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Capital
  • il y a 1 an

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00:00Et bien rebonjour les amis, seconde partie de vos questions et nos réponses avec l'avocat
00:12d'un endroit immobilier le plus connu de France.
00:15Il est avec nous sur le plateau, Maître Romain Rossilandi.
00:18Bonjour.
00:19Bonjour Sylvain.
00:20Merci d'être avec nous.
00:21On a des questions, Vincent, des questions toujours un peu compliquées parfois pour
00:26les personnes qui nous posent des questions.
00:27Je crois que c'est François de Paris qui nous pose une première question.
00:30Oui, c'est le premier.
00:31C'est François.
00:32Il a donc un bien qu'il loue et après un impayé, il s'est retourné vers son locataire.
00:36Il a appris en fait que sa locataire était décédée récemment.
00:40Il a trouvé le notaire en charge de la succession.
00:43Rien ne se passe depuis un mois.
00:45Comment il peut récupérer cette somme et quelles sont les suites, Romain ?
00:48Déjà, il a pas mal de chances de savoir qu'il y a une succession et qu'il y a un notaire
00:53parce que parfois, le bailleur n'est même pas informé.
00:56C'est souvent par hasard qu'il apprend qu'il y a le loyer qui ne tombe pas.
00:59Il ne se renseigne, il ne sait pas.
01:00Il ne sait pas qui sont les héritiers.
01:01Donc là, on sait qu'à priori, il y a des héritiers, qu'il y a donc un notaire qui
01:05a été désigné pour liquider la succession.
01:08Et donc, la dette locative fait bien partie, évidemment, des dettes des héritiers.
01:13Ça aurait pu être différent si les héritiers refusent la succession.
01:17C'est tout à fait fréquent.
01:19Et donc là, si c'est le cas, effectivement, il n'y a pas d'héritier, on n'est pas payé.
01:23Et c'est très compliqué.
01:26J'ai déjà eu le cas pour les bailleurs pour récupérer le logement parce qu'on ne peut
01:30pas aller récupérer comme ça, changer les serrures et s'installer.
01:33C'est impossible.
01:34Donc, quand il n'y a pas d'héritier désigné, il y a des procédures même particulières
01:38qu'on peut faire. On peut saisir le président du tribunal judiciaire pour ce qu'on appelle
01:41les procédures de succession vacante, faire désigner un curateur qui va représenter
01:46la succession. Et simplement, après plusieurs mois, on peut essayer de récupérer
01:52les clés. Ça prend des mois et des mois.
01:54Donc, c'est pour ça que votre auditeur, il a la chance d'avoir eu l'information assez
01:57rapidement. Si je comprends bien, il n'y a qu'un mois d'arrière et de loyer.
01:59Donc là, il faut se retourner contre les héritiers.
02:02Si les héritiers ne payent pas parce qu'il faut récupérer les clés aussi, c'est pas
02:06toujours évident. Si les héritiers ne payent pas, il y a la procédure classique qu'on
02:10fait dans le tribunal.
02:10Il ne peut pas récupérer son bien comme ça.
02:12Ah non, il faut qu'il ait un titre de justice.
02:14Alors, il faut soit une décision du juge.
02:16Évidemment, ça permet évidemment.
02:18Mais pour l'avoir, il faut au moins six ou huit mois minimum de procédure pour
02:21l'obtenir. Encore, ça dépend de l'endroit où on se situe.
02:24Sinon, il y a quand même des procédures.
02:26Quand il y a un abandon de logement, c'est pareil aussi pour un locataire qui part à
02:29la cloche de bois, qui abandonne le logement.
02:30Le décès, c'est pareil. Il y a des procédures.
02:32La requête bétaille, c'est un peu technique.
02:34On peut, par un huissier de justice, sommer l'occupant, donc le locataire ou en
02:40l'occurrence les héritiers, de justifier qu'ils occupent le logement.
02:44Après un mois, ils n'ont pas répondu.
02:45On a une possibilité de faire une reprise du logement sans passer par le préfet et
02:49le concours de la force publique, dont on parle souvent ici.
02:52Mais c'est une affaire de plusieurs mois, donc c'est vrai qu'on ne sait pas ça.
02:56Parce qu'il y a un autre point aussi.
02:59C'est pour ça que la question est intéressante.
03:00Il se peut aussi qu'il y ait un des héritiers qui demande le transfert du
03:04bail à son profit. Et ça, la loi de 89 est assez précise.
03:08Ceux qui peuvent bénéficier du transfert du bail sont ceux qui justifient les
03:12ascendants, les descendants ou les partenaires de PACS, par exemple, et les
03:16concubins notoirs aussi, qui justifient avoir habité dans les lieux au moins un
03:20an avant le décès. Là aussi, condensieux, abondants.
03:24Comment le prouver ?
03:26C'est compliqué. J'ai des dossiers, notamment pour les logements sociaux.
03:29Vous vous imaginez bien que souvent, les enfants, tout d'un coup, ils
03:32apparaissent. Moi, j'habitais dans les lieux depuis un an.
03:36Il faut fournir des éléments.
03:38Ce n'est pas toujours facile, des factures d'électricité, par exemple, à
03:40votre nom, etc. Des témoignages des voisins.
03:43Mais si vous démontrez qu'un an avant le décès, vous occupiez effectivement
03:47les lieux avec le locataire décédé, vous pouvez bénéficier de ces deux droits.
03:51Ce n'est pas automatique. La loi le prévoit normalement, mais souvent, il
03:55faut faire des procédures. En général, ce qui se passe, c'est que le
03:57bailleur a lancé une procédure d'expulsion.
03:59Et là, le locataire dit, mais attendez-moi, j'étais là dans les lieux,
04:01je dois le démontrer, etc.
04:02Beaucoup de condensieux là-dessus.
04:04On n'en parle pas souvent, mais il y a beaucoup, beaucoup de condensieux.
04:06C'est un vrai sujet.
04:07Il faut pouvoir payer le loyer aussi.
04:08Il faut que l'enfant, par exemple, au-delà du fait d'avoir habité pendant
04:12un an, qu'il ait un salaire qui représente trois fois le loyer.
04:17Le bailleur, ça, normalement, il n'a pas voix au chapitre là-dessus.
04:20Il n'y a pas les mêmes garanties de solvabilité.
04:21En revanche, pour les logements sociaux dont je parlais, effectivement,
04:23les plafonds de ressources, évidemment, il faut que l'enfant puisse
04:26effectivement remplir les conditions pour être éligible.
04:29Mais la solvabilité n'est pas en ligne de compte.
04:31C'est ça qu'on appelle le droit de suite, il me semble.
04:33Oui, alors c'est dans la loi de 89, qui est d'ordre public.
04:36C'est l'article 14 ou 15, je ne sais plus.
04:37Mais quoi qu'il arrive, le maintien dans les lieux, effectivement,
04:40est possible que si vous justifiez avoir vécu un an avant le décès.
04:44Question.
04:45Un an, pas trois ans.
04:46Trois ans avant, ça ne sert à rien.
04:47Imaginons que le bien, il soit garanti en garantie, le loyer impayé.
04:49Est-ce que l'assureur va payer les loyers impayés alors que le locataire,
04:54lui, est décédé et que ça dure deux ou trois mois, par exemple ?
04:56Alors, c'est une bonne question.
04:57Je pense que ça dépend des contrats.
04:58Probablement que le décès, je ne suis pas fou, les assureurs ne sont pas fous.
05:01Le décès du locataire, à mon avis, doit être une exclusion, probablement.
05:04Alors, c'est soit une exclusion, soit une inclusion.
05:07Il y a une garantie payée en plus.
05:09Oui, certainement.
05:10Mais ça vaut le coup, les amis, on va vérifier.
05:12C'est important comme information.
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