Succession : comment la valeur d'un bien est répartie après un démembrement ?

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00:00Clarisse Valéry, à la suite du décès de son père,

00:04avec ses deux frères, ils ont décidé de vendre la maison des parents.

00:09Elle précise que sa maman détient la moitié du bien en pleine propriété

00:13et l'autre en usufruit.

00:14Elle se demande comment l'argent va être réparti

00:18entre les différentes parties prenantes.

00:22C'est une bonne question

00:24qu'il faut se poser avant la vente du bien immobilier.

00:27Si rien n'a été anticipé, le jour de la vente,

00:31le notaire répartira le prix de vente entre les propriétaires.

00:35Ici, la mère aura 50 % du prix

00:38puisqu'elle est propriétaire de 50 % du bien en pleine propriété.

00:41Sur la partie détenue en démembrement, usufruit pour la mère

00:44et nu propriété pour les enfants,

00:46le prix de vente sera réparti de nouveau entre la mère et les enfants.

00:51La cote-part de la mère, usufruitière, sera déterminée

00:54en fonction de son âge au jour de la vente.

00:56Dans un cas où elle a peut-être plus de 81 ans et moins de 91 ans,

01:01la cote-part serait de 20 %, donc elle aurait 20 % de 50 % du prix.

01:06Le reste, revenant à ses enfants,

01:083 enfants, sera réparti en 3.

01:11C'est la répartition du prix.

01:13En revanche, si ce point est anticipé avant la vente avec leur notaire,

01:17il faut savoir que s'ils sont tous les trois d'accord,

01:21ils peuvent changer cette règle du jeu

01:23et décider de ne pas répartir le prix de vente,

01:26mais peut-être de remployer le prix de vente

01:30dans d'autres actifs qui seront eux-mêmes démembrés.

01:34Par exemple, de placer le prix de vente sur un contrat de capitalisation

01:38ou sur trois contrats de capitalisation démembrés,

01:40sur un contrat d'assurance vie démembré,

01:43ou racheter un bien qui serait détenu en usufruit par la maman

01:46et la nu propriété pour les enfants.

01:49C'est possible à condition de l'avoir anticipé

01:52soit en ayant rédigé une convention avant la vente

01:55et de l'avoir fait enregistrer auprès de l'administration fiscale,

01:59soit simplement de l'inclure dans l'acte de vente.

02:01Si la maman de Valérie est en difficulté financière

02:04et qu'elle a besoin de récupérer l'intégralité du prix

02:07pour des raisons économiques,

02:09assurer son train de vie, rembourser une dette,

02:13payer ses vieux jours,

02:15elle pourrait aussi, avec l'accord de ses enfants,

02:18récupérer l'intégralité du prix de vente.

02:20C'est un terme juridique complexe, le quasi-usufruit.

02:24Pour éviter que les enfants repaient deux fois

02:27ou permettent aux enfants de récupérer cette somme d'argent,

02:30il y a des mécanismes qui existent au moment de la succession.

02:33Après, c'est un peu de mécanique juridique.

02:36C'est le terme du quasi-usufruit qu'il faut avoir en tête ?

02:39Il faut se souvenir qu'il y a une flexibilité

02:42et qu'on n'est pas restreint par la répartition du prix.

02:45Pour cela, il faut l'anticiper avant la signature de l'acte de vente.

02:49Là, ce n'est pas encore vendu.

02:51Il est encore bien temps d'y réfléchir.

02:54Même si la promesse a été signée,

02:56il faut que ça soit convenu avant la signature de l'acte de vente.

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