00:00السؤال هنا تحديدا
00:02لما غرفة التطوير العقاري
00:04تقول ان انا عندي 19 الف شركة
00:08مشتركة في غرفة التطوير العقاري
00:11وجه ترجم الواقع على سوق العقارات في مصر
00:15فلاقي ان في عشر مطورين هما
00:18اللي مسيطرين بشكل جبيل
00:20الارقام دي بتقول ايه
00:21بتقول ان انا يعني في ظل هذه الازمات
00:24انا هدخل على احتقار من مجموعة شركات معينة
00:28وهي بعد كده اللي هتحدد مصار السوق
00:30ولا بتقول ان انا لازم اعيد فرز هذه الشركات
00:35بشكل اكبر
00:37ولازم ان يبقى فيه تدخل من جهات في الدولة
00:39انها تفرز مين يصلح ان يكون مطور عقاري
00:43بيقدم خدمة
00:44تضيف للبلد عملته وللحكومة عملته في هذا القطاع
00:49ولا فيه شركات لازم تخرج
00:51ولازم اعلن انها خرجت من السوق
00:55بسي اقول له حديث حاجة
00:57زي ما انا شرحت تجربة التطور والعمراني
01:01وقد ايه ضافت لمصر
01:03وقد ايه ضافت للاجيال الجديدة
01:06منفذ ورئة جديدة للبلد
01:10احنا مصر تضعفت اكتر من 11 ضعف المساحة السكانية بتاعتها
01:14من السبعينات لغاية النهاردة
01:17وبالاخص في 15 سنة اللي فاته
01:21خلقنا مدن كبيرة مدن متكملة بنية تحتية كبيرة جدا
01:26في الوقت اللي الدولة كانت بتجري فيه تعمل الكلام ده كان طبيعي
01:31دخول ناس كتيرة قوي مجل التطوير العقاري
01:36تمام
01:36الناس دولة هل كانوا مؤهلين
01:42اغلبهم لا
01:44هو لقى فرصة استثمارية
01:46لقى تجارب سابقة بتحقق ارباح كبيرة جدا
01:50لقى معدل دوران واسمال كبير قوي
01:53حجم الاستثمار في مصر في الاستثمار العقاري
01:57كدراسة جدوى
01:59ممكن لا يتعدى الـ 25% ده بالكتير
02:02لانه هو بيعتمد على الدفعات
02:04انه هو بيقدر يكمل مشروعه من خلال العقصات والدفعات
02:07هي شركات التسوير العقاري
02:08هي اللي سوائت لهذه الأفكار
02:11وبعت الوهم للناس
02:13هو بعت للوهم
02:14بعت بقى المطورين جدد
02:17هو ده اللي حصل
02:18ان بعض المطورين الجدد هم اشتروا الوهم ده
02:22المطور احنا هولله حددك حاجة
02:24مكتب هندسي وارسم لك المشروع
02:26وحط صورته على الارض
02:27هو صور حلوة
02:28وبعدين ادي لل
02:29مساكاة الاصطناعي بقى
02:31يعني 3D
02:32اه وقدي للبروكر او السمصار
02:35عمولات يعني في بعض الاوقات
02:37كان بتتعدى لعشرة 15%
02:39يعني هو الكل كان بياخد مؤدم 5%
02:41بيدي عمولة للبيع 15%
02:44هو كان فيه سبق ونهم على البيع
02:47بأي شكل من الاشكال
02:49دعاية كبيرة جدا
02:51كان تسويق ضخم جدا
02:53ده لقى كان خطأ مين في هذا التوقيت
02:55لإصلاحه في هذه المرحلة
02:57هو بس يا عايزة أقولك حاجة
02:59هو يعني احنا بنتكلم في البيزنس
03:02بمبدأ قطيع الخراف
03:04الناس بتروح تشوف فيه بيزنس كويس
03:06الناس بتتكلم عليه
03:08الناس بتجريها تروح بأحجام كبيرة
03:12وتحط استثماراتها
03:14لان اللي بيعود يشوح له الفكرة
03:16بيقوله والله انت هتدفع
03:17اكس هتدفع جنيه
03:19كمان سنتين ثلاثة هيرجعولك
03:21عشرة جنيه
03:22بحقيق
03:23فهو الناس دي راحت للقصة ديت
03:26فأي تغيرات
03:28سياسية أو اقتصادية
03:30كانت بتطرق على
03:33المجتمع المصري
03:34اللي هي نتجة عن
03:36متغيرات اقليمية
03:37عنيفة جدا
03:38احنا لا ينملك منها ناقة ولا بعير
03:41كانت بتأثر على الناس ديت
03:43الناس دي جريت
03:45باعت كتير قوي
03:46وكانت بزي ما بقول الله حالك
03:48بسي حاكنا بتقول نقطة مهمة
03:50اللي اشترى الوهم
03:51مش العميل فقط
03:52ده فيه مطور اشترى الوهم
03:54هو العميل ما اشتراش الوهم
03:57العميل ما اشتراش الوهم
03:58لا اللي بيشتري
03:59وهو بيشتري على رسمة
04:01ده اشترى الوهم
04:02لان النهاردة فيه مشكلات كبيرة جدا
04:04في نسب التسليم
04:06وناس بقالها
04:06اكتر من ست سنوات وتمن سنوات
04:09مفترض انها تستلم بيوتها
04:11اللي هتسكن فيها
04:12يعني مش هقول اللي هتستثمر بس
04:14مع ان اللي هيستثمر من حقه
04:16انه يستلم برضو
04:17مش قادرة تستلم
04:18بص يا اقول لحداتك حاجة
04:20بداية التطوير العقاري في مصر
04:23كانت في اولي التسعينات
04:24وجود بقى الكمباوند
04:26والمطور العقاري بالشكل
04:29اللي هو اللي احنا شايفينه النهاردة
04:31والكاينات الضخمة كانت بدايتها
04:33في الوقت ده
04:35اللي خاد اللي اشترى الوهم
04:37من وجهة نظر الحرق
04:38اللي هو اشترى على ورقة
04:39واشترى على بلانات
04:41من غير ولا تصميم سري دي
04:44ولا الكلام دوت
04:44الناس دي هم اللي كسبوا حقه
04:46ارباح كبيرة
04:47اللي اشتغل لو تسمحيلي
04:48اذكر اسامي
04:49كاينات زي طلعت مصطفى
04:51او في الربوة
04:53او في الغحاب
04:55واللي اشترى مع دكتور احمد
04:57بهجة الله يرحمه
04:58في الدريم
04:59الناس دي كانت بتشتري
05:00على الرسومات
05:02من غير ما كان فيه
05:04اي حاجة موجودة
05:05عشان كان فيه سقه
05:06والناس دي كانت
05:08الان على اسمائها
05:10لانها فيه منافسة صغيرة
05:11فالموضوع كان مكشوف
05:13لكن النهاردة
05:14لما اقول ان فيه
05:1519 الف شركة
05:16مسجلة
05:17في غرفة التطوير العقاري
05:19فانا في كارسة
05:20طبعا
05:20انا متطفق مع حضراتك جدا
05:23وانا بقولك
05:23ان جزءك ضخم جدا جدا
05:25انا من المطورين
05:27دول غير مؤهل
05:28ان هو يعمل
05:29بالتطوير العقاري
05:30وانا قلت
05:31قبل كده
05:31احنا فيه مجموعة مقاولين
05:33وفيه ناس ما اشتغلتش في المجال خالص
05:36اقتحموا المجال
05:38بهدف غبح السريع
05:40وان دوت بيحقق
05:41ارباح خرافية
05:43وكبيرة جدا
05:43واعلى معدل دوران غاسمال
05:45ممكن تلاقيه تلاقيه في العقار
05:47فدخلوا بكل قوتهم
05:49فدول اعداد كبيرة جدا جدا
05:52لان المطور
05:54اللي بيطور مدينة كاملة
05:55اسمه مطور
05:56وبرضه في نفس الوقت
05:58المطور اللي بيعمل
05:59عمارة او اتنين
06:00او فيلا او اتنين
06:01اسمه مطور
06:02ففيه جزء كبير
06:05من الناس دي غير مؤهلة
06:06جزء كبير جدا
06:08اتأثر بالتغيرات السياسية
06:13والتغيرات الاقتصادية
06:14اللي في المنطقة
06:15احنا في منطقة مهتزة جدا
06:17مشاكلها كتير
06:20معدل التأثير السياسي
06:23والاقتصادي عليها عنيف جدا
06:25فالكيانات اللي مش مؤهلة ومش دارسة
06:29طبعا بتهتز بعنف
06:31عايزين نقول تنظيم السوق النهاردة
06:35بعد التدخل الرئاسي
06:37يبدأ منين
06:39وزارة الاسكان
06:40هي وزارة
06:43دورها تنظيم
06:44في الاصل هو دورها تنظيم
06:47ورقابي ولا تنظيمي فقط
06:49ما هو تنظيمي
06:51ينطبق عليه رقابي
06:53بس رقابي على مين
06:54في حاجة اسمها
06:55قليات السوق
06:56في السوق الحر
06:57المفروض
06:58المفروض اللي احنا بنسعى لي
07:00ان يكون فيه قليات هي
07:02اللي بتحكم السوق
07:03مش جهة رقابية
07:04احنا بنتخلص من شكل القطاع العام
07:06ومن سيطارة الدولة
07:07على فكرة
07:10السلع
07:11وان هو التحكم فيها
07:12وده اللي احنا بنسعى له
07:13والدولة بتسعى له جاهدة
07:14ان هتوصل له
07:15ان احنا نوصل لفعلا
07:16لحاجة اسمها التساط حر
07:17حلو جد
07:20العقار هو منتج
07:22منتج
07:23منتج قابل للبيع والشراء
07:25ووقت من الاوقات بيزيد عليه الطلب
07:27ووقت من الاوقات بيزيد عليه العرض
07:29وفيه سلع مميزة
07:30وفيه منتج مميز
07:33وفيه منتج غير مميز
