00:00进入2026年
00:01在美国炒房已经不是一个稳赚不赔的生意了
00:05美国房价虽然没有明显的下跌
00:07但是靠炒房赚钱的人
00:09我看是一批一批的消失
00:11根据最新统计数据
00:13美国炒房客的利润
00:14已经跌到了2008年金融危机以来的最低点
00:17美国房主的资产也已经连续两个季度的缩水
00:21整个市场看起来还是很稳定的
00:24但是暗潮汹涌
00:25很多炒房者的现金流正在快速的吃紧
00:29这到底是一个普通的小波动
00:32还是美国房地产市场赚钱逻辑正在发生改变
00:37我们先看一下最核心的数据
00:392025年也就是去年
00:41美国炒房客的平均每套房的毛利润
00:44大概是6.6万美元
00:46这是2008年以来的最低水平
00:48这里面有一个关键点
00:50就是这只是一个账面上的利润
00:52如果你把下面的这些成本都算进去
00:55比如说贷款利息
00:56翻修的成本
00:58还有持有期间的税费还有保险
01:00以我在洛权街还有二湾的房产市场上的观察
01:03很多炒房客已经接近或者非常接近
01:06不赚钱甚至在白忙这个状态
01:08那问题出在哪呢
01:10本质上还是三件事
01:12第一房价没有明显的回调
01:14但是好房源依然不便宜
01:17第二利率居高不下
01:19资金成本明显上升
01:21第三买家数量的减少
01:23还有整个成交周期在变慢
01:25很多时候就要降价才能促进成交
01:29这三点如果同时出现
01:31就意味着一件事情
01:32过去那种买了之后简单的翻修
01:35然后快速的转手
01:36就用赚钱的这个时代已经结束了
01:39那很多人会问
01:40房价大体上还算是比较稳着一个状态
01:43问题出在资产并不等于成交价
01:47最新的数据显示
01:49美国家庭持有房地产资产
01:51已经连续两个季度在缩水
01:54那这个变化影响其实非常大
01:56非常深远
01:57因为房地产是美国家庭最核心的资产
02:00当资产价格上涨的时候
02:02大家都愿意消费
02:04更敢加杠杠
02:05但是如果资产价格开始缩水
02:08那整个的行为模式就会变得保守谨慎起来
02:12那不买房不换房减少支出
02:14那整个市场这个温度就慢慢冷却下来
02:18那现在最关键的变量呢
02:20其实还是利率
02:21那美国30年期固定房贷利益
02:23因为最近地缘政治的缘故
02:25已经重新回到了6.46%
02:27这是自去年10月份以来的最高点
02:30已经带来两个明显的结果
02:32那第一个后果呢
02:33就是购房需求下降
02:35房贷申请量减少
02:36那第二呢
02:37就是再融资就refinance
02:39几乎现在是停滞的这个状态
02:41那为什么会这样呢
02:42因为大多数房主锁定的是
02:44过去2%到4%的低利率
02:47没有人愿意重新贷款
02:48那这就形成一个非常典型的局面
02:50房主不愿意卖
02:52买家呢也买不下手
02:53整个市场这个流动性啊下降
02:55简单讲呢
02:56整个美国房市呢
02:57有点被冻住的感觉
02:59那当需求开始变弱
03:00压力呢
03:01很快就传导到房产开发商那边
03:03一边呢
03:04是建材价格居高不下
03:06人工成本也很高
03:07那另一方面呢
03:09买家的月供的这个偿付能力呢
03:11也已经接近极限
03:12那与此同时
03:13今年年初
03:14美国私人住宅建设支出呢
03:17开始下降
03:18那开发商现在在做什么呢
03:19很简单
03:20就收缩战线
03:22控制风险
03:23减少扩张
03:24那这意味啊
03:25未来不会出现大规模的新房供应
03:28但是因为美国住房供需的缺口
03:31还是非常大
03:32那房价呢
03:33我看也很难大幅下降
03:35市场呢
03:36会进入一个低增长
03:37低流动性
03:38这样一个状态
03:39那炒房客还有机会吗
03:41答案也很简单
03:42有
03:42但是呢
03:43赚钱的模式完全变了
03:45一个很关键的统计数据
03:48这个美国旧房拆除数量呢
03:50虽然最近有所回落
03:51但是呢
03:52依然高于疫情以前
03:54那这就说明啊
03:55美国房屋改建市场
03:57没有停滞
03:58只是这个操作方式变了
04:00以前呢
04:01就是简单的翻修
04:02拼这个周转率嘛
04:03那现在呢
04:04必须做比较深度的改造
04:06甚至呢
04:07是ADU的重建
04:08那为什么呢
04:08因为只有这样
04:10你才能真正提升房子的价值
04:12把售价拉高
04:14覆盖越来越高的成本
04:16说白了
04:16未来还能赚钱的
04:18不是简单炒房的人
04:20而是能把房子转化成优质资产的人
04:23那现在这个市场逻辑啊
04:25其实已经非常清楚了
04:26那房贷利率上升
04:27压制了普通老百姓的这个购房需求
04:30那交易量下降呢
04:32市场降温
04:33资产缩损
04:34财富效应呢
04:35逐步减弱
04:36那开发商呢
04:37也在收缩战线
04:38供给端呢
04:38变得比较谨慎
04:39传统的炒房模式的失效呢
04:42整个行业也面临着重新洗牌
04:44如果你是在房产投资领域
04:47或者是呢
04:48你正在关注美国房产市场
04:50现在这个阶段
04:51比任何时候都更关键
04:53我是孙思涛
04:54我在南加州大洛杉矶和尔湾一线房产
04:56做长期的观察
04:58长期研究这个市场的底层逻辑
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