة في المية
30:15اللي ممكن ابيع بسرعة
30:16واجد بسرعة
30:17لكن الاساس في العقار
30:18سنة واثنين وثلاثة عقار
30:20مزبوط
30:21دكتور محمد رحال
30:23دكتورة في الادارة الدولية
30:24واستشاري تطوير الشركات
30:25والخبير العقاري نورتنا النهار دي
30:27فاند وانا تشرفت وتنورت
30:33بشكر حضراتكم على المتابعة
30:36واستنونا في الحلقة الجاية
30:37بموضوعات جديدة وتحليلات اوضح
30:39والحد ما نتقابل تاني
30:41دمتم في امان الله
30:42كنت معاكم رشال بعل
30:44الى اللقاء
Be the first to comment