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Vendredi 25 juillet 2025, retrouvez Alexandre Tsouli (Associé, Letus Private Office), Paul-Éric Perchaud (Directeur général, MIMCO Asset Management) et Benjamin Durand (Managing Partner, B. Durand Capital Partners) dans L'EFFET PATRIMOINE, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans l'Effet patrimoine, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition.
00:12Aujourd'hui on s'intéresse à une classe d'actifs un peu particulière, l'immobilier haut de gamme qui séduit de plus en plus une clientèle patrimoniale fortunée.
00:19Pourquoi ? Peut-être parce qu'ils sont lassés de cette volatilité des marchés sur les actions comme sur les obligations.
00:25Retour aux actifs réels mais sur quoi investir ? Club deal, private equity, immobilier, c'est ce qu'on va voir dans un instant avec nos experts.
00:37L'Effet patrimoine spécial immobilier haut de gamme, on en discute avec nos invités, trois experts pour en parler.
00:44Paul-Éric Perchaud, bonjour. Bonjour Fabrice.
00:47Vous êtes directeur général de MIMCO Asset Management, spécialiste des club deals premium à l'échelle européenne.
00:51On a besoin de vos lumières. À côté de moi, Alexandre Otzouli. Bonjour Alexandre.
00:57Bonjour Fabrice.
00:58Associé chez Lettus Private Office avec une approche fine de l'immobilier comme outil de stratégie patrimoniale globale.
01:04Bienvenue à vous.
01:04Merci.
01:05Et puis enfin, Benjamin Durand. Bonjour Benjamin.
01:07Bonjour Fabrice.
01:08Vous êtes managing partner du multifamily office B Durand Capital Partner, donc multifamily office éponyme,
01:15qui accompagne des familles fortunées dans l'allocation et la structuration immobilière.
01:20Bienvenue à vous également.
01:21Messieurs, pour démarrer et poser le sujet, c'est vrai qu'on a l'impression qu'on a un regain d'intérêt,
01:26sinon pour la pierre, pour les actifs tangibles.
01:29Pierre-Éric.
01:30Paul-Éric, pardon.
01:32Alors moi, je pense que l'immobilier a toujours attiré, que ce soit en période de crise ou en période plus compliquée ou plus favorable.
01:38Mais c'est vrai qu'aujourd'hui, on a constaté une baisse des prix et une raréfaction des liquidités.
01:44Donc c'est vrai que pour les personnes et les patrimoines qui ont des liquidités disponibles, il y a une fenêtre de tir pour investir qui est intéressante.
01:50Et je trouve aussi qu'on a de plus en plus de solutions qui sont proposées, notamment via des club deal, pour avoir accès, un accès facilité à des opérations de qualité,
01:59à condition bien sûr d'être bien accompagné et bien conseillé.
02:03Oui, on va voir justement ce que sont ces clubs deal, comment ils fonctionnent dans un instant.
02:07Mais déjà, est-ce que c'est une vraie tendance de fond ou est-ce que c'est finalement un simple refuge en période, je le disais, d'instabilité en ce moment ?
02:14C'est vrai que la classe d'actifs immobiliers a toujours marqué par sa résilience, malgré les cycles économiques.
02:22Néanmoins, c'est une classe d'actifs qu'on trouve et qu'on retrouve chez les plus fortunés,
02:27avec, c'est sûr, dans ces moments de forte volatilité, une préférence pour l'immobilier haut de gamme
02:34qui a continué de grimper malgré la crise des derniers mois.
02:38Oui, j'aimerais dire, on se dit que ces fortunes, ces grandes fortunes, ces patrimoines plutôt élevés,
02:42peut-être des ventes eux-mêmes de leur société, ils ont déjà de l'immobilier, on a peut-être déjà sa résidence principale,
02:48une ou plusieurs résidences secondaires, pourquoi faire encore de l'immobilier ?
02:52Oui, tout à fait, il y a plusieurs catégories dans l'immobilier.
02:54Il y a l'immobilier résidentiel, effectivement, de jouissance, donc résidence principale, secondaire.
03:00Et puis, une fois qu'on a ça, un entrepreneur qui cède son entreprise a envie, bien sûr, de faire des placements financiers,
03:08mais également de renforcer le pôle immobilier pour avoir une diversification, une sécurisation suffisante.
03:14L'immobilier a toujours fait office de valeur refuge.
03:16Et donc, à partir du moment où on n'a pas le temps d'aller dans 4 ou 5 résidences secondaires,
03:22on va faire des investissements, de l'immobilier, donc d'investissement,
03:27que ce soit en résidentiel, en bureau, en commerce ou en logistique, entrepôt, locaux d'activité, hôtellerie.
03:34Enfin, il y a plein de classes d'actifs et de catégories, de sous-catégories dans l'immobilier qu'on va détailler, j'imagine.
03:39Oui, donc il n'y a pas que l'immobilier haut de gamme, voilà, l'avenue Montaigne, l'image d'épinal,
03:43mais il y a aussi différentes catégories d'actifs dans l'immobilier,
03:45des sous-catégories finalement sur lesquelles on peut investir.
03:48Et on le verra, c'est plutôt intéressant.
03:50Paul-Éric, justement avec vous, chez Minko, vous vous intéressez, vous proposez des clubs deals très ciblés en France et en Europe.
03:57Vous pouvez nous parler de ces opérations qui sont plébiscitées peut-être aujourd'hui par votre clientèle ?
04:02Oui, alors ce que plébiscite nos clients, c'est d'abord une diversification.
04:07C'est-à-dire qu'avant de cibler une typologie d'actifs ou une opération,
04:11ce qu'on recherche, c'est une diversification qu'on propose au niveau pan-européen,
04:14donc dans des villes, dans les typologies, que ce soit du bureau, effectivement, du résidentiel, de l'hôtellerie,
04:19dans des villes dynamiques, on a pu proposer des villes à Lisbonne, à Luxembourg, à Paris,
04:23voilà, dans tous les hubs où on trouve des investissements qui sont intéressants.
04:27Et ensuite, une sélectivité, c'est-à-dire que ce que recherchent nos clients,
04:31c'est des opérations qui sont bien sourcées, bien choisies et qui sont bien gérées derrière.
04:36Donc ça, c'est vraiment un aspect très important.
04:38Et le dernier point, je dirais, c'est la transparence.
04:40Je pense qu'aujourd'hui, on est dans un monde où sur les clubs deal, les gens veulent connaître
04:43exactement les structures de FIS, le BP, qu'est-ce qui va être investi,
04:48le montant des CAPEX qui va être investi, quelle est la maturité, comment on va sortir.
04:52Ils ont besoin d'avoir une traçabilité, une lisibilité des opérations plus grande
04:56que ce qu'ils ont pu avoir par le passé. Et ça, c'est quelque chose qu'on voit auprès des investisseurs
05:01et qui est fortement plébiscité.
05:02Exigence, c'est-à-dire aussi de vos clients par rapport à tout ce que vous disiez.
05:07Ils sont capables de lire ça. Ils ne vous font pas confiance les yeux fermés.
05:09Ils regardent aussi en détail ce qui est proposé.
05:11Une plus grande exigence. C'est-à-dire que je pense que c'est lié aussi à la période.
05:14On est encore, on sort, on espère sortir, mais on est encore dans une période de crise
05:18qui dure depuis 2-3 ans. Et donc, les clients ont augmenté le niveau d'exigence,
05:22et notamment sur les patrimoines qui ont encore des liquidités disponibles.
05:27Comme je le disais en introduction, il y a des affaires à réaliser,
05:31mais elles nécessitent toutes du travail. Il n'y a rien de facile.
05:34Aujourd'hui, on ne peut pas juste miser sur une hausse des prix générale.
05:37Il faut travailler les actifs. Il faut avoir un asset management très fort.
05:40Et ça, c'est ce que recherchent vraiment nos clients.
05:43Alexandre, dans le Toulis, vous avez une approche très stratégique de l'immobilier.
05:47Comment vous l'intégrez, justement, cet immobilier haut de gamme
05:50dans l'allocation globale de vos clients ? Est-ce qu'il y a une différence entre,
05:53on le disait, pierre de jouissance qu'on a déjà, et pierre de rendement ?
05:57Oui, bien entendu. Je pense qu'aujourd'hui, il est connu et reconnu
06:01que ce qui fait la performance sur le long terme, c'est l'allocation.
06:04Une allocation doit être diversifiée, et ça vaut pour la classe actif immobilier.
06:08Donc, on regarde, on prépare avec nos clients une feuille de route.
06:11On définit combien on va dédier à cette classe d'actifs.
06:15Et ensuite, on regarde comment on la travaille.
06:16Parce qu'effectivement, l'immobilier de jouissance, un entrepreneur qui vient de faire son premier événement de liquidité,
06:21il veut se faire plaisir, acheter sa résidence principale, sa résidence secondaire.
06:25Mais pour diverses raisons, c'est souvent des opérations qui se font avec du financement.
06:29On a des contraintes fiscales en France, l'impôt sur la fortune immobilière, etc.,
06:33qui poussent les clients à financer ces acquisitions.
06:37Et nous, on regarde la partie immobilier en net.
06:40C'est-à-dire qu'on regarde combien de cash ils vont apporter à cette classe d'actifs.
06:43Donc, en réalité, l'immobilier de jouissance, ce n'est pas ce qui va nous mobiliser le plus en termes d'apport en equity.
06:49Et donc là, on va s'intéresser derrière à l'immobilier de rendement.
06:52Donc, c'est tout ce qui est patrimonial, ce qui va vous produire du revenu à long terme.
06:56Mais aussi, on se concentre sur des opérations qu'on appelle maintenant value-add, promotion, marchand de biens.
07:02Alors là, ce sera plus court terme.
07:03Alors, effectivement, ce sera plus court terme.
07:05C'est une autre manière d'aborder l'immobilier.
07:07Il faut de l'expertise.
07:08Ça, c'est important.
07:09Souvent, certains, ils succombent un peu rapidement.
07:13C'est des métiers.
07:13Il y a des professionnels de l'immobilier.
07:14Ce n'est pas pour rien.
07:15Et donc, ça, on regarde avec beaucoup de vigilance, soit en accompagnant nos clients,
07:19soit en les aidant à composer la bonne équipe d'experts pour être sûr de ne pas se tromper.
07:24D'accord.
07:25Benjamin Durand, de votre côté, vous structurez différents niveaux de club deal.
07:28Vous accompagnez aussi des achats directs.
07:30Qu'est-ce que vos clients recherchent en priorité ?
07:32Est-ce que c'est le rendement, le statut, la sécurité, un peu des trois ?
07:36Alors, je dirais que, comme le disait Alexandre, il y a une approche stratégique à avoir dans l'immobilier.
07:41Et il faut un peu des trois.
07:43Chacune de ces briques a un objectif patrimonial différent.
07:46Il y en a où on cherche la sécurité.
07:47Donc, on va chercher un emplacement très prime, très sécurisé.
07:50Parce qu'on doit déposer l'argent, finalement, dans la pierre.
07:54Et c'est avant tout ça qui sera la résilience du patrimoine sur le long terme et qui passera les crises.
08:01Ensuite, il y a des poches de rendement dans lesquelles, alors si on est trop prime, le rendement est très faible.
08:06Donc, ça ne remplit pas forcément le rôle de...
08:09Si on s'éloigne, à contrario, et qu'on va dans les zones un peu plus tendues, le rendement est très élevé.
08:14Mais vous avez un risque de ne pas trouver de locataire ou en quête d'avoir de la vacance locative.
08:19Ce qui n'est pas le cas dans les emplacement prime où le rendement est faible, mais presque garanti.
08:22Donc, il faut trouver la jauge entre les deux.
08:26Et puis après, effectivement, vous avez les opérations valuades sur lesquelles ce n'est pas le locataire qui prime.
08:31On va faire des travaux sur des actifs à repositionner, à transformer pour faire une plus-value en capital.
08:38Et qui sont vendus, c'est ça ?
08:39Qui sont achetés, revendus.
08:41Et c'est en ce moment qu'on trouve justement beaucoup d'opérations valuades,
08:46beaucoup d'opportunités pour les multifamily office comme nous.
08:48Parce qu'on a des clients qui disposent de liquidités importantes à investir.
08:52Et à contrario, la plupart des fonds immobiliers historiquement propriétaires de grands actifs
08:57sont obligés de se délester du fait de la crise immobilière et de devoir faire des liquidités.
09:03Et donc, c'est là que l'offre et la demande se rencontrent et qu'on peut saisir des opportunités intéressantes.
09:08D'accord. J'ai l'impression qu'on entend, c'est le moment d'investir comme souvent.
09:11En tout cas, c'est vrai que la crise provoque évidemment des opportunités.
09:15Un dernier mot, c'est sur le rôle du conseil.
09:17Vous êtes tous conseil pour vos clients.
09:19On a l'impression que c'est un rôle critique essentiel pour, je dirais, trier le bon grain de livret.
09:23Tout à fait. Moi, je dirais, Mimco, au-delà du rôle de conseil,
09:27puisqu'en fait, les opérations qu'on va proposer à nos clients,
09:30en fait, on les source nous-mêmes et on les gère nous-mêmes de A à Z.
09:34Donc, ce qui a été décrit effectivement sur des opérations value-add marchands de biens,
09:37il y a tout un travail d'asset management qui peut prendre 2, 3, 4 ans
09:40de reconfiguration d'actifs, de transformation d'actifs.
09:45Et en fait, ce travail, on le fait jusqu'au bout et c'est la clé.
09:48C'est la clé pour aller chercher justement cette création de valeur.
09:51Alexandre ?
09:52Oui, effectivement, on est toujours le premier appel pour nos clients.
09:55Quand ils regardent une opération, ils vont nous appeler,
09:57ils vont nécessiter un second avis, mais ils font aussi appel à notre réseau
10:02qui peut être à la fois les experts qu'on a autour de nous,
10:04soit les experts techniques comme des AMO, des assistants de maître d'ouvrage,
10:07des architectes, mais aussi tout le panel d'avocats.
10:11Et derrière, ils vont nous demander de les aider à exécuter.
10:15On a accompagné l'un de nos clients sur l'ouverture d'un hôtel 5 étoiles
10:18en plein centre de Paris l'année dernière.
10:21Mais en fait, ça a été 3 ans de travail acharné avec les experts à nos côtés.
10:26C'était notre premier lancement de l'hôtel.
10:27Donc, la première fois, on l'a abordé avec beaucoup d'humilité.
10:30Et maintenant, en fait, l'expertise, elle est acquise
10:32et on a hâte de pouvoir continuer à développer.
10:35Dupliquer.
10:36Exactement.
10:36Très bien.
10:37Benjamin, juste une dernière question.
10:40Comment on évite les effets d'Aubaine, peut-être,
10:43ou les investissements mal calibrés ?
10:45Quand on conseille son client, on regarde, on source,
10:47on a des partenaires aussi sur ce genre de diapos.
10:50Alors, effectivement, avec la multiplication des club deals,
10:53la mode un peu des club deals,
10:54aujourd'hui, on se retrouve avec une multiplication du sourcing.
10:58Les clients reçoivent des opérations par leur réseau,
11:00on en reçoit par le nôtre.
11:01Et donc, le multifamily office a un rôle de sélection très fine
11:06parce qu'en réalité, toutes les opérations ne sont pas bonnes à prendre.
11:10Il y a plusieurs catégories de club deals.
11:12Il y a les clubs deals, je dirais, un peu friends and family
11:14où ça remonte par le réseau, c'est de confiance.
11:17Mais effectivement, il va falloir s'entourer des bons opérateurs
11:19pour professionnaliser une opération qui avait tendance à être un peu trop amicale, peut-être.
11:25Ensuite, vous avez des club deals, je dirais, de distribution
11:28faites par des sociétés de gestion un peu intermédiaires.
11:31Donc là, il y a un AMO, il y a un opérateur sérieux
11:35et on peut rassembler un petit nombre de clients.
11:37Et puis après, il y a les clubs deals institutionnels, je dirais,
11:39sur des plus grosses tailles, sur des repositionnements d'immeubles
11:42ou de tours complètes où là, ce sont des asset managers professionnels,
11:47français ou internationaux, institutionnels.
11:49Et on peut y greffer quelques clients privés
11:51sur des tickets plus importants, généralement,
11:54où là, on est sur un niveau d'exigence très professionnelle
11:57avec effectivement des années et des années de travaux.
12:02Donc ça demande un grand professionnalisme
12:03qu'on doit sélectionner, nous, en tant que multifamily office.
12:06On le voit, il y en a donc pour tous les goûts,
12:07pour toutes les bourses, si importantes soient-elles.
12:11Alors justement, dans un instant, dans le débat,
12:13on va s'intéresser justement au-dessous de ces clubs deals.
12:17Est-ce qu'il y a des pièges à éviter, des choses à savoir quand on investit ?
12:20On en parle tout de suite dans le débat avec nos experts.
12:24L'effet patrimoine spécial immobilier haut de gamme,
12:29comment investir notamment dans les clubs deals
12:32et quels sont les pièges à éviter ?
12:34On va ouvrir le capot avec nos experts,
12:36Paul-Éric Perchaud de MIMCO Asset Management,
12:38Benjamin Durand de Bédurand Capital Partners
12:40et Alexandre Souly de Lettus Private Office.
12:44Messieurs, dans cette première partie, avec vous,
12:46on a vu effectivement que cette pierre, elle attire toujours autant.
12:49On dit Paris, le lingot d'or de la pierre,
12:51mais on a aussi d'autres, évidemment, solutions,
12:55des hôtels, des pieds d'immeubles, des bureaux, évidemment.
12:59Ce que je voudrais savoir avec vous, premièrement, Paul-Éric Perchaud,
13:02c'est justement comment vous sélectionnez les actifs pour vos clubs deals.
13:05On a vu qu'il y a une...
13:06Voilà, on a dit, il faut savoir trier, faire la part des choses.
13:10Comment vous les sélectionnez, ces clubs deals ?
13:11Alors, la première étape, c'est vraiment avoir une analyse très rigoureuse de l'opération,
13:16donc les fondamentaux, l'emplacement, le prix, les comparables.
13:21On réalise systématiquement des cash flows, des business plans,
13:24avec des TRI, avec les marges qui peuvent être réalisées.
13:27Et c'est vrai que le deuxième aspect qui est très important,
13:30c'est aussi la qualité du réseau, la qualité du sourcing.
13:34Et après un certain nombre d'années, on arrive à s'entourer,
13:36à recevoir des deals, ce qu'on appelle les deals qu'on préfère,
13:38les deals off-market,
13:39qu'on peut recevoir de la part d'un avocat, d'un architecte,
13:42d'un broker, d'une relation de travail qu'on a pu avoir avant.
13:46C'est ce réseau qui nous permet d'avoir, effectivement,
13:49plusieurs centaines d'opérations reçues par an
13:51et de pouvoir en sélectionner quelques-unes,
13:54en tout cas, nous, pour Mimco, à peine une dizaine par an,
13:57qu'on va proposer ensuite à nos clients.
13:58Concrètement, on vous dit, tiens, voilà, un hôtel, un avocat, une connaissance,
14:02tiens, ce bel hôtel particulier, dans le 8e,
14:04il est à vendre, personne ne le sait,
14:05mais ça pourrait vous positionner ?
14:08Complètement, et ensuite, on va faire toute l'analyse que j'ai décrite
14:12sur tous les ratios,
14:13et c'est vrai que l'avantage, c'est qu'au fil des années,
14:16à force de recevoir des opérations
14:17et de toutes les garder en base de données,
14:19on peut comparer aussi,
14:20donc on peut voir l'évolution des prix,
14:22on connaît un peu plus les prix,
14:23on connaît le marché,
14:25et d'où, effectivement, l'importance de pouvoir s'entourer
14:27d'un expert, d'un asset majeur qui connaît,
14:30qui, justement, a cette notion des prix et de la rentabilité,
14:32et des risques aussi,
14:33parce que sur des opérations value-add,
14:34ça implique beaucoup de travaux,
14:36des autorisations administratives très souvent,
14:38donc il faut bien maîtriser ces risques-là
14:40pour pouvoir aller jauger la valeur d'un actif.
14:44Alexandre Solis, vous avez parlé tout à l'heure d'un hôtel,
14:47vous avez accompagné un client pendant 3 ans
14:49pour son hôtel 5 étoiles,
14:51justement, vous intervenez dans des aspects très opérationnels,
14:55comment vous placez la limite entre le conseil patrimonial
14:58et la gestion de projet immobilier ?
15:00Je pense, effectivement,
15:01c'est le rôle des multifamilies et office,
15:02et on connaît tous nos clients,
15:04et ils attendent un accompagnement au quotidien sur leurs opérations.
15:07Et donc, sur ces sujets-là,
15:10on a appris à côté de clients sur des opérations dédiées jusqu'ici,
15:14et aujourd'hui, on essaye d'élargir le spectre.
15:17On avait fait le constat que la classe d'actifs immobiliers
15:19était souvent mal adressée, même chez les grandes fortunes.
15:21Par exemple, actuellement,
15:22on fait un club deal avec nos clients
15:24sur une restructuration d'une ville à la canne,
15:26mais plutôt que de recevoir le dossier
15:28et de l'envoyer à nos clients en disant
15:30« il y a une jolie villa avec un prix d'acquisition intéressant ».
15:34Non, on va rejoindre Renaud Force,
15:36on a acheté cette villa,
15:37on s'est associé avec un architecte de Renaud sur place,
15:40et on va, tout au long de l'opération,
15:42assister nos clients sur cette opération.
15:44Eux, en même temps, il y a une vertu un peu pédagogique,
15:46parce qu'ils découvrent le métier de marchand de biens,
15:48et on espère pouvoir livrer cette maison,
15:50on va dire aux horizons de l'été 2026,
15:54et de faire une jolie opération.
15:55Donc en deux ans, c'est ça, 24 mois ?
15:57Oui, c'est 24 mois à peu près de restructuration.
15:59D'accord, donc ils participent finalement,
16:00ils sont partie prenante du projet ?
16:02Il y en a certains qui sont investisseurs,
16:03et d'autres qui veulent apprendre,
16:05et qui nous appellent tous les 15 jours,
16:07en nous demandant où on en est,
16:09qui veulent se déplacer sur place pour apprendre,
16:11voir comment on mène ce genre de projet.
16:13Benjamin Durand, vous nous avez parlé de clubs deals,
16:15alors de différentes tailles,
16:17puisqu'on a vu qu'on a des petits, des moyens,
16:19et des gros clubs deals.
16:20Comment on structure justement des clubs deals
16:22de 10 à 100 millions d'euros ?
16:24Alors, 10 à 100 millions d'euros,
16:25c'est une fourchette qui est déjà assez large.
16:27Quand vous êtes à 10, 20 millions d'euros,
16:29je dirais que ça peut être du club deal,
16:31un peu friends and family, comme on disait tout à l'heure.
16:32Combien de personnes ?
16:33Une dizaine de personnes, un peu moins ?
16:34Oui, je dirais que sur une opération à 10 millions,
16:38disons, si c'est du marchand de biens,
16:40il va falloir 3 ou 4 millions d'equity,
16:42le reste en dette,
16:43et il faut éventuellement prévoir du CAPEX aussi,
16:46un mix equity-debt.
16:47Donc, disons qu'il faut 5 millions d'equity,
16:50ça veut dire 5 personnes à 1 million d'euros,
16:52ou 10 personnes à 500 000 euros.
16:54Voilà, ça fonctionne comme ça.
16:56Sur les opérations plus grosses,
16:57il faut toujours avoir ce ratio un peu 30-40% d'equity,
17:01et puis le reste en dette,
17:02selon les conditions de marché,
17:03qui évoluent.
17:04Et c'est d'ailleurs,
17:05la temporalité des clubs deals
17:06a un gros impact sur les clubs deals valuables,
17:09en tout cas.
17:09Elle a évolué ces dernières années ?
17:12Il y a des choses qui ont été bouclées ?
17:13Oui, les conditions de financement des banques
17:15se sont durcies avec la hausse des taux,
17:17avec le resserrement monétaire.
17:19Donc, clairement,
17:20l'accès au marché est plus compliqué.
17:23Mais c'est aussi la beauté de l'immobilier,
17:24c'est que c'est un marché qui est intermédié.
17:27Donc, on est obligé d'aller avoir une connaissance fine
17:32et presque locale du marché
17:33pour aller sourcer les meilleures opérations,
17:37parce qu'il est rare,
17:39quand vous habitez Paris,
17:39qu'on vous propose la meilleure opération à Toulouse
17:41et qu'elle n'ait pas déjà été vue
17:44par tous les locaux du coin.
17:47Donc, si elle arrive jusqu'à vous,
17:49c'est soit que vous êtes très proche
17:50du promoteur ou de l'opérateur,
17:52soit qu'il y a une anomalie.
17:54Et c'est ça, la difficulté de l'immobilier,
17:57et aussi son attrait,
17:59c'est qu'on peut faire des marges importantes
18:00pour l'investisseur,
18:02mais à la condition de,
18:03souvent, d'être assez local
18:05et de travailler avec un track record
18:07et des data qu'on va connaître
18:09depuis des années,
18:10sur des marchés assez niches et locaux.
18:13Oui, on a fait plusieurs émissions
18:14sur le private equity,
18:15dans l'effet patrimoine,
18:16on a l'impression que c'est assez similaire,
18:17finalement, beaucoup de deals,
18:18et finalement, quand il y a un deal qui sort
18:20et que tout le monde a vu,
18:21ce n'est pas forcément le meilleur.
18:21Bien évidemment, il vaut mieux être sous les radars.
18:23Paul-Éric Perchaud, justement,
18:25on va passer aux questions un petit peu plus
18:28poil à gratter, je dirais.
18:30On entend souvent que ces clubs deals
18:31sont des produits ultra-filtrés.
18:33Qu'est-ce qui se passe quand vous me dites
18:35du diligence, on regarde tout, etc.
18:37Mais on sait qu'il y a eu des problèmes
18:39sur les taux, en tout cas,
18:40il y a eu une forte augmentation.
18:41On peut avoir des fois des retards
18:43dans les travaux,
18:44des locataires qui ne sont pas là
18:45ou pas au rendez-vous.
18:46Qu'est-ce qui se passe quand une opération dérape ?
18:47Comment vous la rattrapez ?
18:49Effectivement, ce qui est clé,
18:50c'est au démarrage de l'opération,
18:51quand on l'a sourcée,
18:52c'est qu'on fait un gros travail
18:53pour déjà identifier les risques
18:55même potentiels qui peuvent arriver.
18:56Ça peut être des risques administratifs,
18:57des risques travaux,
18:58des risques de taux, vous l'avez dit.
19:00Une fois qu'on a déjà identifié ces risques,
19:02c'est-à-dire qu'on peut travailler des scénarios.
19:03Nous, par exemple, sur toutes nos opérations,
19:05on a toujours un scénario B,
19:06voire un scénario C.
19:07Je donne un exemple.
19:08Récemment, on est en train d'acheter un immeuble
19:10qui est un immeuble de bureau à Paris,
19:11qui était occupé par une école.
19:13On veut aller déposer un permis
19:15pour aller faire une résidence para-hôtelière.
19:17On a prévu quand même un scénario B,
19:18bureau, puisque c'est déjà une destination bureau.
19:21On a déjà un chiffrage, un permis qui est prêt.
19:23Donc, en fait, on prévoit plusieurs scénarios.
19:25En fait, il faut toujours avoir un coup d'avance
19:26et anticiper ce qui peut se passer.
19:29Donc, je dirais que la qualité première,
19:30c'est l'agilité.
19:31L'immobilier, aujourd'hui, évolue vite.
19:33Il y a des tendances aussi dans l'immobilier
19:35qu'on peut voir qui sont liées
19:36à des tendances sociétales
19:37sur l'évolution du bureau,
19:38l'évolution du co-living,
19:39et l'évolution même du résidentiel,
19:41l'évolution sur les taux.
19:43Il faut savoir s'adapter rapidement
19:44pour transformer son immeuble éventuellement
19:46ou accélérer une vente si besoin.
19:48Voilà, c'est tous ces éléments-là
19:49qui sont assez importants
19:52pour éviter le dérapage de trop.
19:55Et le CNRSS, ça serait de revenir à une école ?
19:57Ça peut être éventuellement
19:58de revenir à une école, effectivement.
20:00Et là, pareil, on a vu la demande sur les écoles
20:02a pu être forte,
20:03a pu être moins forte à un moment donné.
20:04Il faut savoir s'adapter, en fait, à son marché.
20:06Il faut vraiment être à l'écoute
20:07de ce qui se passe sur le marché
20:09et ne pas avoir un scénario,
20:11vouloir s'y tenir absolument à tout prix.
20:13Là, c'est le meilleur moyen d'aller dans le mur
20:15s'il y a le moindre grain de sable.
20:17Chez l'ETUS,
20:18private office, Alexandre Souly,
20:19vous vous concentrez aussi
20:21parfois sur des actifs
20:23complètement atypiques,
20:24forêts, sources.
20:26Et puis, vous m'avez dit,
20:26l'hôtel aussi,
20:27qui peut être un petit peu compliqué.
20:29On l'a vu il y a quelques années.
20:31Comment évitez-vous justement
20:32que ça devienne un placement
20:33peut-être trop affectif,
20:35pas rentable ou illiquide ?
20:36Je pense effectivement que le business plan,
20:39ça reste, on va dire,
20:41notre filet de sécurité.
20:42Parce qu'à l'hôtel,
20:43aujourd'hui,
20:44chez les grandes fortunes,
20:45c'est un peu le graal
20:46sur la place d'actifs immobiliers.
20:47Avoir son hôtel,
20:48c'est quand même une demande
20:49de nombreux de nos clients.
20:51Mais ensuite,
20:51quand on reçoit,
20:52les prix ont quand même
20:53beaucoup augmenté
20:54sur cette place d'actifs.
20:55Quand vous faites tourner
20:56un business plan,
20:56vous voyez bien
20:57si à 4, 5, 6 ans,
20:59ça passe ou ça ne passe pas
21:00et on revient très vite
21:01à la réalité.
21:02Pour autant,
21:03on a la chance
21:04d'avoir des entrepreneurs
21:05autour de nous
21:05qui sont des gens
21:06qui ont réussi
21:07et qui ont une vision.
21:08Et pour autant,
21:09on leur fait confiance
21:10sur certaines...
21:13On aime bien dire
21:15qu'ils ont la vista.
21:16On accompagne un client
21:17aussi sur la constitution
21:18d'un hara en Normandie.
21:21Au premier lieu,
21:22on ne pensait pas
21:22que ça pourrait être
21:23une belle opération.
21:24Aujourd'hui,
21:25c'est un succès.
21:26Donc, il faut aussi
21:27pouvoir se faire confiance.
21:28Mais ce que je voudrais
21:29juste rappeler,
21:30c'est vraiment à chaque fois
21:30l'humilité que tout le monde
21:32pense à bien s'entourer
21:33des bons experts.
21:34Parfois, ça a un prix,
21:35mais ça peut vous permettre
21:35d'éviter de faire des erreurs.
21:37Vous avez raison de souligner
21:38que souvent,
21:39c'est fortune,
21:40c'est quand même des gens
21:41qui sont des capitaines
21:41d'industrie
21:42ou peut-être des entrepreneurs
21:43qui sont habitués
21:44à prendre du risque aussi.
21:45Il y a cette notion,
21:45ils discutent bien évidemment
21:46avec vous
21:47et ils sont conscients des risques.
21:48Exactement,
21:49parce que l'immobilier,
21:51pendant très longtemps,
21:51tout le monde a cru
21:52que c'était la valeur refuge
21:53qu'on ne pouvait pas perdre d'argent.
21:54Aujourd'hui,
21:55le marché s'est retourné.
21:56Il y a beaucoup de gens
21:57qui sont dans des clubs deal
21:58qui se passent mal
21:59et qui voient un peu
22:00l'envers du décor.
22:02Donc, il ne faut pas non plus
22:03se lancer les yeux fermés
22:04et comme toute classe d'actifs,
22:06il y a des professionnels
22:07et il faut leur faire confiance.
22:08Jean-Bien Durand,
22:09vos clients,
22:10ils se font les mêmes emplacements,
22:11Triangle d'Or,
22:12Côte d'Azur,
22:14les emplacements Prime.
22:15Est-ce qu'il n'y a pas
22:15un risque de surconcentration ?
22:17Est-ce que parfois,
22:18vous les challengez
22:18ou vous leur dites
22:18« Tiens, il y a peut-être
22:19un quartier montant » ?
22:23Alors, c'est un grand débat
22:23parce qu'effectivement,
22:26toutes les grandes fortunes
22:28se concentrent
22:29dans les mêmes quartiers
22:30et ça crée un effet
22:32auto-réalisateur finalement
22:33à la croissance des prix.
22:36Nous, on travaille beaucoup
22:37dans le quartier central
22:38des affaires pour les bureaux,
22:39dans le 8e,
22:40voire même plus précisément
22:41que dans le 8e,
22:42dans le Triangle d'Or.
22:43On va travailler sur la Côte d'Azur,
22:44on va travailler sur un club
22:45d'île à Saint-Barthes en ce moment.
22:46Donc là où se concentrent
22:47les très grandes fortunes
22:48et les prix flambent.
22:50Alors, il y a une décorrelation
22:52totale entre les prix
22:53de ces quartiers-là
22:54et le prix de 5 rues
22:55ou 5 pâtés de maison
22:56plus loin
22:57qui n'a plus rien à voir.
22:59Et en même temps,
23:02on est bien placé
23:03pour voir que les inégalités
23:04sont de plus en plus fortes,
23:05que les grandes fortunes
23:06sont de plus en plus riches
23:07et que ces emplacements
23:09sont de plus en plus recherchés.
23:10Quand vous avez un périmètre
23:11qui est très restreint comme ça,
23:12il y a de plus en plus
23:13d'acquéreurs fortunés
23:14qui choisissent à un moment
23:15de transférer le prix
23:16de leur entreprise
23:17dans le prix de la pierre
23:19dans des emplacements
23:20très sécurs.
23:22Et c'est justement
23:22pour éviter que les club deals
23:23se passent mal.
23:25Pour le scénario B
23:25et le scénario C,
23:26je dirais que la réponse
23:27c'est l'emplacement,
23:28l'emplacement, l'emplacement.
23:29Un club deal qui se passe mal,
23:31s'il est très bien placé,
23:33en réalité,
23:33il suffit presque d'attendre
23:35et puis ça finira
23:36par bien se passer.
23:37Alors, ce que néglige
23:38souvent les investisseurs,
23:39c'est le coût du financement.
23:40Justement, on parlait de la dette.
23:41Maintenant que les taux ont monté,
23:42il ne faut pas négliger
23:43le coût du portage immobilier
23:45qui peut faire
23:45qu'une opération
23:46qui avait un TRI attractif
23:48se transforme en un TRI
23:50proche de zéro
23:51à cause du coût de la dette.
23:53Mais en dehors de ça,
23:55sur ces emplacements
23:56très niches,
23:57on peut faire confiance
23:58à la croissance économique mondiale
23:59et à la concentration
24:00des richesses
24:01dans les mêmes endroits
24:03pour généralement
24:04avoir cette valeur refuge
24:06que recherche quand même
24:07un entrepreneur
24:08ou un capitaine d'industrie
24:09qui a cédé son entreprise
24:10et qui souhaite réallouer
24:12dans l'immobilier.
24:13Donc, c'est cher
24:13et ça deviendra
24:14de plus en plus cher.
24:15Voilà.
24:15La stratégie d'aller
24:16dans des emplacements
24:17moins rentables,
24:19moins recherchés,
24:21effectivement,
24:21ça peut devenir
24:22un quartier recherché
24:24mais c'est une vision
24:25un peu plus long terme,
24:26un peu plus risquée
24:26qui n'est pas forcément
24:27celle de tous les clients.
24:29Messieurs,
24:29en guise de conclusion,
24:30je vais vous demander
24:30justement qu'elle serait
24:31la clé d'un bon investissement
24:34immobilier haut de gamme
24:34aujourd'hui,
24:35une règle d'or
24:36à retenir.
24:37On commence avec vous,
24:37Paul-Éric Perchaud.
24:38J'aimerais être original
24:39mais c'est vrai
24:40que la règle d'or,
24:43pour essayer d'apporter
24:44d'autres éléments,
24:45je pense que c'est
24:46s'intéresser aux évolutions
24:48de la société,
24:48aux évolutions macroéconomiques
24:50parce qu'en fait,
24:51ce qu'on voit,
24:51c'est que toutes les tendances
24:52de l'immobilier,
24:53les crises comme les hausses
24:55sont souvent liées
24:56à quelque chose
24:57qui s'est passé.
24:57On a pu le voir
24:58sur le bureau avec le Covid,
24:59on le voit sur la construction
25:00avec la crise en Ukraine,
25:02enfin, on voit que l'approche
25:04de la société influence
25:06les consommations
25:06et les besoins en immobilier
25:07et donc c'est ces signaux-là
25:10qui peuvent parfois
25:10être des signaux faibles
25:11qu'il faut savoir détecter
25:12pour anticiper
25:14les tendances à venir
25:15sur, on l'a vu,
25:16sur le co-living,
25:17sur le student housing,
25:18enfin, toutes ces nouvelles tendances,
25:19elles viennent d'une tendance
25:21de société.
25:21Donc en s'y intéressant de près,
25:23ça permet d'avoir en général
25:24un coup d'avance
25:25sur ce qui va se passer.
25:26Alexandre Souilly ?
25:27Oui, l'emplacement,
25:28c'est primordial,
25:29mais il ne faut pas oublier
25:30qu'on a la chance
25:31d'avoir un marché
25:31aussi très international
25:32en termes d'investisseurs
25:34et chacun arrive
25:35à prendre le relais de l'autre.
25:36On a eu,
25:37au moment de la crise en Ukraine,
25:39beaucoup de gens
25:40des pays de l'Est
25:41qui sont venus
25:41rapatrier leurs fonds
25:43et investir sur la Côte d'Azur.
25:45Il y a eu beaucoup d'Américains
25:46qui ont soutenu aussi
25:47les jolis quartiers à Paris
25:48et je pense que ça,
25:49ça va continuer.
25:50Mais c'est des clientèles
25:51qui aiment l'ultra luxe
25:52et c'est ce qui fait
25:53la résilience
25:54sur le long terme.
25:56Aujourd'hui,
25:56c'est cette classe d'actifs
25:57qui a été très résiliente
25:59malgré la crise
26:00de l'immobilier en France
26:01sur les deux ou trois
26:02dernières années
26:02et je pense que ça peut être
26:03un très bon conseil
26:04de se concentrer là-dessus.
26:06Benjamin,
26:07au bout de la fin ?
26:08Oui, tout à fait.
26:09C'est le même constat.
26:12Donc l'emplacement
26:13qui prime pour ces clients-là,
26:16qui se concentre,
26:17je pensais,
26:18en vous parlant également
26:19aux stations de ski,
26:20la montagne,
26:21c'est souvent très prisé
26:22des entrepreneurs.
26:23Pourquoi est-ce que
26:24Val d'Isère aujourd'hui
26:24vaut plus de 40 000 euros
26:25le mètre carré
26:26là où d'autres stations
26:27ferment
26:27et où l'immobilier
26:29vaut moins de 2 000 euros
26:29le mètre carré ?
26:30Il y a encore une neige.
26:32Il y a de la neige
26:33mais il y a surtout
26:33un marché très international
26:34effectivement
26:35où ce sont les Brésiliens,
26:36les Américains
26:37qui viennent skier
26:37et quand on a
26:38les plus belles montagnes
26:40au monde,
26:41on peut le dire,
26:42c'est effectivement
26:44très prisé
26:45et on peut imaginer
26:46qu'il y a un bel avenir
26:47pour ces emplacements-là.
26:49Exactement,
26:49les plus belles montagnes
26:50et puis la plus belle ville
26:51du monde.
26:51Allez, voilà,
26:52Cocorico,
26:52soyons chauvins.
26:53En tout cas,
26:53il y a fort à faire
26:54et c'est vrai
26:54qu'ils continuent
26:55à s'y précipiter
26:57nos amis à l'international.
27:00En tout cas,
27:00un grand merci
27:01à nos experts.
27:02Paul-Éric Perchaud,
27:03Mimco,
27:04Benjamin Durand-Bé,
27:05Durand Capital Partners,
27:06Alexandre Sully,
27:06Lettus Private Office
27:08pour nous avoir éclairé
27:09sur cet immobilier
27:10de haut de gamme,
27:11nouvelle frontière
27:11des grandes fortunes
27:13qui n'arrive pas
27:13de nous fasciner.
27:15En tout cas,
27:16c'était extrêmement intéressant.
27:17Merci à vous tous
27:18de nous avoir suivis.
27:19On se retrouve très prochainement
27:20pour un nouveau numéro
27:21de l'Effet Patrimoine.
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