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00:06Musica
00:18Benvenuti alla prima puntata di Brescia al metro quadro, nuova trasmissione che parla chiaramente di immobiliare,
00:25ma questo immagino l'aveste già capito dal titolo e parlerà ovviamente di immobiliare a Brescia e quindi del mercato
00:31della nostra provincia.
00:32Poi sono concetti che possono essere utilizzati proprio come bussola per muoversi all'interno del mercato immobiliare in realtà su
00:40tutto lo stivale italiano,
00:41ma quello che ci interessa in particolare ovviamente è il mercato bresciano anche perché sappiamo bene che il luogo del
00:46mercato fa ampiamente la differenza parlando di immobiliare.
00:50Abbiamo scelto di fare questa trasmissione per fornire questa cartina e questa bussola per muoversi all'interno del mercato immobiliare,
00:58non l'abbiamo fatto da soli, abbiamo dovuto trovare degli esperti che volessero parlare con noi,
01:03siamo partiti da un'agenzia che ha oltre 40 anni di storia sul territorio, dai professionisti che lavorano all'interno
01:10di questa agenzia,
01:11ne ho due qui con me oggi per la prima puntata, quindi ve li presento immediatamente.
01:16Renato Foffa, ciao Jacopo, buongiorno, e Luca Rolfi, ciao Jacopo, avremo non solo agenti immobiliari,
01:24durante il corso delle puntate avremo anche diversi esperti, diverse figure professionali che sono necessarie all'interno del mercato immobiliare
01:34e quindi parliamo di notai, di avvocati, di architetti, di geometri, perché l'idea è stata di creare questa trasmissione,
01:42Renato, dando anche un senso logico a quello che è il mercato immobiliare che continua ad avere delle complicazioni,
01:52delle zone grigie, dei sentito dire, invece si è voluto creare una narrazione continua di tutto quello che può succedere
01:59all'interno del mercato immobiliare.
02:01Esatto, nel senso che oggi per vendere una casa semplicemente ci sono una serie, c'è un iter da seguire,
02:11bisogna partire appunto da quella che è la valutazione della casa, faremo una puntata solo su questo,
02:18perciò andare a capire quello che è il reale valore dell'immobile, c'è una fase poi propedeutica alla vendita,
02:26che è quella dell'accesso agli atti, perciò capire se questa casa è vendibile, perché la maggior parte di noi
02:34non lo sa,
02:34ma oggi per essere vendibile una casa deve essere a posto sotto il punto di vista urbanistico e catastale,
02:40cosa che spesso non è, per continuare poi con la commercializzazione, con i contratti,
02:47perciò il contratto di vendita, il contratto di incarico appunto, o la proposta di vendita.
02:51È chiaramente necessario conoscere, magari non tutto, ma almeno i dettagli, almeno le parti fondamentali di questo iter,
03:00come diceva Renato, anche perché Luca possiamo dire che è una di quelle categorie commerciali
03:07che devi attraversare per forza nella tua vita, almeno una volta, e questo capita a chiunque di noi.
03:13Assolutamente sì, di fatti io farei un passo indietro, perché Renato, come tu sai e lo conosci,
03:20parte in quarta, subito lui entra subito, però il tema è fondamentale, perché l'immobiliare è un argomento
03:30che tutti, da quando abbiamo 18 anni, la prima stanza per studiare e quindi laurearti a Bologna,
03:39eccetera, per arrivare poi alla casa, quella più ampia, più grande, dove cresceranno i tuoi figli, eccetera.
03:46L'immobiliare è un argomento che tocca il diciottenne, il trentenne, il cinquantenne, il novantenne.
03:52Tocca tutte le categorie.
03:54Questa trasmissione, credo, lo spirito che abbiamo, che ci ha entusiasmato fin dall'inizio,
04:00è far capire alle persone quanto sia importante essere seguiti in maniera professionale in qualsiasi scelta,
04:09perché la scelta giusta non avviene scrivendo su chat GPT o su Google,
04:15devo comprare casa, cosa mi consigli, ma è il professionista che è in grado di leggere,
04:21interpretare queste informazioni e darti il consiglio giusto per una scelta così importante.
04:26Il mercato immobiliare sta diventando anche sempre più apprezzato,
04:31sempre più di moda, sempre più sui social,
04:34si è sviluppato addirittura, si chiama property porn,
04:38gente che sfoglia residenze di lusso prima di andare a dormire sul cellulare.
04:43Abbiamo un fenomeno in crescita dei turisti immobiliari,
04:47ci sono tantissimi programmi televisivi on demand adesso che parlano di casa.
04:51Jacopo, la particolarità del mercato immobiliare italiano è che semplicemente siamo in Italia,
04:57perciò abbiamo le case più belle del mondo.
05:00Hanno iniziato questi programmi in America,
05:03dove effettivamente tutti noi li abbiamo guardati,
05:06c'è uno standard, se vogliamo un medio-basso,
05:09noi rimaniamo stupiti a vedere le ristrutturazioni che fanno lì,
05:12noi abbiamo un target altissimo.
05:14Chiaramente noi abbiamo delle case con un sapore,
05:18con una storia che parte dal 1500 al 1600,
05:21delle ristrutturazioni dei nostri nuclei storici,
05:24che chiaramente appassionano.
05:26Renato, all'interno di questo mercato bresciano di cui stiamo parlando,
05:31perché piano piano ci stiamo avvicinando poi a quello che è il nostro argomento cardine,
05:36a cosa serve l'agenzia immobiliare per vendere, comprare, affittare casa?
05:40Beh, l'agenzia immobiliare serve per accompagnarti,
05:44per accompagnarti durante un percorso,
05:47durante un percorso che come dicevo poc'anzi,
05:51parte dalla valutazione vera e propria dell'immobile,
05:54perciò avere la consapevolezza di quello che è il giusto prezzo
05:57e semplicemente farti stare tranquillo,
06:01cioè farti stare tranquillo durante tutto l'iter.
06:03Senza dimenticare chiaramente l'ausilio di tutti i professionisti
06:06che servono per le operazioni, come dicevamo prima,
06:09di valutazione, di misurazione, di documentazione,
06:12il notaio, insomma, l'avvocato,
06:13tutto quello che può succedere per arrivare alla vendita.
06:16Sì, effettivamente l'appoggio poi che è dall'agenzia
06:20è consigliare tutti gli attori che servono per seguire la compravendita.
06:23Noi abbiamo parlato in questo momento, Luca,
06:26diciamo prettamente di case, case in vendita e case in acquisto,
06:29che è chiaramente la parte che piace di più, che interessa di più,
06:33come dicevi in precedenza, anche una questione di rettaggio culturale,
06:36la volontà di avere una casa propria, di sceglierla, di curarla,
06:39centimetro per centimetro.
06:41C'è anche tutta una parte in Italia e a Brescia di mercato commerciale
06:46che fa parte del mercato immobiliare
06:48e che probabilmente è ancora più complessa da gestire all'interno del mercato bresciano
06:53rispetto a quella del banalizzando acquisto o vendo casa.
06:59Assolutamente sì, approccio diverso.
07:02L'approccio all'acquisto di un immobile commerciale normalmente è fatto da tecnici
07:09o comunque persone preparate che prima di chiamare l'agenzia di turno
07:14o l'amico di turno che si occupa di vendita di capannoni di uffici di negozi
07:19fanno un'analisi di quello che è la necessità
07:22e quindi è molto basata su un aspetto tecnico e di esigenza.
07:28Mentre l'acquisto della casa sappiamo che è pervaso da una parte emotiva
07:35molto preponderante.
07:38Per cui l'approccio, come ti dicevo prima, è totalmente diverso.
07:43Il commerciale vive di vita propria rispetto al residenziale.
07:47Sono due mercati completamente distinti.
07:49E infatti è il motivo per cui poi all'interno delle puntate di questo percorso
07:54verranno distinti sia nelle parti di documentazione
07:58sia nelle parti proprio di approfondimento ed eventualmente di investimento.
08:02Come dicevamo, due mercati paralleli ma non così simili
08:06anche se all'interno dello stesso territorio.
08:08Entrando nel dettaglio nel territorio,
08:11Renato, il territorio bresciano,
08:13adesso noi sicuramente tutti quelli che sono all'ascolto lo sanno perfettamente,
08:16stiamo parlando di uno dei mercati più dinamici ma anche più complessi
08:21non della Lombardia ma proprio di tutta Italia
08:23perché Brescia ha delle caratteristiche molto particolari.
08:27Sì, Brescia innanzitutto ha una provincia molto vasta,
08:31una provincia vasta e variegata.
08:34Chiaramente il mercato riflette di questo.
08:37Ha delle zone dove i prezzi al metro quadro sono abbastanza bassi
08:42per arrivare a delle zone a metro quadro altissime.
08:46La bassa Bresciana ha determinati valori,
08:49così come la Val Camonica, con delle eccezioni.
08:52Il Brescia nucleo storico ha dei valori,
08:56l'Inter ha degli altri e poi abbiamo il Lago di Garda.
08:58Il Lago di Garda con dei valori altissimi,
09:01specialmente negli ultimi anni sono saliti in maniera esponenziale.
09:05Mercato nel Lago di Garda con tra l'altro una clientela
09:08che arriva in alcune zone anche al 50% di acquirenti esteri.
09:13Per cui diciamo che il primo passo intanto diventa capire dove ti trovi.
09:18Capire dove ti trovi, che tipo di mercato esiste all'interno della zona.
09:23Della microzona dove sei.
09:25E poi da lì piano piano cominciare a capire,
09:28a entrare nel valore della casa,
09:31nel valore che ti può dare aggiuntivo alla giunzia.
09:33Ma prima di tutto bisogna partire dalla microzona,
09:35dal mercato, dal micromercato.
09:38Tra l'altro Luca fortemente influenzato negli anni dagli accadimenti sociopolitici.
09:45Il mercato, e parliamo della fine anni 80, inizio anni 90 a oggi,
09:50quindi stiamo parlando di circa 40 anni,
09:52fino al 2000 era un mercato costante.
09:58Cioè costante, no, mi esprimo meglio.
10:00Era un mercato che aveva un diagramma costante.
10:04Cioè nel senso, per 3-4 anni saliva,
10:07si stabilizzava per altri 3-4,
10:09e aveva dei cicli che si ripetevano.
10:11E' arrivato il 2000, il passaggio lira-euro.
10:15Siamo passati da quello che era la vendita di un immobile che costava 100 milioni,
10:22lo stesso immobile nel passaggio lira-euro costava 100 mila euro.
10:27Quindi abbiamo avuto questo aumento.
10:29E nel 2008, conosciamo tutti quello che è successo, eccetera.
10:342008, arrivare al 2026, abbiamo avuto una serie di accadimenti,
10:38non ultimo il Covid, che ha cambiato completamente quello che è lo scenario
10:42per quanto riguarda l'acquisto di immobile.
10:45Difatti, legandomi al discorso del residenziale fatto prima,
10:49è cambiato l'approccio all'acquisto dell'immobile,
10:53soprattutto della tipologia dell'immobile.
10:55Mentre prima acquistavi l'appartamento in palazzina, in condominio, eccetera,
11:01se non hai spazi esterni, fai fatica a venderli immobili.
11:05Perché mai oggi chi si approccia vuole questi spazi esterni.
11:09Per cui, come hai detto tu prima,
11:11gli accadimenti che ci sono stati dal 2000 a oggi,
11:14sono stati importanti e hanno segnato quello che è il mercato immobiliare.
11:18Per chiudere la prima puntata e per avvicinarci anche ai primi dati,
11:22anche se qualcuno l'abbiamo dato,
11:23ai primi temi che poi verranno sviscerati proprio subito nelle prossime settimane,
11:28ti chiedo, quanto costa adesso una casa in media a Brescia?
11:33Devo darti una marea di valori.
11:35Ti posso dare il prezzo medio in Brescia e provincia al metro quadro
11:40della casa che oggi è 2200 euro al metro quadro.
11:43Però sai, da qui parti dai 1000 euro nei posti dove vale di meno
11:49per arrivare a 5000 euro in alcune zone del lago di Garda.
11:54Anche qualcosa di più, adesso io sto nella media.
11:57Nel centro storico siamo arrivati a 6000 euro
11:59per la prima volta nel centro storico bresciano.
12:02Lago di Garda, punte di 10.000 euro per alcune situazioni a lago.
12:07chiedo a Luca, quindi quando dicono comprare casa a Brescia,
12:12le case a Brescia costano tanto?
12:15Ti faccio questa domanda, lui ci ha dato dei dati,
12:18io ti do anche il valore medio, 2852 euro al metro quadro,
12:22aumento come valore medio.
12:24Costano tanto le case a Brescia?
12:26Assolutamente no, se valutiamo questo dato in quello che è lo scenario.
12:33Nel senso, Brescia è la seconda provincia a livello lombardo
12:39come numero di compravendite, parliamo di 18.000 compravendite all'anno.
12:45Parliamo della seconda provincia della Lombardia,
12:48quindi una tra le prime anche a livello nazionale.
12:51Quindi i 2008 rispetto ai valori di Milano, ad esempio,
12:55sono un prezzo, un costo a metro quadro che non è assolutamente alto.
13:01Poi l'alto è relativo, perché è chiaro che per una famiglia
13:06che guadagna 1.500 euro al mese e vive su uno stipendio,
13:10già i 2008 possono iniziare ad essere un prezzo alto.
13:14Ma ragionando su quello che è il mercato,
13:17oggettivamente non siamo a valori alti.
13:20Quanto influisce, se influisce, secondo te Renato,
13:23la vicinanza con Milano e il fatto che i collegamenti con Milano
13:27in questi anni stiano cambiando completamente.
13:30Adesso a Milano si va in meno di 30 minuti.
13:33Esatto, 27 minuti di treno.
13:35Questo sta cambiando, il mercato bresciano?
13:37Sta cambiando molto.
13:39Diciamo che da Milano molti abitanti del centro storico
13:44con dei redditi, chiamiamoli, normali,
13:46hanno chiaramente venduto.
13:48Hanno venduto a dei prezzi altissimi
13:50e hanno potuto comprare fuori Milano
13:53delle crase a prezzi decisamente inferiori.
13:56Brescia, noi abbiamo personaggi anche famosi
13:59che hanno comprato a Brescia
14:00perché è una città dove si vive molto bene
14:02ed è ben collegata.
14:05Come diceva prima Luca,
14:06poi sta cambiando molto la filosofia
14:08che sta dietro alla ricerca della casa,
14:11che quindi è la qualità della vita,
14:13gli spazi verdi.
14:14Questo chiaramente cambia moltissimo.
14:16Anche guardando il mercato di Milano,
14:18noi ci ritroveremo settimana prossima,
14:21ripartiremo da uno dei primi cardini
14:23per arrivare a parlare di questo mercato.
14:25Intanto ringrazio Renato.
14:27Grazie a te Jacopo.
14:28Ringrazio Luca.
14:29Grazie a te.
14:29Noi ripartiremo dalla valutazione di un immobile,
14:33chiaramente facendo la divisione
14:35tra immobile commerciale e immobile residenziale,
14:37ma partiremo dal primo punto.
14:38Cioè, quanto vale il mio immobile,
14:41come faccio a valutarlo,
14:42come faccio a capire se la valutazione
14:43che mi è stata fatta è una valutazione corretta.
14:47Ci vediamo settimana prossima.
14:48Grazie a tutti.
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