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00:00Si vous êtes en train de regarder cette vidéo, c'est soit que vous avez déjà regardé les deux vidéos précédentes

00:05et que vous voulez en savoir davantage sur le déficit foncier,

00:08soit que vous êtes déjà un investisseur immobilier confirmé

00:11et que vous souhaitez parfaire votre connaissance pour vous assurer que rien ne vous échappe.

00:15Et d'ailleurs, vous avez raison !

00:17Dans cette troisième vidéo consacrée au déficit foncier, je vous donne quelques conseils,

00:22quelques tuyaux, pour optimiser davantage vos montages et investissements immobiliers.

00:26Au programme 1, investir cash ou à crédit,

00:292, le prêt à palier et le prêt in fine,

00:333, l'importance de l'article 156.3 du Code Général des Impôts.

00:55Faut-il mieux investir comptant ou à crédit ?

00:57Très clairement et à fortiori, si vous avez de la capacité d'endettement,

01:00vous auriez tort de ne pas vous faire financer.

01:02Vous pourriez en parallèle placer vos liquidités sur des supports plus rentables

01:05que le coût d'emprunt du crédit et ainsi générer un effet levier financier.

01:14Prêt à palier et prêt in fine, il existe d'autres types de prêts immobiliers,

01:18moins connus que le prêt classique amortissable,

01:20mais souvent, selon votre situation, qui vous permettent d'optimiser significativement le montage.

01:26Et on commence par le prêt à palier.

01:28Le prêt à palier permet de construire votre prêt et ses mensualités sur mesure

01:33en fonction d'échéances que vous auriez par ailleurs.

01:35Par exemple, si vous avez un prêt immobilier qui se termine dans 5 ans,

01:39vous pouvez construire un premier palier sur 5 ans moins élevé

01:43afin de maîtriser votre trésorerie.

01:45Une fois ce prêt terminé, vous pourrez augmenter les mensualités.

01:48Le prêt à palier est notamment redoutablement efficace

01:50pour les investissements immobiliers défiscalisants.

01:52Un conseil, parlez-en à votre courtier avant de valider votre montage bancaire.

01:56Passons au prêt in fine.

01:58Si vous envisagez un apport, optez plutôt pour le prêt in fine.

02:02Cela vous permet de générer un effet de levier financier

02:05en plaçant le capital que l'on ne rembourse pas à la banque chaque mois

02:08sur un contrat d'assurance vie dont le rendement sera supérieur au taux du prêt.

02:12Ainsi, plutôt que de rembourser chaque mois des intérêts et une part du capital à la banque,

02:17vous ne remboursez que les intérêts

02:19et vous placez la cote-part du capital sur un contrat de capitalisation qui travaillera.

02:24Je sais, c'est génial.

02:29Obligation de détention du bien 3 ans en excédant.

02:33Peu d'investisseurs immobiliers le savent et pourtant,

02:36l'article 156.3 du Code général des impôts précise que lorsqu'on a bénéficié

02:41et donc déclaré un déficit foncier sur un bien immobilier mis en location,

02:46on ne peut pas le revendre ni changer de régime fiscal

02:49tant que le bien n'a pas été au moins 3 années consécutives en excédant foncier.

02:54En d'autres termes, vous ne pouvez pas acheter un bien,

02:57faire de gros travaux, bénéficier du déficit foncier et le revendre le lendemain.

03:02Vous ne pouvez pas exagérer.

03:03Vous devez conserver ce bien au moins 3 ans.

03:06D'ailleurs, une question revient souvent.

03:08Que faire à la fin du déficit foncier ?

03:11Une fois que vous aurez consommé tout votre déficit foncier

03:14et que vous aurez respecté l'obligation du maintien du régime pendant 3 ans,

03:18vous aurez 3 solutions.

03:19Soit basculer au régime du micro foncier

03:22si vous n'excédez pas 15 000 euros de revenu foncier par an,

03:24auquel cas vous bénéficierez alors d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers.

03:30Vous pouvez aussi envisager de passer le bien en meublé,

03:33ce qui implique un changement de bail locatif,

03:36l'achat de meubles et un changement de type de revenu,

03:39qui passe alors de revenu foncier à BIC, bénéfice industriel et commercial.

03:44Ou encore, vous pouvez choisir de revendre le bien.

03:46La vidéo 3 de ce module consacré au déficit foncier touche à sa fin.

03:50J'espère vous avoir éclairé sur ce dispositif.

03:52S'il vous reste des questions ou si vous souhaitez mettre cela en place,

03:55nous sommes disponibles, alors à bientôt sur netinvestissement.fr.

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