¿Invertir en el sector inmobiliario de forma innovadora y rentable? Descubre cómo Urbanitae revoluciona la coinversión.
En esta reveladora conversación, conocemos a José María Gómez Acebo, Director de Relaciones Institucionales de Urbanitae. Nos sumergimos en el complejo pero vital mundo de la inversión inmobiliaria, explorando cómo esta plataforma conecta a promotores con necesidades de capital con inversores particulares.
Urbanitae, surgida en 2017, se ha consolidado como un actor clave tras obtener la autorización de la CNMV. Su modelo de negocio aborda la brecha de financiación dejada por los bancos tras la crisis de 2008, facilitando la compra de suelo y el desarrollo de proyectos.
Exploramos sus dos modelos principales de inversión: el equity, donde los inversores participan como socios en el proyecto con objetivos de rentabilidad del 15-20% anual, y la deuda, ofreciendo financiación alternativa a promotores con garantías hipotecarias y rentabilidades del 10-12% anual.
Además, analizamos su incursión en la inversión directa, permitiendo a inversores adquirir unidades completas con la seguridad de una operación bien filtrada y con potencial de rentabilidad. El sector inmobiliario ofrece oportunidades únicas para quienes buscan diversificar sus activos.
Con un cierre de 2025 espectacular, superando los 270 millones de euros financiados y expandiendo su presencia a Italia, Portugal y Francia, Urbanitae se posiciona como un referente indispensable para promotores y una puerta de entrada segura a la inversión inmobiliaria.
#InversionInmobiliaria #CrowdfundingInmobiliario #Urbanitae
En esta reveladora conversación, conocemos a José María Gómez Acebo, Director de Relaciones Institucionales de Urbanitae. Nos sumergimos en el complejo pero vital mundo de la inversión inmobiliaria, explorando cómo esta plataforma conecta a promotores con necesidades de capital con inversores particulares.
Urbanitae, surgida en 2017, se ha consolidado como un actor clave tras obtener la autorización de la CNMV. Su modelo de negocio aborda la brecha de financiación dejada por los bancos tras la crisis de 2008, facilitando la compra de suelo y el desarrollo de proyectos.
Exploramos sus dos modelos principales de inversión: el equity, donde los inversores participan como socios en el proyecto con objetivos de rentabilidad del 15-20% anual, y la deuda, ofreciendo financiación alternativa a promotores con garantías hipotecarias y rentabilidades del 10-12% anual.
Además, analizamos su incursión en la inversión directa, permitiendo a inversores adquirir unidades completas con la seguridad de una operación bien filtrada y con potencial de rentabilidad. El sector inmobiliario ofrece oportunidades únicas para quienes buscan diversificar sus activos.
Con un cierre de 2025 espectacular, superando los 270 millones de euros financiados y expandiendo su presencia a Italia, Portugal y Francia, Urbanitae se posiciona como un referente indispensable para promotores y una puerta de entrada segura a la inversión inmobiliaria.
#InversionInmobiliaria #CrowdfundingInmobiliario #Urbanitae
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NoticiasTranscripción
00:00Vamos a charlar hoy sobre un sector complicado, un sector complicado pero a la vez muy importante
00:07tanto desde el punto de vista económico como desde el punto de vista social.
00:12Tenemos con nosotros a José María Gómez Acebo, es el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae.
00:18¿Cómo estás?
00:19Hola, ¿qué tal? Encantado de estar con vosotros.
00:20José María, gracias por venir a OKDiario, gracias por acompañarnos y sobre todo gracias por contarnos
00:26Este proyecto, iba a decir pionero, aunque ya lleváis varios años trabajando, antes de meternos en las cuestiones un poco más concretas
00:37sí que quizás sería conveniente que pudiéramos a los espectadores, a los lectores, explicarles qué es Urbanitae
00:45en qué consiste esta plataforma que nace como una plataforma de coinversión inmobiliaria
00:49como la inversión inmobiliaria, la niña bonita de la economía
00:52y bueno, un poco en qué consiste.
00:57Bueno, Urbanitae nace en el 2017, luego tarda dos años en conseguir licencia
01:03porque la actividad que nosotros hacíamos, que es la captación de dinero a través de plataforma de crowdfunding
01:07es una actividad regulada.
01:09Y entonces, a los dos años conseguimos que CNMV nos dé la autorización
01:12y empezamos a poner en contacto a promotores con necesidad de capital
01:17con inversores que querían invertir en promoción inmobiliaria
01:20y había una necesidad real en el mercado
01:23porque a raíz de la crisis de 2008
01:25se cambiaron las reglas del juego
01:28y cuando antes los bancos financiaban
01:31desde la parte de suelo, desarrollo, etc.
01:34los bancos dieron un paso hacia atrás
01:36y solo financian hoy en día operaciones de promoción inmobiliaria
01:39cuando el promotor de turno les presenta
01:41un proyecto que tiene ya la licencia
01:43y que tiene más o menos la mitad de las preventas.
01:46Quiere decir que si tú eres un promotor
01:48con un balance que probablemente no sea el mejor
01:52porque has pasado la crisis de 2008
01:53y estarás un poco medio
01:54y ves una oportunidad de desarrollar un suelo
01:57y comprar un suelo para hacer una promoción de viviendas
01:59te encuentras con que el propietario del suelo te dice
02:01pues cómprame suelo, págamelo
02:03y a lo mejor eso supone 2, 3, 5, 10 millones de euros
02:06y el promotor de su balance no puede hacerlo
02:08y el banco no se lo financia.
02:09Y aparece Urbanitae como un socio para ese promotor
02:13que es capaz de aportarle inversores
02:15que asuman con él el riesgo de comprar ese suelo
02:18de salir a la promoción, venderla y salirse.
02:22Esa razón de ser cubría un hueco en el mercado muy claro
02:25y daba la oportunidad a participar en esas operaciones
02:28a inversores desde 500 euros.
02:31Y ahí empezamos a montar lo que llamamos
02:32nuestros proyectos de equity
02:33en los cuales nuestros inversores son socios de un promotor
02:37en una operación que nosotros hemos analizado
02:40de arriba a abajo.
02:41Hemos diseccionado, hemos calculado los costes
02:43por nuestra cuenta para ver que estamos en...
02:46Hemos visto los tiempos de licencia
02:47que vamos a tardar en conseguir.
02:49Hemos visto que no hay problema urbanístico.
02:51Hemos visto si el banco nos va a financiar luego
02:52con un préstamo promotor.
02:53Hemos visto si comercialmente vamos a poder vender
02:55a esos precios.
02:56Y si todo eso es ok, es cuando se lo ofrecemos
02:58a nuestros inversores
02:59y el objetivo es obtener una rentabilidad
03:03aproximadamente del 15-20% anual,
03:05es decir, un 50-60% en un plazo de tres años.
03:09Y luego además le dimos una segunda vuelta
03:10a las operaciones.
03:11Son operaciones de deuda.
03:14No compitiendo con los bancos,
03:16sino buscando aquellos nichos de mercado
03:18que los bancos no financian.
03:20Te pongo un ejemplo.
03:21Si tú construyes una vivienda de lujo,
03:24la vas a vender con la vivienda acabada
03:26porque el comprador quiere entrar a vivir.
03:29Pero el banco lo considera especulativo.
03:31No te va a financiar la construcción de una vivienda
03:34si no hay un cliente final.
03:36Esa financiación tiene que ser
03:38financiación alternativa, no bancaria,
03:39y nosotros también se la ofrecemos a los promotores
03:42captando dinero de nuestros inversores.
03:45Son operaciones típicamente entre uno o dos años
03:48y les ofrecemos a nuestros inversores
03:50rentabilidades en torno al 10-11-12% anual.
03:53Es decir, son dos modelos.
03:54Inversión en equity, que invierto como socio de capital
03:57del promotor, o inversiones en deuda,
04:02en las cuales los inversores son prestamistas,
04:06con garantía hipotecaria a primer rango,
04:08como si fuera un banco, del promotor,
04:09ahí en donde el banco no puede estar.
04:11Y luego le dimos una tercera vuelta a tuerca
04:13y hemos empezado también a comercializar
04:15unidades completas, pisos completos, viviendas completas.
04:19Es lo que llamáis la inversión directa.
04:20Exacto, en las cuales lo que hacemos es encontrar buenas oportunidades
04:24y no somos un idealista, un portal donde ofrecemos de todos.
04:29Solo ofrecemos aquellas operaciones que entendemos
04:31que están bien de precio, que no tienen problemas urbanísticos,
04:34que no tienen problemas logísticos.
04:35Es decir, intentamos hacer un primer filtrado
04:37para que aquel, sobre todo buscamos inversores
04:39que quieran comprar una vivienda como producto de inversión,
04:42puedan hacerlo con la seguridad de que aquello
04:44va a obtener una rentabilidad razonable
04:45y que no va a haber sorpresas ocultas.
04:47Vale, que estáis dando ahora mismo, como nos decías,
04:49una rentabilidad de dos cifras,
04:51que luego, si quieres, hablamos de ello.
04:55Vamos a hablar un poco, si te parece, del cierre de 2025.
04:59En 2024 superasteis los 200 millones de euros de financiación
05:02y 2025, ¿qué tal os ha ido?
05:05Pues nos ha ido francamente bien.
05:06Hemos alcanzado los 270, 280 millones de euros.
05:08Ahora estamos haciendo los números finales
05:11y hemos hecho nuestras primeras operaciones en Italia,
05:14seguimos haciendo operaciones en Portugal,
05:16hemos hecho una en Francia
05:18y luego el mercado español nos sigue tirando.
05:21Seguimos ya siendo un poco, si quieres,
05:23la referencia para todos los promotores
05:25que necesitan capital,
05:26que ya nos hemos convertido en el primer puerto
05:30donde van a buscar ese capital.
05:32Saben que nosotros somos exigentes,
05:33que queremos operaciones muy seguras,
05:35que estén todas muy avanzadas,
05:37que haya pocas incertidumbres,
05:38pero que tomamos capacidad bastante elevada
05:42para conseguir esa financiación que necesitan.
05:45Estáis a nivel internacional.
05:47En principio empezasteis en España.
05:49Correcto.
05:50Sin embargo, ahora estáis en,
05:51si yo no recuerdo mal,
05:53en Francia, en Italia, en Portugal, en España.
05:55No sé cómo veis en el corto o medio plazo,
05:58si veis a otros países de Europa o no,
06:02o vais a crecer donde estáis.
06:03Nuestra vocación es internacional
06:05y estamos mirando cosas en Alemania también,
06:08no sé si nuestro crecimiento será orgánico o corporativo.
06:11También estamos pensando
06:12la adquisición de alguna plataforma local.
06:15Yo creo que hoy el mercado español,
06:16quizás también el italiano,
06:18son mercados que tiran mucho.
06:19El mercado francés está muy parado.
06:21Entonces, aunque tenemos estructura y equipo en Francia,
06:23no estamos haciendo cosas
06:24porque no queremos justificar la existencia de ese equipo
06:28levantando operaciones de inversión
06:30en las que no creemos.
06:31Y el mercado francés está muy complicado.
06:33Hemos encontrado algunas operaciones
06:34y creemos que vamos a ir a más,
06:36pero con mucho cuidado.
06:37Y nos pasa lo mismo en Italia.
06:39Son mercados que no tenemos
06:40el mismo conocimiento que tenemos en España
06:42y entonces entramos sobre operaciones
06:44que tengamos muy, muy claras.
06:45Hemos financiado algunas villas de lujo
06:47cerca de Roma,
06:49pero serán cosas que estén muy, muy controladas,
06:53donde no haya sorpresas,
06:54donde no tengamos nada oculto.
06:58A la menor incertidumbre,
06:59básicamente lo que hacemos es descartar.
07:00Nosotros en nuestro comité de inversión
07:02descartamos sistemáticamente
07:03en la mitad, 60-70% de las operaciones que nos llegan
07:06porque queremos proteger mucho
07:08el capital de nuestros inversores
07:09y mantener ese track record que tenemos hasta ahora
07:12que es que nunca hemos perdido dinero en una operación.
07:14Siempre hemos conseguido devolver toda la inversión
07:16de nuestros inversores con ganancia.
07:18Claro, de hecho, una de vuestras cosas
07:22en el, digamos, vuestros aspectos de ADN en Urbanitae
07:26es eso, que se, es decir,
07:28no habéis tenido ningún tipo de acción negativa
07:33y que además, efectivamente,
07:35todo se detalla y todo se mira con detalle
07:39con el fin de que vuestros inversores
07:41no pierdan dinero, ¿no?
07:43Efectivamente, nosotros hacemos,
07:46tenemos dos comités de inversiones.
07:47Sí.
07:47Tenemos un equipo potente,
07:49yo creo que el mejor equipo ahora
07:50de análisis inmobiliario en España, seguro,
07:5225 personas, analizamos la operación,
07:55la disinccionamos,
07:55hacemos los modelos financieros,
07:57hacemos el estudio
07:57y si es ok,
07:59lo mandamos a nuestro comité de inversión
08:00que tiene también gente externa.
08:02Ese comité de inversión
08:03puede dar el ok o no el ok a la operación,
08:07pero si le da el ok,
08:08es un ok provisional
08:09en el que luego lanzamos
08:11lo que llamamos due diligence,
08:11es decir, investigación urbanística,
08:15comercial, de costes,
08:16para estar seguro
08:17que aquello que nos ha manifestado el promotor
08:19y que nosotros hemos analizado someramente
08:21a través de expertos externos
08:23nos confirman que son así,
08:24esa es hipótesis.
08:25Y si se confirma
08:26es cuando nosotros lo ofrecemos
08:27a nuestra base inversora.
08:29Y además,
08:29una vez que la operación
08:31está invertida por nosotros
08:32y a los inversores ya son socios
08:34o son prestamistas de la operación,
08:36nosotros tenemos un equipo
08:37independiente y diferente
08:38que es de Asset Management
08:40que hace un seguimiento
08:41mensual
08:42de la marcha de la operación.
08:44¿Cómo vamos en ventas?
08:45¿Cómo va la construcción?
08:46¿Cómo va la licencia?
08:48Y en principio,
08:49con una actitud de no meternos.
08:51Ahora bien,
08:51si la operación vemos
08:52que no avanza como queremos,
08:54tenemos esa capacidad
08:55y esos recursos
08:55para entrar,
08:57desembarcar,
08:58ayudar al promotor,
08:59incluso llegando a nuevas ocasiones
09:01a promover el cambio de promotor
09:03si creemos que el que lo está liderando
09:04nos está llevando a las cosas
09:05donde queremos que vaya.
09:06Todo eso con el único objetivo
09:08de proteger el capital
09:10de nuestros inversores,
09:11que es básico.
09:12O sea,
09:13el tener el currículum
09:16de cero operaciones en pérdidas
09:17no quiere decir
09:18que seamos perfectos,
09:20puede llegar a pasar
09:20que una operación
09:21se tuerza hasta el punto
09:22de que se pierda
09:22algo de capital,
09:24pero cuando compras suelo
09:25que estuvo un punto de partida
09:26bien comprado a buen precio
09:28es difícil
09:29que se pierda
09:29todo el valor.
09:31Vamos a perder,
09:32en el peor de los casos,
09:33se podría llegar
09:34un 10%
09:34en la inversión,
09:3515%,
09:35pero hasta ahora
09:36no ha pasado
09:37ni queremos que pase,
09:38pero nunca desde luego
09:39todo el capital.
09:40José María,
09:41tengo una curiosidad.
09:43Los inversores muy pequeños
09:45¿qué perfil tienen?
09:47Más o menos.
09:48Pues de todo,
09:49hay estudiantes
09:50que sus primeros 500 euros
09:51los pueden meter con nosotros,
09:53hay ahorradores
09:54que están hartos
09:55de tener su dinero
09:56en cuentas corrientes
09:56del banco
09:57al cero interés
09:58y con nosotros
09:58pues hay una rentabilidad
09:59más que buena
10:01y en general
10:03lo que intentamos
10:03con esos inversores
10:04más pequeños,
10:05más minoristas
10:06es una labor muy de formación,
10:09de tutela.
10:10Tenemos un equipo
10:10de relación con inversor
10:11que no es una máquina,
10:13que no es la dirección artificial,
10:14son gente que atiende
10:15las dudas,
10:15consultas
10:16y luego además
10:17cada vez que publicamos
10:18una operación
10:19en la plataforma
10:20damos información
10:21completísima de todo
10:22y además
10:23hacemos un webinar
10:24para que
10:25en directo
10:27cada inversor
10:28pueda hacer las preguntas
10:29que quiera
10:29al promotor
10:30a nosotros
10:30sobre el proyecto
10:31y se no le quede
10:32ninguna duda.
10:33Todo eso
10:33lo ponemos
10:34al servicio
10:34de los inversores
10:35y además
10:36somos súper transparentes
10:38en lo que hemos hecho.
10:40Si tú le preguntas
10:40a cualquier gestor
10:41de fondos
10:42es muy difícil
10:43que te enseñen
10:43las tripas
10:44de su historia.
10:45Nosotros no,
10:45nosotros cada mes
10:46publicamos
10:47todas las operaciones
10:48que hemos financiado,
10:50la rentabilidad
10:50que hemos obtenido
10:51en las que hemos cerrado
10:52respecto a la que prevíamos,
10:53el plazo
10:53respecto al que prevíamos
10:54y en los casos
10:55de operaciones abiertas
10:56la rentabilidad
10:57que pensábamos
10:58que íbamos a sacar,
10:59la que pensamos
10:59que vamos a sacar ahora
11:00y los plazos
11:02que vamos a tardar.
11:03Todo eso está
11:03disponible
11:05a la vista
11:05de cualquier inversor
11:06que quiera invertir.
11:07Aquí no hay trampa
11:08ni cartón,
11:09todo lo que hemos hecho
11:09está publicado,
11:10todo lo que está en curso
11:11está publicado
11:12y cualquiera puede ver
11:14cuál es nuestra historia,
11:15nuestro track record,
11:16dónde nos ha fallado,
11:16dónde no,
11:17dónde hemos cumplido
11:18y cómo están evolucionando
11:20las operaciones
11:20en cartera.
11:20Muy interesante,
11:22desde que el proyecto
11:24lo ponéis en la plataforma
11:25de Urbanitae
11:26hasta que cerráis
11:27porque ya tenéis
11:28el cupo de inversores,
11:29¿cuánto puede pasar?
11:29¿Cuál ha sido el récord
11:30que habéis tenido hasta ahora?
11:31El récord es el que nos ha marcado
11:33la tecnología,
11:34yo creo que ha habido operaciones
11:36que se han cerrado
11:36en uno o dos segundos.
11:37¿Qué me dices?
11:38Sí,
11:38al final uno de nuestros retos
11:40tecnológicos
11:41fue en un momento determinado
11:42ser capaces de aumentar
11:44en cadena
11:46los servidores
11:47que dan servicio
11:48a nuestra web
11:48para que entraran
11:50mil,
11:50dos mil inversiones
11:51por segundo
11:51y no se colapsara.
11:53Ya.
11:54Y entonces tenemos
11:55un equipo de tecnología
11:56fantástico
11:56que ha sido capaz
11:58de resolver eso
11:58que llegaba a ser un problema
11:59porque se podían llegar
12:00a duplicar inversiones
12:01y encontrarte
12:02que a lo mejor
12:03que tú querías levantar
12:04dos millones de euros
12:04y habías levantado
12:05dos,
12:05doscientos
12:06porque habían entrado
12:07dos inversiones a la vez.
12:08Hemos sido capaces
12:09de evitar eso
12:10y no tenemos una capacidad
12:12pero nos ha pasado
12:13nos hemos sentido
12:14como vendiendo entradas
12:15del concierto de los rolling
12:16o sea que tentaba
12:17todo el mundo a la vez
12:17recogerla.
12:18Sois el bad bunny
12:19en la inmobiliaria.
12:20No has pasado
12:21en todas las operaciones
12:22pero es verdad
12:22que nosotros tenemos
12:24más de doscientos cincuenta mil
12:26inversores registrados
12:27pero en cualquier operación nuestra
12:29solo puede entrar
12:29como un máximo
12:30de dos mil
12:31porque
12:33el volumen
12:34que nos han puesto
12:35de forma
12:36yo creo
12:36un poco arbitraria
12:37el regulador
12:38es que nosotros
12:39no podemos levantar
12:39más de cinco millones
12:40de euros
12:40por operación y año.
12:42¿Por qué cinco millones?
12:44No lo sabemos.
12:45¿Por qué cinco millones
12:46hoy
12:48si es la regulación
12:49de 2015
12:51que fue la ley
12:52de financiación participativa
12:54cuando con cinco millones
12:55haces exactamente
12:56la mitad de las viviendas
12:57que hacías entonces?
12:58Ya.
12:58Pues eso se ha mantenido igual.
13:00Entonces
13:00lo que es vía plataforma
13:02estamos limitados
13:03por ese techo
13:04y entonces
13:05lo que está haciendo
13:06Urbanitae
13:07es buscar alternativas
13:09para que cuando nos lleguen
13:10operaciones
13:10financiemos una parte
13:12vía plataforma
13:12pero otra forma
13:13por otros canales
13:14y seamos capaces
13:16de completar
13:16esa financiación
13:17que necesita el proyecto
13:17sin el techo
13:19que nos ha puesto
13:20el regulador
13:20sobre la parte
13:21de crowdfunding.
13:23Hablando de la financiación
13:24al principio
13:24nos comentabas
13:25esa digamos
13:26esa tierra de nadie
13:27en la cual
13:28los bancos no financian
13:29en ese caso
13:30es un nicho de mercado
13:31que vosotros
13:32estáis cubriendo
13:33¿cómo es la relación
13:35con los bancos
13:36con una plataforma
13:37como Urbanitae
13:39donde hay todo tipo
13:39de inversores?
13:40Pues hemos pasado
13:41de una cierta
13:42distancia
13:45que tomaban
13:45con nosotros
13:45miraban como raro
13:46y algunos decían
13:47yo no financié
13:48a crowdfunding
13:48que es muy complicado
13:49a una relación
13:50de colaboración
13:51completa
13:52nosotros tenemos
13:52excelente relación
13:53con los directores
13:54de riesgos
13:55de los principales
13:55bancos
13:56Sabadell
13:56Santander
13:57MBVA
13:57porque
13:59para ellos
14:00ya han entendido
14:02que no competimos
14:02con ellos
14:03ya entendimos
14:04que les ayudamos
14:04por ejemplo
14:05a capitalizar
14:06es decir
14:07a poner recursos
14:07propios en operaciones
14:08que ellos financiarían
14:09pero que a lo mejor
14:10están cortos de capital
14:12porque el promotor
14:13tiene poco dinero
14:14para poner
14:14entonces cuando nosotros
14:15aportamos ese capital
14:16cubrimos la necesidad
14:18del banco
14:18y el banco
14:18puede financiar
14:19nosotros
14:20un chequeo natural
14:21que hacemos
14:22en cada operación
14:22es hablar con los bancos
14:23y decirles
14:24oye
14:24vamos a financiar
14:25este promotor
14:26en este lugar
14:26en esta operación
14:27¿cómo lo ves tú?
14:29¿cuál ha sido tu experiencia
14:30previa con este promotor
14:31si lo has tenido?
14:31que seguramente
14:32lo haya tenido
14:33porque el propio promotor
14:34nos ha dicho
14:34yo lo voy a financiar
14:35con Santander
14:36BVA
14:37ellos nos van a decir
14:38oye
14:38pues este ti
14:39este no
14:39o esta operación
14:40para ellos
14:41es muy grande
14:41y es un check previo
14:43que hacemos
14:44antes de financiar
14:45relación es excelente
14:46somos complementarios
14:47y para ellos además
14:48el que una operación
14:49venga analizada
14:50y aprobada por nosotros
14:51ya es una garantía
14:52de que es un buen proyecto
14:54y que es una buena operación
14:55con respecto
14:57a la financiación
14:58que vosotros hacéis
14:59esa financiación alternativa
15:00Reino Unido
15:02y Estados Unidos
15:03que son dos mercados
15:04muy maduros
15:05en este aspecto
15:06¿en qué os fijáis en ellos?
15:09Bueno
15:09ellos tienen más tradición
15:10de financiación
15:11no bancaria
15:12España siempre ha sido
15:13un país muy bancarizado
15:15y lo que nosotros
15:17nos fijamos en ellos
15:18es que
15:19el porcentaje
15:20de financiación alternativa
15:21sobre la bancaria
15:21es mucho más alta
15:22y lo ha sido
15:23en el transcurso del tiempo
15:24entonces creemos
15:25que es un objetivo
15:26al que tenemos que llegar
15:27no nos asusta
15:28el que los bancos
15:29se queden en su nicho
15:30y sean mucho más seguros
15:31es decir
15:32hoy el sector
15:33inmobiliario español
15:34a nivel bancario
15:34es un sector
15:35súper saneado
15:36que nadie diga
15:37que hay un riesgo
15:38de crisis inmobiliaria
15:39porque no
15:39los bancos
15:40están financiando
15:40con tal nivel
15:41de seguridad
15:42que básicamente
15:43no tienen mora
15:44no hay mora
15:45en el préstamo
15:46promotor bancario
15:47y entonces
15:48ahí hay un hueco
15:49para financiar alternativa
15:50que por supuesto
15:51es más cara
15:52asume más riesgos
15:53pero te permite
15:54sacar operaciones
15:55que los bancos
15:56se han propuesto
15:58no entrar
15:58en un nivel de riesgo
15:59ellos están
16:01en el mínimo posible
16:01y nosotros tenemos
16:02que cubrir ese gap
16:03porque si no
16:03las operaciones
16:04no saldrían adelante
16:04en muchos casos
16:05por ejemplo
16:06todo lo que es desarrollo
16:08de suelo
16:08convertir un suelo
16:09en suelo urbanizable
16:11finalista
16:12todo eso es un proceso
16:13que los bancos
16:14no van a entrar nunca
16:15y necesitas
16:16financiación alternativa
16:17para hacerlo
16:17esos mecanismos
16:19de financiación alternativa
16:20los cubren
16:21tanto fondos
16:22institucionales
16:23como también nosotros
16:24nosotros competimos
16:25con ellos
16:25en igualdad de condiciones
16:26ofreciendo
16:27para que
16:28ese inversor
16:29que a esos fondos
16:30no pueda acceder
16:31porque
16:32suelen estar
16:33circuncitos
16:35o inversores profesionales
16:36puedan hacer
16:37acceso a esas clases
16:38de préstamos
16:39con rentabilidad
16:40tan buenas
16:40como inversor particular
16:42y desde solo 500 euros
16:43es que desde solo 500 euros
16:45vamos
16:46quiero decirte
16:46que si tienes
16:47un poco de dinero
16:48otra cosa
16:49es que llegues
16:50a esos segundos
16:51de llegar a la plataforma
16:52no siempre es así
16:53ha habido pasiones
16:53que lleva más tiempo
16:54pero sí que es verdad
16:55que hay que estar pendiente
16:56la rentabilidad
16:58que nosotros damos
17:00es un 10-12%
17:02la única incertidumbre
17:03y nosotros insistimos mucho
17:04es que el inmobiliario
17:06los plazos
17:08son flexibles
17:10varían
17:11entonces si tú por ejemplo
17:12estás financiándole
17:13una vía de lujo
17:13en Marbella
17:14que quieres vender
17:14por 15 millones de euros
17:15sabes más o menos
17:17cuándo la vas a acabar
17:18de construir
17:18pero no sabes
17:19cuándo la vas a vender
17:19si vas a tardar un mes
17:20o ocho meses
17:21y nosotros nos pagará
17:23cuando haya
17:23cuando haya vendido
17:25esa vivienda
17:26entonces puede ser
17:27una operación
17:27que esté devengando
17:28intereses
17:29durante más tiempo
17:30porque no es que
17:30no deje de pagar
17:31es que los va a demigrar
17:32más tarde
17:32pero acabará pagando
17:34pero a lo mejor
17:34si tú calculas
17:35que necesitas el dinero
17:36para tal fecha
17:36es una mala opción
17:38invertir en este tipo
17:40de proyectos
17:40porque hay una cierta
17:41incertidumbre
17:42en los plazos
17:42bueno es que al final
17:43la inversión conlleva
17:44un riesgo
17:45yo creo que
17:46todo el mundo que lo hace
17:47debería tenerlo en cuenta
17:49sí
17:49eso es fundamental
17:50entender que
17:51estás invirtiendo
17:53y nosotros creemos
17:53que en relación
17:54riesgo rentabilidad
17:55estamos muy bien posicionados
17:56que hay poca volatilidad
17:59que el suelo
18:01de la operación
18:01está muy cubierto
18:02es muy difícil
18:03perder dinero
18:03pero
18:04el factor esencial
18:06es que los plazos
18:06son inciertos
18:07que si necesitas
18:08el dinero
18:08para algo
18:09es mejor
18:10que te lo pienses
18:11nosotros
18:12las garantías
18:14que tenemos
18:14cuando hacemos
18:15un préstamo
18:15son súper altas
18:16es decir
18:16nosotros si prestamos
18:17a una
18:18dinero para construir
18:20una vivienda
18:20que vamos a vender
18:21por 20 millones
18:21a lo mejor
18:22hemos prestado
18:228 o 10
18:23y tenemos garantía
18:24hipotecaria
18:25es decir
18:25si el promotor
18:27no consigue vender
18:27la vivienda
18:27nosotros podemos
18:28forzar su venta
18:29en vez de la 20
18:30que quiere sacar
18:30del promotor
18:31la podemos vender
18:31a 12 o 13
18:32estamos súper cubiertos
18:33con nuestro deudas 10
18:34entonces ese
18:36que es lo que llamamos
18:36el long to value
18:37siempre está
18:38en unas posiciones
18:38muy cómodas
18:39para en ningún caso
18:41poner en riesgo
18:42el dinero
18:42de nuestros inversores
18:43nos comentabas
18:44nos comentabas antes
18:44que poníais
18:45una webinar
18:46a disposición
18:47de los inversores
18:48para que preguntasen
18:49lo que quisieran
18:50las dudas
18:50que pudieran tener
18:51y claro
18:52tenéis inversores
18:53de todo tipo
18:54desde el estudiante
18:55de 500 euros
18:56o del ahorrador
18:56que quiere poner
18:571000 euros
18:58en esta promoción
19:00hasta family office
19:01hasta otro tipo
19:02de inversores
19:03que ponen
19:04más dinero
19:05y que quizá
19:05están digamos
19:06más enterados
19:07de todo el argot
19:08y de todos
19:08los entresijos
19:09que hay dentro
19:10de la inversión
19:10financiera y mobiliaria
19:11pero esto me lleva
19:13a preguntarte
19:14sobre la iniciativa
19:14que tenéis
19:15que es Urbanitae Academy
19:16donde la educación financiera
19:19es el pilar
19:20de esta iniciativa
19:21que no es mala iniciativa
19:23teniendo en cuenta
19:23que en España
19:24todavía cogeamos
19:25un poco
19:26sobre el conocimiento
19:27de los productos financieros
19:29si eso es algo
19:30que desde que empecemos
19:31a trabajar en Urbanitae
19:32nos dimos cuenta
19:33que la gente
19:33tenía un cierto despiste
19:34incluso hasta los grandes
19:35family offices
19:36te dían inversión inmobiliaria
19:38hay inversión inmobiliaria
19:39es comprarte
19:39en un hotel
19:40y recibe una renta
19:41esto es inversión
19:43de promoción
19:44tiene un perfil
19:44de riesgo superior
19:46y de rentabilidad
19:47por supuesto
19:47muy superior
19:48y hacerle entender
19:50a la gente
19:50lo que tú acabas
19:51de comentar
19:52que detrás
19:53de una rentabilidad
19:54siempre hay un riesgo
19:55que tú tienes que ser
19:56capaz de modular
19:57si tú eres capaz
19:57de asumir
19:58el riesgo
19:58que estás habiendo
19:59que ese riesgo
20:00es multifactorial
20:02tienes que entender
20:03cuáles son los factores
20:04de riesgo
20:04que ese riesgo
20:05se mitiga mucho
20:06con la diversificación
20:07que es mucho mejor
20:08entrar en 5 operaciones
20:09que una sola
20:10aunque te enamores
20:11de una sola
20:12que es bueno
20:13invertir
20:15parte de tus ahorros
20:16en humanitaria
20:16pero parte también
20:17en activos distintos
20:18otra clase
20:18porque tu cartera
20:20tiene que estar diversificada
20:21entender
20:22que cuando alguien
20:24te promete algo
20:25y no te da garantías
20:26no sirve para nada
20:28esa promesa
20:28tienes que entender
20:29los fundamentales
20:29de por qué eso crees
20:30que va a funcionar o no
20:31todo eso
20:32lo hemos ido recopilando
20:34en un trabajo
20:35ingente
20:36y muy desarrollado
20:37y muy bien estructurado
20:38que está en
20:39Urbanitarian Academy
20:40donde cada capítulo
20:42te va explicando
20:43lo fundamentales
20:44de inversión
20:45cómo tienes que plantearte
20:46las operaciones
20:47por qué una cosa
20:48ha funcionado de una forma
20:48y otra a otra
20:49es nuestra obsesión
20:51que la gente invierta
20:52bien informada
20:53que estén seguros
20:54de lo que están haciendo
20:55que cuando nosotros decimos
20:56que las cosas
20:58van a funcionar
20:58de determinada forma
20:59lo estamos diciendo
21:00en base a unas hipótesis
21:01que si las hipótesis cambian
21:02los resultados pueden cambiar
21:04por ejemplo
21:05hace
21:06las operaciones
21:08que hicimos
21:08en el año 2021
21:09estaban en un plan
21:11de negocio
21:11que era
21:11el razonable
21:13en aquella época
21:14¿qué pasó?
21:15invadir Ucrania
21:16subida de costes
21:18y de inflación
21:19post-covid
21:19salvaje
21:20y de repente
21:21proyectos que
21:22la obra iba a costar
21:2410, 15, 20 millones de euros
21:26de repente
21:26la constructora
21:27se paraba
21:28y decía
21:28yo a este precio
21:29no puedo construir
21:29me han subido los costes
21:30me han subido los salarios
21:31¿qué hago?
21:32entonces
21:33eso te generaba
21:34un retraso
21:37primero
21:37porque tienes que
21:38renegociar
21:38y una subida de costes
21:40cuando tú
21:40los precios de venta
21:41los tenías
21:42medio fijados
21:42porque el banco
21:43te había obligado
21:44a vender mucho
21:44antes de financiarte
21:45y cuando
21:46querías vender
21:48un poco más caro
21:48de repente
21:49simultáneamente
21:50subían los tipos de interés
21:51y de estar al cero
21:52subían de repente al cuatro
21:53con lo cual
21:54la hipoteca media
21:55para ese comprador
21:56de vivienda
21:57era la más alta
21:57no tenía capacidad
21:58de comprar pisos
21:59a mayor precio
22:00eso que generó
22:01que los proyectos
22:02de 2021
22:02que tuvieron
22:03ese estrechamiento
22:05pues ganaron menos
22:06de lo que estaba previsto
22:07tú puedes protestar
22:08y decir
22:09es que eso
22:09es una porquería
22:11porque me dijo
22:11que íbamos a ganar
22:12un 15%
22:12y hemos ganado
22:13un 5 o un 6%
22:14y dices
22:14no
22:15entiende la coyuntura
22:16al momento
22:16entiende las razones
22:17y sigue invirtiendo
22:19en atendiendo fundamentales
22:21¿va a volver a pasar
22:22una subida de costes
22:23en vertical?
22:23es imposible saberlo
22:24parece que no
22:25pero tienes que jugar
22:26con esas hipótesis
22:27y ese es el riesgo implícito
22:28a pedirle
22:29a cambio
22:29a sacar de que
22:30si las cosas funcionan bien
22:31entre un 15 y un 20% anual
22:33claro
22:34y esto me lleva a preguntarte
22:36sobre la inversión directa
22:38que vosotros hacéis
22:38que es comprar
22:39una vivienda directa
22:40que no sé si es una forma
22:42de alguna manera
22:43de decir
22:43de vamos a captar
22:44a los inversores
22:46más conservadores
22:47¿no?
22:47los que quieren
22:47menos riesgo
22:48o los que están
22:49más acostumbrados
22:50a que invertir
22:50es tener un producto
22:52propio
22:52es un ladrillo propio
22:53aquí es verdad
22:53que inviertes
22:54es una operación
22:54casi financiera
22:55has aportado dinero
22:56para hacer una promoción
22:57pero tú no eres
22:58ni dueña de los pisos
22:59no es tangible
22:59no la tocas
23:00no tocas en la llave
23:01va a ser tu piso
23:02vas a hacer lo que quieras
23:03entonces
23:04esa demanda
23:07nos la estaban diciendo
23:08inversores
23:08que ellos
23:08siguen pensando
23:09en la forma tradicional
23:11de invertir en inmobiliario
23:12y que vamos a hacerlo
23:13pero con esa
23:14forma de operar
23:16en Urbanitae
23:16nuestra
23:17que es decir
23:17nosotros
23:18cuando sacamos algo
23:19una operación
23:20para que alguien invierta con ella
23:22es porque nos la hemos estudiado a fondo
23:23entonces si por ejemplo
23:24es un piso
23:25que hay que reformar
23:25nosotros ya tenemos calculado
23:27el que os coste esa reforma
23:29y el cliente puede
23:31o comprar el piso como está
23:32o pedirnos ayuda para la reforma
23:33o pedirnos ayuda para la gestión
23:35pero que sepa
23:36que no está comprando algo
23:37que es una foto en idealista
23:38porque hay mucho fraude
23:40sino que es algo
23:41que nosotros hemos estudiado
23:42analizado
23:42y se lo ofrecemos
23:43porque creemos
23:44que en términos de precio de mercado
23:45es atractivo
23:46que hay un descuento
23:47sobre lo que está comprando
23:48en el mercado
23:49y es en esas ocasiones
23:50donde
23:50publicamos en la plataforma
23:53las operaciones que pasan
23:54tenemos un equipo muy especializado
23:56solo seleccionando operaciones
23:57en las que nosotros creamos firmemente
23:59nos vamos a meter
24:02ya para cerrar
24:02José María
24:03en el mercado inmobiliario español
24:05tal y como está en este momento
24:07antes creo que en algún momento
24:09de la charla
24:10nos has comentado
24:11que no hay burbuja
24:13inmobiliaria
24:14no hay riesgo
24:15de que lo haya
24:15porque efectivamente
24:16los bancos
24:17están financiando
24:19o dando hipotecas
24:20etcétera
24:21haciendo unos exámenes
24:24de las personas
24:25a las que presta el dinero
24:26muy muy
24:27no
24:27bueno es normal
24:28teniendo en cuenta
24:29el background que tenemos
24:30inmobiliario
24:31entonces
24:32según vosotros
24:33¿qué es lo que está pasando?
24:36básicamente
24:36lo que está pasando
24:37es que
24:38hay una producción
24:39que desde 2008
24:40no pasaba nunca
24:41las 100.000 viendas al año
24:42que la demanda
24:44estaba en 110.000
24:45120.000
24:46es decir
24:46un gap
24:47quizás asumible
24:49que iba tensión
24:49en el mercado
24:50pero que no llegaba
24:51a lo que pasaba ahora
24:52cuando fue el COVID
24:53la tasa de formación
24:54de hogares
24:55bajó
24:56hubo gente
24:57que salió de España
24:58menos hogares
24:59pero cuando acabó
25:00volvió a subir
25:01en vertical
25:02y estamos teniendo
25:03200.000
25:04200.000 hogares
25:05nuevos al año
25:07y seguíamos
25:08haciendo 100.000 viviendas
25:09entonces hay un déficit
25:10de 100.000 viviendas
25:11construidas al año
25:12para esos nuevos hogares
25:12que se están creando
25:13en España
25:14¿por qué?
25:15porque hay más inmigración
25:16y también
25:17porque hay hábitos
25:18familiares distintos
25:19las familias son más pequeñas
25:20la gente se separa
25:22esto viene de largo
25:23lo más relevante
25:25en este momento
25:25es que cada vez
25:26hay más entrada
25:27de población extranjera
25:28que se viene a vivir
25:29a España
25:29con todo lo que significa
25:30ya no estoy hablando
25:31de inmigración
25:32sudamericana
25:33también hay inmigración
25:35en Norte Europa
25:36que se viene a comprar
25:37un apartamento
25:38y se pasan meses
25:39viviendo en España
25:40latinoamericanos
25:42etc.
25:43hay muchísima
25:44entrada
25:45de familias
25:46que forman hogares
25:47nuevos en el país
25:48y seguimos haciendo
25:49100.000 viviendas
25:50entonces ese gap
25:51que ya se acumula
25:52que lo tenemos estimado
25:53entre 400 y 600.000 viviendas
25:55sin cubrir
25:56no lo estamos siendo capaces
25:58de poner en el mercado
25:59¿por qué?
26:00uno
26:00porque no hay suficiente suelo
26:01finalista
26:02o sea
26:03la verdad es que
26:04decir que en España
26:05que no hay suelo
26:05cuando tú abres la ventana
26:07y te pones en las cuatro torres
26:08por ejemplo
26:09miras alrededor
26:10y ves campo
26:11pero es que ese desarrollo
26:13de suelo en España
26:14es eterno
26:15es muy largo
26:16y además es muy incierto
26:17en tiempos
26:18con lo cual
26:19no hay dinero institucional
26:20para desarrollos de suelo
26:22y luego no hay
26:23una solución
26:25que te vaya a traer
26:25a corto plazo
26:26hay medidas
26:27que se pueden ir haciendo
26:28pero vamos
26:29un paso adelante
26:30y dos para atrás
26:31ahí vamos a aprobar
26:32una ley de vivienda
26:33que impedía
26:33que los desarrollos
26:34se paralizaran puntualmente
26:35por decisiones de terceros
26:36y seguimos sin aprobarla
26:38y vemos
26:39entonces
26:40estamos metiendo medidas
26:42el gobierno está muy obsesionado
26:44en que
26:44ese efecto
26:45tan potente
26:47de presión de la demanda
26:48sobre la oferta
26:48no genera un incremento
26:49de precios
26:50en los alquileres
26:50que están vivos
26:51entiendo que es una medida
26:53loable
26:53es decir
26:53yo no quiero que la gente
26:54que tiene su casa
26:56suponga el shock
26:57de que un día
26:58el casero le diga
26:58que le suba un 30%
26:59entiendo
27:00que quieran defender
27:01a esos inquilinos
27:03pero están creando
27:04un efecto
27:04contraproducente
27:06que es que
27:06las familias vulnerables
27:08no encuentran
27:08quien les alquile
27:09claro
27:10porque tiene un problema
27:11porque mucha gente
27:12ve que
27:13si tiene un inquilino
27:14que deja de pagar
27:16el alquiler
27:17le cuesta
27:18Dios y ayuda
27:19sacarle
27:19y por lo tanto
27:20prefieren
27:21preservar el inmueble
27:22antes que tener algún inquilino
27:23que no les pague
27:24y que los fondos
27:26ante esa incertidumbre jurídica
27:28hayan dejado de invertir
27:28los fondos son
27:29el gran enemigo
27:30del sector
27:32el fondo
27:32es un fondo
27:33de pensiones
27:34canadiense
27:35que invierte
27:36en un edificio
27:37para alquilarlo
27:38y sacarle
27:39la rentabilidad
27:39al 5%
27:40hay pocos inversores
27:42que sean tan poco exigentes
27:43sobre su retorno
27:45¿por qué?
27:45porque la demanda
27:46es una demanda muy estable
27:47y el riesgo
27:48es muy bajo
27:49si la administración
27:50convierte
27:51ese riesgo
27:51en más alto
27:52ese fondo
27:53no va a invertir
27:54salvo que tenga
27:54una rentabilidad superior
27:55y como eso
27:57no se lo puede dar el mercado
27:58simplemente se van
27:58y no ponen
27:59nueva vivienda
28:00en el mercado
28:00entonces estamos
28:01alejando
28:02al titular de la vivienda
28:03que la saca del mercado
28:04al fondo
28:05que no quiere invertir
28:06en vivienda para alquiler
28:07porque hay mucha inseguridad jurídica
28:08y al promotor
28:10que quiere hacer obra nueva
28:11con dos cosas
28:12con falta de suelo
28:13el poco suelo que hay
28:14se encarece mucho
28:15y luego
28:17con un código técnico
28:19de edificación
28:20que está muy bien
28:21porque las casas cada vez
28:22son mejores
28:22pero cada vez son más caras
28:24y de hecho
28:25hay alguna medida
28:25que suele
28:26que dice
28:27ahora las viviendas
28:28van a tener
28:29dos plazas de bici
28:29por vivienda
28:30y eso
28:31en términos de costes
28:32se ha estimado
28:33que significa
28:33que costará
28:34entre los 25.000 euros
28:35más cada casa
28:35por costes
28:37y si vamos metiéndole
28:38capas de costes
28:38a la operación
28:39luego nos asustamos
28:40de que una obra nueva
28:41cueste
28:422.500
28:433.000 euros
28:44metro cuadrado
28:44es que es lo que cuesta
28:45construirla hoy en día
28:46claro pero es lo que
28:47nos decías
28:47al final
28:48desde el punto de vista
28:50sociológico
28:51todo evoluciona
28:52no vamos a entrar
28:53en si a mejor
28:54o a peor
28:54pero todo evoluciona
28:55tiene unos mayores costes
28:57sociológicamente
28:58hay otras necesidades
28:59pero
29:00ni la ley
29:01ni las medidas
29:02se adecúan
29:02a las necesidades reales
29:04de la sociedad
29:04y además
29:05el cupo
29:06está en los 5 millones
29:07exacto
29:08bueno nosotros al final
29:09ese cupo
29:10que es un cupo
29:11es un caso muy particular
29:12de nuestras plataformas
29:13lo hemos cubierto
29:14y estamos creando
29:15una gestora
29:16para levantar
29:17capital institucional
29:18e invertir en proyectos
29:19como los nuestros
29:19es decir
29:20nosotros ya tenemos
29:20todo
29:21una organización
29:22que ha demostrado
29:23su capacidad
29:23y su experiencia
29:24para invertir
29:26en este tipo de actividades
29:27de promoción inmobiliaria
29:28y lo que hemos hecho
29:29es crear una gestora
29:30para que
29:31podamos cubrir
29:33las operaciones
29:34con diferentes bolsillos
29:35una parte
29:35con la financiación
29:37de la plataforma
29:38y otra parte
29:39a través de fondos
29:39que además
29:40van a evitar
29:41que gente
29:42que le gusta mucho
29:43nuestro modelo
29:43pero que te dice
29:44oye pero yo no puedo
29:45estar las cuatro de atrás
29:46de un punto
29:46con el de ordenador delante
29:47a ver si consigo acertar
29:48en la operación
29:49prefiero
29:50que tú me desmontes
29:51un vehículo
29:52regulado
29:52supervisado por CNMV
29:54totalmente controlado
29:55en el que yo pueda
29:56coger una operación
29:57una inversión
29:58en 20-30 operaciones
30:00a la vez
30:00y tenga el riesgo
30:02mucho más diversificado
30:03y además
30:04con una aportación
30:06sin la tensión
30:07de tener que entrar
30:08solo cuando el mercado
30:09se abre
30:09José María Gómez Acebo
30:12director de Relaciones
30:13Institucionales
30:14de Urbanitay
30:14muchas gracias
30:15por acompañarnos
30:16gracias a vosotros
30:16un placer
30:17ha sido muy divulgativo
30:18y quien no sepa
30:21nada de financiación
30:22alternativa
30:23hoy lo va a saber
30:23muy bien
30:24espero que sea así
30:25gracias a ti
30:25hasta luego
30:27gracias a ti
30:32Gracias.
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