- il y a 2 mois
Jeudi 28 août 2025, retrouvez Mihai Gavriloiu (PDG, GoFlint) dans SMART IMPACT, une émission présentée par Thomas Hugues.
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00:00Smart Impact au cœur de la REF 2025, la rentrée du MEDEF, pour parler de rénovation énergétique dans ce zoom 7 millions de logements qui restent mal isolés dans notre pays, c'est dire l'ampleur du défi.
00:19Et j'accueille Mihai Gavrilo You. Bonjour. Bonjour Thomas. Bienvenue. Vous êtes le cofondateur, président de Gofflin. Vous l'avez créé en 2020 avec Jérémy Scherer, portail d'annonce immobilière gratuit pour les professionnels.
00:33Présentez-moi Gofflin et puis peut-être l'ambition qui va avec. On va présenter Gofflin très rapidement. Tout simplement, nous pensons que les agents immobiliers, les mandataires immobiliers, les professionnels payent beaucoup trop cher la diffusion immobilière par rapport au coût de la technologie,
00:46qui a quand même beaucoup évolué depuis une vingtaine d'années, qui est le moment où les portails traditionnels se sont lancés. Et nous avons un modèle économique qui s'appuie sur le fait que nous tirons les bénéfices de cette nouvelle technologie
00:57et que nous pouvons, pour les professionnels qui le souhaitent, offrir des tarifs à peu près 99% plus bas que les prix historiques du marché. 99% ? Ça laisse pas beaucoup de marge. Comment vous y arrivez ?
01:10C'est suffisant pour nous. Là où vous aviez besoin d'avoir 300, 400, 500 développeurs informatiques, maintenant vous pouvez avoir des équipes de 10, 15, 20 personnes,
01:22augmentées par de l'intelligence artificielle, qui va être une fraction du coût. Quand vous avez cette économie d'échelle, vous pouvez la refaire passer à vos clients.
01:30Et nous avons d'autres produits qui sont par exemple de la mise à disposition d'intelligence artificielle pour compte de tiers.
01:35Donc en fait, nous développons des produits pour nous et nous les mettons à disposition de réseaux professionnels qui souhaitent les utiliser pour diffuser.
01:42Et notamment, on parlera de la VIGI, qui est un outil d'analyse des biens immobiliers qui sont mis en vente, ce qui nous permettra d'évoquer la question de la rénovation énergétique.
01:52Mais juste pour bien rentrer dans le détail, que je comprenne en quoi vous êtes innovant par rapport au marché tel qu'il existait avant Goflint.
02:00Nous sommes innovants dans le sens où nous pensons qu'il est maintenant, on peut avoir d'autres vecteurs d'acquisition d'audience.
02:05L'idée, c'est de mettre en relation un particulier qui a une recherche d'achat ou de location avec un bien immobilier.
02:11On voit de plus en plus les réseaux sociaux sont consommés comme de l'Internet progressivement.
02:17L'intelligence artificielle permet de réduire le temps de consultation.
02:20Là où vous avez une recherche traditionnelle avec des menus déroulants, des boutons à cliquer, vous avez le portail XYZ, y compris Goflint, qui vous dit j'ai 153 résultats.
02:29Maintenant, vous débrouillez.
02:30L'IA va chercher à comprendre vos critères que vous allez expliquer en 2-3 messages sous forme de discussion.
02:40Elle va vous dire que ce bien-là va correspondre à 92% à votre recherche, celui-ci 83%.
02:45Et vous me donnez la main pour que je ne vous donne pas 153 résultats, mais 5 résultats.
02:49Et après, si vous voulez aller voir plus loin, on déroule.
02:52Mais je vous ai fait gagner 43 minutes à peu près de temps de consultation immobilière.
02:57Et si vous ne voulez pas, vous me laissez en veille et c'est l'IA qui fera la recherche pour vous sur le marché.
03:01D'accord.
03:02Vous affichez un engagement éco-responsable, je me suis dit.
03:05Très bien.
03:05Mais alors, en quoi les utilisateurs de Goflint participent à un engagement éco-responsable ?
03:10Alors, ils s'en fichent complètement, globalement.
03:12Ce n'est pas pour ça qu'ils viennent.
03:13Ce n'est pas pour ça qu'ils viennent chez nous.
03:14Nous, ce que nous avons souhaité, c'est consacrer 3% du chiffre d'affaires de l'entreprise à compenser l'empreinte digitale de nos serveurs.
03:21Donc, en d'autres termes, ce que l'on dit, c'est que nous sommes un nouveau portail de diffusion.
03:24On ne va pas peser sur le climat, en plus des portails historiques.
03:28Et l'autre différence que nous avons, c'est que nous sommes des investisseurs.
03:33Là où nous polluons, c'est en France que nous réinvestissons, soit pour de la conversion agricole vers des nouvelles technologies,
03:39moins voraces en ressources naturelles, soit par exemple pour des projets de reforestation,
03:46mais surtout de réintroduction de biodiversité en France.
03:49Comment vous les choisissez, ces projets ?
03:50Un petit peu au coup de cœur.
03:51C'est un petit peu au coup de cœur.
03:53Donc, en fait, nous ne prenons que des projets qui sont homologués par le ministère de la Transition écologique.
03:57Donc, nous, on se dit techniquement, c'est bon.
03:59Et après, ça va être par exemple en fonction des coups de cœur de Goflint,
04:02en fonction de là où nous avons aussi des annonceurs,
04:05donc par exemple des agents immobiliers, parce que ce que l'on souhaite faire,
04:08là, les projets sont en train de pousser.
04:09C'est d'ici 2-3 ans leur dire, venez voir en fait ce que vous avez contribué en fait à redévelopper en France.
04:15Alors, on va parler donc de ces villes qui ont le plus de passoires thermiques en France.
04:20En préparant l'interview, j'ai été assez surpris.
04:23Donc, il y a cet outil qui s'appelle la VIGI.
04:26C'est quoi la VIGI ? Expliquez-moi.
04:27La VIGI, c'est un outil qui va analyser tous les 90 jours les biens qui sont mis en vente sur le marché français.
04:32Donc, on va s'appuyer en grande partie sur le stock diffusé chez Goflint,
04:36qui est entre 650 000 et 700 000 annonces.
04:38Et nous avons un partenaire, Casafari, qui nous aide en fait à compléter et à suivre, par exemple, l'évolution des annonces
04:43qui ne vont pas passer par les portails de diffusion.
04:46Donc, nous faisons en fait, après une concaténation, une analyse de prix.
04:50Et la VIGI, qui est née fin 2023, a pour vocation d'analyser en fait l'effet de la note DPE sur le prix de l'immobilier.
04:56Donc, ça a été créé pour ça ?
04:58Ça a été créé pour ça.
04:59Pour voir, pour faire le lien entre ce DPE qui donne des maux de crâne à certains propriétaires et la valeur d'un bien.
05:08Et donc, l'une des premières leçons, c'est déjà de se dire qu'il y a des villes dans lesquelles c'est plus rentable que d'autres, hors subvention.
05:17On est bien d'accord.
05:18Alors déjà, moi, j'ai été surpris de ce constat.
05:21Ce n'est pas rentable partout de se lancer dans un...
05:23Ce n'est pas rentable partout.
05:24Je vais prendre un exemple.
05:26600 euros, c'est à peu près l'écart moyen en France avec des amplitudes assez importantes
05:31entre un bien noté A et B, donc en fait une habitation dite verte, et un bien noté F et G, ce qu'on appelle une passoire thermique.
05:39Ce 600 euros, dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants, va varier entre 200 euros, par exemple, pour Bordeaux.
05:44Donc, en fait, un écart extrêmement mince qui rend les travaux moins...
05:49Ça ne marchera pas parce que...
05:50Même s'ils sont obligatoires parce que la loi le prévoit, ça ne sera pas rentable.
05:54Vous ne les faites pas pour ça.
05:55D'accord.
05:55Et 1200 euros qui va être Paris et Villeurbanne.
05:59Mais ces 1200 euros à Paris, c'est 11% de variation de prix.
06:03À Villeurbanne, c'est plus de 30%.
06:04Et dans ces pourcentages que j'évoque, vous allez faire entrer les coûts d'acquisition.
06:09Donc, en fait, on a vu que les DMTO, les droits de mutation à titre onéreux ont augmenté.
06:13Donc, sur un bien à 500 000 euros, c'est 2500 euros de plus que quelqu'un va devoir payer, que ce soit l'acquéreur ou le vendeur, directement, indirectement.
06:20Les pertes de surface, parce que vraisemblablement, vous allez perdre de la surface quand vous allez isoler votre bien, entre 5 et 7% de surface.
06:28Et après, vous allez mettre les coûts travaux qui sont, on l'estime, entre 500 et 700 euros en fonction des villes, en fonction de la tension pour les artisans RGE.
06:35Et toute cette moulinette-là, c'est une équation à multiples inconnus.
06:38Oui, je comprends bien.
06:39Vous achetez combien vous allez perdre de surface, combien de temps pour avoir vos travaux, combien vont vous coûter les travaux.
06:47Et puis, en fait, vous allez chercher à faire une comparaison en disant je pars d'un DPEF ou G, je vais peut-être viser un DPEC, qui est raisonnable d'un point de vue atteinte réglementaire.
06:56Et est-ce que vous êtes gagnant ? Est-ce que vous êtes perdant ?
06:59Avec donc un classement, finalement, des villes avec le potentiel de plus-value plus important, dans lesquelles on va citer les 5 premières.
07:07Marseille, Dijon, Lyon, Reims et Nice, par exemple.
07:10Il y a des variations importantes d'une année, ou même plus que d'une année sur l'autre.
07:14D'un trimestre à l'autre.
07:14C'est d'un trimestre à l'autre, ou alors finalement c'est assez stable ?
07:18C'est assez stable depuis fin 2024.
07:20Donc depuis 6 mois, ça s'est stabilisé.
07:21Ce que l'on voit, c'est que là, le marché immobilier semble reprendre des couleurs au niveau du prix.
07:27Et ce que l'on voit aussi, assez contre-intuitivement, c'est que le prix des passoires thermiques augmente un peu plus vite que la reprise du prix moyen de l'immobilier français.
07:35Donc ça veut dire, votre passoire thermique, vous allez l'acheter peut-être un petit peu plus cher, mais vous êtes déjà sur des marges assez fines quand vous faites votre business plan.
07:43Alors vous êtes obligé, j'allais dire, de compter sur les aides publiques, mais non, parce qu'en fait, on ne sait pas trop à quelle sauce on va être mangé maintenant d'un trimestre à l'autre.
07:50Surtout en ce moment.
07:51Quel gouvernement sera aux manettes dans quelques semaines ?
07:53Quelle sera sa priorité ? Est-ce que ça l'intéressera toujours ? Premier point.
07:57Deuxième point, quelles sont les conditions de financement ?
08:00Puisque là, on voit que le marché, ce qui le porte, ce n'est pas tant le DPE, c'est plus la baisse des taux.
08:04On a 22 points de base de baisse de taux.
08:06Ce qui nous a en revanche beaucoup surpris, c'est que depuis un an, l'effet DPE, il reste stable.
08:10C'est-à-dire, hors Paris, un appartement AB versus FG, c'est 18% de décote.
08:15Une maison, c'est 35% de décote.
08:18Et les variations d'un trimestre à l'autre se jouent dans les décimales de ces pourcentages.
08:22Donc le DPE, c'est bien ancré dans les attentes de prix.
08:26Mais en fait, ces attentes de prix ne sortent pas de nulle part, parce que l'acheteur qui veut faire des rénovations, il a, pardon pour l'expression, son business plan derrière.
08:33Bien sûr.
08:34Et il va chercher à faire porter l'effort, principalement aux vendeurs.
08:37Et ça permet aussi d'anticiper.
08:40On est sur le temps qu'il va falloir pour rentrer dans son investissement, d'une certaine façon.
08:50C'est aussi ça.
08:50Ça ne veut pas dire qu'on renonce à des rénovations d'ampleur parce que le gain est moindre.
08:57Mais on sait que ça va nous prendre un peu plus de temps pour rentrer dans notre avant.
08:59Tout à fait. Alors, on fait aussi une analyse qui va comparer le nombre d'années de revenus locatifs nécessaires pour ne serait-ce que se refaire du coût des travaux.
09:09Donc, par exemple, Dijon, en moins d'un an, c'est bon.
09:13Angers, vous avez un T2 de 45 mètres carrés parce qu'on n'a pas évoqué, mais les passoires sont inégales en surface.
09:19Plus le bien est grand, plus il peut absorber le coût des travaux.
09:22Si vous voulez faire un coût sur un bien de 25 mètres carrés à Paris, statistiquement, c'est impossible.
09:28Vous allez peut-être avoir des biens particuliers qui vont se balader pour des choses autres, mais statistiquement, vous n'y arriverez pas.
09:33Un T3, T4 s'y supportera beaucoup mieux parce qu'il supportera mieux la perte de surface.
09:38Il pourra supporter mieux l'étalage des coûts travaux sur sa propre superficie.
09:42Et finalement, Toulouse, c'est près de 9 ans d'amortissement pour un T2 de 45 mètres carrés.
09:48C'est pour ça que je voyais que Paris représente à elle seule 46% du stock de passoires en vente.
09:54Dans les grandes villes.
09:55Dans les grandes villes, mais ça veut dire qu'il y en a assez peu qui sont rentables rapidement, hors subvention, si je reprends votre logique.
10:02À Paris, vous avez besoin des subventions.
10:04Mais si vous pouvez acheter un bien avec un prix moyen, on va dire à 10 600, 10 700, 10 800 euros du mètre,
10:10Vraisemblablement, vous n'aurez pas toutes les aides publiques parce que vous aurez des revenus suffisants pour devoir porter vous-même votre rénovation.
10:17Donc en fait, Paris, c'est une passoire thermique sur 11 en France en moyenne, dans le stock en vente.
10:22Mais pas tout rentable à rénover.
10:25Avec la nouvelle réglementation notamment sur l'électricité, qu'est-ce que ça change ?
10:30Est-ce que vous avez vu des villes qui étaient en haut du classement baisser un peu, etc. ou pas forcément ?
10:36Pour l'instant, non, parce que l'immobilier a quand même une certaine inertie.
10:38Oui, dans son intégration des facteurs externes.
10:41Hormis la réforme du DPE attendue pour 2026, qui va faire disparaître à peu près 20% ou 850 000 passoires thermiques d'un coup de baillette magique,
10:50nous avions fait une analyse fin 2024 sur les projections de l'ANA, qui est l'Agence nationale pour la rénovation de l'habitat.
10:57Et au rythme de 2022-2023, il faudrait 33 ans pour diminuer par 2 le nombre de passoires thermiques F&G.
11:04Et 77 ans, si on prend les E, F et G, parce que le E, c'est aussi un sujet dont on parle assez peu,
11:10mais qui va commencer à devenir assez chaud sur le marché immobilier au fur et à mesure que le rouleau compresseur réglementaire va se rapprocher.
11:16Ça veut dire que sans volonté politique plus forte, on n'atteindra jamais les objectifs, si je vous entends bien.
11:23Ou alors on a un coup de baguette magique réglementaire qui les fait disparaître.
11:26C'est ce que je dis. Donc il faut une volonté politique.
11:28Merci beaucoup, Mya Gavrie-Louiou, et bon rêve 2025.
11:32Je vous laisse rejoindre les allées de Roland-Garros et je vous dis à bientôt sur Bsmart4Change.
11:37On passe tout de suite à notre grand entretien.
11:39On va notamment beaucoup parler de logistique et de transport.
11:42Sous-titrage Société Radio-Canada
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