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Jeudi 24 juillet 2025, retrouvez Julien Magitteri (Président fondateur, Family Office Côme), Souleymane-Jean Galadima (Directeur Général, Multi-family office SAPIANS) et Bastien Baron (Président fondateur, Justae Gestion Privée) dans L'EFFET PATRIMOINE, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans l'effet patrimoine.
00:11On s'intéresse aujourd'hui à une classe d'actifs qui rassure, qui résiste et qui séduit.
00:16C'est l'immobilier haut de gamme et font effectivement de plus en plus de gros patrimoines
00:19face à la volatilité des marchés, à la baisse d'attractivité des obligations,
00:23à l'attentisme des bourses, se penchent sur une stratégie d'actifs réels.
00:28Et on va voir à travers des solutions sur mesure, parfois complexes mais prometteuses
00:32en matière de performance et de stabilité, que l'immobilier haut de gamme coche beaucoup de cases.
00:37Alors Club Deal, Private Equity Immobilier, Opération Transformation ou encore Actif Pan-Européen,
00:43qui a-t-il exactement sous le capot ? Quelles promesses et quelles limites ?
00:47On en parle dans un instant avec nos experts.
00:49Les experts dans l'effet patrimoine spécial immobilier haut de gamme, on est ravis d'accueillir
00:59Julien Magiteri.
01:00Bonjour Julien.
01:01Bonjour.
01:01Vous êtes le président fondateur du Family Office, comme bienvenue à vous, à vos côtés
01:05Souleymane Jean-Galadima.
01:06Bonjour Souleymane.
01:07Bonjour.
01:08Vous êtes directeur général et cofondateur du Multifamily Office Sapiens.
01:11Et enfin Bastien Baron.
01:12Bastien, bonjour.
01:13Bonjour.
01:13Bastien, vous êtes président fondateur de Justa et Gestion Privée.
01:18Messieurs, on commence tout de suite avec cette question.
01:21On a l'impression qu'il y a vraiment un regain d'intérêt, Julien, pour la pierre de la part des grandes fortunes.
01:26Alors ça fait toujours partie de leur patrimoine, bien évidemment.
01:29Mais là, peut-être une certaine lassitude de ces actifs qui sont extrêmement volatiles,
01:32notamment en bourse, avec les tromptitudes qu'on a actuellement.
01:36Est-ce que c'est quelque chose que vous ressentez également, que vous voyez parmi votre clientèle ?
01:40Oui, bien sûr.
01:41Bien sûr. Merci de nous inviter pour débattre sur ce sujet.
01:45Ça nous concerne au quotidien.
01:46Je trouve que l'évolution, en tout cas les attentes de nos clients, a évidemment changé.
01:51On pourrait utiliser la méthode des comparables et observer ce qui se passe sur les autres classes d'actifs.
01:55En effet, volatilité, inquiétude de rendement, aléas, en tout cas géopolitiques, géofinanciers, que sais-je,
02:00enfin tous les sujets qu'on peut connaître malheureusement dans notre actualité.
02:04Je pense que, et plus globalement, l'immobilier s'inscrit sur la dimension private asset.
02:08Donc on pourrait évidemment loger d'aides privés, private equity, immobilier évidemment.
02:15Et il y a un engouement pour cette classe d'actifs.
02:18C'est d'ailleurs notre conviction la plus profonde, et je pense que nous partageons cette conviction-là avec mes confrères.
02:24Ça fait partie de l'ADN de Côme depuis la création en 2016, on va fêter nos 10 ans l'année prochaine.
02:30Et cette dimension private asset a toujours fait partie de nos fondations,
02:33parce que, en effet, ces classes d'actifs répondent particulièrement bien aux attentes des grandes fortunes,
02:38régularité, actifs tangibles.
02:40Et c'est une conviction profonde chez Côme.
02:42C'est une conviction, tout simplement parce que la classe d'actifs, en tout cas l'immobilier,
02:46pour nous, en tout cas sur l'immobilier haut de gamme, parce qu'on pourra définir
02:49l'immobilier est une classe d'actifs assez vague,
02:52mais en tout cas sur l'immobilier haut de gamme de luxe parisien,
02:55c'est résilient, c'est performant, et en effet c'est décorrélé de l'environnement économique,
03:00hausse des taux ou inflation, que sais-je, peu importe.
03:02En fait le sujet c'est que pour les grandes fortunes, de toute façon,
03:04ça ne modifie pas radicalement en tout cas leur comportement
03:08et leur conviction d'investissement.
03:11Donc ça reste évidemment une classe d'actifs que nous privilégions,
03:13raison de cette association également avec Barnes.
03:15— On va en reparler dans un instant.
03:17Suleymane Galanima, justement, chez Sapiens,
03:20l'a aussi monté des actifs réels ces derniers temps.
03:23C'est quelque chose que vous ressentez ?
03:25— Effectivement, comme l'a dit Julien,
03:27on a une forte latinité aujourd'hui des marchés financiers.
03:30On a des investisseurs qui cherchent à améliorer la résilience de leur portefeuille.
03:34Et donc dans la catégorie des actifs réels,
03:36on va retrouver naturellement les infrastructures
03:37et surtout l'immobilier qui est un sujet que les investisseurs maîtrisent parfaitement.
03:40L'enjeu va juste d'être de ne pas faire un doublon de leur patrimoine historique.
03:47On a souvent des investisseurs qui ont une résidence principale des résidences secondaires,
03:51peut-être de l'immobilier professionnel.
03:53Et donc ça va être de trouver des classes d'actifs immobilier,
03:55notamment de l'immobilier de luxe,
03:57pour les amener à avoir un maximum de diversification.
03:58Et selon leur profil, leur projet,
04:02soit sur de la pure capitalisation, soit plutôt sur des sujets de distribution.
04:07— Bastien, on termine ce premier tour de table,
04:09ce tour de chauffe justement sur la big picture,
04:12sur cet immobilier haut de gamme extrêmement résilient.
04:15— Oui, tout à fait. Je pense que c'était...
04:17Je ne vais pas faire de redites, mais en fait, ce qui a été dit est assez vrai,
04:19c'est que la classe d'actifs est assez large.
04:21Il y a des choses que nos clients ont déjà naturellement en portefeuille,
04:24d'autres qui l'ont moins.
04:25Et sur la partie actifs réels et l'immobilier, plus précisément,
04:28on peut retrouver notamment la partie hôtellerie dont on va peut-être pouvoir parler.
04:31On parlait un peu de sujets pan-européens.
04:33C'est vrai qu'ils n'ont pas forcément les contacts et le réseau
04:35pour pouvoir réaliser des investissements en dehors de leur cercle,
04:38on va dire souvent soit parisien ou au moins français.
04:41Et on peut aussi retrouver d'autres choses,
04:43comme peut-être la partie un peu logistique.
04:45On peut loger sur la partie immobilière, infrastructure,
04:47qui peuvent amener en fait aussi une certaine résilience,
04:50une certaine appétence aussi de se dire
04:52« je vais pouvoir investir dans un secteur un peu de niche
04:54et sur lesquels les perspectives sont plutôt très bonnes »,
04:58en tout cas dans ce qu'on peut espérer.
05:00Résilience, c'est vraiment le mot qui caractérise cet immobilier haut de gamme
05:05parce que même si on a une certaine crise de l'immobilier depuis 2-3 ans
05:09qui touche les bureaux, mais aussi le résidentiel,
05:11on va dire moyen de gamme,
05:12le haut de gamme, alors lui, il résiste complètement.
05:14On en témoigne une conférence de presse la semaine dernière avec Barnes
05:17qui nous disait effectivement « ça ne baisse pas,
05:20on a pu avoir une surinflation à un moment,
05:22mais finalement c'est extrêmement résistant ».
05:24Vous avez décidé chez Com, justement, Julien,
05:26de vous associer pour proposer un fonds dédié à l'ultralux parisien.
05:30Expliquez-nous.
05:31Oui, alors l'association, ce n'est pas uniquement et simplement pour cette raison.
05:36On reconnaît et on conjugue en fait par cette association
05:38le talent, l'expertise de Barnes,
05:40de Barnes, leader incontesté ou incontestable en tout cas
05:42sur l'immobilier haut de gamme.
05:44En France, mais également à l'étranger, je rappelle que Barnes,
05:46c'est globalement plus de 180 agences et 20 pays différents,
05:49donc avec une lecture très internationale du marché de l'immobilier haut de gamme.
05:53Je pense aux États-Unis, je pense évidemment au Moyen-Orient,
05:56je pense à l'Europe, donc avec une vraie marque de fabrique.
06:00Et justement, en conjuguant à la fois cette expertise immobilière,
06:03cette reconnaissance de fait, et l'expertise financière de Com,
06:06on a souhaité en fait conjuguer les deux.
06:08Donc nous avons créé Barnes Family Office by Com,
06:10qui est le Family Office de Barnes,
06:13avec pour vocation évidemment d'accompagner les grands clients de Barnes.
06:17Et à cela, évidemment, c'était aussi reconnaître,
06:20comme je le disais, leur savoir-faire.
06:22Et nous avons souhaité créer un fonds,
06:24que nous avons appelé Demeur.
06:25Demeur est un fonds très singulier.
06:27Il a pour vocation à réaliser exclusivement des opérations de marchands biens,
06:31et de manière tout à fait singulière,
06:33sur l'immobilier de luxe parisien, dans un premier temps.
06:36Pour le moment, trois opérations monnaie.
06:39Ce qui est primordial, évidemment, vous en doutez,
06:40c'est la localisation du bien, l'adresse.
06:43Donc trois opérations, une première sur l'île de la Cité,
06:45une deuxième à Venue-Montagne, une troisième place des Vosges.
06:48Donc très important.
06:49Et finalement, le projet est le suivant.
06:50C'est utiliser le format du private equity,
06:54donc se dire en fait finalement,
06:55d'avoir des investissements sur cette classe d'actifs,
06:58avec un modèle de rémunération qui soit à la fois transparent,
07:01mais qui soit aligné avec les intérêts du client,
07:03en tout cas avec la performance proposée.
07:05Et sur ces classes d'actifs,
07:07le but c'est d'acheter évidemment des actifs peu chers,
07:10de pouvoir y faire des travaux,
07:12je pense à l'île de la Cité.
07:14Souvent conséquents quand même.
07:15Oui, on est entre 5 et 6 000 euros du mètre carré de travaux.
07:17Pour arriver vraiment au standard de l'hôtellerie.
07:20Oui, pas de l'hôtellerie là en l'occurrence,
07:23c'est vraiment du résidentiel,
07:24c'est vraiment du logement,
07:25mais qui s'adresse particulièrement à des investisseurs étrangers,
07:28en l'occurrence l'île de la Cité,
07:29plutôt à une clientèle américaine,
07:30l'avenue Montaigne plutôt à une clientèle miratie.
07:33Et la vocation et l'intérêt de cette opération avec Barnes,
07:36cette association,
07:37c'est qu'on connaît l'exit.
07:38C'est qu'en fait, en fonction de la typologie du bien,
07:40on va façonner les travaux en concert
07:42avec évidemment l'équipe de consultants
07:44et l'agence à proximité,
07:46je pense à l'agence du Marais en l'occurrence pour l'île de la Cité.
07:48Et en fonction de la typologie du bien,
07:50on va pouvoir organiser les travaux,
07:52puisqu'ils connaissent particulièrement bien le secteur,
07:53savoir quelle est la population dédiée en tout cas à cette zone,
07:58et de pouvoir façonner ces travaux
08:00et de pouvoir proposer de fait,
08:01en fait, ce bien à une clientèle,
08:04alors là en l'occurrence américaine,
08:06grâce en utilisant évidemment le réseau Barnes aux Etats-Unis.
08:09Oui, ils ont déjà finalement le fichier entre guillemets
08:11et les attentes, ils connaissent parfaitement les attentes.
08:13Et donc nous, ce qu'on appelle, on les appelle les produits brosses à dents,
08:15c'est-à-dire que l'idée, c'est qu'on façonne ces produits,
08:18en l'occurrence en fonction des besoins,
08:20et l'idée, c'est que pour l'investisseur,
08:21ils viennent déposer ces sacs
08:22et que l'ensemble des travaux soient évidemment réalisés,
08:25correspondent en fait à leurs attentes.
08:27Et là-dessus, demeure l'objectif,
08:28c'est d'atteindre, je parlais tout à l'heure de comparables,
08:30en tout cas avec le prêt-à-couti,
08:32sur les premières opérations,
08:33c'est entre 14 et 15 % de TRI par an.
08:35Donc on est vraiment sur une typologie,
08:38une classe d'actifs qui sait se distinguer.
08:40C'est résilient, c'est performant et c'est tangible.
08:43Et en l'occurrence, pour ces dareuses-là,
08:44vous vous doutez que c'est tout à fait liquide.
08:46Si demain, on avait besoin de pouvoir vendre assez rapidement ces actifs,
08:50on peut le faire aisément.
08:51Sans être bloqué non plus, voilà, une dizaine d'années,
08:53comme d'autres classes d'actifs.
08:57Souleyme Agadine-Dumal, chez Sapiens,
08:58vous également, vous faites des produits un petit peu plus sophistiqués
09:02à l'intention des patrimoines intermédiaires. Expliquez-nous.
09:03Alors effectivement, nous, on a comme cible des patrimoines intermédiaires,
09:07souvent des entrepreneurs de première génération
09:09qui ont des patrimoines d'entre 1 et 20 millions d'euros.
09:11On a volontairement voulu un ticket d'entrée assez modeste
09:14pour capter des entrepreneurs qui, pour leurs premiers dividendes,
09:16ont envie de placer.
09:17Donc à partir de 100 000 euros, ils peuvent commencer à travailler avec nous.
09:19Et pour ce faire, en fait, on s'appuie sur la sélection
09:22de solutions d'investissement.
09:23Notre actionnaire de référence, qui n'est toi de Kivesta,
09:26qui est un autre gros multifamilofis parisien avec 6 milliards d'encours,
09:28et donc qui, par sa puissance financière et son réseau,
09:31nous alimente à la fois en Club Deal
09:33et également aux fonds d'investissement immobilier.
09:35Et c'est vrai qu'aujourd'hui, on a essentiellement travaillé
09:37sous ce format-là, notamment sur plutôt des stratégies
09:40qu'on appelle les stratégies valuables,
09:41la forte création de valeur,
09:42qui peuvent être des repositionnements d'actifs
09:44avec des acteurs comme par exemple Matacapital,
09:47qui peut le faire sur notamment plutôt l'immobilier commercial,
09:51sur de l'hôtellerie, sur du commerce, etc.
09:54On peut le faire aussi avec Mindstone,
09:55puisqu'on parlait de l'immobilier luxe,
09:57qui a été aussi une référence notamment sur le repositionnement
10:00de loft parisien dans le triangle d'or
10:04pour potentiellement une clientèle étrangère,
10:06donc avec un niveau de finition assez exceptionnel.
10:09Et on a aussi réalisé des Club Deal,
10:11donc des opérations plutôt dédiées,
10:13quand les investisseurs avaient la volonté
10:14de connaître parfaitement un actif,
10:16d'avoir aussi une maturité beaucoup plus courte
10:17que celle d'un fonds.
10:18La dernière en date était notamment avec Matacapital,
10:20rue Bonaparte, juste en dessous de Saint-Germain-des-Prés.
10:22Oui, un adresse très sympathique.
10:24Très sympathique.
10:24Et très prisé, clientèle américaine,
10:27on parlait avec Julien,
10:27ou internationale ou plutôt locale ?
10:30En l'occurrence, là, on était sur,
10:31pas du résidentiel, mais plutôt des pieds d'immeuble.
10:33D'accord.
10:33Donc ce sera plutôt une clientèle ensuite professionnelle.
10:36Une fois qu'on a repositionné l'actif,
10:37en l'occurrence Matacapital,
10:39ce sera plutôt des SCPI ou des foncières
10:41ou des singles qui sont ravis d'acheter l'actif
10:43une fois stabilisé.
10:44Bastien Marron, chez Justahé,
10:46quel type d'opération vous faites
10:47sur cet immobilier haut de gamme ?
10:49Non, je pense que tout le monde est un peu sur la même stratégie,
10:51c'est-à-dire que l'idée n'est pas d'acheter...
10:52Club Deal également.
10:52Oui, plutôt en Club Deal,
10:53soit en equity, soit en dette privée.
10:55On a bien la partie dette privée aussi.
10:58Et du coup, juste pour reprendre un peu
10:59ce qui a pu être dit,
11:01l'idée n'est jamais d'acheter un bien,
11:03finalement de le détenir et de le conserver,
11:04on va dire, pendant X années.
11:06C'est plutôt de repositionner un actif
11:07pour aller rechercher une création de valeur en réalité.
11:09Donc là, c'est là qu'on est sur la catégorie plutôt value-add.
11:13Et sur la partie...
11:14Et on va, nous aussi, rechercher des rendements
11:16qui sont au moins de 15% sur cette classe d'actifs.
11:18Pourquoi ? 15% par an, en théorie.
11:20Parce que finalement, sur la partie dette privée,
11:21on arrive à avoir des rendements
11:23qui sont de l'ordre de 8 à 10%
11:24avec des durations assez courtes,
11:2612-24 mois.
11:27Souvent, on peut faire des bridges
11:28avec des fonds d'investissement, etc.
11:30Donc, avec un certain nombre de garanties
11:32qui sont assez importantes et qu'on va exiger.
11:35Donc finalement, si on va aller rechercher...
11:37Si on va aller se positionner sur de l'equity
11:39avec un LAA qui ne va pas être le même
11:40en termes de durations,
11:42en termes de travaux,
11:42en termes de permis,
11:44potentiellement en termes de recours
11:45auprès des tiers,
11:48on va forcément aller rechercher
11:49en fait un TRI plus élevé
11:51qui va compenser les aléas
11:53qu'on peut potentiellement supporter.
11:55Donc évidemment, la localisation
11:57est clé, forcément.
12:00Et après, derrière,
12:01ça va être avec quels acteurs
12:02on va pouvoir travailler.
12:03Parce qu'effectivement,
12:04il y en a, on parlait de Barnes
12:05tout à l'heure,
12:05ou de Matta Capital,
12:06il y en a qui ont l'expérience
12:07en fait de ces sujets
12:08et c'est auprès de ces personnes
12:09qu'il faut être capable de s'entourer.
12:11Voilà, avec ce premier tour de table,
12:13nos experts,
12:14on a bien décrit le marché
12:16et ce qu'on pouvait faire,
12:17on va maintenant rentrer
12:18dans le vif du sujet,
12:19justement sous le capot
12:21de ces fonds
12:21et de ces clubs d'îles,
12:23explorer les mécanismes,
12:24peut-être les limites
12:24ou aussi les pièges à éviter.
12:26C'est tout de suite dans le débat.
12:27L'effet patrimoine place au débat.
12:34Qu'est-ce qu'il y a derrière
12:35ces clubs d'îles immobiliers
12:36dont on veut parler ?
12:38Quels sont peut-être
12:38les pièges à éviter ?
12:40On en parle avec nos trois experts du jour.
12:42Julien Magiteri,
12:43le président fondateur
12:43du Family Office Com.
12:46Souleymane,
12:46Jean-Galadima,
12:47directeur général,
12:47cofondateur du Multifamilie Office Sapiens.
12:50Sébastien Baron,
12:51président fondateur
12:51de Justailles Gestion Privée.
12:53Souleymane,
12:54on redémarre avec vous
12:54avec peut-être une explication
12:56de ces club deals.
12:57On parle d'équities, de dettes.
12:59Le club deal,
12:59c'est quoi exactement ?
13:00Le club deal,
13:01on l'oppose à un fonds discrétionnaire.
13:04C'est-à-dire que dans un fonds discrétionnaire,
13:05on ne sait pas dans quoi on va investir.
13:06On fait confiance à l'équipe de gestion.
13:07Dans un club deal,
13:08on sait dans quel actif
13:10ou dans quel portefeuille d'actifs
13:11on va investir.
13:12C'est ce qui plaît aux investisseurs
13:13puisqu'ils peuvent vraiment plonger
13:15dans le détail de l'opération
13:16et dans son business plan.
13:18D'un point de vue juridique,
13:19il existe toute typologie
13:20de format juridique sur les clubs deals.
13:22On peut être sur un FIA type une SLP,
13:25une société de l'e-partenariat
13:26ou un fonds professionnel
13:27de capital investissement.
13:27Ça peut être une SAS.
13:29Il existe plein de formats différents.
13:31Néanmoins, on retrouve généralement
13:33un nombre assez restreint d'investisseurs.
13:35On n'est pas sur des milliers.
13:37On n'est pas sur une SCPI.
13:39On est souvent d'ailleurs
13:40sur un fonds plutôt fermé,
13:41c'est-à-dire qu'il y a une durée fixe.
13:43Et on est souvent sur un niveau de performance.
13:46On parlait sur la séquence précédente
13:48de 10 à 15 % d'hier.
13:50On est souvent sur des niveaux de performance
13:51assez élevés.
13:52Avec un ticket d'entrée quand même.
13:54Avec un ticket d'entrée qui peut être aussi élevé.
13:55Alors, il existe à 200 000, 500 000,
13:57un million d'euros,
13:58voire au-delà.
13:59Mais effectivement,
14:00l'idée est de permettre à des happy few
14:01d'avoir accès à une opportunité
14:03en étant également conscient
14:04que c'est souvent des opportunités
14:05sur des durées très courtes.
14:07C'est-à-dire qu'il faut être en capacité
14:08pour les investisseurs
14:09de très vite mobiliser ce cash,
14:10prendre sa décision
14:11et se positionner.
14:12C'est pour ça qu'on essaie
14:13d'être toujours vigilant
14:14sur la poche
14:15que doit représenter ce club deal
14:17dans la location d'investisseurs
14:18et qui doit rester, entre guillemets,
14:20modéré par rapport
14:21aux risques associés.
14:23C'est un moment,
14:23on parle de club deal equity
14:26mais aussi dans la dette.
14:27Est-ce que c'est ce que vous faites ?
14:28Expliquez-nous ce que c'est exactement.
14:29Oui, il y a des opérations de dette
14:30qui peuvent être intéressantes.
14:31Ça peut être un fonds d'investissement
14:32par exemple
14:33qui a pu acquérir un bien
14:35et qui va souhaiter
14:35qu'il n'a pas forcément travaillé,
14:37qui n'a pas forcément levé de la dette
14:38initialement sur ce bien,
14:39qui va souhaiter le repositionner potentiellement.
14:41Et donc là,
14:41il va chercher à lever de la dette
14:42assez rapidement.
14:44Donc souvent,
14:44les banques ne vont pas être en mesure
14:45d'accompagner l'acteur suffisamment vite.
14:49Et donc dans ces cas-là,
14:50en fait,
14:50il va aller rechercher de l'argent
14:52du coup très vite
14:53auprès d'acteurs privés.
14:55Dans ces cas-là,
14:55il va être prêt à payer
14:56un rendement assez élevé,
15:00donc souvent aux alentours
15:00de 8 à 10%.
15:01La duration est assez courte.
15:03On est souvent sur 12-24 mois maximum.
15:04Ça peut être un genre de bridge
15:05avant qu'il arrive à obtenir
15:07soit qu'il revend le bien à terme,
15:10soit qu'il se repositionne
15:11auprès d'une dette plus senior.
15:13Et dans ces cas-là,
15:14avec un coût plus faible.
15:17Et dans ces cas-là,
15:17ce qui est assez intéressant,
15:18c'est que les clients apprécient
15:19et que la duration est courte.
15:20Les stratégies d'exit
15:21sont déjà identifiées.
15:22On a un sous-jacent immobilier derrière.
15:24On va exiger un certain nombre
15:25de garanties
15:26qui vont être notamment des garanties,
15:27une hypothèque de premier rang
15:28déjà sur le bien.
15:29On va avoir un nantissement
15:30des titres de la société,
15:32donc un nantissement aussi
15:33de premier rang
15:34sur les titres de la société
15:35qui détiennent le bien.
15:36On peut demander aussi
15:37d'avoir un engagement
15:37de non-endettement additionnel.
15:40Et souvent,
15:40ce qu'on va regarder aussi,
15:41c'est le ratio LTV,
15:44donc ça va être
15:45loan to value,
15:46c'est-à-dire la part
15:49de dette
15:49que ça va représenter
15:50par rapport au bien.
15:51Donc c'est assez bien bordé finalement.
15:53On a finalement
15:54assez peu de risques.
15:55Julien,
15:56en écoutant
15:56Souleymane et Bastien,
15:58on se dit que
15:59c'est quelque chose
16:00qui arrive à terme
16:02dans 90%.
16:03Est-ce qu'il y a cependant
16:04des risques
16:04ou des pièges
16:05à éviter dans ces clubs
16:06d'idées ?
16:07Je pense qu'on l'a évité.
16:09Des institutions
16:09comme les nôtres,
16:10on se porte garant
16:11pour nos clients
16:12de l'analyse des garanties.
16:15C'est évidemment primordial
16:16de s'assurer en effet
16:17de la garantie de premier rang,
16:18de s'assurer
16:18le nantissement des titres
16:19de la fiducie
16:20ou de la holding de tête,
16:22d'avoir évidemment
16:23un collatéral en face.
16:25Là, on parle d'immobilier,
16:26on peut avoir également
16:27la même chose
16:27sur ce qu'on appelle
16:28la partie d'être privé
16:30mais à cette bac,
16:31c'est-à-dire d'avoir là
16:31pour le coup
16:32des créances en garantie.
16:34On aime particulièrement bien
16:35cette classe d'actifs
16:36et c'est participer aussi
16:38au financement
16:38de l'économie réelle
16:39parce que ce qu'il faut savoir
16:40c'est que nos clients
16:40attendent aussi
16:41de la part de conseils
16:42comme nous
16:44de pouvoir justement
16:45faire en sorte
16:45de réconcilier le capital
16:46et le patrimoine
16:47avec l'intérêt collectif
16:48c'est-à-dire
16:49comment financer aujourd'hui
16:50une PME,
16:50une entreprise
16:51qui a besoin de financer
16:52son BFR.
16:54Je ne donnerai pas le nom là
16:55mais récemment
16:56on était face à une société
16:57qui fait 95%
16:58de son chiffre d'affaires
16:59dans la défense
17:00et dans le nucléaire
17:01et aucune banque française
17:02ne voulait la financer
17:03puisqu'elle n'est pas RSE.
17:04Donc finalement
17:05elle a été cherchée
17:05des capitaux
17:06auprès d'un fonds
17:06d'investissement américain.
17:08Évidemment
17:09on parle de souveraineté
17:10aujourd'hui.
17:10En tout cas
17:11nous on essaye
17:12je pense que c'est partagé
17:13de faire en sorte
17:14de réconcilier justement
17:15l'intérêt du capital.
17:16Nos clients ne sont pas
17:17philanthropes
17:17donc il faut évidemment
17:18assurer la performance
17:19mais de s'assurer
17:20d'une garantie
17:21et en l'occurrence
17:22pour l'exemple que je viens de citer
17:23on a en garantie
17:23les créances de l'État français
17:25ou de groupes
17:26comme Dassault
17:27ou d'autres
17:28de premier plan ODF
17:29évidemment.
17:30Donc à partir de là
17:31pour le client
17:32c'est à la fois
17:32une duration extrêmement courte
17:34c'est un rendement
17:35de premier plan
17:36c'est une garantie réelle
17:37et c'est évidemment
17:38dans le cadre
17:40d'une allocation d'actifs
17:41une diversification
17:42une solution évidente
17:44et on l'évoquait
17:45tout à l'heure entre nous
17:45quand vous regardez
17:46la performance
17:46globalement annualisée
17:48sur les 20 dernières années
17:48du S&P
17:49je vous pose la question
17:50c'est 11% par an
17:5111% par an
17:52sur de l'année privée
17:53lorsque vous êtes à 8 ou 10
17:54ou même sur du club deal
17:55comme on l'évoquait tout à l'heure
17:56vous êtes entre 14 et 15% TRI
17:58à quoi sert
17:59d'investir sur cette classe d'actifs
18:00avec la volatilité
18:01qui va avec
18:02avec les tensions géopolitiques
18:03qui sont là
18:03les clients veulent aujourd'hui
18:05des classes d'actifs résilientes
18:06et surtout de pouvoir
18:06pérenniser un rendement
18:07de pouvoir maîtriser
18:08comme tu disais tout à l'heure
18:09l'esprit club deal
18:11c'est évidemment
18:12la transparence
18:12et l'alignement d'intérêts
18:13donc de donner en fait
18:14d'éviter l'intermédiation
18:15de donner accès
18:16en fait à des investissements
18:17à l'ensemble
18:19de nos familles
18:20bien sûr
18:21sur les même
18:21vous avez dessiné
18:22quelque chose d'important
18:23c'est souvent que
18:24les patrimoines
18:25sont déjà
18:26souvent importants
18:27résidence principale
18:28résidence secondaire
18:28et il faut apporter
18:30une diversification
18:31c'est pas évident
18:31parce qu'on peut imaginer
18:32que Grande Fortuna
18:33a déjà peut-être
18:34son immeuble particulier
18:36c'est une belle résidence
18:37à Paris
18:37une ou deux résidences secondaires
18:39et on l'a fait
18:40réinvestir à Paris
18:41est-ce qu'il n'y a pas
18:41un risque de juxtaposition
18:43il peut y avoir
18:45un risque de juxtaposition
18:45mais on peut différencier
18:47déjà la typologie stratégie
18:48de l'immobilier
18:49entre guillemets
18:49de jouissance
18:50il est plutôt sur l'immobilier long terme
18:51c'est-à-dire des rendements
18:52nous on va plutôt
18:53sur les club deal
18:54travailler des immobiliers
18:55de repositionnement
18:56donc à création de valeur
18:57ensuite on peut varier
18:58les classes d'actifs
18:59on peut travailler
19:00des sujets comme l'hôtellerie
19:01comme les pieds d'immeubles
19:02sortir aussi un peu
19:03voilà du pur résidentiel
19:04et enfin
19:06j'anticipe votre question
19:07c'est la dimension internationale
19:09c'est aller effectivement
19:10aller en sort des frontières
19:12alors on peut déjà
19:13passer de l'autre côté du Rhin
19:14puisqu'on a un marché
19:15qui est éminemment profond
19:16avec une énorme
19:18l'asymétrie d'informations
19:19asymétrie pardon
19:20d'informations
19:21c'est-à-dire que
19:21par exemple sur le marché allemand
19:23vous n'avez pas
19:24de base Patrim
19:25vous n'avez pas
19:26de CADAS centralisé
19:27comme en France
19:28donc en fait
19:29de par cette asymétrie d'informations
19:30vous avez en fait
19:31une capacité à faire
19:32des opérations off market
19:33particulièrement intéressantes
19:34à condition
19:35d'être in situ
19:36et je le résume
19:37d'être allemand
19:38voilà
19:38c'est-à-dire qu'en bossant
19:39avec des acteurs allemands
19:40ou avoir effectivement
19:41des acteurs français
19:42qui ont des équipes
19:43en fait en Allemagne
19:43vous pouvez effectivement
19:44vous diversifier
19:45et sortir
19:46certes de ce très beau pays
19:48on est patriote
19:49on l'apprécie
19:49j'ai même le blu de France
19:51voilà
19:51mais tout ça pour dire
19:52que en termes de diversification
19:54c'est bien parce que
19:54Françoise, Monique
19:54ça fait moins rêver
19:55que Paris
19:56mais il y a des affaires
19:57mais il y a des opportunités
19:58je rappelle quand même
19:58que l'Allemagne
19:59est le pays le moins endetté
20:00de la zone euro
20:01donc il y a encore
20:02des opportunités
20:03pour se diversifier
20:04dans d'autres pays européens
20:05autres que la France
20:06Bastien Varron
20:07quelle garantie
20:09pour embarquer vos clients
20:10dans des théories
20:11ambitieuses
20:12vous nous avez dit
20:1210, 12, 14%
20:14là aussi
20:15il faut leur apporter
20:16des garanties
20:17qu'est-ce qu'ils demandent
20:18alors Julien l'a dit
20:19on vérifie bien évidemment
20:20vous travaillez aussi
20:22avec des fonds
20:23je crois
20:23expliquez-nous
20:24ouais tout à fait
20:25c'est un petit peu
20:25ce qu'on disait
20:26c'est qu'on va rechercher
20:27un certain nombre de garanties
20:28on va essayer
20:28de ne pas aussi tomber
20:30dans le tableau Excel
20:31qu'on a pu nous proposer
20:33c'est-à-dire avec
20:33potentiellement
20:34on va nous annoncer
20:35qu'on a acheté
20:3515, 20, 30, 40%
20:37en dessous du marché
20:38et qu'on va revendre
20:38au marché ou au-dessus
20:39donc voilà
20:40après c'est tous les agrégats
20:41qui vont être proposés
20:43il va falloir être capable
20:44de les retravailler
20:45et réellement en faire
20:46de faire tout simplement
20:46des due diligence
20:47je pense que c'est quelque chose
20:48qui a énormément évolué
20:49au cours des dernières années
20:51c'est-à-dire qu'il y a des accès
20:52auxquels
20:52qu'on ne pouvait pas avoir
20:53il y a 10, 15 ans
20:55personnellement
20:55quand je commence à travailler
20:56aujourd'hui
20:56ça s'est énormément développé
20:58institutionnalisé en réalité
20:59c'est-à-dire qu'on a
21:00très vite accès
21:01en fait il y a souvent une data room
21:02ensuite qui va être mise en place
21:03on va avoir accès
21:04à tous les agrégats
21:05et en fait on va pouvoir
21:06réellement travailler
21:07avant de se dire
21:07ok ce deal-là
21:11sur quelle taille de deal vous êtes
21:14en général ?
21:16c'est les deals en fait
21:16qui vont être plutôt
21:17à partir de 10 millions d'euros
21:18en règle générale
21:19on n'a pas envie
21:20d'avoir uniquement nos clients
21:22en fait
21:22d'avoir un restaurant d'empris
21:23qui soit trop important
21:24donc on aime bien aussi
21:25avoir quelque chose
21:26qui soit un peu plus global
21:27et après par contre
21:28il y a des tailles de deals
21:31sur lesquelles
21:31on va être trop petit
21:32pour rentrer
21:33et là on va plutôt passer
21:34par des fonds
21:35donc ça va être notamment
21:35sur la partie logistique
21:36etc.
21:37où il y a des fonds
21:38comme Equity
21:38ou comme BlackRock
21:39on avait des fonds
21:40de plus d'un milliard d'euros
21:41pour des derniers trimestres
21:43et dans ces cas-là
21:43ils sont sur des tailles de deal
21:44qui sont plutôt entre 50
21:45et 200 millions d'euros
21:46donc là
21:47nos familles n'ont pas forcément
21:48les capacités
21:49de même avec un
21:50avec un ratio d'endettement
21:54en fait
21:54qui peut être assez important
21:55finalement
21:55on ne va pas arriver
21:56sur ce genre de tickets
21:58et donc du coup
21:58c'est intéressant
21:59d'aller rechercher
22:00un petit peu
22:01comme pouvaient dire
22:02mes collègues
22:02c'est-à-dire d'aller rechercher
22:03aussi à l'étranger
22:04certaines choses
22:05avec si on n'est pas initié
22:06et qu'on n'est pas sur place
22:07ce n'est pas forcément facile
22:08de pouvoir avoir
22:09les bons deals
22:10et il y a des équipes
22:11en fait
22:11qui le font très très bien
22:12depuis plusieurs dizaines d'années
22:13donc on peut se reposer aussi
22:14sur ces équipes de gestion
22:16bien évidemment
22:16alors il y a une question
22:17qui va se poser Julien
22:18évidemment pour patrimoine
22:19c'est aussi la question fiscale
22:21comment on optimise fiscalement
22:23puisque
22:23il y aura peut-être
22:24de l'IFI
22:25qui va passer par là
22:25quelles sont les stratégies
22:27qu'ils ont en place
22:27très bonne question
22:29c'est la raison
22:30pour laquelle
22:30nous avons réalisé
22:32l'année dernière
22:32une opération de croissance externe
22:33nous avons acquis
22:34un familial office
22:35qui a été créé d'ailleurs
22:36c'est peut-être
22:36un des plus anciens
22:37en 78
22:38puisque là
22:38il y a la nouvelle génération
22:39mais il y a également
22:40c'est un métier
22:41qui existe depuis quand même
22:42quelques décennies
22:42la singularité
22:44de ce familial office
22:45c'est justement
22:46accompagner
22:47cette singularité
22:48d'accompagner exclusivement
22:49des clients étrangers
22:50cherchant à investir
22:51en France
22:51parce que lorsque vous avez
22:52un single familial office
22:54new-yorkais
22:55qui cherche à acheter
22:55un bien à Paris
22:56ou sa résidence
22:57une résidence secondaire
22:58sur la côte d'Azur
22:59évidemment
22:59il est confronté
23:00à l'IFI
23:01il est confronté
23:01à la taxe sur les revenus
23:03il peut être confronté
23:04aussi aux problématiques
23:06d'endettement
23:07recrutement du personnel
23:08bref
23:09donc l'idée pour nous
23:10est de pouvoir
23:10à la fois
23:11apporter évidemment
23:12des solutions
23:13d'investissement
23:13pour des français
23:14en France
23:15mais également à l'étranger
23:16et de pouvoir
23:17également accueillir
23:18des investisseurs étrangers
23:19principalement anglo-saxons
23:20cherchant à investir
23:21en France
23:22ou en Europe
23:22connaissant évidemment
23:24les conventions fiscales
23:24entre les Etats-Unis
23:25et la France
23:26raison pour laquelle
23:27et je continue le développement
23:28nous avons ouvert
23:29un bureau à New York
23:29pour justement
23:30créer ce lien
23:31avec l'ensemble
23:32des acteurs locaux
23:34donc conseil
23:35pour pouvoir partager
23:36l'ensemble des informations
23:37donc
23:38c'est une matière
23:39et vous le savez
23:40qui évolue
23:41assez rapidement
23:42donc l'ambition
23:43est de pouvoir
23:44avoir une connexion permanente
23:45justement sur ces actualités
23:46et de pouvoir toujours
23:48optimiser
23:48alors c'est pas
23:49de l'optimisation fiscale
23:50évidemment
23:50mais il s'agit
23:51de bien mesurer
23:52en fait l'impact
23:53et les conséquences
23:53d'une acquisition
23:54ou d'une opération
23:54encore une fois
23:55pour un client
23:56qui cherche à investir
23:57à l'étranger
23:58un français qui cherche
23:58à investir à l'étranger
23:59ou l'inverse
23:59donc on a cette dimension
24:01donc deux avocats
24:02fiscalistes en interne
24:04une spécialité
24:04sur la France
24:06et la fiscalité française
24:07et une autre spécialité
24:09sur la fiscalité internationale
24:10et matcher évidemment
24:11les deux
24:11pour répondre au mieux
24:12à nos familles
24:13oui
24:13je fais un pas de côté
24:14avec les cryptos
24:16on en parle de plus en plus
24:17on parle même
24:18d'une tokenisation
24:19pardon je vais arriver
24:20de l'immobilier
24:21où est-ce que vous en êtes
24:22vous réfléchissez
24:23sur ce sujet
24:23c'est quelque chose
24:24qui est en train
24:25de monter en ce moment
24:25alors on a déjà
24:28une forte sensibilité digitale
24:29puisque un tiers
24:30des équipes sapiens
24:31sont des développeurs web
24:32parce qu'on a digitalisé
24:33tous les processus
24:34administratifs
24:34et réglementaires
24:35pour faciliter
24:36l'expérience d'investissement
24:37mais au-delà de ça
24:38effectivement
24:38la blockchain
24:39arrive dans l'immobilier
24:40elle arrive en fait
24:41sous deux angles
24:42le premier
24:42ça a déjà été fait
24:43Mata Capital
24:43a déjà fait
24:44c'est plutôt
24:45tokeniser les parts
24:46d'un fonds d'investissement immobilier
24:47donc on ne tokenise pas
24:48l'immobilier en soi
24:49d'ailleurs juridiquement
24:50ce n'est pas possible
24:51en France
24:51mais on tokenise
24:52les parts
24:53d'un fonds d'investissement immobilier
24:54donc au lieu d'avoir
24:55un registre des actionnaires
24:56sur un papier
24:57et bien en fait
24:57vous avez le registre des actionnaires
24:58qui est tenu sur la blockchain
24:59souvent aujourd'hui
25:00c'est un protocole Ethereum
25:01et donc ça permettra
25:03de faciliter
25:03ce qu'on appelle
25:05le marché secondaire
25:05à condition d'avoir
25:06un acheteur et un vendeur
25:07ça ça a été le premier niveau
25:08le deuxième niveau
25:09et qui est assez récent
25:11qui concerne plus
25:11les crypto-monnaies
25:12c'est qu'on a eu
25:13effectivement à Lyon
25:14une première acquisition
25:15d'une résidence principale
25:16où l'acquéreur
25:18en fait
25:19a utilisé des stable coins
25:20donc qui est
25:20l'équipe de crypto
25:21mais qui reproduise
25:22par exemple
25:22la valeur du dollar
25:23ou de l'euro
25:23et donc qui a utilisé
25:24des stable coins
25:25qui ont été en fait
25:26transférés chez
25:27une start-up
25:28qui a fait l'intermédiaire
25:29avec le notaire
25:29ensuite converti en euros
25:31donc il y avait forcément
25:32un risque de change
25:33donc il y avait
25:34entre guillemets
25:35un buffer de 30%
25:36qui a été après remboursé
25:37si ce buffer
25:39n'a pas été utilisé
25:39mais donc qui a permis
25:40en fait à l'investisseur
25:41à l'acquéreur
25:42en fait
25:42sans jamais basculer en euros
25:44et donc sans jamais avoir
25:45en fait de frottement fiscal
25:46de ne pas consacrer
25:47une plus-value
25:48de pouvoir acheter
25:49effectivement
25:49sa résidence principale
25:52en l'occurrence
25:52c'était un petit ticket
25:53c'était 370 000 euros
25:54à Lyon
25:55mais une première acquisition
25:56qui a été entièrement
25:57en fait achetée
25:57en crypto-monnaie
25:58donc c'est une première
25:59et ça peut être intéressant
26:01pour ces tout nouveaux
26:02néo-millionnaires
26:03de la crypto-monnaie
26:04de pouvoir aussi investir
26:05dans quelque chose
26:06de tangible
26:06on revient sur le tangible
26:09à Thierry Marron
26:10même question
26:11est-ce qu'il y a
26:12d'autres optimisations fiscales
26:14dans ce que vous proposez
26:16à vos clients
26:17qu'ils soient résidents
26:18en français
26:19ou internationaux
26:20je pense que le sujet
26:21de l'optimisation
26:21c'est plutôt la structuration
26:23au départ du deal
26:24où on fait de la structuration juridique
26:25qui va faire qu'on va être
26:26réalifié, pas réalifié
26:27etc.
26:27donc tout je pense
26:28va se réaliser au départ
26:30non ce qu'on a peut-être
26:31pas forcément parlé
26:32ou abordé aujourd'hui
26:33c'est plutôt
26:34le sujet du reemploi
26:35donc par exemple
26:36je pense qu'on accompagne
26:37par une de chefs d'entreprise
26:38ici
26:38150 0 BT
26:39exactement le régime
26:40exactement le régime
26:41on peut faire de l'immobilier
26:42c'est pas que des
26:43voilà on n'est pas obligé
26:44d'investir dans une start-up
26:45on peut aussi investir dans la pierre
26:46ouais tout à fait
26:47indirectement on va dire
26:48dans la pierre
26:49plutôt dans des opérations
26:49de marchands biens
26:50dont on a pu parler
26:51ou également dans tout ce qui va être
26:52un peu para-hôtellerie
26:53donc voilà
26:54c'est un peu les deux sujets
26:55qu'on va pouvoir réaliser
26:57et ça les
26:57ça me dit beaucoup
26:58ils sont forcément assez friands
26:59parce que d'un côté
27:00on vous propose sinon
27:00de faire plutôt du capital risque
27:02donc repartir
27:03ce que des durées assez longues
27:04là on a parlé d'opérations
27:06qui peuvent se réaliser
27:07on va dire sur 12, 36, 48 mois
27:09avec un actif tangible
27:10derrière
27:11potentiellement à Paris
27:12on a parlé de très belles adresses
27:13notamment sur les opérations
27:15forcément ça plaît
27:16et surtout que l'immobilier
27:17en France est quand même
27:18un placement privilégié
27:20donc avec durations courtes
27:22sous-lacent immobilier
27:23et finalement un risque
27:24assez faible
27:25ça match quand même
27:27pas mal de cases
27:27pour utiliser justement
27:29le fameux
27:30article 150 0BTR
27:31du code général des impôts
27:32ben voilà
27:32on va terminer là-dessus
27:33en tout cas
27:34pareil
27:34l'ingodeur de la pierre
27:35mais l'immobilier
27:36haut de gamme
27:37de toute façon
27:37c'est vraiment un ingodeur
27:38qui a toute sa place
27:40dans les patrimoines
27:41et les plus gros patrimoines
27:42bien évidemment
27:43merci à nos experts
27:44Julien Magiteri
27:46de Combes
27:47Soliman-Jean-Gadima
27:48Sapiens
27:49Bastien-Baron
27:50de Justaé
27:51pour nous avoir éclairé
27:52justement sur cet immobilier
27:54haut de gamme
27:54alors ticket toujours
27:55un petit peu élevé
27:56mais en tout cas
27:56on sait à qui s'adresser
27:57si on a des questions
28:00à ce sujet
28:00merci de nous avoir suivis
28:01on se retrouve très prochainement
28:03pour un nouveau numéro
28:04de l'Effet Patrimoine
28:05qui s'adresserait
28:07à ce words
28:10ah
28:13moi
28:14et
28:16on
28:16alors
28:17on
28:18t'adresser
28:19à
28:19moi
28:19on
28:20on
28:21et
28:21ça
28:22c'est
28:24ça
28:26c'est
28:26ce
28:27ça
28:27c'est
28:28ça
28:28c'est
28:29ça
28:30c'est
28:32ça
28:32c'est
28:32ça
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