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Les étapes spécifiques à la vente en copropriété
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il y a 1 an
Retrouvez les incontournables de la copropriété avec Philippe David et Thomas Binet, en partenariat avec LOISELET & DAIGREMONT.
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##LES_INCONTOURNABLES_DE_LA_COPROPRIETE-2024-10-25##
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00:00
Bien dans mon immeuble, avec Loisley et Degremont présentes, Sud Radio, les incontournables
00:07
de la copropriété, Thomas Binet, Philippe David.
00:10
Bonjour Thomas Binet, vous allez avec notre consultant Philippe Loisley, par ailleurs
00:14
patron de Loisley et Degremont, nous informer sur tous les sujets liés à la copropriété
00:18
et plus précisément aujourd'hui sur la façon dont se déroule une vente en copropriété.
00:23
Bonjour Philippe Loisley.
00:24
Bonjour Thomas Binet.
00:25
Paris se murmure que le marché de la transaction repartirait.
00:28
Vous avez donc rencontré plus de sessions sur le portefeuille que vous gérez, j'imagine.
00:32
L'occasion quand même de s'interroger sur les différentes étapes d'une vente en copropriété.
00:36
Alors comment se déroule une vente dans une copropriété Philippe ?
00:39
Vendre un bien en copropriété entraîne des étapes qui n'existent pas lorsqu'on
00:43
vend une maison par exemple.
00:44
L'idée est d'informer au mieux l'acquéreur sur le bien et sur la copropriété.
00:48
L'idée est simple au départ mais devient plus compliquée dans les faits et nous allons
00:52
essayer d'en faire le tour.
00:53
Alors on commence par le prêt état daté.
00:56
Oui, c'est un document qui conduit à certaines polémiques.
00:58
En effet, s'il est demandé par les notaires, il n'a en fait aucune existence légale.
01:02
Il est né d'une ordonnance de 2016 qui a prévu que soit remis au plus tard à la date
01:06
de la signature de la promesse un certain nombre d'informations et de documents qui
01:10
sont dans la plupart des cas disponibles sur le site extrait de la copropriété.
01:14
Ce qui permet aux vendeurs de le trouver gratuitement avec des réponses à ses exigences.
01:18
Mais il faut avouer que dans la plupart des cas, les notaires préfèrent qu'elle soit
01:22
fournie par le syndic sous sa signature.
01:25
Comme ça, il bénéficie du sot du professionnel ainsi que d'une assurance sur les éléments fournis.
01:31
Le syndic n'aura pas non plus la tentation de passer sous silence certains éléments
01:35
qui pourraient déplaire à l'acquéreur.
01:37
Alors quels sont les documents dont vous parlez qu'ils sont à fournir ?
01:40
Sans entrer dans le détail, des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble
01:43
comme les procès-herbeau d'assemblée ou le règlement de copropriété entre autres.
01:46
Mais aussi des documents et informations comptables comme le montant des charges payées
01:50
par le vendeur, les sommes qu'il devrait éventuellement, l'état des impayés ou
01:54
de la dette vis-à-vis du fourniteur ainsi que le montant du fonds de travaux éventuels.
01:58
Après le prêt état daté qui n'est pas obligatoire mais qui est souhaité,
02:01
on a le prêt l'état daté. Deuxième étape.
02:04
Oui, lui est obligatoire. C'est un document plus complet qui comprend l'ensemble
02:08
des renseignements comptables relatifs au lot vendu.
02:11
Il est à renseigner au travers de trois types de relations dont les acteurs sont le vendeur,
02:16
le syndicat des copropriétaires et l'acquéreur.
02:18
Les renseignements portent sur la partie comptable et sur la vie de la copropriété.
02:22
Vous comprenez aisément que pour établir un prêt état daté ou un état daté,
02:26
il ne suffit pas, comme certains aiment mal dire, d'appuyer sur un bouton.
02:30
À titre d'information, l'état daté et le questionnaire complet qui l'accompagne
02:34
ne comptent pas moins d'une quinzaine de pages.
02:36
Cela ne se fait pas d'un simple claquement de doigts,
02:38
notamment parce qu'il faut tenir compte d'un grand nombre de facteurs
02:41
qui évoluent chaque jour, comme les dépenses, la répartition des charges,
02:44
les finistres, les travaux votés, en cours et terminés, les procédures,
02:48
les assemblées générales, etc.
02:51
Et tout cela doit être tenu en temps réel.
02:53
Cela constitue de très grosses bases de données qui sont difficiles de maintenir
02:57
et de tenir à jour, d'autant que la réglementation change très régulièrement sur le sujet.
03:01
C'est quand même moins simple qu'il n'y ait pareil que certains pensent.
03:03
Oui, et toute personne qui essaie, ne serait-ce qu'une fois, de remplir un état daté tout seul,
03:07
comprend pourquoi la rédaction de ce document n'est pas gratuite.
03:11
Après la vente vient sa notification, clairement.
03:14
Oui, le notaire doit notifier la vente intervenue au syndic,
03:17
par courrier recommandé,
03:19
et le transfert de propriété entre le vendeur et l'accureur n'est opposable à la copropriété
03:23
qu'à compter de cette notification.
03:25
Et on parle du certificat de l'article 20, de quoi s'agit-il ?
03:29
C'est un document qui atteste que le vendeur est à jour de ses charges
03:32
et que le produit de la vente peut lui être intégralement versé.
03:35
Sinon, le syndic notifie par voie d'huissier au notaire,
03:38
une opposition au versement du prix de la vente,
03:40
le notaire ne pouvant verser l'intégralité du prix de vente qu'après appurement de la dette.
03:44
Sinon, le vendeur devra saisir le tribunal pour faire trancher le différent.
03:47
Et pour conclure, Philippe, sur ce sujet ?
03:50
Oui, pour souligner que contrairement à ce que beaucoup pensent,
03:53
la notion de decomprorata temporis, si elle peut être envisagée chez le notaire,
03:57
n'a aucune valeur dans la copropriété.
03:59
La règle pour savoir qui est redevable des charges vis-à-vis de la copropriété
04:03
est une règle simple.
04:04
Toutes les sommes dues avant la vente sont à la charge du vendeur,
04:07
toutes celles qui viennent après sont à la charge de l'acheteur.
04:10
De même, en ce qui concerne la régularisation de charges
04:13
à la suite de la répartition des comptes,
04:15
le trop ou moins perçu des provisions après l'approbation des comptes
04:19
est porté au compte de celui qui est propriétaire lors de l'Assemblée Générale.
04:23
Les parties peuvent toutefois prévoir entre elles des conventions différentes,
04:26
mais elles n'auront d'effet qu'entre elles et pas vis-à-vis de la copropriété.
04:30
Merci Philippe et Thomas.
04:31
On vous retrouve vendredi prochain pour un nouveau numéro
04:33
d'Osez Investir, les incontournables de la copropriété.
04:36
On vous retrouve dimanche 9h30 dans Le Grand Matin Week-end pour Osez Investir.
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