¿Comprar casa sigue siendo el sueño americano o ya parece una pesadilla con hipoteca, impuestos y reparaciones? Descubre por qué rentar también tiene sus trampas y qué está pasando con el mercado de vivienda. Acompáñanos a poner las cuentas sobre la mesa.
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0:00 - El sueño de ser propietario se transforma
1:47 - Renta, patrimonio y brecha de riqueza
3:40 - Hipotecas e intereses elevan el costo de comprar
4:53 - Rentar sin estabilidad en un mercado limitado
7:44 - Impuestos y gastos de ser propietario
9:24 - Ayudas fiscales y una vivienda inalcanzable
11:21 - El futuro de la vivienda y el avance corporativo
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00:00Se supone que tener una casa propia es el sueño americano. Si rentas, solo estás tirando tu dinero
00:04a la basura, pero ese sueño se está convirtiendo en una pesadilla. Hoy en día, los propietarios
00:08están perdiendo miles al mes. Los pagos hipotecarios por las nubes, los impuestos sobre la propiedad
00:13disparados y los interminables costos de mantenimiento están empezando a pasar factura.
00:17Mientras tanto, el riesgo de perderlo todo por un solo pago atrasado los acecha constantemente.
00:22Las reglas de ser propietario han cambiado y nunca se había arriesgado tanto. Tener una
00:26casa propia es uno de los mayores puntos de discusión entre las generaciones actuales.
00:29Para los baby boomers y la generación X, comprar una casa era un rito de iniciación. Te graduabas,
00:35conseguías un trabajo, ahorrabas y luego comprabas una de las incontables casas nuevas que se estaban
00:39construyendo en los fraccionamientos de los suburbios. La oferta era alta y los costos eran
00:43bajos. Ese era el boleto definitivo al éxito. Una vez que tenías las llaves, estabas seguro de
00:47por vida. Relativamente pocas personas pagaban su casa de contado. A menos que hubieran heredado
00:52una fortuna, la mayoría de los compradores estaban atados a una hipoteca. En cierto modo,
00:56le pagaban la renta al banco, pero por un tiempo limitado. Pero el riesgo era enorme. Dejaban de
01:01pagar una mensualidad y perdían la casa. Sin embargo, para la gran mayoría de los que tenían
01:05una hipoteca, ese acuerdo era su mejor opción para tener seguridad. Pero hoy en día, eso es una
01:09ilusión. El precio de las casas se ha disparado. Es más difícil conseguir trabajo recién salido de la
01:14universidad. Y los que están contratando, a menudo pagan mucho menos de lo que pagaban los puestos
01:18corporativos iniciales hace décadas. En cuanto a los que pensaban sacar una hipoteca y preocuparse
01:22después, bueno, hay un problema con eso. Se llama el colapso económico del 2008, impulsada en gran
01:28medida por préstamos tóxicos de alto riesgo e hipotecas subprime, provocó una crisis financiera
01:32de la que muchos sectores todavía no se han recuperado. A raíz de esto, las reglas bancarias
01:37se reescribieron de la noche a la mañana. Las instituciones se volvieron mucho más cautelosas
01:41con a quien le ofrecían hipotecas. La era del dinero fácil se había terminado y eso dejó a muchas
01:45personas en una situación sin salida. La vivienda es inalcanzable, así que muchos millennials y
01:50miembros de la generación Z siguen viviendo en casa. Alrededor de un tercio de los adultos
01:54jóvenes menores de 35 años todavía viven con sus padres, y eso tiene ventajas y desventajas.
01:58A menudo significa pagar una renta por debajo del mercado si es que pagan algo, pero probablemente
02:02también venga con algunos consejos no solicitados sobre tus decisiones de vida. Para quienes no tienen
02:06una casa familiar donde puedan quedarse, no les queda más remedio que rentar, a menudo de forma
02:10indefinida, y eso hace que sea casi imposible ahorrar. Hoy en día, el pago promedio de renta
02:14en los Estados Unidos representa el 32.8% del ingreso mediano de los hogares, pero esto se
02:20dispara en las grandes ciudades, donde muchas personas se ven obligadas a subarrendar o buscar
02:24roomies solo para poder pagar la renta, y esto ha abierto una enorme brecha de riqueza. El
02:28patrimonio neto mediano de los hogares propietarios en 2022 rondaba los 400 mil dólares, un colchoncito
02:33que hace que cualquiera que piense en jubilarse se sienta un poco más seguro. Pero para quienes
02:37viven al día pagando la renta, echar un vistazo a la cuenta de banco a menudo provoca una sensación
02:41desalentadora de vacío en el estómago. El patrimonio neto mediano de los inquilinos ronda
02:45apenas los 10 mil 400, 10 mil 400 dólares. Es la clase de cifra que un gasto imprevisto
02:51puede esfumar y provocar un desastre total. En esa situación, no hay ninguna red de seguridad
02:55en lo absoluto. Es el tipo de brecha patrimonial que parece insuperable, pero ¿es realmente lo
03:00que aparenta ser? Esta es una brecha de casi 40 veces entre inquilinos y propietarios, y la
03:05verdad, no es difícil ver de dónde proviene. El propietario promedio todavía está pagando
03:09su hipoteca, y tal vez lo siga haciendo durante la próxima década. Pero cada centavo se destina
03:14a pagar un activo sólido, del tipo cuyo valor fluctúa, pero que nunca llega a evaporarse.
03:18La casa forma parte directa de su patrimonio neto, y aunque tal vez no sea dinero en mano,
03:23sigue siendo un enorme escudo financiero. En comparación, el pago de renta de un inquilino
03:28solo tiene un destino, directo al bolsillo del arrendador. Puede que se use para mejoras
03:32en el edificio, pero el inquilino jamás volverá a ver ningún beneficio financiero de ello.
03:37Pero detrás de escena, está pasando algo muy diferente. La crisis del 2008 fue causada
03:42por personas que contrataron hipotecas, que tenían pocas esperanzas de llegar a pagar.
03:46Eso provocó una gran cantidad de ejecuciones hipotecarias, causando problemas de oferta
03:51en el mercado inmobiliario, y los bancos aprendieron la lección. Después de todo,
03:54los bancos son un negocio, y para que prestar dinero valga la pena, necesitan recuperar ese
03:59dinero. Así que puedes esperar pagar unos intereses bastante elevados. Incluso si los compradores
04:03obtienen una hipoteca a tasa fija, sus pagos no quedan congelados. Pueden fluctuar según los
04:07avalúos catastrales locales, los ajustes en el costo del seguro de vivienda, y los déficits en
04:11la cuenta de depósito en garantía. Las hipotecas de tasa variable pueden subir después de que termine
04:15el periodo fijo inicial, pero la tasa de interés promedio de una hipoteca a 30 años es del 6.71
04:21%
04:21a partir de septiembre de 2026. Eso significa que cada pago incluye un monto considerable de intereses
04:27que va al banco, y por eso es que le prestan a la gente en primer lugar. Pero también significa
04:31que
04:32el banco se está llenando los bolsillos. El pago promedio de una hipoteca es de poco más de 2.000
04:36dólares al mes, mientras que las nuevas hipotecas promedian 2.700 dólares al mes. Esto demuestra
04:41lo difícil que se ha puesto el mercado para los nuevos propietarios. Eso es más que la renta
04:45promedio en muchos lugares. Pero mientras la pagas, la hipoteca en sí sigue creciendo, debido a los
04:50intereses, algo de lo que un inquilino no tiene que preocuparse. Pero al menos es predecible, algo que un
04:55inquilino no puede decir. Si le preguntas al inquilino promedio cuál es su mayor problema con rentar,
05:00probablemente dirá que el casero. Puede ser un empresario independiente que compró el edificio
05:04hace mucho tiempo, o una empresa de alquiler de inmuebles que compra edificios en masa, pero de una
05:09forma u otra ellos están a cargo. Hay que contactarlos para pedir reparaciones, o hacer cualquier cambio
05:14en el departamento. Pueden establecer reglas sobre visitas, mascotas o ruido por la noche. Pueden decidir
05:19no renovar el contrato al finalizar el plazo. Y por supuesto, pueden subir la renta. A menos que una ciudad
05:25haya congelado las rentas, los caseros suelen tener libertad total para actualizar los términos del
05:29contrato al finalizar el plazo. Un departamento que era accesible hace un año, puede quedar fuera
05:35de nuestro alcance de repente, y eso se relaciona con el mayor problema de rentar, la inherente falta
05:39de estabilidad. Para los millennials y la generación Z atrapados en el carrusel de la renta, viven año
05:44con año, esperando a ver si pueden quedarse en su hogar actual o si tienen que empezar de cero en
05:48otro
05:49lugar. Y lo hacen sin poder juntar casi nada de ahorros. Se convierte en un círculo vicioso que afecta
05:54a ambos grupos. Poco menos del 60% de las hipotecas activas en los Estados Unidos tienen
05:58una tasa de interés por debajo del 4%, muchas de las cuales han estado activas durante décadas.
06:04Algunas están cerca de liquidarse, mientras que otras se obtuvieron durante los últimos
06:08días del auge inmobiliario, y nadie las va a dejar ir. Si lograste sobrevivir a la crisis
06:13hipotecaria de entonces, estás en una de las mejores posiciones posibles, y a medida que la gente
06:17liquida sus casas, esperando con ansias el día en que sean totalmente suyas, esto contribuye
06:22a reducir la oferta de vivienda. La construcción de viviendas se ha desacelerado, tanto en los
06:26suburbios, debido al envejecimiento de la población, como en las ciudades debido a la burocracia.
06:30Con tanta gente con hipotecas a tasas de interés bajas, la rotación de viviendas ha alcanzado
06:34su nivel más bajo en 40 años. Están atrapados, y los inquilinos también. El mercado está
06:38saturado de casas que han estado ocupadas por personas durante décadas, con la esperanza
06:42de generar riqueza generacional. Eso lo convierte en un mercado favorable para los vendedores, donde
06:46cualquiera que venda su casa verá precios por las nubes que a la mayoría le parecen una
06:50quimera. Eso empuja a la gente al mercado de alquiler, lo que aumenta la competencia por
06:54las unidades disponibles. Eso, a su vez, hace subir los precios, haciendo que sea aún más
06:58difícil para los inquilinos escapar del ciclo.
07:00Algunas de las tasas hipotecarias más bajas se obtuvieron durante los años de la pandemia
07:03de 2020 y 2021, los últimos años en los que se vio un mercado favorable para los compradores.
07:09El gobierno intentó desesperadamente estimular el crecimiento económico durante la crisis, pero
07:13después de que la Reserva Federal subió sus tasas, las tasas del mercado se duplicaron
07:16con creces. Ahora hay millones de personas que no pueden darse el lujo de perder las
07:20tasas que tienen actualmente. Para la mayoría de los propietarios, terminan pagando más
07:24del doble del monto inicial de su hipoteca solo en intereses. A una tasa de interés del
07:287%, una hipoteca de 450 mil dólares le terminará costando al propietario poco más de un millón
07:34de dólares en pagos totales durante 30 años. Casi dos tercios de eso irán directamente
07:39a intereses. Y eso es solo el comienzo de los costos. Hay más trampas financieras esperando
07:43a los propietarios. El impuesto a la propiedad es una verdadera frustración para muchos propietarios.
07:48Incluso si eres dueño absoluto de tu casa, en realidad solo se la estás rentando al gobierno.
07:52El propietario promedio en los EEM desembolsa 2,400 dólares cada año. Pero según el Estado,
07:59puede ser mucho más alto. En Nueva Jersey, los propietarios pagan cerca de 10,600 dólares
08:04al año. Si no pagas, te la quitarán. Porque cuando eres dueño de una casa, el riesgo
08:09es todo tuyo. Si algo se rompe en tu departamento, llamas al encargado o al casero. Puede ser lento,
08:15frustrante, pero no tiene un costo real para ti. Cuando eres dueño de una casa, tú tienes
08:20que pagar la reparación. Una tormenta daña el techo, animales en el espacio bajo la casa
08:24o una ventana rota. Esas son solo reparaciones menores. Los daños más grandes pueden ser
08:29desastrosos si no estás cubierto. El seguro puede ser un salvavidas financiero, pero no es
08:33nada barato. El costo promedio de un seguro de casa supera los 200 dólares al mes y puede
08:38ser significativamente más alto en zonas de alto riesgo propensas a inundaciones o
08:42incendios forestales. Suma eso a tu factura mensual por ser dueño de una casa y el panorama
08:46empieza a verse mucho más turbio, porque gran parte de ese dinero nunca volverá. El gran
08:50atractivo de tener una casa propia es el bien de gran valor que tendrás al final de
08:54todo. Algo que se puede vender en una emergencia o cuando llegue el momento de jubilarse y mudarse
08:58a un lugar más pequeño, pero todo tiene un costo. Ahora mismo, el propietario de una casa
09:02con una hipoteca de 450 mil dólares a una tasa del 7%, estará pagando prácticamente
09:072.600 dólares solo de intereses cada mes. Si sumas los demás gastos mensuales, el costo
09:12de tener una casa propia ahora supera el costo promedio de una renta en los 50 estados.
09:17Tener casa propia se ha vuelto algo tan insostenible que los compradores están pagando un sobreprecio
09:21enorme solo para mantener un pasivo. Entonces, ¿realmente vale la pena? El gobierno quiere que
09:26pienses que sí. Hay una guerra constante en Washington sobre a quién debería ayudar el gobierno.
09:30En las grandes ciudades dominadas por inquilinos, los alcaldes y gobernadores intentan ganar votos
09:34presionando por rentas más bajas. Mientras tanto, en las zonas más rurales y suburbanas,
09:39los gobiernos intentan subsidiar a los propietarios para reducir el riesgo de otra crisis inmobiliaria
09:43y, por supuesto, para ganar votos. El objetivo obvio son los costos irrecuperables, en particular
09:48los intereses, que han estado subiendo de una manera que tiene a muchos propietarios luchando
09:52para mantenerse al día, pero ¿realmente ayudará el gobierno? Originalmente, todos los intereses
09:57de los préstamos personales eran deducibles de impuestos. Hoy en día, eso es prácticamente
10:00un mito. Los cambios en la ley fiscal, como la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos
10:04de 2017, elevaron tanto la deducción estándar que la mayoría de los propietarios ya no pueden
10:09aprovechar ese beneficio fiscal. Para realmente obtener una deducción fiscal, tendrías que
10:13desglosar cada deducción para ver si superan la deducción estándar. Y solo puedes elegir
10:17una, la deducción estándar o la deducción hipotecaria. No puedes elegir ambas. El cambio
10:22en la ley hizo que la cantidad de personas que reclamaban la deducción de intereses hipotecarios
10:25se desplomara en solo un año. En 2017, 34 millones de personas la reclamaron. En 2018,
10:32solo 14 millones de personas la reclamaron. Hoy en día, el beneficio va principalmente
10:36a los hogares adinerados con una hipoteca alta que aún así no tienen problemas para pagar.
10:40Para la persona promedio, la deducción estándar es la opción más sencilla, lo que significa
10:44que hacer la declaración de impuestos lleva menos tiempo y les permite ahorrar más dinero.
10:48Es una gran desgrabación fiscal, pero para la gran mayoría de las familias está fuera
10:51de su alcance. Las tasas de interés actuales del 7% prácticamente han arrasado con las
10:56posibilidades de que una persona promedio tenga casa propia. Eso hace que el costo mensual
11:00de tener una casa propia para la persona promedio sea tan intimidante que rentar puede parecer
11:04la opción financiera más prudente, incluso si alguien tiene un trabajo estable y bien
11:08remunerado. Ser dueño de una casa ha pasado de ser una meta aspiracional, a un boleto hacia
11:13una clase social más alta. Quienes tienen una casa van a dudar mucho antes de renunciar a ella,
11:18y cuando lo hagan, probablemente no será para ti. Según el Índice Nacional de Precios
11:22de Vivienda Case-Shiller de EEUU, que ha seguido los precios de las viviendas durante décadas,
11:28el precio de comprar una casa sigue en aumento. Los aumentos son moderados ahora mismo, con
11:32un aumento interanual en 2026. Sin embargo, las tendencias son claras. El mercado favorece
11:38a los vendedores en este momento y cualquiera que ponga una casa a la venta va a poder fijar
11:42su propio precio. Ahora mismo, los suburbios estadounidenses llenos de millones de casas
11:46idénticas todavía están fuertemente ocupados por los boomers y los residentes de la generación
11:50X que tuvieron la suerte de comprarlas. Pero los baby boomers más jóvenes están alcanzando
11:55la edad de jubilación y los mayores están llegando a los 80. Está a punto de haber una
11:59avalancha masiva de propiedades desocupadas que llegarán al mercado. Muchos suponen que
12:02esto les dará a las generaciones más jóvenes un atajo para ser propietarios. No será así,
12:07y es probable que alguien más pueda superar las ofertas de todos ellos. Camina por cualquier
12:10desarrollo suburbano y notarás un cambio. Los propietarios mayores se están mudando,
12:14pero no están siendo reemplazados por compradores más jóvenes. Están siendo reemplazados por
12:18corporaciones. Wall Street está acaparando propiedades agresivamente mediante ejecuciones
12:22hipotecarias y adquisiciones. Los propietarios suburbanos están siendo reemplazados por un
12:26ciclo interminable de inquilinos. El suburbio estadounidense tradicional es ahora un mercado
12:30de renta dominado por empresas. Para muchos, esta pesadilla es su única opción. Rentar en la ciudad
12:35significa pagar miles al mes, por un espacio pequeño y anticuado de una sola recámara. Ese mismo pago en los
12:40suburbios podría conseguirle a alguien una casa completa, adecuada para una familia en crecimiento.
12:45Obtienen todos los beneficios de una casa, pero sin las obligaciones financieras. Parece el punto
12:50medio ideal, que podría ser exactamente lo que quieren las empresas. Ajustados a la inflación,
12:55los índices de precios de la vivienda se han mantenido relativamente estables desde 1971,
13:00pero otras áreas han crecido exponencialmente, y los salarios no han aumentado al ritmo de esta
13:05expansión económica. Eso ha creado un mercado inmobiliario que ya no se adapta a las familias
13:09trabajadoras, sino que les abre la puerta de par en par a los intereses empresariales. Muchos
13:14compradores que creían haberse sacado la lotería, ahora se enfrentan a una cruda realidad. Se ven
13:18agobiados por gastos constantes, casi como una renta encubierta pagada al gobierno y a los bancos.
13:23Mientras tanto, los inquilinos se tragan su orgullo y ven que su sueldo les rinde más. A medida que las
13:28diferencias económicas entre tener casa propia y rentar se vuelven menos claras, la brecha entre quien
13:33acumula riqueza y quien no, solo se hará más marcada. La generación de los boomers está viviendo el sueño
13:38americano, pero ¿cuánto tiempo puede durar? Mira, esto pasará después de que la generación de los
13:43baby boomers se extinga, para ver si las generaciones más jóvenes se benefician. O haz clic aquí.