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Jeudi 24 juillet 2025, retrouvez Souleymane-Jean Galadima (Directeur Général, Multi-family office SAPIANS), Julien Magitteri (Président fondateur, Family Office Côme) et Bastien Baron (Président fondateur, Justae Gestion Privée) dans L'EFFET PATRIMOINE, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Les experts dans l'effet patrimoine spécial immobilier haut de gamme, on est ravis d'accueillir Julien Amagiteri.
00:10Bonjour Julien.
00:11Bonjour.
00:11Vous êtes le président fondateur du Family Office.
00:13Comme bienvenue à vous, à vos côtés, Souleymane Jean-Galadima.
00:16Bonjour Souleymane.
00:17Bonjour.
00:18Vous êtes directeur général et cofondateur du Multifamily Office Sapiens.
00:21Et enfin, Bastien Baron.
00:22Bastien, bonjour.
00:23Bonjour.
00:24Bastien, vous êtes président fondateur de Justaie Gestion Privée.
00:27Merci. Messieurs, on commence tout de suite avec cette question.
00:31On a l'impression qu'il y a vraiment un regain d'intérêt, Julien, pour la pierre de la part des grandes fortunes.
00:36Alors, ça fait toujours partie de leur patrimoine, bien évidemment.
00:39Mais là, peut-être une certaine lassitude de ces actifs qui sont extrêmement volatiles, notamment en bourse, avec les tromptitudes qu'on a actuellement.
00:46Est-ce que c'est quelque chose que vous ressentez également, que vous voyez parmi votre clientèle ?
00:50Oui, bien sûr. Bien sûr. Merci de nous inviter pour débattre sur ce sujet.
00:54Ça nous concerne au quotidien. Je trouve que l'évolution, en tout cas les attentes de nos clients, a évidemment changé.
01:01On pourrait utiliser la méthode des comparables et observer ce qui se passe sur les autres classes d'actifs.
01:05En effet, volatilité, inquiétude de rendement, aléas, en tout cas géopolitique, géofinancier, que sais-je.
01:10Enfin, tous les sujets qu'on peut connaître, malheureusement, dans notre actualité.
01:13Je pense que, et plus globalement, l'immobilier s'inscrit sur la dimension private asset.
01:19Donc on pourrait évidemment loger d'aides privés, private equity, immobilier, évidemment.
01:25Et il y a un engouement pour cette classe d'actifs.
01:27C'est d'ailleurs notre conviction la plus profonde.
01:30Et je pense que nous partageons cette conviction-là avec mes confrères.
01:34Ça fait partie de l'ADN de Côme depuis la création en 2016.
01:38On va fêter nos 10 ans l'année prochaine.
01:40Et cette dimension private asset a toujours fait partie de nos fondations.
01:43Parce que, en effet, ces classes d'actifs répondent particulièrement bien aux attentes des grandes fortunes, régularité, actifs tangibles.
01:50Et c'est une conviction profonde chez Côme.
01:52C'est une conviction, tout simplement parce que la classe d'actifs, en tout cas l'immobilier,
01:57pour nous, en tout cas sur l'immobilier haut de gamme, parce qu'on pourra définir l'immobilier est une classe d'actifs assez vague,
02:01mais en tout cas sur l'immobilier haut de gamme de luxe parisien, c'est résilient, c'est performant.
02:07Et en effet, c'est décorrélé de l'environnement économique, hausse des taux ou inflation, que sèche, peu importe.
02:12En fait, le sujet, c'est que pour les grandes fortunes, de toute façon, ça ne modifie pas radicalement, en tout cas,
02:17leur comportement et leur conviction d'investissement.
02:20Donc ça reste évidemment une classe d'actifs que nous privilégions, raison de cette association également avec Barnes.
02:25On va en parler dans un instant.
02:26Exactement. Souleymane Galanima, justement, chez Sapiens, là aussi, monté des actifs réels ces derniers temps,
02:33c'est quelque chose que vous ressentez ?
02:35Effectivement, comme l'a dit Julien, on a, c'est une forme de latité aujourd'hui des marchés financiers.
02:40On a des investisseurs qui cherchent à améliorer la résilience de leur portefeuille.
02:44Et donc dans la catégorie des actifs réels, on va retrouver naturellement les infrastructures et surtout l'immobilier,
02:48qui est un sujet que les investisseurs maîtrisent parfaitement.
02:50L'enjeu va juste d'être de ne pas faire un doublon de leur patrimoine historique.
02:58On a souvent des investisseurs qui ont une résidence principale, des résidences secondaires,
03:01peut-être de l'immobilier professionnel.
03:03Et donc ça va être de trouver des classes d'actifs immobilier, notamment de l'immobilier luxe,
03:06pour les amener à avoir maximum de diversification.
03:09Et selon leur profil, leur projet, soit sur de la pure capitalisation, soit plutôt sur des sujets de distribution.
03:16Bastien, on termine ce premier tour de table, ce tour de chauffe justement sur la big picture,
03:22sur cet immobilier haut de gamme, extrêmement résilient.
03:25Oui, tout à fait. Je pense que c'était, je ne vais pas faire de redit, mais ce qui a été dit, c'est vrai,
03:29c'est que la classe d'actifs est assez large.
03:31Il y a des choses que nos clients ont déjà naturellement en portefeuille, d'autres qui l'ont moins.
03:35Et sur la partie actif réel et l'immobilier plus précisément, on peut retrouver notamment la partie hôtellerie.
03:40On va peut-être pouvoir parler un peu de sujets pan-européens, mais c'est vrai qu'ils n'ont pas forcément les contacts
03:44et le réseau pour pouvoir faire réaliser des investissements en dehors de leur cercle,
03:48on va dire souvent soit parisien ou au moins français.
03:51Et on peut aussi retrouver d'autres choses, comme peut-être la partie un peu logistique.
03:55On peut loger sur la partie immobilière, infrastructure, qui peuvent amener en fait aussi une certaine résilience,
04:00une certaine appétence aussi de se dire, je vais pouvoir investir dans un secteur un peu de niche
04:04et sur lesquels les perspectives sont plutôt très bonnes, en tout cas dans ce qu'on peut espérer.
04:09Oui, résilience, c'est vraiment le mot qui caractérise cet immobilier haut de gamme,
04:15parce que même si on a une certaine crise de l'immobilier depuis 2-3 ans qui touche les bureaux,
04:20mais aussi le résidentiel, on va dire moyen de gamme, le haut de gamme, alors lui, il résiste complètement.
04:24On témoigne une conférence de presse la semaine dernière avec Barnes, qui nous disait, effectivement,
04:29ça ne baisse pas, on a pu avoir une surinflation à un moment, mais finalement, c'est extrêmement résistant.
04:34Vous avez décidé, chez Com, justement, Julien, de vous associer pour proposer un fonds dédié à l'ultraluxe parisien.
04:40Expliquez-nous.
04:41Oui, alors l'association, ce n'est pas uniquement et simplement pour cette raison.
04:45On reconnaît et on conjugue en fait par cette association le talent, l'expertise de Barnes,
04:50leader incontesté ou incontestable en tout cas sur l'immobilier haut de gamme.
04:54En France, mais également à l'étranger, je rappelle que Barnes, c'est globalement plus de 180 agences et 20 pays différents,
04:59donc avec une lecture très internationale du marché de l'immobilier haut de gamme.
05:03Je pense aux États-Unis, je pense évidemment au Moyen-Orient, je pense à l'Europe, donc avec une vraie marque de fabrique.
05:10Et justement, en conjuguant à la fois cette expertise immobilière, cette reconnaissance de fait,
05:14et l'expertise financière de Com, on a souhaité en fait conjuguer les deux.
05:18Donc nous avons créé Barnes Family Office by Com, qui est le family office de Barnes,
05:23avec pour vocation évidemment d'accompagner les grands clients de Barnes.
05:26Et à cela, évidemment, c'était aussi reconnaître, comme je le disais, leur savoir-faire.
05:32Et nous avons souhaité créer un fonds, que nous avons appelé Demeure.
05:35Demeure est un fonds très singulier.
05:37Il a pour vocation à réaliser exclusivement des opérations de marchand-bien,
05:41et de manière tout à fait singulière, sur l'immobilier de luxe parisien, dans un premier temps.
05:47Pour le moment, trois opérations monnaie.
05:49Ce qui est primordial, évidemment, vous en doutez, c'est la localisation du bien, l'adresse.
05:52Donc trois opérations, une première sur l'île de la Cité, une deuxième avenue Montaigne, une troisième place des Vosges.
05:58Donc très important.
05:59Et finalement, le projet est le suivant, c'est utiliser le format du private equity.
06:04Donc se dire, en fait, finalement, d'avoir des investissements sur cette classe d'actifs,
06:08avec un modèle de rémunération qui soit à la fois transparent,
06:11mais qui soit aligné avec les intérêts du client, en tout cas avec la performance proposée.
06:14Et sur ces classes d'actifs, le but, c'est d'acheter évidemment des actifs peu chers,
06:20de pouvoir y faire des travaux, je pense, à l'île de la Cité.
06:24Souvent conséquents, quand même.
06:25Oui, on est entre 5 et 6 000 euros du mètre carré de travaux.
06:27Pour arriver vraiment au standard de l'hôtellerie.
06:30Oui, pas de l'hôtellerie, là, en l'occurrence, c'est vraiment du résidentiel,
06:34c'est vraiment du logement, mais qui s'adresse particulièrement à des investisseurs étrangers,
06:38en l'occurrence, l'île de la Cité, plutôt à une clientèle américaine,
06:40l'avenue Montaigne, plutôt à une clientèle mirati.
06:43Et la vocation et l'intérêt de cette opération avec Barnes, cette association,
06:47c'est qu'on connaît l'exit.
06:48C'est qu'en fait, en fonction de la typologie du bien, on va façonner les travaux en concert
06:52avec, évidemment, l'équipe de consultants et l'agence à proximité.
06:56Je pense à l'agence du Marais, en l'occurrence, pour l'île de la Cité.
06:58Et en fonction de la typologie du bien, on va pouvoir organiser les travaux,
07:01puisqu'ils connaissent particulièrement bien le secteur,
07:03savoir quelle est la population dédiée, en tout cas, à cette zone,
07:08et de pouvoir façonner ces travaux et de pouvoir proposer de fait,
07:11en fait, ce bien à une clientèle, alors là, en l'occurrence, américaine,
07:16grâce en utilisant, évidemment, le réseau Barnes aux États-Unis.
07:19Oui, ils ont déjà, finalement, le fichier, entre guillemets,
07:21et les attentes, ils connaissent parfaitement les attentes.
07:23Et donc, nous, on les appelle les produits brosses à dents, c'est-à-dire que l'idée,
07:26c'est qu'on façonne ces produits, en l'occurrence, en fonction des besoins.
07:30Et l'idée, c'est que pour l'investisseur, ils viennent déposer ces sacs
07:32et que l'ensemble des travaux soient, évidemment, réalisés,
07:35correspondent, en fait, à leurs attentes.
07:37Et là-dessus, demeure l'objectif, c'est d'atteindre,
07:39je parlais tout à l'heure de comparable, en tout cas, avec le private equity.
07:42Sur les premières opérations, c'est entre 14 et 15 % de TRI par an.
07:46Donc, on est vraiment sur une typologie, une classe d'actifs qui sait se distinguer.
07:50C'est résilient, c'est performant et c'est tangible.
07:53Et en l'occurrence, pour ces adresses-là, vous vous doutez que c'est tout à fait liquide.
07:56Si demain, on avait besoin de pouvoir vendre assez rapidement ces actifs,
08:00on peut le faire aisément.
08:01Sans être bloqué non plus, voilà, une dizaine d'années, comme d'autres classes d'actifs.
08:07Sur les magasins d'animal, chez Sapiens, vous, également,
08:09ou vous faites des produits un petit peu plus sophistiqués
08:11à l'intention des patrimoines intermédiaires ? Expliquez-nous.
08:14Alors, effectivement, nous, on a comme cible des patrimoines intermédiaires,
08:17souvent des entrepreneurs de première génération
08:19qui ont des patrimoines d'entre 1 et 20 millions d'euros.
08:21On a volontairement voulu un ticket d'entrée assez modeste
08:24pour capter des entrepreneurs qui ont leurs premiers dividendes en vue de placer.
08:27Donc, à partir de 100 000 euros, ils peuvent commencer à travailler avec nous.
08:30Et pour ce faire, en fait, on s'appuie sur la sélection de solutions d'investissement,
08:33notre actionnaire de référence, qui n'est toi de Kivesta,
08:36qui est un autre gros multifamilopiste parisien avec 6 milliards d'encours,
08:38et donc qui, par sa puissance financière et son réseau,
08:41nous alimente à la fois en club deal et également en fonds d'investissement immobilier.
08:45Et c'est vrai qu'aujourd'hui, on a essentiellement travaillé sous ce format-là,
08:49notamment sur plutôt des stratégies qu'on appelle les stratégies valuables,
08:51la forte création de valeur,
08:52qui peuvent être des repositionnements d'actifs
08:56avec des acteurs comme par exemple Matacapital,
08:58qui peut le faire sur notamment plutôt l'immobilier commercial,
09:01sur de l'hôtellerie, sur du commerce, etc.
09:04On peut le faire aussi avec Mindstone,
09:05puisqu'on parlait de l'immobilier luxe, qui a été aussi une référence
09:09notamment sur le repositionnement de l'ofte parisien dans le triangle d'or
09:14pour potentiellement une clientèle étrangère,
09:16donc avec un niveau de finition assez exceptionnel.
09:19Et on a aussi réalisé des clubs deal,
09:21donc des opérations plutôt dédiées,
09:23quand les investisseurs avaient la volonté de connaître parfaitement un actif,
09:26d'avoir aussi une maturité beaucoup plus courte que celle d'un fonds.
09:28La dernière en date était notamment avec Matacapital,
09:30rue Bonaparte, juste en dessous de Saint-Germain-des-Prés.
09:32Oui, bref, très sympathique.
09:33Très sympathique.
09:34Et très prisé, clientèle américaine, on parlait avec Julien,
09:38ou internationale ou plutôt locale ?
09:40En l'occurrence, là, on était sur, pas du résidentiel,
09:42mais plutôt des pieds d'immeuble.
09:43D'accord.
09:43Donc ce sera plutôt une clientèle ensuite professionnelle.
09:46Une fois qu'on a repositionné l'actif, en l'occurrence Matacapital,
09:49ce sera plutôt des SCPI ou des foncières ou des singles
09:52qui sont ravis d'acheter l'actif une fois stabilisé.
09:54Bah si on m'arrange, c'est juste à aller,
09:56quel type d'opération vous faites sur cet immobilier haut de gamme ?
09:59Non, je pense que tout le monde est un peu sur la même stratégie,
10:01c'est-à-dire que l'idée n'est pas d'acheter…
10:02Club deal également.
10:02Oui, plutôt en club deal, soit en equity, soit en dette privée.
10:05On a bien la partie dette privée aussi.
10:08Et du coup, juste pour reprendre un peu ce qui a pu être dit,
10:11l'idée n'est jamais d'acheter un bien,
10:13finalement de le détenir et de le conserver, on va dire, pendant X années.
10:16C'est plutôt de repositionner un actif
10:17pour aller rechercher une création de valeur en réalité.
10:19Donc là, c'est là qu'on est sur la catégorie plutôt value-add.
10:23Et sur la partie…
10:24Et on va nous aussi rechercher des rendements
10:26qui sont au moins de 15% sur cette classe d'actifs.
10:28Pourquoi ? 15% par an en TRI.
10:30Parce que finalement, sur la partie dette privée,
10:31on arrive à avoir des rendements
10:33qui sont de l'ordre de 8 à 10%
10:34avec des durations assez courtes, 12-24 mois.
10:37Souvent, on peut faire des bridges
10:38avec des fonds d'investissement, etc.
10:40Donc avec un certain nombre de garanties
10:42qui sont assez importantes et qu'on va exiger.
10:45Donc finalement, si on va aller rechercher un…
10:47Si on va aller se positionner sur de l'equity
10:49avec un LA qui ne va pas être le même
10:50en termes de durations, en termes de travaux,
10:52en termes de permis, potentiellement,
10:55en termes de recours auprès des tiers,
10:58on va forcément aller rechercher un TRI plus élevé
11:01qui va compenser les aléas
11:03qu'on peut potentiellement supporter.
11:05Donc évidemment, la localisation est clé, forcément.
11:10Et après, derrière, ça va être avec quels acteurs
11:12on va pouvoir travailler.
11:13Parce qu'effectivement, il y en a,
11:14on parlait de Barnes & Zalers ou de Mata Capital,
11:16il y en a qui ont l'expérience de ces sujets
11:18et c'est auprès de ces personnes
11:19qu'il faut être capable de s'entourer.
11:21Voilà, après ce premier tour de table,
11:23nos experts, on a bien décrit le marché
11:26et ce qu'on pouvait faire.
11:27On va maintenant rentrer dans le vif du sujet,
11:29justement sous le capot de ces fonds
11:31et de ces clubs d'îles,
11:33explorer les mécanismes, peut-être les limites,
11:34aussi les pièges à éviter.
11:36C'est tout de suite dans le débat.
11:37Merci d'avoir regardé cette vidéo !
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