- il y a 3 mois
Mercredi 18 juin 2025, retrouvez Stanley Nahon (Directeur Général, Renée Costes) et Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine, où nous allons tenter de comprendre ensemble comment se positionner vis-à-vis du viagé, de l'investissement en viagé en 2025.
00:14Et pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir deux experts du sujet sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:19On a le plaisir d'accueillir tout d'abord Sébastien Delattre. Bonjour Sébastien Delattre.
00:22Bonjour Nicolas.
00:22Vous êtes associé chez Ambre Patrimoine. Vous allez nous expliquer un petit peu comment vous voyez les choses du côté des professionnels de la gestion de patrimoine.
00:30Et nous avons le plaisir d'accueillir également Stanley Nahon. Bonjour Stanley Nahon.
00:33Bonjour.
00:33Vous êtes directeur associé chez René Coste. René Coste qui est un professionnel, un des professionnels emblématiques du viagé.
00:42Vous allez nous expliquer un petit peu comment se porte le marché.
00:45Messieurs, si on a souhaité faire cette émission dans Smart Patrimoine, c'est parce qu'on a beaucoup suivi un petit peu ce qui s'est passé sur le marché de l'immobilier au global.
00:53On a beaucoup suivi également ce qui a pu se passer du côté des retraites.
00:58Et on s'est rendu compte qu'autant il y a deux ans le viagé était très médiatisé, autant aujourd'hui on en parle un petit peu moins.
01:04Stanley Nahon, qu'est-ce qui se passe ? Qu'est-ce que ça veut dire investir en viagé, faire du viagé mi-2025,
01:11dans un contexte de taux de crédit immobilier qui ont beaucoup monté et qui ensuite sont en train de se stabiliser,
01:17dans un contexte de réflexion, de questionnement toujours très présent sur sa retraite aujourd'hui ?
01:21Est-ce que ça a eu une incidence sur l'investissement ou l'achat en viagé ?
01:26Oui, tout à fait.
01:28Ravi d'abord d'être là et de parler de ce beau marché du viagé de la nuit propriétaire.
01:34Effectivement, on en parle un petit peu moins.
01:36Néanmoins, c'est un marché qui continue à se développer, qui continue à rester dynamique,
01:40d'une certaine manière assez à rebours avec le marché immobilier classique,
01:44qui, lui, a été en forte décroissance.
01:50Donc, on a plutôt un marché qui continue à croître.
01:52On a vu un effet vaste communiquant entre marché classique et viagé ?
01:56Ou non, c'est juste que c'est décorrélé ?
01:57C'est un marché qui est en fait assez décorrélé.
02:00Et pourquoi il est décorrélé ?
02:01Notamment parce que les leviers de développement de ce marché du viagé de la nuit propriété,
02:07ils sont liés aux enjeux démographiques, le vieillissement de la population.
02:10Ils sont liés aux problématiques de pouvoir d'achat des retraités.
02:15Et on a été, côté investisseurs, ce qui vous intéresse aussi évidemment ici,
02:20on a été beaucoup moins affectés que le marché de l'investissement immobilier,
02:25notamment parce que c'est un investissement qui ne nécessite pas le recours au crédit bancaire.
02:29Donc, la hausse des taux n'a pas eu d'impact significatif sur les volumes.
02:34Et côté demande, on continue à avoir des retraités
02:37qui étaient en recherche de monétisation de leur patrimoine immobilier.
02:40René Coste a publié un baromètre 2025 sur le marché français du viagé et de la nuit propriété.
02:45Quand on dit nuit propriété, c'est effectivement quand on fait du démembrement de propriété
02:49et qu'on ne vend que la nuit propriété et on garde l'usufruit.
02:52C'est un viagé un petit peu différent.
02:54C'est viagé sans rente.
02:55En fait, le viagé sans rente, c'est viagé sans rente, pour simplifier.
02:58Vous constatez 6 000 opérations par an en France, c'est ça à peu près ?
03:01Exactement. 6 000 opérations, on avait à peu près 5 000 en 2020.
03:06Donc, sur les 4-5 dernières années, on est dans une croissance de 20% qui reste assez dynamique.
03:15Et les deux dernières années, dans un marché effectivement très compliqué pour les mobiliers traditionnels,
03:20on a 2-3% d'augmentation des volumes.
03:2420% de croissance du marché depuis 2020, ça s'est fait surtout sur les années 2021-2022 ou même encore maintenant ?
03:32Non, les volumes ont continué à monter de manière plus régulière.
03:39Et là, depuis le dernier trimestre 2024, on voit une réaccélération, un dynamisme assez fort sur ce marché-là.
03:48Alors, Sébastien Delattre, comment est-ce que vous regardez ce marché du viagé,
03:54alors avec un point de vue un petit peu plus extérieur,
03:56mais lorsqu'il faut conseiller des investisseurs, des épargnants dans la gestion de leur patrimoine,
04:03que ce soit d'ailleurs pour aller acquérir via le viagé ou pour utiliser ce mécanisme potentiellement
04:09pour assurer une transmission de son patrimoine ou une entrée d'argent au moment où on en a besoin ?
04:15Déjà une petite chose, on vient d'avoir des chiffres globaux.
04:18Si on regarde d'un point de vue plus focus sur le marché du conseiller en gestion de patrimoine,
04:24j'ai pu constater effectivement ces deux, trois dernières années un peu plus de demandes.
04:28Et même si on en parle moins dans la presse, c'est quelque chose qui est un petit peu plus dans la tête,
04:34que ce soit des investisseurs ou des demandeurs.
04:37Et autant avant, c'était au grand maximum une demande dans l'année il y a dix ans.
04:43Actuellement, on est à titre personnel, je suis sur deux, trois, quatre demandes d'informations sur cette thématique.
04:50Donc je sens...
04:51Quel profil de personnes ? Plutôt des gens qui veulent acquérir de l'immobilier via du viagé
04:54ou de personnes qui veulent mettre en vente un bien immobilier via ce mécanisme ?
04:59Les deux.
04:59Il y a vraiment un petit peu plus d'appétence sur la thématique.
05:04Il y a les personnes qui ont besoin, on en parlait, le coût de la vie augmente,
05:09les revenus n'augmentent pas forcément, notamment pour les retraités,
05:13et la monétisation de son patrimoine immobilier,
05:16que ce soit pour des personnes, entre guillemets, relativement jeunes,
05:19qui souhaitent dépenser et en profiter tant qu'ils ont la capacité d'en profiter.
05:24Quand on dit relativement jeunes, ça veut dire que ceux qui se positionnent sont quand même...
05:27Des jeunes retraités.
05:29D'accord, oui.
05:30Donc entre des demandes de 65 à 70, 75 ans, pour justement voyager, profiter,
05:37ou d'autres plus âgés qui ont besoin de revenus complémentaires pour l'EHPAD,
05:44pour profiter confortablement de leurs dernières années.
05:49Ensuite, il y a des investisseurs également qui ont plus de demandes,
05:52qui avant étaient orientées uniquement sur des demandes de démembrement de propriétés.
05:57Il y a des solutions sur des programmes défiscalisants en démembrement, sur des parts de SCPI.
06:03Et on a un petit peu plus de demandes sur le viagé, qui vient en complément des demandes existantes.
06:09Surtout, Stanley Nahon, j'ai l'impression, et si je compare ce que nous dit Sébastien Delattre
06:14à ce que l'on peut voir dans le baromètre 2025,
06:17c'est essentiellement un marché porté, côté investisseur, par les particuliers.
06:2093% de particuliers, dans ce que vous constatez vis-à-vis des investisseurs,
06:24contre 7% d'institutionnels.
06:25Tout à fait.
06:26Donc c'est un marché, effectivement, animé complètement par les investisseurs particuliers,
06:30essentiellement dans des opérations de gré à gré.
06:35Les institutionnels, en fait, sont rentrés sur cette thématique il y a une dizaine d'années maintenant.
06:39Et ils ont représenté jusqu'à 10%.
06:41Aujourd'hui, il y a un peu moins d'appétence.
06:44Donc c'est plutôt 7%, mais c'est vraiment un marché de particuliers.
06:47Vraiment un marché de particuliers, et vous, vous le constatez, Sébastien Delattre,
06:49c'est ce que vous nous disiez il y a un instant, c'est qu'effectivement, il y a une volonté.
06:52Alors on n'est pas non plus sur une tendance exponentielle, mais on s'y intéresse de plus en plus.
06:57Oui, ça reste un marché de niche.
06:59On est entre 5 et 6 000 ventes à l'année, donc 5 000 précédemment, plutôt 6 000 aujourd'hui.
07:04Donc ça reste un marché de niche, mais il y a un petit peu plus de demandes.
07:08Ça, c'est une certitude.
07:09Ça rapporte combien d'investisseurs en viagé cette année-là ?
07:12Déjà, est-ce qu'on peut se poser la question de cette manière-là quand on fait du viagé ?
07:15Il faut absolument se poser cette question de cette manière-là.
07:18Dès qu'on est investisseur, il faut se poser la question de savoir combien ça rapporte.
07:21Donc c'est un investissement de capitalisation.
07:25On fait notre plus-value au moment où on va récupérer l'entièreté du bien,
07:31et le cas échéant, avec le choix de le revendre.
07:34Et c'est un investissement qui rapporte autour de 7%, 6,8%.
07:38En moyenne, on est sur un investissement de longue durée.
07:43Donc on a plutôt un bon placement, un investissement de long terme,
07:48très père de famille, et qui a un intérêt extrêmement important,
07:51c'est qu'il n'est pas fiscalisé pendant toute sa durée de constitution.
07:55Pas fiscalisé pendant la durée de constitution, mais fiscalisé au moment où on récupère le bien immobilier, c'est ça ?
07:58Voilà, donc au moment où on récupère le bien immobilier, on n'est pas nécessairement fiscalisé.
08:02Mais si par contre on revend, on rentre dans le cadre des plus-values,
08:06évidemment avec les abattements qui sont liés aux durées de détention.
08:10Et alors la question qui peut angoisser certains, c'est combien de temps on met avant de récupérer l'entièreté du bien ?
08:18Quelle est la durée de détention ?
08:20D'ailleurs, quand on parle de durée de détention, on parle du moment où on a signé en viagé,
08:25et ensuite jusqu'au moment où on récupère le bien, c'est ça ?
08:27Oui, parce qu'on peut évidemment garder le bien une fois qu'on a récupéré, que le bien est remembré,
08:32que le contrat se termine, on peut évidemment garder le bien, l'utiliser ou en faire du locatif par exemple.
08:38La durée moyenne de l'investissement en viagé nus propriétés, c'est à peu près 14 ans.
08:43D'accord.
08:43Donc on est sur un investissement long. On a la possibilité à tout moment aussi de revendre son investissement.
08:49Donc il y a un marché secondaire qui représente à peu près une dizaine de pourcents du volume du marché.
08:55Donc cette durée moyenne, c'est mener à bien le contrat jusqu'à son terme, c'est 14 ans.
09:03Mais à tout moment, on peut décider à un moment donné de capturer sa plus-value et de revendre si on le souhaite.
09:08Sébastien Delattre, 14 ans de durée moyenne, c'est cohérent avec un investissement long terme concurrent au viagé quand on fait de la gestion de patrimoine ?
09:18Là on parle du viagé, donc concurrent au démembrement de propriétés,
09:22parce qu'effectivement le profil type des investisseurs, on va être sur des personnes de 45 à 55 ans,
09:28qui réalisent ce type d'acquisition pour justement avoir un objectif de 10 à 20 ans de placement en vue de préparer leur retraite à eux également.
09:40Bien sûr. Donc effectivement, ça reste cohérent.
09:43Le marché secondaire, le fait qu'il existe un marché secondaire sur le viagé,
09:46c'est quelque chose qu'on regarde quand on est investisseur ou quand on conseille des investisseurs ?
09:51Ou effectivement, comme ce n'est pas forcément l'idée sur le viagé, on s'inscrit plutôt dans le long terme
09:56et dans l'idée d'avoir un bien en plus en immobilier à la retraite dans lequel on aurait investi suffisamment tôt ?
10:03En termes de conseils, à titre personnel, je vais plutôt orienter les clients sur la conservation du bien
10:09et quand on part sur ce type d'investissement, on prévoit d'aller jusqu'au terme.
10:14Par contre, c'est un effet rassurant pour l'investisseur de savoir qu'en cas de besoin, en cas d'urgence,
10:20parce que les choses ne se passent pas toujours comme prévu, il y a une possibilité de sortie
10:25et donc c'est très bien qu'un marché secondaire soit organisé.
10:28Et alors, on expliquait effectivement que c'est un marché quand même beaucoup de particuliers de gré à gré.
10:33Il existe des véhicules d'investissement qui proposent ou du viagé ou de la nue propriété, sous format SCPI notamment.
10:40Est-ce que c'est quelque chose que vous regardez également en tant que professionnel d'investissement ?
10:46Oui, et certains investisseurs, ils sont un peu plus sensibles, même si majoritairement, c'est des particuliers.
10:52Mais du côté conseil en gestion de patrimoine, certains clients sont plus sensibles à la mutualisation des investissements viagés
10:59qu'on va trouver dans ces fonds-là, qui sont disponibles en plus aujourd'hui dans les contrats d'assurance-vie.
11:05Bon, si je comprends bien, 2025 reste une bonne année encore pour le mécanisme du viagé, Sébastien Delattre et ensuite Stanley Nahon ?
11:14En termes de projection, vu que le contexte économique ne va pas en une embellie phénoménale,
11:20oui, il y aura de plus en plus de demandes, je pense, encore dans les années à venir.
11:24Je pense que c'est un marché qui va progresser, aussi bien en termes de demandes que de besoins.
11:28Stanley Nahon, même question, comment est-ce que vous vous projetez un petit peu ?
11:30Alors là, on a parlé du baromètre 2025, on est à mi-année 2025, comment est-ce que vous projetez sur la suite de l'année
11:37l'investissement en viagé de particulier à particulier ?
11:42Alors, le marché clairement se démocratise d'année en année, donc on est sur une dynamique de fonds assez longue et constante.
11:522025, ce sera a priori une très bonne année, avec un regain d'intérêt important côté investisseur.
12:00Toujours les mêmes leviers côté vendeurs qui, eux, ont leurs besoins, le vieillissement de la population, évidemment,
12:07qui permet à ce marché de se développer.
12:10Voilà, on est aussi, je le disais, dans un investissement qui permet à la fois de ne pas avoir de gestion,
12:16parce que la gestion est très limitée, pas de fiscalité.
12:19Donc aujourd'hui, dans un cadre fiscal un peu mouvant, on a vu un fort attrait,
12:25notamment quand il y a eu des sujets sur la LMNP, le changement du cadre fiscal de la LMNP,
12:30on a pas mal d'investisseurs.
12:31On n'a pas mentionné le viagé, effectivement, pour l'instant, dans la loi de finances,
12:33donc on peut se dire que c'est un peu plus stable à l'heure actuelle ?
12:37C'est stable parce qu'il n'y a pas de fiscalité, donc non-fiscalisation et il n'y a pas de masse taxable.
12:43Dès lors qu'il n'y a pas de masse taxable, on est en situation assez stable d'un point de vue fiscal.
12:50Merci à tous les deux. Merci Stanley Nahon, directeur associé de René Coste.
12:54Merci Sébastien Delattre, associé chez Ambre Patrimoine.
12:57Merci à vous et on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
13:00Merci.
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