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00:17Ben ritrovati anche questa settimana a Brescia al metro quadro, proseguiamo il nostro viaggio
00:23all'interno del mercato immobiliare bresciano, vi abbiamo dato nelle prime quattro puntate
00:28un'infarinatura di tutto quello che succede prima della parte calda sostanzialmente dell'iter immobiliare
00:34siamo partiti dal capire un po' come funziona il mercato a Brescia, come si valuta un immobile, come si fa
00:40a commercializzarlo
00:41a cosa serve un incarico di mediazione affidato ad un'agenzia e oggi invece entriamo come vi dicevo nella parte
00:48calda
00:49perché cominciamo a parlare della proposta di acquisto, non ne parlo da solo come sempre, anzi è tornato a trovarmi
00:54stavolta si è spostato alla mia sinistra, buonasera Renato Foffa
00:58Ciao, ciao Jacopo, buonasera
00:59E invece do il benvenuto e buonasera all'avvocato Carlo Lozzi che ci darà una mano a capire anche quelle
01:05che possono essere le criticità
01:07dal punto di vista legale di un contratto e una proposta d'acquisto
01:11Buonasera Jacopo
01:12Comincio subito Renato, possiamo dire che la proposta è il primo momento chiave e forse anche il più importante
01:21dell'iter di acquisto di un immobile o di affitto di un immobile?
01:26Esattamente, è il momento in cui la persona interessata alla casa effettivamente dimostra interesse vero all'immobile
01:36Noi utilizziamo dei documenti, come dico io, a tutela del consumatore
01:41nel senso che sono documenti fatti dalla federazione, in questo caso la FIAI, però ci sono federazioni che danno delle
01:50direttive
01:51nelle quali non si deve scostare e perciò tutelano l'acquirente
01:59Quanto è importante, avvocato Lozzi, il fatto di utilizzare dei moduli creati dalle associazioni di categoria
02:06aggiornati ogni sei mesi, ogni anno e non utilizzare dei moduli inventati o creati ad hoc dall'agenzia?
02:13Il problema è proprio che spesso e volentieri chi non si affida a delle agenzie immobiliari competenti e diligenti
02:24si può trovare a dover compilare delle proposte di acquisto magari redatte al momento da altri agenti
02:34che magari non seguono una modulistica che invece si è perfezionata nel corso degli anni
02:40I moduli sono un modello di contratto un po' più chiuso, come dicevamo, rispetto a quelli scritti a mano
02:48c'è anche la fondamentale importanza, immagino dal punto di vista legale, oltre al fatto di utilizzare questi moduli
02:54di avere la firma su un modulo di un agente iscritto all'ordine che ha un'assicurazione di categoria
03:00un ordine deontologico, insomma ha una serie di fattori che vanno a tutelare il cliente
03:07Assolutamente
03:08Renato, cosa serve per venire in agenzia dopo che uno ha visitato l'immobile
03:14ha capito la valutazione che è stata fatta dall'agenzia
03:17cosa serve per venire a fare una proposta?
03:21Chiaramente i documenti, noi dobbiamo identificare la persona che fa la proposta
03:25noi facciamo utilizzare un assegno, cosa non fondamentale, mi confermerà l'avvocato
03:33ma che danno comunque molto forza alla proposta, nel momento in cui c'è un assegno
03:38che peraltro deve essere intestato direttamente al proprietario dell'immobile, mai all'agenzia
03:44noi lo teniamo, è un assegno di caparra, da forza e perciò fa vedere che c'è interesse
03:52vero, reale all'acquisto, perciò si compila, si stabilisce un prezzo e si stabiliscono
03:58le modalità. Ho due specifiche da chiedere all'avvocato
04:03visto che hai nominato, allora l'assegno intanto come ricordava bene Renato è sempre
04:08intestato al proprietario, ai proprietari dell'immobile o a chi è identificato come
04:14il proprietario principale per una questione di comunità e mai all'agenzia
04:18l'agenzia l'assegno lo tiene all'interno dei propri uffici sostanzialmente come deposito
04:24fiduciario, esatto e questo diciamo che è l'iter corretto. L'iter corretto è fino
04:30a quando la proposta non viene formalmente accettata l'assegno che serve a dare forza
04:37alla proposta di acquisto viene trattenuto dall'agenzia perché proprio l'agenzia in
04:43quel frangente deve tutelare entrambe le parti. Entrambi avete parlato della forza che
04:50dà l'assegno allegato alla proposta. Alcune persone sostengono che senza l'assegno allegato
04:55la proposta in realtà non ha valore legale. È vero questo o non è vero?
05:02Allora, da un punto di vista legale quello che posso dire è che l'Italia ha tante sorprese
05:12sotto il profilo giudiziale da dare e quindi la certezza non c'è mai, va valutato il caso
05:20concreto di volta in volta. Chiaro è che un consiglio che posso dare a qualsiasi persona
05:26sia interessata a vendere il proprio immobile senza un assegno a corredo della proposta
05:31e lascio a voi comprendere che serietà possa avere questa proposta.
05:37Di solito l'assegno di che importo viene fatto rispetto al valore dell'immobile?
05:44Di solito la prima caparra, chiamiamo così perché poi l'ITER prevede un preliminario di
05:50compra vendita e un atto. La prima caparra generalmente è un 5-10 mila euro, una percentuale
05:56bassa rispetto al valore. Diciamo che serve a far capire che l'acquirente effettivamente
06:01non sta giocando, non sta scherzando, ma effettivamente è interessato alla casa.
06:05È seriamente interessato.
06:06Poi se arriva l'ITER successivo, l'ITER poi prevede un momento successivo che è il preliminare
06:10vero e proprio di compra vendita, anche se l'avvocato confermerà che già la proposta
06:15è un preliminare sostanzialmente, dove si dà generalmente un 10%, si può arrivare
06:21a un 15, certe volte un 20%.
06:23Diciamo che tra il 10 e il 20% di solito poi diventa la percentuale sommandosi chiaramente
06:28alla cifra che è stata messa.
06:29In proposta, sì, dipende, però i 5-10 mila euro sono la normalità, diciamo.
06:35Boccato Lozzi, una proposta fatta su un modulo ufficiale all'interno di un'agenzia firmata
06:40da un agente iscritto all'ordine, al registro, è vero che sostanzialmente ha lo stesso valore
06:48di un preliminare e quindi può essere registrata, trascritta?
06:52Come funziona?
06:53Nel momento in cui la proposta ha effettivamente questi dati ed è quindi completa, la si può
07:01qualificare effettivamente come un preliminare nel momento in cui viene accettata.
07:05In caso di contenzioso, cioè quindi quando le parti poi non vanno più d'accordo, sarà
07:10sempre eventualmente un giudice a stabilire se la proposta, la prima proposta, era già
07:16da qualificarsi come un contratto preliminare o meno.
07:20Renato, diciamo le informazioni principali, abbiamo detto i dati del proprietario e l'identificazione
07:26del proprietario e questo lo fa l'agenzia, i dati dell'immobile vengono inseriti, i dati
07:31della persona che decide di fare la proposta sull'immobile e controllati con i documenti
07:37che uno deve presentare, arriviamo alle due o tre parti un po' più importanti del modulo
07:43di proposta.
07:44Il primo è l'offerta economica, l'offerta economica si può fare in varie modalità,
07:50è importante spiegare con l'aiuto dell'agente immobiliare come si vuole procedere, cioè come
07:55dicevamo prima, una parte di pagamento può essere effettuata all'accettazione della
08:01proposta, una parte al preliminare, una parte al rogito e le modalità con cui viene fatta
08:05sostanzialmente.
08:05Sì, l'iter è generalmente quello, diciamo che con un preliminare poi si dà come dicevamo
08:11un 10-15%, sono quasi sempre capare confirmatorie, perciò è una caparra che ha molta forza, nel
08:20senso che, come dice la parola stessa, conferma l'acquisto.
08:24E attenzione che qui già stiamo guardando a una delle terminologie più importanti, sembra
08:30un dettaglio, ma in realtà avvocato caparra confirmatoria, caparra penitenziale è uno
08:36dei primi punti fondamentali o di potenziale criticità all'interno di una proposta.
08:41La caparra confirmatoria è lo strumento più utilizzato perché risponde al cliché classico
08:48che ognuno di noi ha in testa, anche senza essere un esperto del settore, e cioè se succede
08:56qualcosa io mi tengo la caparra, se sbaglio la devo restituire raddoppiata, più o meno
09:03il concetto è quello lì. È chiaro che colui che acquista versandola la perde e basta, non
09:11è che deve versarne una seconda.
09:13Il secondo punto, che poi tra l'altro nei moduli di proposta sono abbastanza vicini dopo
09:17il pagamento, è se il pagamento avverrà tramite pagamento diretto o tramite mutuo.
09:25Vuol dire che il famoso assegno citato viene trattenuto da noi come cauzione.
09:31L'acquirente fornirà tutta la documentazione a banca, perciò per un periodo di tempo che
09:37varia dall'uno ai tre mesi viene fatta appunto una valutazione da parte di banca del valore
09:43dell'immobile. Quello che serve per continuare è la delibera.
09:49Nel momento in cui la banca dà la delibera a quel punto il contratto si può chiudere, perciò
09:54si può consegnare l'assegno perché vuol dire che banca è d'accordo a erogare le somme
09:58versate.
09:59E quindi questa subordinazione, questo subordine avvocato è quello che permette di tutelare
10:06diciamo da un punto di vista formale il potenziale acquirente, dovesse esserci qualche problema
10:12con la banca o qualche problema dell'immobile perché la banca va a periziare anche l'immobile
10:17è una tutela aggiuntiva, nel senso non dovesse darmi la banca al mutuo anche se secondo me
10:23me la può dare senza alcun problema, io esco dal contratto senza perdere sostanzialmente
10:28neanche un euro.
10:30Assolutamente Jacopo perché comunque una garanzia ulteriore sia per l'acquirente che paradossalmente
10:38per il venditore perché è chiaro che nel momento in cui viene fatta la perizia da parte
10:42dell'istituto di credito se l'immobile non è perfettamente in regola da un punto di vista
10:50catastale urbanistico saltano fuori quelle problematiche che devono essere risolte prima
10:54dell'atto.
10:55Controlla l'agenzia, controlla i tecnici dell'agenzia, controlla la banca, controlla il notaio,
11:00insomma diciamo che sfugga qualcosa diventa oggettivamente un po' più complesso.
11:06Renato ti chiedo, come lo diceva anche l'avvocato, in percentuale in questi anni, adesso vengo
11:11al 2026, sono la maggior parte le proposte che hanno un mutuo o che hanno un vincolo di
11:18mutuo?
11:18Dipende molto dal target di riferimento, effettivamente le prime case, le case fino ai 200-300 mila
11:27euro ha un'altissima percentuale di mutuo.
11:30Il vincolo del mutuo all'interno della proposta in alcune situazioni può dal punto di vista
11:36commerciale essere uno svantaggio per il potenziale acquirente e quindi togliere un po' di forza
11:41alla proposta?
11:42Eh sì, nel senso che se la casa è molto interessante e il proprietario lo sa, chiaramente è consapevole
11:52anche del fatto che potrebbe non andare a buon fine e comunque gli può far perdere del tempo.
11:59Perciò effettivamente il consiglio è sempre, per chi è interessato a comprare casa, di
12:05andare in banca e farsi dare una pre-delibera reddituale.
12:07Arriviamo agli ultimi aspetti della proposta, ne manca qualcuno per completarlo.
12:13Intanto, che durata ha una proposta?
12:16Viene messa la durata all'interno del modulo?
12:19Se non viene messa esiste una durata per convenzione, una durata fissa per legge?
12:24Normalmente il termine è di 10-15 giorni, proprio per dargli più forza.
12:28Se la proposta è irrevocabile, senza una scadenza, in teoria è un problema, chiaro.
12:37Quindi è fondamentale avere anche esplicito il termine di durata e di validità della proposta.
12:47Renato, un aspetto fondamentale, proprio parlando delle tempistiche, della durata della proposta,
12:52è la gestione delle tempistiche, l'esperienza dell'agenzia nell'aiutare il cliente a gestire le tempistiche della proposta.
12:59Non tanto della proposta, ma di tutto quello che viene inserito all'interno della proposta,
13:03perché nella maggior parte dei casi c'è una vendita e un acquisto.
13:08E allora, diciamo, come provate ad aiutare il cliente ad avere meno preoccupazioni possibili in un processo di questo tipo,
13:17che è sempre molto delicato, possiamo dire?
13:20È sempre molto delicato, esatto, perché è impossibile stabilire una data di venda di un immobile.
13:28Se un acquirente deve necessariamente vendere per acquistare, chiaramente ha un rischio.
13:40Perciò il consiglio mio è sempre di vendere prima.
13:43Ci sono anche molte persone, nella stessa casistica, che dicono
13:46io preferisco trovare prima l'immobile, che mi va bene, che sia un ufficio, un capannone, una casa,
13:52e poi vendere casa mia per avere le risorse per comprarlo.
13:56Questo però chiaramente cambia di tantissimo le tempistiche.
13:59Il consiglio, credo sempre io, è piuttosto mettere in vendita la propria casa prima
14:03prendendo dei tempi molto lunghi, perciò rilascio un anno, ah sì, ha tutto il tempo.
14:09Chiaro che, cioè, fra le due è meglio questa, diciamo, se uno non ha la possibilità,
14:13chiaramente il massimo, se uno ha la possibilità di comprarne un'altra, poi vendere.
14:16Sono tutte piccole questioni, che però abbiamo provato a spiegarvi, da bilanciare,
14:20anche per avere la maggior tutela possibile da una parte e avere la certezza,
14:27o la quasi certezza, di avere in mano una proposta che poi verrà accettata.
14:31Questo è un po' la bilancia su cui si appoggiano tutti questi aspetti.
14:36Io ringrazio Renato per avermi fatto compagnia.
14:38Grazie a te.
14:40Abbiamo provato a spiegarvi come funziona uno dei passi più importanti,
14:44il primo probabilmente dell'iter di acquisto di un immobile,
14:48anche quello con maggiori criticità, perché poi le ritroveremo anche
14:51nei successivi contratti che andremo a analizzare.
14:54Nelle prossime puntate, l'appuntamento.
14:56E a settimana prossima.
14:57Grazie a tutti.
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