00:00过去三年 高房价再加上高房贷利率
00:03让美国房产市场始终处于一种不活跃的状态
00:07买家不太敢买 卖家也不愿意怎么降价
00:10成交量始终处在一个低位
00:13但是进入今年 一些关键指标正在慢慢发生变化
00:18我们先看利率
00:20根据房地美1月15号公布的数据
00:23美国30年期固定房贷利率已经降至6.06%
00:28这是最近三年以来的最低水平
00:30在过去一年的9月 10月还有12月
00:33美联储连续三次降息
00:35将联邦基准利率从4.25到4.5这个区间
00:39下调至3.5到3.75这个区间
00:42虽然很多人会说6点多的利率依然不低
00:47但是一个细节非常重要
00:49那就是美国购房者自2022年9月以来
00:52三年没有见过6%以下的房贷利率了
00:56那这次利率的回路至少让他们看见了曙光
00:59而房贷利率的下降已经开始反映在成交端
01:04美国房产经济协会NAR
01:06于1月14号公布的数据
01:08数据显示去年12月也就上个月
01:11贷完成房屋的销售量
01:13环比增长5.1%
01:15同比增长1.4%
01:17这是自23年2月以来表现的最好的一次
01:21这显示出美国购房的动能正在积累当中
01:25在去年12月份的调查里
01:27有超过20%的房产经济人预计
01:29未来三个月买家上门看房的数量会同比上升
01:34但这里要说一句很现实的话
01:37成交回暖并不等于买房就变轻松了
01:40从房价来看凯斯席勒指数显示
01:43去年10月美国房价同比上涨1.4%
01:47与9月基本上持平的
01:49房价并没有明显下跌
01:51但是快速上涨这个阶段已经结束了
01:54市场进入横盘整理
01:56对于首次购房者来说
01:58财务压力依然非常大
02:00根据NAR的数据
02:01美国首次购房者的购房年龄中位数
02:05已经上升到40岁
02:06创下历史新高
02:08这背后本质上还是财务的负担能力
02:11长期不足的结果
02:13那聊完需求段
02:15我们再看这个供给段
02:17新房开发建设并没有明显的回暖
02:19美国建商协会NHB
02:22还有富国银行联合发布的住房市场指数显示
02:25尽管去年12月建商的信心略有回升
02:28但是整体上还处于低位
02:30不少开发商在面对劳动力
02:33还有建材成本上涨
02:34限时压力的时候
02:36通过各种促销手段轻库存
02:39Router网站首席经济学家Joe Bonner
02:42他说到即便今年市场有所改善
02:45新房这部分的建设活动
02:48可能还会维持在较低的水平
02:50根据摩根大通的预计
02:52今年美国大概还是需要130万套新的住房
02:56才能满足需求
02:58与此同时房子卖得慢
03:00也改变了市场情况
03:02Router网站去年8月份指出
03:04房源在市场上停留的时间拉长
03:06已经让不少卖家选择把挂牌的房源
03:09从市场上撤下来
03:11这反而减少了买家在市场上的选择空间
03:14所以回到最初的问题
03:17今年26年
03:18美国楼市可能呈现出来的是一种
03:21比较温和的市场修复
03:23房贷利率可能会继续缓慢下行
03:26成交量逐步恢复
03:27但是也很难出现大幅的反弹
03:30真正影响市场节奏的依然是两件大事
03:34第一个就是就业市场是否稳定
03:36第二就是美国家庭对于未来经济的信心
03:40如果具体到南加州大洛杉矶地区
03:43还要再加上一个变量
03:44那就是26年
03:45就今年
03:46陆战基是足球世界杯主办城市之一
03:49而在2028年
03:50这里还将举办夏季奥运会
03:53这或许不是一个典型意义上的超底时刻
03:56但是与过去三年相比
03:58美国房产市场正在回到一个更加接近理性的区间
04:02如果你正在关注美国房产
04:04或者正在处于是否进场的观望阶段
04:08欢迎你继续持续关注我们这个频道
04:10我会继续基于最新的经济数据
04:13梳理美国楼市在利率成交
04:15还有供给变化背后
04:17正在发生的结构性变化
04:19帮助你更好理解这个市场
04:21我是孙思陶
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