00:00La situation est critique dans les EHPAD, le modèle économique est en danger et beaucoup d'épargnants qui avaient choisi de placer leurs économies dans cette solution se voient impactés.
00:15On en parle avec notre invité Didier Rivelle, bonjour.
00:18Bonjour.
00:19Vous êtes président de l'ASCOP EHPAD, c'est une association qui vise à défendre justement ces épargnants investisseurs.
00:25On parle de cette situation économique des EHPAD qui se dégrade depuis maintenant 5 ans, la crise sanitaire.
00:33Expliquez-nous Didier comment la situation a pu se dégrader aussi vite.
00:37On a eu plusieurs facteurs qui se sont conjugués depuis quelques années.
00:41Le secteur était très profitable jusqu'aux années disons 2020.
00:45Nous avons eu ensuite la crise du Covid, nous avons eu également l'affaire Orpea qui a eu un impact d'image très important sur le secteur.
00:55Ceci fait que beaucoup de gens ont retardé leur entrée en EHPAD.
01:00Alors un retard d'un ou deux mois, ça pèse tout de suite très lourd puisque la durée de vie moyenne en EHPAD n'est que d'à peu près deux ans.
01:07Donc ça a affecté très fortement les taux d'occupation des EHPAD qui sont passés de pratiquement 100%
01:15et dans certains cas sont tombés à 80-85%.
01:20On a eu également une chute brutale et en plus un creux démographique.
01:26Alors ça paraît étrange quand on sait la pression qu'il y a et pourtant vous dites que c'est important de considérer cette démographie.
01:33Pourquoi ?
01:33En effet, les gens entrent en EHPAD typiquement vers 83 ans, l'âge moyen aujourd'hui.
01:43Or ces tâches correspondent à la période actuellement qui se situe au niveau de la Deuxième Guerre mondiale,
01:49période où il y a eu moins de naissances.
01:52Donc on a un petit creux démographique qui va évidemment se corriger rapidement
01:55avec l'arrivée des baby-boomers à partir de 2028-2030.
02:00Alors même si l'État prend en charge une grande partie des dépenses,
02:03c'est un modèle qu'on a proposé à des épargnants investisseurs depuis 20-25 ans.
02:10Vous disiez que c'était très rentable à une époque et aujourd'hui c'est beaucoup plus compliqué.
02:14Rappelez-nous Didier Rével, quel est exactement le modèle économique ?
02:18Alors le modèle économique consiste à vendre des chambres à des investisseurs privés.
02:24Aujourd'hui à peu près 70 000 chambres d'EHPAD sont détenues par des investisseurs privés directement.
02:31Ce sont des ventes qui sont faites à la découpe ou en VEFA.
02:36Et qui en fait, ces chambres ont été vendues très cher au départ.
02:40Parfois jusqu'à 150 000 euros pour une chambre de 17 ou 20 mètres carrés.
02:45Donc je vous laisse faire les calculs.
02:47Ces chambres ont été vendues à des prix très élevés,
02:49mais avec une logique de rendement financier,
02:52donc un rendement qui était typiquement de 5%.
02:55Donc les gens finalement qui achetaient ces chambres ne se préoccupent pas trop du prix d'achat.
03:03Regardez le loyer qui était servi.
03:05Ce loyer correspond à peu près à 750 euros par mois aujourd'hui pour une chambre.
03:11Mais effectivement ça pèse sur l'exploitation.
03:13Et dans un moment comme aujourd'hui ou depuis quelques années où les exploitations sont en difficulté,
03:20il y a une forte pression des exploitants pour faire baisser ces loyers.
03:24Parfois de 25-30% ou plus.
03:27Donc les exploitants qui compensent l'explosion des charges, notamment des charges de personnel,
03:32on sait que ce sont des métiers compliqués qui ont été heureusement revalorisés récemment.
03:37Oui mais voilà, l'ajustement se fait à travers les loyers pour les épargnants investisseurs qui ne s'y retrouvent plus.
03:45Effectivement, les charges de personnel ont explosé depuis quelques années.
03:49Je parlais de l'affaire Orpea, donc ça incitait les exploitants à embaucher davantage de soignants,
03:55de personnels soignants.
03:57Le personnel représente à peu près 55-60% des coûts d'un EHPAD.
04:02Donc évidemment, ça pèse très lourd.
04:04Les charges de personnel avec l'inflation des salaires ont augmenté d'à peu près 30% en quelques années
04:10et les dotations de l'État n'ont pas suivi, ou pas suffisamment en tout cas.
04:15Et donc, forte pression sur la rentabilité.
04:18Et évidemment, la façon la plus simple, la plus rapide d'ajuster le problème pour les exploitants privés,
04:24c'est de faire une pression sur les loyers.
04:27D'où ces baisses de loyers importantes qui nous sont demandées aujourd'hui.
04:31– Didier Rébel, quelle est votre demande aujourd'hui en tant que président de cette association ?
04:35– Aujourd'hui, on a un secteur qui a été financé en grande partie directement ou indirectement par l'État,
04:42donc un secteur d'intérêt général, avec une ouverture au privé depuis la fin des années 90,
04:48mais cette ouverture n'a pas été accompagnée d'une régulation du secteur,
04:51régulation économique du secteur.
04:53Je parlais d'un prix des chambres trop élevé,
04:56avec des marges exorbitantes qui ont été réalisées par les promoteurs et les commercialisateurs.
05:02On a des loyers qui s'en ressentent, avec des loyers élevés évidemment,
05:06et aujourd'hui, une pression à la baisse sur ces loyers,
05:10on demande à l'État de réguler davantage le secteur,
05:13à la fois sur les prix de vente des biens,
05:16mais également sur les loyers, dans la durée,
05:20et avec également un meilleur contrôle des transferts d'autorisation,
05:25des transferts des droits d'exploitation pour les exploitants.
05:30L'arme ultime pour un exploitant, lorsqu'il n'obtient pas satisfaction,
05:34c'est de quitter l'établissement,
05:37et à ce moment-là, les épargnants se retrouvent avec un établissement vide
05:41qui a perdu la quasi-totalité de sa valeur.
05:44Un bâtiment sans locataire, qui en plus est en monovalence compliqué,
05:48on parle beaucoup de réversibilité en ce moment,
05:50mais pour un établissement comme un EHPAD,
05:52qui est très souvent équipé de matériel,
05:55c'est compliqué d'en faire un hôtel ou des résidences étudiantes.
05:58C'est très compliqué, ça coûte très cher,
06:01souvent ces bâtiments sont aussi localisés dans des endroits un peu excentrés,
06:08ou à la campagne, donc avec une difficulté de reconversion importante.
06:13Dans les cas où il peut y avoir reconversion,
06:16et ce n'est pas toujours le cas,
06:17on conserve peut-être 30% de la valeur initiale du bien.
06:23Donc ça reste une perte très importante pour les épargnants.
06:27Je rappelle en final qu'aujourd'hui,
06:29on estime, nous, à 15 milliards d'euros à peu près,
06:32le montant d'investissement à faire dans le secteur,
06:34dans les 10 ans qui viennent,
06:35à peu près 100 000 chambres nouvelles,
06:37plus une rénovation importante des bâtiments.
06:41Et évidemment, ce sont les épargnants privés
06:43qui devront financer ces investissements.
06:47Donc nous avons besoin d'une meilleure sécurisation.
06:51Merci Didier et Didier Réval.
06:53Je rappelle que vous êtes le président de l'ASCOP EHPAD.
06:56Et à très bientôt sur Smartimo.
06:57Merci, au revoir.
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