- 14 ore fa
Categoria
📺
TVTrascrizione
00:18benvenuti a una nuova puntata di
00:19Brescia al metro quadro siamo
00:21arrivati a uno di quegli
00:22argomenti che sta
00:23particolarmente a cuore ai
00:24nostri ascoltatori ce l'hanno
00:26già chiesto sono già arrivate le
00:28mail ma sapevamo che saremo
00:29arrivati a questo punto il mercato
00:31degli affitti a Brescia un tasto se
00:34volete anche dolente per alcuni
00:35aspetti ma noi proveremo a
00:37spiegarlo anche dal punto di vista
00:39finanziario tecnico tipologia di
00:41contratti come funziona come vengono
00:43gestiti a cosa stare attenti cosa
00:45guardare all'interno di un contratto
00:47di affitto e all'interno proprio del
00:49mercato degli affitti lo faccio come
00:51sempre in compagnia ho il piacere di
00:53avere per la prima volta come
00:54Silvia Bandini e di avere anche per
00:57la prima volta Alessandro Scraboli
00:58buonasera a tutti allora Alessandro
01:00intanto parto proprio da nell'intro
01:03l'ho fatto capire ce l'hanno scritto
01:05nelle mail è un argomento
01:06particolarmente attenzionato e
01:08quindi ti chiedo esiste davvero un
01:10problema legato al mercato degli
01:12affitti a Brescia in questo momento
01:13negli ultimi quattro anni dopo il
01:15covid il mercato è cambiato
01:17sostanzialmente perché c'è una
01:19mancanza di appartamenti da
01:22locare sul mercato questo è dovuto
01:25anche a innanzitutto al cambiamento
01:27proprio del modo di vita dell'italiana
01:30ma del bresciano medio e soprattutto
01:33perché l'incremento dei valori è stato
01:35influenzato dall'avvento dei canoni a
01:38breve termine nel senso che oggi ci sono
01:42tanti tanti richiesti di affitto a
01:45breve a breve periodo una cosa che era
01:47inusuale soprattutto per Brescia era più
01:50usuale magari nelle nelle grandi città o
01:53nelle città di con una fluenza
01:56turistica importante questo ha fatto sì
01:58che i canoni purtroppo si sono alzati e
02:01di conseguenza hanno portato e
02:03trascinato tutto il resto del mercato
02:05non solo gli affitti brevi e quindi
02:07diciamo che il vostro rilievo sul
02:09territorio è effettivamente che ci sia
02:11stato un aumento dal punto di vista dei
02:13prezzi dei canoni anche una diminuzione
02:16dal punto di vista dell'offerta presente
02:18perché la richiesta è molto più alta
02:21rispetto a qualche anno fa corretto è
02:23proprio così poi un'altra cosa
02:25importante chi ha contratti magari
02:28datati con un canone calmerato
02:30difficilmente oggi cambia perché sul
02:32mercato trova magari lo stesso tipo di
02:34prodotto a un canone che è
02:37completamente differente ma al 30 per
02:39cento 40 per cento in più dal punto di
02:41vista tecnico perché poi se ne parla
02:44spesso ha nominato gli affitti brevi
02:46alessandro in realtà è fisso il numero
02:49della tipologia di contratti che esistono
02:51per un affitto posso chiederti quali
02:53sono e le principali differenze tra
02:55questi contratti sì allora innanzitutto
02:57dobbiamo fare prima una sostanziale
02:59differenza tra affitto e locazione noi
03:02siamo abituati a parlare di affitto
03:03perché ci viene naturale però l'affitto
03:06dipende poi dalla natura del bene che
03:08andiamo a considerare quindi l'affitto
03:11quando si parla di beni che producono
03:14servizi quindi potrebbe essere un'azienda
03:16un terreno agricolo mentre la locazione
03:19è proprio relativa a diciamo a beni che
03:23non producono frutti quindi una casa un
03:25appartamento un negozio e questa è la
03:29locazione che diciamo siamo abituati
03:31che noi chiamiamo l'affitto ma è
03:33locazione che poi ha delle diciamo delle
03:37un inizio molto molto storico perché
03:41già ai tempi di Roma si è iniziato un po'
03:43a regolamentare le prime locazioni
03:46infatti la conduzio locazio è diciamo
03:49l'attuale locazione ce lo siamo portati
03:51dalla giurisprudenza romana
03:53ci siamo portati tante cose anche questa
03:57la prima diciamo legge che ha
03:59regolamentato le locazioni è stata nel
04:031978 è stata poi aggiornata nel 98 con
04:09la legge che attualmente utilizziamo per
04:11tutti i contratti di affitto di locazione
04:13e i principali sono il diciamo il
04:16contratto a canone libero detto anche
04:194 più 4 è l'opzione più utilizzata possiamo
04:23dire quella classica esatto esatto che
04:26utilizza la maggior parte dei proprietari
04:29che ha una durata minima di quattro anni
04:32quindi può essere anche di 6 più 4 8 più
04:344 l'importante è che non sia inferiore ai
04:374 anni la durata cosa diversa per l'altra
04:40tipologia contrattuale che sono i contratti
04:43convenzionati quindi contratti conosciamo
04:45il più famoso è il 3 più 2 quindi durata
04:48minimo tre anni con rinnovo di due anni
04:51questi contratti hanno i canoni non liberi
04:56ma vengono determinati in base agli accordi
04:59territoriali delle associazioni maggiore
05:02associazioni tra proprietari e inquilini ci
05:04sono poi contratti transitori che sono
05:07quelli che durano da 1 a 18 mesi e sono
05:11contratti che devono indicare nel testo
05:16proprio del contratto il motivo della
05:17transitorietà perché ovviamente sennò
05:20tutti potrebbero fare dei contratti di un
05:21anno ma deve essere specificata la
05:24transitorietà e poi abbiamo i contratti
05:27per gli studenti universitari da 6 mesi a
05:313 anni e poi via via gli altri contratti
05:34il foresteria che deve essere utilizzato
05:36per le società i contratti turistici
05:41oppure i contratti commerciali che sono
05:44l'altra parte diciamo che seguiamo noi
05:46maggiormente che sono i famosi 6 più 6 e
05:49che servono soprattutto ovviamente non
05:51sono ad uso abitativo ma per situazioni
05:55di studi professionali uffici capannoni
05:59negozi giusto per essere chiari tutta la
06:01parte che è commerciale e non e non
06:04residenziale alessandro dal punto di
06:06vista delle tipologie di immobili ti
06:10chiedo quale sono quelle un po più
06:12richieste più difficile trovare sono i
06:15quadrilocali e mediamente il più
06:19richiesto come quantità è il trilocale
06:23il bilocale vabbè quello non ha mai
06:25variato è sempre stata una richiesta
06:27fissa costante oggi purtroppo ci
06:30troviamo che dal 2020 al 2025 c'è stato
06:34un incremento proprio dei canoni
06:36percentuale dal 5 al 7 per cento picco
06:39massimo tra il 2024 al 2025 oggi si
06:43prevede nel 2026 una situazione diciamo
06:46un po più calmerata quindi ci sarà una
06:49stabilizzazione del canone di locazione
06:53soprattutto per quanto riguarda le
06:56residenze abbiamo aperto proprio
06:58l'argomento degli affitti per andare a
07:00vedere quelle che possono essere le
07:03criticità gli aspetti a cui stare attenti
07:05quando si firma un contratto uno dei
07:07primi aspetti probabilmente silvia è
07:11quello del regime fiscale a cui risponde
07:13il contratto di affitto nel senso che
07:15sostanzialmente in questo momento sono
07:18permesse due strade principali quindi io
07:20ti chiedo quali sono queste due strade e
07:22cosa comportano regime fiscale lo lo
07:27sceglie il ovviamente il proprietario in
07:30base alla sua la sua redditività la sua
07:33situazione fiscale eccetera dal 2011 in
07:37Italia è possibile optare per la famosa
07:40cedolare secca che è un'imposta
07:42sostitutiva dove il proprietario degli
07:45immobili ovviamente persona fisica però
07:48può scegliere di assoggettare il proprio
07:50reddito ad un'aliquota fissa quindi
07:53togliendo questo reddito d'allocazione
07:55dal reddito IRPEF che potrebbe essere lo
07:58stipendio piuttosto che altri redditi e
08:01quindi tenerlo separato e assoggettarlo a
08:03questa imposta sostitutiva che nel caso
08:05dei contratti liberi è del 21 per cento in
08:09caso i contratti convenzionati è l'aliquota
08:12al 10 per cento non ci sono limiti c'è
08:15qualche limite per i proprietari per
08:16fare questo tipo di scelta solamente
08:18per il discorso degli affitti brevi
08:20credo ci sia un limite oltre il secondo
08:24immobile scatta una percentuale sì che
08:28non è più il 21 ma se non hanno cambiato
08:30deve essere il 26 ed è diventata
08:32probabilmente l'opzione più utilizzata da
08:35quello che è il proprietario normale di
08:38casa o l'investitore immobiliare che ha
08:39uno o due appartamenti in affitto penso
08:41che questa sia ormai la strada maestra
08:43ovviamente c'è da verificare la capienza
08:45fiscale perché optando per la cedolare
08:48secca che comunque assorbe anche l'imposta
08:51di registro l'imposta di bollo
08:52innanzitutto nel contratto libero
08:55rinunci all'aumento del canone quindi
08:57per tutta la durata dell'opzione il tuo
08:59canone non può essere toccato c'è di
09:02bello diciamo che ogni anno il
09:04proprietario può decidere se mantenere
09:06questa opzione oppure revocarli ogni anno
09:09si può eventualmente cambiare opzione
09:12abbiamo detto cosa cambia per il
09:14proprietario vantaggi e svantaggi del
09:16proprietario per l'affittuario cambia
09:18qualcosa rimane invariato fino a che
09:22rimane la cedolare in più non vengono
09:26pagate l'imposta di registro quindi non
09:29viene pagato il 2 per cento del canone
09:31anno sia la prima registrazione che
09:33all'annualità successive e non vengono
09:35pagate le marche da bollo che
09:36solitamente sono a carico dell'inquilino
09:38ecco per cui qua abbiamo dato insomma
09:41dai due lati della partita che cosa
09:44succede se invece non si può optare
09:47perché abbiamo detto che è un caso di
09:48mobile commerciale o in caso non sia
09:51una persona fisica chiaramente cambia il
09:53regime diciamo ordinario invece cosa
09:56prevede e cosa cambia per il proprietario
09:59per l'inquilino bisogna pagare l'imposta
10:00di registro sia per la prima registrazione
10:02che per le annualità successive e il
10:06canone viene aumentato di anno in anno
10:08per il secondo l'indice istat chiaramente
10:13è capitato che ci fosse un istat negativo
10:15ma è capitato però non puoi diminuire il
10:17canone ma non lo aumenti punto rimane
10:19fermo rimane fermo te ne chiedo un altro
10:21di discorso alessandro forse una delle
10:23parti più dibattute nella storia dei
10:27contratti d'affitto che è il deposito
10:29cauzionale oggi la tendenza per chi da in
10:35locazione un immobile è avere più
10:37garanzie possibili ci sono casi in cui i
10:40proprietari chiedono sei mensilità di
10:44cauzione oppure l'annualità in fiduzione
10:47questo non è previsto cioè la cauzione non
10:51può superare le tre mensilità questo ci dice
10:53il codice civile quindi io affitto prendo
10:57in locazione un immobile da mille euro al
11:00mese come canone non devo dare una
11:03cauzione superiore ai tre mila euro che
11:05sono le tre mensilità tutto quello che
11:07chiesto in più non può essere legale nel
11:10senso se chiedo una garanzia sui canoni
11:13diciamo sulla bontà dei pagamenti è un'altra
11:17voce è un'altra voce ma non può rientrare nel
11:20deposito cauzionale come funziona che
11:23tempistiche ha e che modalità la
11:24restituzione del deposito cauzionale al
11:26termine naturale o anticipato di un
11:30contratto deposito cauzionale come viene
11:32anche inserito nel contratto viene
11:34consegnato una volta che tutti i patti del
11:36contratto sono adempiuti quindi il
11:38pagamento del canone delle spese
11:40condominali un'eventuale revisione della
11:43caldaia cioè tutto quello che ne deriva
11:45una volta controllato tutto che sia
11:48tutto a posto che insomma i termini sono
11:50stati rispettati viene consegnato il
11:53deposito cauzionale all'inquilino
11:55salvo eventuali detrazioni per
11:57eventuali danni. È aperto un capitolo
12:00che è quello del definito in maniera
12:04anglosassone property manager insomma il
12:07gestore chi si sostituisce al proprietario
12:10come diceva Silvia per permettere al
12:12proprietario di non aveva problemi nella
12:14gestione del proprio investimento
12:15Alessandro questa è una figura che a
12:17Brescia era praticamente sconosciuta
12:19soprattutto se parliamo di investitori
12:21privati fino a qualche anno fa adesso
12:24c'è tanta richiesta da questo punto di
12:27vista? Sì c'è tanta noi abbiamo diversi
12:30immobili in gestione proprio perché chi ha
12:34un'attività o un professionista piuttosto
12:37che chi si occupa di nella propria azienda
12:40non ha tempo di seguire come fa Silvia non so la
12:43lampadina che non funziona mi sembra bloccata la
12:47caldaia proprio diciamo le difficoltà del momento
12:52può mandare Silvia alle assemblee condominiali al posto proprio
12:56manda fa la delega Silvia per le assemblee condominiali
12:59naturalmente c'è un mandato che viene che ci viene dato dai proprietari
13:03ho due numeri da darti sugli affitti a Brescia Brescia in questo momento nel
13:092025 è chiuso è la terza in Italia 2,1 mesi come tempo medio per affittare un
13:16immobile a Brescia con un prezzo medio di quasi 13 euro al metro quadro in
13:20affitto sono numeri effettivamente che hai riscontrato nel reale allora su i 13 euro
13:27metro siamo stati passi no sono stati passi va dagli 11 in realtà dagli 11 ai 13 euro al metro
13:35quadrato
13:36noi a volte quando mettiamo in pubblicità gli appartamenti in affitto siamo costretti a toglierli
13:45nel giro di 6-7 ore perché siamo tempestati telefonate con richieste e appuntamenti già
13:52fissati per cui diventa un lavoro sovrumano allora io ringrazio Alessandro Scrabole per
13:58avermi fatto compagnia per avermi aiutato a spiegare un po' com'è il mercato degli affitti
14:03a Brescia in questo momento grazie a te grazie a Silvia Bandini che ci ha spiegato sia
14:08il lato contratualistico che quello dal punto di vista del property manager grazie mille grazie
14:13e allora abbiamo provato a spiegarvi quello che succede poi insomma sappiamo che è un
14:18argomento molto sensibile avete tante domande doveste aver bisogno di ulteriori specifiche
14:23mandatecele magari nelle prossime puntate riusciremo a rispondervi a darvi maggiori chiarimenti
14:28magari nella prossima stagione insomma è un mercato in continua evoluzione è un lato del
14:33mercato che è molto interessante anche per Brescia perché come dicevamo l'università
14:38l'ospedale la vicinanza con Milano i collegamenti insomma e la direzione della casa della città
14:44del futuro sta andando verso sempre di più il mercato degli affitti ma per questa puntata
14:50è tutto noi ci vediamo settimana prossima
Commenti