- 21시간 전
- #2424
■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
해마다 이맘때쯤은 가을 이사철로 불립니다. 그래서 전월세 시장이 들썩이곤 하는데요. 올해 상황은 예년보다 훨씬 더 심각합니다.오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와이 내용 자세히 알아보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 어제 이재명 대통령이 국무회의에서전월세 대책 재점검을 지시했습니다. 지금까지는 전월세 문제에 대해서는 잘 언급을 안 했었는데 기자회견에서도 그랬고요. 이렇게 답변이 나올 정도면 지금 상황이 심상치 않은가 보죠?
[석병훈]
그렇습니다. 그동안에는 매매가격 위주로 상승을 하다가 지금은 전월세 가격까지 급등하고 있다 보니까 국정지지도가 미주택자나 무주택자에게서 떨어질 가능성이 커지지 않고 있습니까? 그러다 보니까 대통령이 직접 전월세 대책을 재점검하라는 지시에 이른 것으로 보입니다. 왜냐하면 9월 넷째 주 주간아파트가격 동향 한국부동산원에서 발표한 것에 따르면 전세 가격의 올해 누적 상승률이 무려 8.18%로 매매가격 상승률 8.19%하고 거의 동일한 수준이거든요. 서울입니다. 그런데 또 중요한 건 외곽 지역일수록 전세가격 상승률이 더 가파릅니다. 그래서 성북구, 강북구, 금천구, 이런 외곽 지역은 일반적으로 서민 주거 지역이었는데 여기에 전세가격 상승률이 가파르다 보니까 서민들의 주거비 부담이 점점 커지고, 여기서 전세 가격만 오르는 게 아니고 월세 가격 역시 지금 2년 전보다 무려 23.3% 오르다 보니까 서민 주거 부담으로 국정 지지도가 흔들릴 지경이다 보니 추가대책을 재점검하라고 지시가 나올 수밖에 없었다고 생각합니다.
지표를 말씀해 주셨으니까 지금 상황을 지표로 보도록 하겠습니다. 오늘 인용한 지표는 한국부동산원 주간 자료를 기준으로 말씀을 드리려고 하는데요. 지금 10.15 부동산 대책 이후에 서울의 전셋값이 9.9% 올랐고요. 지역별로 봤을 때는 성북, 노원, 송파, 성동, 강북 같은 곳들이 다 10%가 넘게 올랐습니다. 이런 것들을 쭉 보면, 그러니까 서울 중심, 서울에서도 중저가 단지들이 몰려 있는 그런 곳에 전세 가격이 급하게 올랐다, 이렇게 볼 수 있겠는데 교수님께서 보시... (중략)
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
▶ 기사 원문 : https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202610070718521808
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
해마다 이맘때쯤은 가을 이사철로 불립니다. 그래서 전월세 시장이 들썩이곤 하는데요. 올해 상황은 예년보다 훨씬 더 심각합니다.오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와이 내용 자세히 알아보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 어제 이재명 대통령이 국무회의에서전월세 대책 재점검을 지시했습니다. 지금까지는 전월세 문제에 대해서는 잘 언급을 안 했었는데 기자회견에서도 그랬고요. 이렇게 답변이 나올 정도면 지금 상황이 심상치 않은가 보죠?
[석병훈]
그렇습니다. 그동안에는 매매가격 위주로 상승을 하다가 지금은 전월세 가격까지 급등하고 있다 보니까 국정지지도가 미주택자나 무주택자에게서 떨어질 가능성이 커지지 않고 있습니까? 그러다 보니까 대통령이 직접 전월세 대책을 재점검하라는 지시에 이른 것으로 보입니다. 왜냐하면 9월 넷째 주 주간아파트가격 동향 한국부동산원에서 발표한 것에 따르면 전세 가격의 올해 누적 상승률이 무려 8.18%로 매매가격 상승률 8.19%하고 거의 동일한 수준이거든요. 서울입니다. 그런데 또 중요한 건 외곽 지역일수록 전세가격 상승률이 더 가파릅니다. 그래서 성북구, 강북구, 금천구, 이런 외곽 지역은 일반적으로 서민 주거 지역이었는데 여기에 전세가격 상승률이 가파르다 보니까 서민들의 주거비 부담이 점점 커지고, 여기서 전세 가격만 오르는 게 아니고 월세 가격 역시 지금 2년 전보다 무려 23.3% 오르다 보니까 서민 주거 부담으로 국정 지지도가 흔들릴 지경이다 보니 추가대책을 재점검하라고 지시가 나올 수밖에 없었다고 생각합니다.
지표를 말씀해 주셨으니까 지금 상황을 지표로 보도록 하겠습니다. 오늘 인용한 지표는 한국부동산원 주간 자료를 기준으로 말씀을 드리려고 하는데요. 지금 10.15 부동산 대책 이후에 서울의 전셋값이 9.9% 올랐고요. 지역별로 봤을 때는 성북, 노원, 송파, 성동, 강북 같은 곳들이 다 10%가 넘게 올랐습니다. 이런 것들을 쭉 보면, 그러니까 서울 중심, 서울에서도 중저가 단지들이 몰려 있는 그런 곳에 전세 가격이 급하게 올랐다, 이렇게 볼 수 있겠는데 교수님께서 보시... (중략)
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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뉴스트랜스크립트
00:00해마다 이맘때쯤은 가을 이사철로 불립니다. 그래서 전월세 시장이 들썩이곤 하는데요. 올해 상황은 예년보다 훨씬 더 심각하다고 합니다. 오늘은 석병원 이활자대학교
00:11경제학과 교수와 이 내용 자세히 알아보도록 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오.
00:14안녕하십니까.
00:16어제 이재명 대통령이 국무회의에서 전월세 대책 재점검을 지시를 했습니다. 지금까지는 전월세 문제에 대해서는 잘 언급을 안 했었는데 기자회견에서도 그랬고요. 이렇게
00:26답변이 나올 정도면 지금 상황이 심상치 않은가 보죠?
00:30그렇습니다. 그동안에는 매매가격 위주로 상승을 하다가 지금은 전월세 가격까지 급등을 하고 있다 보니까 국정지지도가 유주택자나 무주택자 모두에게서 떨어질 가능성이 커지지
00:42않고 있습니까?
00:43그러다 보니 대통령이 직접 전월세 대책을 재점검하라는 지시를 하기에 이른 것으로 보입니다. 왜냐하면 9월달 넷째 주 주간 아파트 가격 동향
00:54한국부동산원에서 발표한 거에 따르면 전세가격의 올해 누적 상승률이 무려 8.18%로 매매가격 상승률이 8.19%하고 거의 동일한 수준이거든요.
01:05서울입니까?
01:06네. 서울입니다. 그런데 또 중요한 것은 무엇이냐면 외곽지역일수록 전세가격 상승률이 더 가파릅니다.
01:12그래서 성북구, 강북구, 노원구, 금천구 이런 외곽지역은 일반적으로 서민 주거지역이었는데 여기에 전세가격 상승률이 더 가파르다 보니까 서민들의 주거비 부담이 점점
01:25커지고
01:25여기서 전세가격만 오르는 게 아니라 월세가격 역시 지금 2년 전보다 무려 24.3% 오르다 보니까 서민 주거 부담으로 국정
01:35지지도가 흔들릴 지경이다 보니 추가 대책을 재점검하라고 지시가 나올 수밖에 없었다.
01:42알겠습니다. 지표를 말씀해 주셨으니까 지금 상황을 지표로서 한번 보도록 하겠습니다.
01:47오늘 인용하는 지표는 한국부동산원 주간 자료를 기준으로 말씀을 드리려고 하는데요.
01:52지금 11호 부동산 대책 이후에 서울의 전세값이 9.9%가 올랐고요.
01:58지역별로 봤을 때는 성북, 노원, 송파, 성동, 강북 같은 곳들이 다 10%가 넘게 올랐습니다.
02:04이런 것들을 쭉 보면 그러니까 서울 중심, 거기 서울에서도 어떤 중저가 단지들이 몰려있는 그런 곳의 전세가격이 급하게 올랐다 이렇게 볼
02:14수가 있겠는데요.
02:15교수님께서 보시기에는 이 원인이 뭐라고 보십니까?
02:19일단은 신규 입주 물량 부족이 크죠.
02:23올해 입주 물량이 전년 대비도 급감을 했고 장기 평균 대비도 절반 수준으로 떨어졌다라는 보도가 나오고 있지 않습니까?
02:32그럼 신규 입주 물량이 급감을 하게 되면 원래 수분양자, 아파트 청약이 당첨된 수분양자 중에서 잔금을 치를 수 없는 사람들이 전세를
02:43줘가지고 전세보증금을 이용해서 잔금을 치르지 않습니까?
02:46그래서 신규 입주 물량이 늘어나게 되면 전세 공급이 늘어나서 원래 전세가격이 안정이 되는데요.
02:53문제는 신규 입주 물량 급감으로 이런 효과가 사라졌고요.
02:56또 다른 것은 서울 전역이랑 경기도 핵심지에 토지거래 허가구역으로 지정을 하고 대출 규제를 강화하면서 당연히 또 갭투자, 전세를 끼고 주택을
03:08공급하는 갭투자가 사라지게 되지 않았습니까?
03:11그러니까 이게 전세 공급 부족으로 인해서 전세가격 급등을 맞물리게 될 수밖에 없는 것입니다.
03:17그러다 보니까 전월세 가격이 너무 빠르게 올라와서 생존형이죠.
03:22대출 규제 하에서 15억 이하의 아파트만 6억까지 대출이 가능하기 때문에 이곳으로 집을 살 수 있는 서울 외곽 지역에 매매 수요가
03:31몰릴 수밖에 없는 상황입니다.
03:33이게 생존형 매매라고 하는데 이렇기 때문에 외곽의 매매가격도 상승하고 전세가격 상승하고 매매도 할 수 없고 전세도 유지할 수 없는 사람들
03:42같은 경우는
03:43월세로 전환할 수밖에 없으니까 월세 가격 역시 급등하는 이런 트리플 강세가 나올 수밖에 없습니다.
03:49그러니까 신규 입주 물량이 줄어든 거 이거는 현 정부의 책임은 아니라고도 일단 볼 수 있는 부분이고요.
03:56그런데 교수님께서 말씀하신 것처럼 실거주주의가 갭투자 같은 것들을 막으면서 전세 물량이 사라졌다라고 설명해 주셨는데
04:02갭투자 같은 것들을 또 마냥 용인할 수만은 없잖아요.
04:05이거는 어떻게 조절해야 되는 겁니까?
04:07기본적으로 가장 중요한 것은 우리나라는 기업형 임대주택을 공급하는 그런 공급자들이 없습니다.
04:15거기에다가 공공임대주택만 가지고도 그 많은 임대주택 수요를 충당할 수 있는 나라도 거의 없습니다.
04:21전세계적으로 봤을 때요.
04:23그렇기 때문에 결국 우리나라는 다주택자가 전월세 임대주택을 공급하는 역할을 해왔었다라는 사실을 부인할 수 없는 것이거든요.
04:32그런데 지금 정책 기조가 갭투자를 막게 되면 당연히 다주택자나 전세를 끼고 집을 사는 사람들을 통한 임대주택 공급은 사라질 수밖에 없는
04:42것이고요.
04:43또 다주택자에 대해서 보유세를 강화한다, 양도세를 중고한다 이런 조세 제도 기조가 지속되니까
04:50다주택자 입장에서는 당연히 월세로 전가할, 보유세보다는 월세로 전가할 유인이 커져가지고
04:56이것이 또 월세 가격 상승을 유발할 수밖에 없는 것입니다.
04:59그러니까 기본적으로 정책의 목표가 서울의 집값을 잡는 것인지
05:03아니면 서울의 시민들의 전반적인 주거비 부담을 낮추는 것인지부터 확실히 정해야 되거든요.
05:09주거비 부담을 낮추려면 다주택자를 통한 임대주택 공급의 길을 터줘야 되는 것이고요.
05:14단순히 집값을 잡는 게 목표라고 하면 다주택자를 억제할 수도 있겠죠.
05:19그런데 지금 정책의 우선순위가 헷갈리면서 동시에 주거비 부담도 올라가고
05:24집값도 못 잡는 이런 상황이 나오고 있다고 생각합니다.
05:27말씀하신 내용을 들어보면 기업형 임대주택 사업자를 육성할 필요도 있을 것 같은데요.
05:32최근에 세제정책이나 이런 것들을 보면 기업형 임대주택 사업자들에 대한 혜택을 줄이는 방향으로 가고 있지 않습니까?
05:39그러면 이쪽에서 전세 물량이 공급되기에는 더 어렵겠네요?
05:43그렇습니다.
05:44지금 추세로 봤을 때는 다주택자에 대해서 보유세도 강화하고 양도세도 강화하고
05:51이런 기조가 지속되고 바뀔 생각을 하지 않습니다.
05:55그러면 다주택자 입장에서는 당연히 기존의 임대주택에 자기 자녀라든지
06:01일가를 들어가서 실제로 실거주를 하게 하는 방식으로 임대주택 공급을 줄일 수도 있고요.
06:06아니면 보유세 부담을 갖다가 월세 인상을 통해서 세입자한테 전가하는 방향도 고려할 수밖에 없습니다.
06:13그래서 이런 정책 기조가 지속이 된다고 하면 당연히 월세랑 전세 가격이 상승을 하고요.
06:19더 무서운 거는 전월세 가격이 상승하면 지금처럼 외곽이라도 가서 집을 사야 되겠다라는 수요 때문에
06:25외곽 지역의 매매 가격까지 올라가는데요.
06:28문제는 외곽 지역하고 핵심지 간의 주택 매매 가격 차가 좁혀지게 돼 있습니다.
06:33그렇게 되면 갈아타기 수요로 핵심지 주택 매매 가격도 재상승할 가능성이 있습니다.
06:39저희가 그래픽을 하나 준비를 했는데요.
06:41주택 임대차 거래 중에 월세 비율을 저희가 그래픽으로 준비를 했습니다.
06:47이 내용을 보면요.
06:48그래픽이 지금 보시면 전국적으로 봤을 때는 임대차 거래 중에 한 70% 가까이가 월세였고요.
06:56서울은 70%에 육박하고 있는데
06:59결국에는 전세를 공급하는 물량이 줄어들면서 급속한 월세가 이어지고 있다.
07:05이렇게 봐야 되는 겁니까?
07:06네, 그렇습니다.
07:07지금 보면 월세 비율이 서울도 70% 육박하고요.
07:10지방은 70%가 넘어갔는데 이게 통계 집계 이유로 사상 최고치가 되었습니다.
07:17그래서 혹자는 전세라는 제도 자체가 우리나라의 금융 시스템이 발달하기 전에
07:25일종의 민간 사금융이 정착이 되면서 나온 고유한 제도이기 때문에
07:30금융 시스템이 발달함에 따라서 자연적으로 소멸할 것이라고 주장하는 사람들도 있는데요.
07:35기본적으로 전세라는 것은 그동안에 우리나라의 핵심지에서 주거 비용, 서민들의 주거 비용을 낮추는 데 큰 역할을 해왔습니다.
07:43그리고 서민 입장에서는 월세를 지불하지 않고 전세 보증금은 그대로 내가 지킬 수가 있는 돈이다 보니까
07:50이것을 종잣돈으로 삼아서 주택 매수로 주거 사다리를 따라서 올라갈 수 있는 그런 역할도 해왔거든요.
07:56빌려 쓰는 사람이 유리한 제도니까요.
07:58그런데 지금 인위적으로 전세를 갖다가 계속 정책의 여러 가지 새로운 다주택자에 대한 규제 정책으로 인해서
08:07전세 공급을 급감하고 불가피하게 월세로 전환하게 만들고 있다는 것은 결국은 주거 사다리,
08:14전세를 거쳐서 주택 보유로 가는 주거 사다리가 끊길 뿐만 아니라
08:19서민의 주거 비용이 급등하게 만드는 부작용을 양산할 수밖에 없다.
08:23그래서 자연적으로 전환하는 건 상관이 없는데 잘못된 정책을 통해서
08:28인위적으로 급격하게 전세의 월세화를 추진할 경우에는
08:31서민 주거 비용 급등이랑 주거 사다리의 단절이라고 하는 부작용이 나올 수밖에 없는 상황입니다.
08:37알겠습니다. 저희가 앞서서 전세 난의 배경 가운데 하나로
08:4111호 부동산 대책, 서울 전 지역을 규제 지역으로 묶은 11호 부동산 대책을 말씀드렸는데
08:47이 이후로 서울의 아파트 전세값들 빠르게 오르는 모습들 확인할 수가 있는데요.
08:52최근의 흐름을 보자면 매매값 측면에서는 강남 부동산이 조정을 받는 흐름들이 있거든요.
08:59그런데 매매값, 전세값으로 봤을 때는 여전히 굉장히 높은 오름세가 전 자치구에서 다 오르고 있습니다.
09:07이런 배경도 역시 실거주주의가 배경에 있다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
09:11네, 그렇습니다. 실거주주의, 그다음에 비거주 1주택자나 다주택자에 대한 보유세 증세 기조,
09:17이런 것들이 다 이런 현상을 유발했다고 보시면 되겠습니다.
09:21그러니까 무엇보다 중요한 것은 항상 현 정부의 생각은 제가 보기에는요.
09:26저의 판단으로 봤을 때는 서울의 주택시장을 갖다가 무주택자와 다주택자 간의 제로썸 게임으로 보고 있다는데
09:33이 모든 문제의 근원이 있다고 생각을 합니다.
09:36그래서 지금 정책기조 보면 다주택자들을 증세를 한다든지 대출 규제를 통해서 옥죄게 되면
09:42다주택자가 내놓는 지주택을 갖다가 무주택자가 매수하니까 전월세 가격도 안정되는 것이 아니냐,
09:48이런 착각에 빠져 있는데요.
09:50문제는 전 세계 대부분의 주요 선진국의 대도시들을 봤을 때 기본적으로 자가 보유율은 60% 안팎입니다.
09:58그러면 40%에 달하는 사람들은 자신이 집을 살 돈이 없든지 아니면 그럼에도 불구하고 직장이라든지 자녀 보유, 교육 등의 이슈로
10:08서울의 임대주택을 통해서 거주를 해야 되는 그런 사람들이 있는 것이거든요.
10:13그런데 이 40%의 사람들이 60%의 다주택자, 유주택자들이 내놓는 매물을 살 거라고 생각하는 것 자체가 착각이고
10:20그러다 보니까 이 사람들이 울며 겨자 먹기로 월세를 더 높여주거나 아니면 서울 외곽으로 쫓겨나는 이런 상황을 초랍할 수밖에 없는 것입니다.
10:29그러니까 지금이라도 서울의 무주택으로라도 거저거저하는 수요가 존재하고 있다는 현실을 인식을 해야 된다, 이렇게 생각을 합니다.
10:38알겠습니다. 그런데 기존과 다른 점도 하나 봐야 될 것 같은데요.
10:41기존에는 전월세가 불어나면 매매가 상대적으로 안정적이었고 반대로 매매가 불어나면 전월세가 상대적으로 안정적이었고 이런 모습들이 있었는데요.
10:50지금은 전세, 월세, 매매가 다 불안하단 말이죠. 이 원인은 또 뭐로 봐야 됩니까?
10:55이것은 기본적으로 이 정책 자체가 전세를 살던 사람들의 입장에서 봤을 때는 전세의 수요는 급격하게 줄이지 못하면서,
11:04임대주택의 수요는 줄이지 못하면서 공급만 급감을 하는 그런 정책이 나오고 있기 때문입니다.
11:10기본적으로 대출 규제가 강화되니까 지금처럼 신규 입주 물량 급감, 실거주 위주의 조세 정책과 대출 규제 정책으로 다주택자를 통한 임대주택 공급을
11:22감소하게 되면
11:22임대주택 가격이 일단 올라가지 않습니까? 전월세 가격이 올라가는 게 불가피한데요.
11:27그러면 무주택자 입장에서는 집을 살 수 있는 옵션이라도 길을 터줘야 되는데, 집을 살려면 사실은 대출이 필수적이거든요.
11:36그런데 이 대출을 막아낼 길도 막아버린 거죠.
11:38그러니까 임대주택에 대한 수요가 줄어들지 않고 있는 것입니다.
11:43만약에 임대주택 가격이 급등을 하게 되면 대출을 통해서 주택을 매수하는 방향으로 가게 되면,
11:49매매 가격이 조금 올라가면서 임대주택 가격의 급등세가 진정될 수가 있는데,
11:54지금 전월세 살던 분들이 매수를 하고자 하는 길도 대출 규제를 통해서 막아버리니까,
12:00임대주택 수요도 줄어들지 않고, 임대주택 공급은 실거주 위주의 정책으로 급감을 하니까,
12:05임대주택 가격은 가격대로 오르고, 그 다음에 외곽 지역의 집값은 또 가격대로 오르고,
12:10이런 상황이 초래되고 있다, 이렇게 생각합니다.
12:12숫자로 말씀을 드리면 이재명 정부 출범 뒤에 서울의 전셋값이 11.4%가 올랐고요.
12:19송파가 17%, 성북이 16.5%, 경기도 쪽에서는 하남이 19%, 수원 용통이 17.68%가 오른,
12:27이런 모습들이 연출이 됐습니다.
12:29그런데 지금 상황으로 봤을 때는 이재명 대통령이 SNS에 올리는 글을 봐도,
12:34어떤 정책의 변화 같은 것들은 없을 것 같단 말이죠.
12:37전세난, 앞으로 어떻게 될 걸로 보십니까?
12:39전세난은 지금 제가 보기에는 계속 정책 기조가 이렇게 지속되고,
12:43그 다음에 서울의 신규 입주 물량이 앞으로 한 2년 동안 급감하는 게 예고가 돼 있기 때문에,
12:49최소 2년 동안은 전월세 가격 상승은 불가피하다, 이렇게 보고 있습니다.
12:54무엇보다도 정책 기조를 전환해서, 지금 보면 경제부총리 같은 경우는 주거 안정이 목표다라고,
12:59지금 국정감사에서 얘기를 하지 않았습니까?
13:02주거 안정이 목적이라고 하면 주거비를 낮추는 방향으로 정책이 가야 되거든요.
13:07그리고 그러면 결국은 다주택자를 통해서 임대주택이 공급되고 있다는 현실을 인식을 하면서,
13:14다주택자들이 임대주택을 공급할 수 있는 방식으로 대출 규제랑 세제가 바뀌어야 되는 것입니다.
13:19그런데 지금은 그러면 매매 가격 오르는 걸 어떻게 할 거냐, 이러면서,
13:23어느 하나 제대로 잡지 못하는 이런 상황이 지속되고 있는데,
13:26이런 상황이 지속된다고 하면 향후 2년간 예고된 신규 입주 물량,
13:31서울의 급감과 더불어서 전월세 가격은 2년 사이에 계속 올라갈 것이고,
13:36더 무서운 것은 서울 외곽 지역의 매매 가격과 핵심 지역 간의 매매 가격의 차이가 좁혀지면서,
13:42갈아타기 수요가 발생하게 되면 핵심지의 주택 매매 가격도 재상승할 가능성이 크다, 이렇게 생각합니다.
13:47참 불가피하게 서울에 사시는 분들도 많은데요.
13:50이 전월세 시장 걱정이 많습니다.
13:52가을 이사철이라서 더더욱 불안해질 가능성도 있는데,
13:55일단은 심리부터 달래는 정책들이 필요하겠습니다.
13:58지금까지 석병은 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다.
14:01오늘 말씀 고맙습니다.
14:02감사합니다.