- 4 months ago
Pod paragrafem - Kancelaria Jończyk
Category
🗞
NewsTranscript
00:00Często te sprawy dotyczące nieruchomości przez lata nie są regulowane. Wynika to z bardzo różnych okoliczności, czy niezachowania wymogu formy aktu notarialnego przy umowie sprzedaży, czy darowizny.
00:11Tutaj nasz teren województwa opolskiego cechuje się też tym, że na przełomie lat 80-tych, 90-tych sporo osób emigrowało na zachód, nie regulując w żaden sposób kwestii majątkowej.
00:21Tak samo jeżeli chodzi o sprawy spadkowe, jeżeli dziedziczymy po rodzicach albo rodzice umierają, najstarsza osoba z rodzeństwa pozostaje w tym domu, to ona jednak ma świadomość tego, że ta sprawa nie jest uregulowana.
00:35Częstą drogą właśnie jest wytoczenie takiej sprawy o zasiedzenie nieruchomości. Wtedy posiadacz nieruchomości, chociaż nie jest faktycznie właścicielem danej nieruchomości, nabywa prawo własności nieruchomości, jeżeli nieprzerwanie posiada tą nieruchomość od lat 20 lub lat 30.
00:51Dzień dobry Państwu, ja nazywam się Mirela Mazurkiewicz, a to jest podcast pod paragrafem. Dziś moim gościem adwokat Agata Jończyk. Dzień dobry.
01:09Dzień dobry, dziękuję bardzo za zaproszenie.
01:12Bałagan może dużo kosztować, a takiego chaosu w sprawach majątkowych jest sporo. Podobno dlatego, że ludzie jak ognia boją się sądów.
01:20Często tak. Często te sprawy dotyczące nieruchomości przez lata nie są regulowane. Wynika to z bardzo różnych okoliczności.
01:28Czy nie zachowania wymogu formy aktu notarialnego przy umowie sprzedaży, czy darowizny.
01:33Tutaj nasz teren województwa opolskiego cechuje się też tym, że na przełomie lat 80-tych, 90-tych sporo osób emigrowało na zachód, nie regulując w żaden sposób kwestii majątkowych.
01:44Nie zastanawiając się co będzie za rok, za dekadę, uznając, że jest dom i tyle. Jakoś to będzie.
01:51Jakoś to będzie. Tak, nie wiedzieli na jak długo wyjeżdżają. Często te nieruchomości zostawiali pod opieką znajomych, kogoś rodziny, sąsiadów i już nigdy nie wrócili na stałe do Polski.
02:01To prawda, że ludzie, no bo takie procedury, część tych procedur nie da się przeprowadzić przy stole w domu, trzeba spotkać się z fachowcem.
02:11To prawda, że ludzie boją się wszystkiego tego, co ociera się o rzeczywistość sądową, prawniczą?
02:16Często tak. Mają takie poczucie, że jeżeli coś już było, jakiś stan rzeczy trwa przez ileś lat, nie chcą tego zmieniać.
02:25Bo skoro było tak, nikt nigdy się nie upomniał o nieruchomość, nie było żadnych problemów prawnych, więc może lepiej tego nie ruszać.
02:32No to jest taka nadzieja zasadzająca się na tym, tak jak Pani powiedziała, że nikt się nie upomni, że ten stan zostanie na zawsze.
02:38Niestety konsekwencje często potem ponoszą albo dzieci, albo już wnukowie, żeby ten stan uregulować i wyprostować te wszystkie sprawy.
02:46Wyobraźmy sobie taką hipotetyczną sytuację. Mamy rodziców z trójką dzieci, oni dogadują się między sobą,
02:53że najstarszy zostanie na tej ojcowiźnie, być może pozostałe dzieci w jakiś inny sposób zostały zabezpieczone.
03:01Jak to powinno wyglądać? Czy może być tak, że oni usiądą przy stole, spiszą umowę i właściwie strony są zabezpieczone?
03:09Nie. Jeżeli chodzi o nieruchomość, jest wymóg formy aktu notarialnego, także musimy spotkać się u notariusza
03:14i formalnie przenieść własność nieruchomości. Ewentualnie można sporządzić testament i w testamencie
03:20rozporządzić również składnikami swoimi majątkowymi, ale wtedy również zalecamy testament notarialny.
03:26A jeżeli mamy taką umowę, to ona sprawia, że nasza sytuacja jest choć odrobinę lepsza,
03:31niż gdyby tej umowy nie było? Mówię o takiej spisanej w domu między stronami?
03:36Ona nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Jeżeli chodzi o nieruchomość, nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych.
03:41Wiem, że spotkała się pani również z takimi sytuacjami, gdzie ktoś po latach orientował się,
03:47że nie jest właścicielem nieruchomości, chociaż był przekonany, że jest. Jak to możliwe?
03:52Tak. Często ludzie czują się właścicielami. Najczęściej jest tak, że tak naprawdę te osoby mają świadomość tego,
04:00że nie są właścicielami danej nieruchomości, ale przez lata opiekowali się tą nieruchomością,
04:05mieszkali w niej, płacili podatki, czuli się właścicielami.
04:10A dowiadują się, że nimi nie są? Kiedy?
04:13Najczęściej te osoby zdają sobie z tego doskonale sprawę, że nie są właścicielami danej nieruchomości.
04:18Tak samo jeżeli chodzi o sprawy spadkowe, jeżeli dziedziczymy po rodzicach albo rodzice umierają,
04:24najstarsza osoba z rodzeństwa pozostaje w tym domu, to ona jednak ma świadomość tego,
04:30że ta sprawa nie jest uregulowana.
04:32Czasami problem może się pojawić dopiero wtedy, kiedy ktoś na przykład próbuje zaciągnąć kredyt
04:37i ma on być zabezpieczony hipoteką i wtedy co?
04:40Kredyt albo ktoś chce się wybudować na tej działce i nagle okazuje się,
04:45że w księdze wieczystej widnieje ktoś zupełnie inny niż nam się wydawało.
04:51Częstą drogą właśnie jest wytoczenie takiej sprawy o zasiedzenie nieruchomości.
04:56Wtedy posiadacz nieruchomości, chociaż nie jest faktycznie właścicielem danej nieruchomości,
05:01nabywa prawo własności nieruchomości, jeżeli nieprzerwanie posiada tą nieruchomość
05:05od lat dwudziestu lub lat trzydziestu.
05:07To jest skomplikowana procedura?
05:09Dużo zależy od zgromadzonego materiału w sprawie.
05:13Mówię, bo bardzo różne sytuacje się zdarzają.
05:16Na przykład, jeżeli jest umowa sprzedaży nieruchomości bez formy aktu notarialnego.
05:21Jeżeli sąsiad na przykład wejdzie nam na działkę i będzie korzystał z tej działki,
05:25czyli przekroczy granice swojej działki i korzysta z tej nieruchomości.
05:29Czyli może na przykład zdarzyć się taka sytuacja, że nie dotyczy ona całej nieruchomości,
05:33tylko na przykład, nie wiem, mamy dom i dziesięcioarową działkę,
05:37po czym okaże się, że gdzieś ktoś lata temu postawił płot nie tak jak trzeba
05:41i na przykład nasza działka staje się mniejsza o dwa ary.
05:44Czy to by oznaczało, że taki sąsiad z niewłaściwie postawionym płotem,
05:48jeżeli odpowiednio długo będzie trwał ten stan rzeczy, może zabrać nasze dwa ary?
05:54Powiem tak, to wszystko zależy.
05:56Bo na sam fakt zasiedzenia muszą wystąpić łącznie trzy przesłanki.
06:00Posiadanie samoistne, ciągłość tego posiadania i określony ustawą upływ czasu.
06:06Jeżeli chodzi o posiadanie samoistne, my musimy faktycznie rozporządzać tą nieruchomością samodzielnie
06:12z wyłączeniem osób trzecich.
06:15Na to posiadanie samoistne z kolei składają się dwa aspekty, zewnętrzny i wewnętrzny.
06:20Wewnętrzny, czyli wola posiadania, czyli ja chcę posiadać tą nieruchomość,
06:23czuję się jak właściciel, ale to jest za mało.
06:26Ta wola musi zostać zamanifestowana.
06:27Czyli muszę powiedzieć sąsiadowi, słuchaj, ja jestem właścicielem, ja się czuję jak właściciel.
06:33Ta manifestacja też może polegać na tym, że jeżeli występujemy do organów administracji publicznej,
06:38podajemy się za właściciela danej nieruchomości.
06:40Czyli otoczenie musi być przekonane o tym, że my jesteśmy właścicielami.
06:44Czyli na przykład płacimy podatki za te nieruchomości.
06:46Też, też tak. I to jest ten element taki psychologiczny, subiektywny.
06:53Jeżeli chodzi o element zewnętrzny, no to faktycznie musimy troszczyć się o tą nieruchomość.
07:00Dokonujemy różnych remontów, ogradzamy tą posesję, jako jedyni mamy klucze do tego domu,
07:06wykonujemy remonty, wymieniamy dach, wymieniamy okna,
07:11zmieniamy przeznaczenie gospodarcze danych pomieszczeń.
07:15Czyli dbamy po prostu jak o swoje.
07:16Jak o swoje, tak. Z wyłączeniem innych osób.
07:19My się nie pytamy faktycznego właściciela, czy możemy, tylko sami decydujemy o tym.
07:24Gdybyśmy wróciły do tego wywołanego przeze mnie przykładu.
07:27Wyobraźmy sobie tę rodzinę, rodzice, trójka dzieci.
07:31Ustalili w zaciszu domowym, co i jak ma być po ich śmierci,
07:35natomiast nic oprócz tej umowy spisanej między sobą nie zrobili.
07:39Umierają rodzice.
07:40Co z tym dzieckiem, które miało zostać na ojcowiźnie?
07:45Rozumiem, że ono wtedy może zacząć udowadniać, jeżeli tu nie ma zgody w rodzinie,
07:50a wiemy, że te emocje rodzinne potrafią być ogromne,
07:55zwłaszcza jeśli chodzi o sprawy majątkowe,
07:57to ten, który miał zostać na ojcowiźnie, musi udowodnić, że nastąpiło zasiedzenie?
08:02Musi udowodnić. Musi upłynąć ten określony czas 30 lat.
08:06Z tym, że tutaj przy współposiadaniu ta sytuacja jest bardziej skomplikowana.
08:09Bo de facto właściciel nie musi wykazywać się żadną aktywnością w stosunku co do nieruchomości,
08:16bo formalnie pozostała dwójka dzieci również jest współwłaścicielami tej nieruchomości.
08:20Natomiast posiadacz samoistny musi się wykazywać aktywnością ciągłą w stosunku co do tej nieruchomości,
08:26więc ta pozycja ich nie jest równorzędna.
08:28W takim przypadku ta osoba, która została na tej ojcowiźnie, musi dokonywać znacznych remontów,
08:36czyli tak zwane to jest przekroczenie zwykłego zarządu.
08:39Czyli ja mówię wymiana okien, wymiana instalacji elektrycznej.
08:43Jest to trudne do udowodnienia z racji na to właśnie współposiadanie, ale jest to możliwe.
08:48Tutaj inną ścieżką byłoby po prostu dziedziczenie.
08:54Tylko, że ono wiąże się z tym, że tym majątkiem należałoby dzieci podzielić równo.
09:02Podzielić, tak. Należałoby spłacić wtedy pozostałe rodzeństwo lub dokonać podziału fizycznego nieruchomości.
09:09Tutaj różne są możliwości.
09:11Pani mówiła o tym, że może to być 20 lub 30 lat. Od czego to zależy?
09:15Od dobrej lub złej wiary.
09:17No właśnie. Co to jest dobra wiara, co to zła wiara?
09:19Kodeks cywilny nie zawiera definicji dobrej czy złej wiary, ale orzecznictwo wypracowało taką definicję
09:25i jest to dobra wiara, jest to błędne, ale uzasadnione okolicznościami przekonanie osoby,
09:31że jest ona faktycznym, formalnym właścicielem danej nieruchomości.
09:34W praktyce zdarza się to bardzo rzadko.
09:37Mogłoby to wystąpić w przypadku, kiedy akt notarialny z jakichkolwiek względów byłby nieważny.
09:41Dużo częściej mamy do czynienia ze złą wiarą, czyli osoba ma świadomość tego
09:46lub przy zachowaniu należytej staranności powinna mieć świadomość,
09:49że faktycznie nie jest właścicielem tej nieruchomości.
09:52Tutaj wracamy do punktu wyjścia, czyli do takiej sytuacji, kiedy wiemy,
09:55że ta rzeczywistość nie jest uporządkowana, ale mamy nadzieję, że jakoś to będzie.
09:59Jakoś to będzie, tak.
10:01No i bardzo ważny aspekt to jest ciągłość tego posiadania.
10:04My nie możemy przerwać tego posiadania, czyli faktycznie przez ten okres wymagany ustawą
10:08musimy zajmować się tą nieruchomością.
10:11Nie może być tak, że dzisiaj mieszkamy, wyprowadzamy się na trzy lata, wracamy znowu,
10:15bo to rozumiem, że...
10:17Jeżeli byśmy tą nieruchomość tak zostawili, to tak, chyba że na przykład
10:20podpiszemy z kimś umowę najmu lub dzierżawy podając się jako właściciel.
10:24I wtedy...
10:25Dalej jakby ta ciągłość może zostać zachowana, bo pokazujemy, że czujemy się jak właściciel.
10:30Tutaj ta pozycja właściciela i posiadacza samoistnego nie jest równorzędna,
10:34bo właściciel musi wykazywać, przepraszam, posiadacz samoistny
10:38musi wykazywać się ciągłą aktywnością, udowadniać, że on się czuje jak właściciel,
10:42natomiast formalny właściciel może pozostać absolutnie bierny
10:45w stosunku co do swojej nieruchomości.
10:47Zakładając, że pod wpływem naszej dzisiejszej rozmowy
10:50widzowie stwierdzą, no dobrze, to chyba czas już zrobić porządek
10:53zamiast żyć z duszą na ramieniu i zastanawiać się, co się wydarzy za rok lub dwa.
10:57Jakie kroki taka osoba powinna podjąć, żeby uporządkować tę swoją rzeczywistość majątkową?
11:02No przede wszystkim umówić się do profesjonalisty, do adwokata,
11:06czy doradcy prawnego, który doradzi, wskaże jakie dokumenty należy zgromadzić,
11:11skonstruuje taki wniosek i do sądu i złoży go do sądu.
11:14To są długotrwałe procedury.
11:16Jeżeli już zdecydujemy się na ten krok i sprawa trafia do sądu,
11:20to się udaje załatwić na jednym posiedzeniu sądu,
11:23czy może to są sprawy wieloletnie?
11:25To wszystko zależy.
11:26Zależy od materiału dowodowego, jaki mamy zgromadzony,
11:29od liczby świadków, których chcemy przesłuchać,
11:32od stanowiska procesowego drugiej strony,
11:35czy jest to postawa aktywna, czy bierna,
11:38też od obłożenia sądu tak naprawdę.
11:40Więc bardzo dużo różnych czynników wpływa na szybkość tego postępowania.
11:44A z Pani doświadczenia wynika, że to są sprawy, które jak długo trwa?
11:47Kilka lat.
11:47Pierwszym krokiem jest dotarcie do prawowitego właściciela
11:53lub jego spadkobierców.
11:55Tak, następców prawnych.
11:56Musimy w takim wniosku do sądu podać,
12:00kto jest faktycznym właścicielem tej nieruchomości.
12:03Czyli musimy wskazać te osoby
12:04i sąd musi powiadomić te osoby o toczącym się postępowaniu.
12:08Rozumiem, że jeżeli taki potencjalny Pani klient
12:10zna te dane, to ułatwia pewnie trochę sprawę,
12:13a jeśli nie, to wtedy profesjonalista pomaga.
12:16Pomaga. Są różne tryby, tak, żeby przyspieszyć to postępowanie,
12:21żeby ułatwić w tym zakresie procedowanie.
12:24Pewnie takim kryterium, które może zachęcić
12:28lub zniechęcić do działania są koszty.
12:30Czy stwierdzenie, czy staranie o stwierdzenie się zasiedzenia,
12:34o stwierdzenie zasiedzenia, to są kosztowne sprawy?
12:37Czy my zawsze we wniosku o zasiedzenie
12:38musimy wskazać wartość tej nieruchomości,
12:42ale opłata jest stała,
12:43czyli bez względu na wartość nieruchomości
12:44opłata sądowa wynosi 2000 zł.
12:46Czyli bez względu, czy jest to nieruchomość warta 100 tysięcy,
12:50czy 500 tysięcy płacimy o 2000 zł.
12:52Opłaty sądowej.
12:55A znowu zapytam o Pani doświadczenie.
12:58Jakie są finały takich spraw?
12:59Czy jeżeli już osoba decyduje się na stwierdzenie,
13:02to najczęściej ci klienci są na tyle przygotowani,
13:06że to właściwie jest formalność,
13:08nawet jeśli rozłożona w czasie?
13:09Czy czasami to są naprawdę duże batalie?
13:12Jeżeli przygotowujemy taki wniosek o zasiedzenie,
13:15my tak naprawdę mamy czas,
13:16żeby zgromadzić ten materiał dowodowy,
13:18mamy czas, żeby zgromadzić na przykład
13:20choćby faktury dotyczące remontu,
13:23wszelkie tutaj opłaty,
13:24które czyniliśmy na daną nieruchomość.
13:27A jeżeli my dostajemy taki wniosek o zasiedzenie,
13:30często te osoby są zaskoczone
13:32i mają określony krótki termin
13:34na sporządzenie odpowiedzi na taki wniosek.
13:36Więc zależy, po której stronie jesteśmy.
13:38Świadkowie, wspomniała Pani,
13:41że oni również są słuchani.
13:43To są ludzie, którzy mogli widzieć,
13:46jak toczy się nasze życie,
13:48z którymi rozmawialiśmy.
13:49Kogo powołuje się na świat?
13:50Najczęściej sąsiadów,
13:51którzy powiedzą, że faktycznie ten pan,
13:53ta pani tutaj mieszkają od ponad 30 lat
13:56i ja zawsze byłem przekonany,
13:57że to jest właściciel.
13:58Ta pani w tym domu mieszka,
14:00pielęgnuje ogródek,
14:01kosi trawę,
14:02robi wszelkie remonty.
14:04Ja byłem przekonany,
14:05że to jest właściciel.
14:06Często sąsiedzi są najlepszymi świadkami
14:10tak naprawdę w takich sprawach.
14:12Strony takiego postępowania będą dwie.
14:15Ta, która chce udowodnić zasiedzenie,
14:17ale właśnie jest też ta strona,
14:19która może, nie może
14:20bronić się przed zasiedzeniem?
14:22Tak. Często niestety te osoby
14:23też wykazują się biernością dużą.
14:26Żeby uchronić się przed takim wnioskiem
14:28o zasiedzenie,
14:29najlepiej sporządzić z kimś umowę najmu
14:32lub dzierżawy.
14:32Wtedy nie ma mowy o posiadaniu samoistym,
14:35tylko o posiadaniu zależnym,
14:36bo ta osoba, która mieszka w nieruchomości
14:38lub użytkuje daną nieruchomość,
14:41wie, że jest najemcą
14:42lub dzierżawcą tej nieruchomości.
14:44Możemy się bronić w taki sposób,
14:46że złożymy powództwo
14:47o wydanie nieruchomości,
14:49o uzgodnienie treści księgi
14:51wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
14:52Jeżeli mamy współposiadanie,
14:54to również taki pozew
14:56o dział spadku
14:57czy zniesienie współwłasności
14:59przerywa bieg zasiedzenia.
15:00Kluczowe tutaj jest pewnie to,
15:02żeby zdążyć w terminach.
15:04Tak, tak, tak.
15:06A takie zasadnicze błędy,
15:09które bardzo komplikują sytuację?
15:13Często jakby ten zgromadzony materiał dowodowy
15:16nie pozwala na to,
15:17żeby doszło do zasiedzenia nieruchomości.
15:20Choćby w takim przypadku,
15:21jeżeli ta jedna osoba zostaje
15:22w domu rodzinnym,
15:25najstarsze dziecko
15:25i na przykład w toku postępowania
15:27zeznaje, że on wie,
15:29że ta nieruchomość powinna
15:30należeć do wszystkich
15:31i on dlatego parę lat temu
15:32zrobił dział spadku,
15:33ale nie ma zamiaru
15:34dzielić się nieruchomością.
15:36I tutaj to już jakby wyklucza
15:38zasiedzenie tej nieruchomości,
15:40bo on wskazuje,
15:41że nie czuł się jak właściciel
15:42i te przesłanki nie są wtedy spełnione.
15:45Bardzo Panie dziękuję
15:45za to spotkanie,
15:46a moim i Państwa gościem
15:48była dziś mecenas Agata Jańczyk.
15:50Dziękuję.
15:57KONIEC
Be the first to comment