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Capital
  • il y a 9 mois

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00:00Première question, Jean-Claude est à Evian. Il se demande si certains
00:04vendent par se loger ou le bon coin, donc sans agence, est-ce que
00:07ce n'est pas compliqué de se passer d'agence pour louer, d'accord,
00:11mais pour vendre ? Il se dit que c'est autre chose.
00:13Qu'est-ce que vous en pensez ?
00:14Je pense qu'il a raison.
00:16Je pense qu'il a raison.
00:17On peut tout à fait vendre sans agent immobilier.
00:19Il y a le PAP, il y a le bon coin.
00:20Maintenant, il y a se loger aussi.
00:22Mais ce n'est pas du tout quelque chose qui est évident.
00:25Il y a plein de paramètres qu'on doit maîtriser quand on vend un
00:27appartement. Il y a les paramètres techniques.
00:30Savoir présenter son bien, savoir expliquer ce que sont des
00:34charges, quelle est l'isolation du bien.
00:37Il y a tout l'aspect aussi de la négociation.
00:40Et puis, il y a aussi comment rassurer un acheteur.
00:42D'ailleurs, c'est marrant, cette question, parce que tu me parles
00:46de se loger, mais certains acheteurs sont venus et m'ont
00:49parlé dernièrement et ils étaient eux-mêmes étonnés de voir que
00:53des particuliers pouvaient vendre sur se loger.
00:55Ils en étaient d'ailleurs un peu mécontents parce qu'un acheteur
00:58qui va voir une agence, c'est pour un accompagnement, c'est
01:00pour un suivi, c'est pour un encadrement, c'est pour être
01:03rassuré. En fait, tous ces paramètres, ils sont prêts à les
01:06payer. Et donc, c'est vrai qu'il peut avoir un aspect un peu de
01:09déception, voire de surprise.
01:12Et donc, il y a ce paramètre là.
01:13Après, il y a aussi un autre paramètre, c'est qu'aujourd'hui,
01:15avec la crise qu'on a connue, vendre un appartement, ce n'est
01:18pas quelque chose qui est si évident que ça.
01:21Bien sûr, il faut rassurer l'acheteur, mais il n'y a pas que
01:23ça. Il faut être imparable au niveau technique.
01:26Et c'est vrai que quand on est un particulier qui vend son bien,
01:28on peut connaître son bien.
01:29On a une charge émotionnelle, généralement, qui est liée à son
01:32appartement et qui a une histoire de vie.
01:35Mais derrière, est-ce que techniquement, on peut vraiment
01:37présenter son appartement comme un agent mobilier?
01:39C'est certain que non.
01:41S'il y a des agents mobiliers, c'est qu'il y a des raisons.
01:43Si la part de vente dans le particulier à particulier baisse
01:47d'année en année, c'est qu'il y a également une autre raison.
01:50Et donc, je pense que c'est vraiment difficile aujourd'hui
01:52de vendre un bien seul, sans accompagnement.
01:55Surtout qu'il y a des contraintes réglementaires.
01:57Par exemple, le diagnostic de performance énergétique, il faut
02:00qu'il figure dans l'annonce.
02:01Est-ce qu'un particulier le sait ou pas?
02:06Je pense qu'il n'y a qu'un seul objectif.
02:08On ne va pas se mentir et c'est un objectif qui est totalement
02:12biaisé parce que moi, ça fait 20 ans que je fais ce métier.
02:16Et c'est marrant parce que d'année en année, je vois la part de
02:19vente de particulier à particulier baisser.
02:22Et alors, pour plusieurs raisons, on va peut-être en parler,
02:25mais il y a l'aspect technique.
02:28Effectivement, un particulier peut très bien appeler un géomètre,
02:31un diagnostiqueur, lui demander un DPE, etc.
02:34Mais généralement, ils ne le font même pas.
02:36Ils vont publier.
02:37Il n'y a absolument aucune information technique.
02:39La loi CARES n'est souvent pas la bonne.
02:42Il y a une différence entre la surface habitable et la surface
02:44CARES, mais pour eux, c'est la même chose.
02:46Ils essayent de mettre une annonce en calquant un petit peu les
02:49annonces qu'ils voient, mais sans même s'interroger sur la
02:52crédibilité de l'annonce.
02:53Donc ça, c'est une chose.
02:54Après, là où je dis que c'est biaisé, c'est que le vendeur qui
02:58va mettre en vente sur le particulier ou en tout cas sans
03:00une agence, il veut économiser les frais d'agence.
03:03Mais un acheteur qui va spécifiquement aller acheter sur
03:05le PAP, c'est parce que lui aussi veut faire une affaire
03:08généralement. Mais en fait, le vendeur ne s'adresse pas à la
03:10bonne cible parce que si il s'adresse à des gens qui, en face
03:13de lui, veulent faire une bonne affaire, forcément, il va avoir
03:17en face de lui des opportunistes.
03:19Alors que s'il le confie à une agence, ça va être l'effet inverse
03:22parce que des acheteurs qui vont voir une agence veulent d'abord
03:25répondre à un objectif, c'est trouver leur résidence principale
03:29et sont prêts à mettre le prix, sachant qu'en plus, les frais
03:32d'agence, vous pouvez les faire financer dans le cadre de votre
03:35crédit. Donc il y a ça qui est bon à savoir également.
03:39Et puis surtout, quand vous avez deux opportunistes, l'un en
03:41face de l'autre, il y en a toujours un qui fait une mauvaise
03:43affaire.
03:45Alors un, la complexité, les amis, c'est technique déjà.
03:49Et la deuxième chose, c'est que tu disais que ça faisait 20
03:52ans que tu étais dans ce métier.
03:53Il y a 20 ans, c'était le contraire.
03:54Il y avait une part de marché qui était supérieure.
03:56Elle ne cesse de réduire parce que ça devient extrêmement complexe
03:59et il ne vous viendrait pas l'idée de négocier les honoraires
04:01de votre cardiologue si il vous sauve la vie.
04:03Je peux vous garantir que confier la recherche de son bien à un
04:07agent immobilier et lui financer les frais d'agence, ça me paraît
04:12extrêmement utile, surtout quand on voit aujourd'hui les
04:15contraintes qui sont imposées, notamment en matière de rénovation
04:18énergétique, plomb, radon, amiante, carèze, etc.
04:23Franchement, objectivement.
04:25Et puis, vous engagez aussi votre responsabilité.
04:27Il y a la responsabilité, mais même si on se dégage de l'aspect
04:30technique, ce qui valorise un bien, c'est quoi ?
04:35C'est l'offre par rapport à la demande.
04:37Si vous adressez à une ou deux personnes, votre bien vaut moins
04:40cher que si vous adressez à 100 ou 200 personnes.
04:43Et donc, en fait, si vous réduisez le nombre d'acheteurs
04:45potentiels, parce qu'il y a plein d'acheteurs qui ne veulent pas
04:47acheter de particulier à particulier parce qu'ils veulent être accompagnés,
04:50en fait, vous réduisez potentiellement le prix de votre appartement.
04:53Et ça, il faut vraiment que les gens le comprennent parce que c'est
04:56une évidence et juste un autre chiffre.
04:5870% des appartements qui sont mis sur le PAP finissent vendus par
05:02des agents immobiliers.
05:04Juste, Dan, est-ce que les annonces immobilières chez les
05:09particuliers sont encadrées par la loi, comme les annonces des
05:12professionnels ? Enfin, je veux dire par là que quand il n'y a pas le
05:14DPE, quand il n'y a pas la loi Carez, etc., vous êtes hors la loi.
05:19Il n'y a pas la DGCCRF pour les particuliers.
05:21C'est ça.
05:23Non, du coup, ce n'est pas rassurant pour un acheteur.
05:26Ce n'est pas encadré.
05:27Mais encore une fois, moi, j'entends l'aspect juridique
05:30qui est indispensable dans notre métier.
05:32Mais même si je vais juste sur la valorisation du bien, parce qu'admettons,
05:35j'ai quelqu'un, il fait les choses dans les normes, il va faire
05:38la loi Carez, il va mettre le bon DPE, etc.
05:41Mais de toute façon, il n'aura pas autant d'acheteurs qu'une agence,
05:44quoi qu'il arrive.
05:45Et puis, ça veut dire quoi ?
05:46Ça veut dire que cette personne ne travaille pas, qu'il est H24 chez lui.
05:49Pourquoi pas ?
05:50Mais est-ce que derrière, il va pouvoir rassurer les acheteurs ?
05:53Est-ce qu'il va pouvoir mettre des acheteurs en concurrence en comparant
05:57son bien à d'autres biens pour valoriser son bien ?
05:59Non, il ne pourra pas.
06:00Donc, en fait, il crée son propre marché avec la propre demande qu'il
06:05va avoir en face de lui.
06:06Et en fait, au lieu d'avoir une offre et une grosse demande, il a une
06:10offre et une faible demande.
06:11Et donc, ça impacte forcément le prix de son appartement.
06:14Et en plus, les acheteurs aujourd'hui ne sont pas en recherche de ça.
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