- 22 ore fa
Categoria
📺
TVTrascrizione
00:18benvenuti alla puntata numero 10 di Brescia al metro quadro il nostro percorso si fa sempre
00:24più dettagliato si va sempre più avanti nel mondo dell'immobiliare in particolare
00:27dell'immobiliare bresciano oggi abbiamo un altro argomento che non si può non fare all'interno di
00:34questo percorso ed è quello relativo alle nuove costruzioni i cantieri cioè come funzionano come
00:39funziona per l'impresa come funziona per l'utente insomma cosa succede se si sceglie di costruire
00:44di andare a comprare da chi sta costruendo un immobile nuovo come sempre non ne parlo da solo
00:50è tornato a trovarmi Renato Foffa ciao Renato ciao Jacopo e poi abbiamo portato un esperto in materia
00:56di nuove costruzioni Claudio Forlani di PGM costruzioni ciao Claudio ciao grazie dell'invito
01:02io come sempre parto dal lato dell'agenzia immobiliare in che momento siamo adesso nel
01:082026 a proposito di nuove costruzioni a Brescia beh da un da un 3-4 anni sono sono tornati i
01:18cantieri
01:18ci sono un sacco di nuove costruzioni non solo nuove costruzioni ma anche di riqualificazioni
01:25e di ristrutturazioni insomma di immobili ho accettato il nostro invito di venire a chiacchierare
01:31proprio di questo argomento e quindi Claudio nel 2026 insomma in questo momento per un'impresa
01:39è diventato forse un po' più complesso da un certo punto di vista di una volta a scegliere
01:44anche i target cioè dove andare a costruire come diceva Renato il restauro conservativo in centro
01:52la nuova costruzione magari in zona nord cioè a seconda anche dei quartieri di Brescia
01:56adesso ci sono strategie completamente diverse per un'impresa?
02:01Sicuramente sicuramente l'attenzione che il cliente oggi dà all'acquisto della casa
02:07è per certi versi molto più attento rispetto a quello che poteva essere una decina di anni fa
02:12oggi il cliente come ama dire Renato ha tre regole che è location, location, location
02:19come dice sempre lui nel senso che è molto importante la zona di Brescia
02:24ovviamente Brescia soprattutto per la complessità di certe aree non puoi costruire dappertutto
02:31noi abbiamo scelto ovviamente di costruire per un certo tipo di target di persone
02:37che è quello che crediamo che comunque al di là degli scostamenti e delle problematiche
02:40che il mondo sta portando sul tavolo comunque può sempre fare questo investimento
02:46e abbracciamo tutto quello che è il mondo delle edilizie perché stiamo realizzando
02:50un restauro conservativo ormai ultimato in centro Brescia
02:53una nuova realizzazione a Monpiano in via Riccobelli
02:57e una demo ricostruzione nella zona nord di via Stretta
03:01quindi diciamo che stiamo facendo tutto quello che è disponibile
03:06nel senso tra nuova costruzione, ristrutturazione e restauro
03:09e siamo comunque contenti che il mercato di Brescia
03:13anche se complesso, se costruito in un certo modo ti dà soddisfazione
03:17Costruito in un certo modo, com'è diventato il costruito in un certo modo?
03:22Allora dal Covid tutto è cambiato
03:24quindi c'è molta più attenzione innanzitutto agli spazi all'aperto
03:27per cui grandi terrazze, balconi, spazi verdi, giardini
03:31e poi anche dovuto a questo scostamento delle materie prime
03:36a questo impennata dei costi del gas e quant'altro
03:39a risparmio energetico
03:41diciamo che l'Italia è sempre l'ultima ad adeguarsi
03:43in Europa l'ENZEB, questa legge che è stata varata nel 2021 in Italia
03:49che quindi ti porta a costruire a impatto zero
03:52come sempre in Italia è stata vista come un'imposizione, come un fastidio
03:56non l'avevamo percepita, soprattutto le generazioni prima delle mie
04:00mi permetto di dire, come qualcosa che poi andasse a migliorare la vivibilità
04:04se consideriamo che in Italia abbiamo 32 milioni di abitazioni
04:08un numero altissimo, il più alto in Europa
04:10abbiamo 600 case per 1000 abitanti
04:13di cui il 78% è proprietario di questa casa
04:18abbiamo 68% di patrimonio immobiliare
04:21tra la classe G e la classe E
04:25capite che è un patrimonio immobiliare che va completamente rivisto
04:30perché è stato realizzato oltre 43 anni fa
04:32perché sono case di oltre 43 anni
04:35quando l'efficientamento energetico non sapevano cos'era
04:37considerate che il famoso mutuo green
04:40che tu ottieni con il doppio salto di classe
04:42da qualsiasi classe parte
04:43ti consente un risparmio medio in bolletta del 40%
04:47e ovviamente quello che facciamo noi
04:49è realizzare sia dal restauro conservativo
04:51perché noi abbiamo portato via Bronzetti
04:54dalla classe G con un restauro conservativo
04:56in classe A3 e A4
04:58per cui la massima classe
04:59con uno sforzo importante
05:01mentre le nuove costruzioni o le demo ricostruzioni
05:04sono già classe A4
05:08quindi rispettano quelle che sono le normative Enzeb
05:11c'è stato anche un rimescolamento delle imprese besciane
05:15e penso anche ci sia stato un avvicinamento delle imprese
05:19alla figura dell'agenzia immobiliare
05:21per poter trovare, come parlavamo anche prima
05:24il taglio, la tipologia di operazione più adatta per il mercato attuale
05:29come si è inserita l'agenzia immobiliare in questo processo negli ultimi anni?
05:33quando si sviluppa un'operazione immobiliare
05:36si fa un incontro per capire i tagli
05:41perciò insieme si va a capire quella che è l'esigenza in quel momento di mercato
05:45e secondo te come mai le imprese
05:47a differenza di una volta hanno cominciato a fidarsi
05:50di questa tipologia di lettura che le agenzie immobiliari gli danno?
05:53oggi c'è in tutti i campi più professionalità
05:56poi una volta sai
05:58se parti dagli anni 70 si vendeva qualsiasi cosa
06:01non c'era attenzione al metro quadro
06:05se tu pensi alle costruzioni di 60, anni 70
06:08c'erano spazi persi
06:09oggi il valore dell'immobile è più alto
06:12bisogna stare attenti a tutto
06:13poi c'è quel ragionamento che è appena fatto
06:17sul risparmio energetico
06:19perciò anche come tipologie oggi
06:22se una volta chi poteva si comprava la villa indipendente
06:28oggi compra l'appartamento in l'appartamento grande
06:33cambia proprio la tipologia
06:34certo, si si si
06:36cambiato un po' tutto il mercato
06:38Claudio io siccome ogni tanto devo fare anche il
06:42diciamo il classico cliente della domenica
06:45il classico avvocato del diavolo
06:48rispetto alle nuove costruzioni
06:50e poi dobbiamo stiamo anche provando a sfatare
06:52delle leggende metropolitane
06:54legate al mondo dell'immobiliare
06:56senti tante persone che dicono
06:58ma non si costruisce più come una volta
07:00i materiali non sono più gli stessi
07:02la qualità di costruzione non è più la stessa
07:04è vero o è solo una percezione
07:07rispetto a dei metodi costruttivi
07:09a dei materiali completamente diversi?
07:12credo che sia quello
07:13credo che sia la percezione
07:14io sono entrato nel mondo del cantiere
07:17che mi dicevano si è sempre fatto così
07:18e quindi l'ho combattuta fin dall'inizio
07:21perché quando io ho cominciato a lavorare
07:23ovviamente nei primi anni 2000
07:25il mondo dell'edilizia ha fatto un'evoluzione incredibile
07:29una casa costruita vent'anni fa
07:32ma anche meno
07:33è completamente diversa per materiali
07:36per prestazioni
07:37anche per mano d'opera
07:39rispetto a quelle di oggi
07:41è ovvio che
07:43poi la difficoltà di reperire a mano d'opera
07:45a volte
07:46sai
07:47una volta sei abituato a parlare
07:48col vecchio muratore
07:50il vecchio caposquadra
07:51ora ovviamente
07:52non succede più
07:53e quindi magari
07:54soprattutto per chi ha una certa età
07:56diventa difficile capire
07:58come diceva Renato
07:59oggi è molto specializzata
08:01se tu consideri che una volta
08:03i subappalti erano fondamentalmente
08:05quattro
08:05elettricista, idraulico, muratore e fabbro
08:10oggi noi per realizzare
08:11l'ultimo cantiere di via Ricco Belli
08:13abbiamo circa 40 subappaltatori
08:15all'interno dell'immobile
08:16e anche l'immobiliare
08:18che era sempre vista come
08:21i soldi più fastidiosi da dare
08:23perché cosa fa la gente immobiliare
08:25io sono contento che sia cambiata
08:27perché io ho provato a lavorare
08:29con diverse agenzie
08:30e capisco allora
08:32qual è il valore aggiunto
08:33che un euro immobiliare
08:33ti può dare
08:34ma dall'inizio
08:36appunto
08:36noi cominciamo
08:38seguendo quello che è
08:40il dettame
08:41che ci dà i immobiliari
08:42dal taglio dell'appartamento
08:43dalla tipologia di costruzione
08:44perché loro hanno il posto del mercato
08:46non possiamo averselo noi
08:47sarebbe troppo limitato
08:48avere questo cappello
08:50oltre che quello dell'impresa
08:51direi che è fondamentale
08:53al giorno d'oggi
08:53per dare la certezza
08:55soprattutto durante la costruzione
08:57di essere tutelato
08:58perché
08:58se è vero che
08:59ad oggi
09:01la legge tutela
09:02mediante fiduzione
09:04il cliente che acquista
09:05durante la costruzione
09:06è anche vero
09:07che se comunque
09:08trovi un'impresa poco seria
09:10un'agenzia
09:11altrettanto poco seria
09:13tu di quella fiduzione
09:14non te ne fai nulla
09:15quindi
09:15sono sempre le persone
09:17che fanno la differenza
09:18deve essere un circolo virtuoso
09:19per tutti
09:20per poter funzionare
09:21insomma
09:22se no
09:23diventa complesso
09:24magari
09:24per l'utente finale
09:26se uno degli attori
09:27coinvolti
09:28magari
09:28presenta
09:30delle criticità
09:31o può andare a creare
09:32delle situazioni
09:33di preoccupazione
09:34particolare
09:36Claudio
09:36voglio mettermi anche però
09:38un po'
09:38dal lato
09:39dell'impresa
09:40oggi
09:40un'impresa
09:41che sceglie di fare
09:42un'operazione immobiliare
09:44a Brescia
09:45immagino
09:46che debba partire
09:47dall'individuazione
09:48dell'immobile
09:49o dell'area
09:50a seconda se è chiaramente
09:52costruzione
09:52demolizione
09:53ricostruzione
09:54o restauro
09:55in questo momento
09:56un'impresa
09:57come sceglie
09:58l'area
09:59dove intervenire
10:00e che ragionamenti
10:02fa
10:02rispetto a
10:03quello che è
10:04il business plan
10:05di fare
10:05un'operazione immobiliare
10:06al giorno d'oggi
10:08hai tre fattori
10:10ovviamente
10:11che incidono
10:12sul decidere o meno
10:13un'operazione immobiliare
10:15costo del terreno
10:16quello varia
10:18ma
10:20tendenzialmente
10:20si sa quali sono i valori
10:22messi in campo
10:23poi va bene
10:23puoi fare la trattativa
10:24ma
10:25da lì ti sposti poco
10:27il costo di costruzione
10:28che è salito molto
10:30dal covid in poi
10:31dovuto all'inflazione
10:32delle materie prime
10:33e quant'altro
10:34e che tuttora
10:35è in forte crescita
10:36perché con la guerra in Iran
10:37c'è già arrivato
10:38un 20% secco
10:39di aumento
10:39sulle materie plastiche
10:41c'è arrivato
10:42un aumento secco
10:42di 10 euro metro cubo
10:44sul calcestruzzo
10:44che è tantissimo
10:45vale più del 10%
10:47quindi che cos'è
10:48che ti dà
10:49la redditività
10:50di un'operazione
10:51la location
10:53che scegli
10:53è ovvio che oggi
10:54costruire
10:56in zone
10:57meno appetibili
10:58vuol dire
10:59avere
11:00o un costo
11:00del terreno inesistente
11:02o comunque
11:03cercare di andare
11:05al totale risparmio
11:06nel costo di costruzione
11:07oppure avere
11:07tantissima cubatura
11:08ripeto
11:09che poi
11:10ti consente
11:11di avere
11:11una redditività
11:12difatti oggi
11:13il governo
11:14che cosa ha fatto
11:15il famoso piano casa
11:16che è partito
11:17con
11:18quella che è
11:19cercare di agevolare
11:21le costruzioni
11:22anche in zone
11:23diciamo
11:24meno appetibili
11:24per consentire
11:25poi a tutti
11:26di poter realizzare
11:27oggi noi
11:27come impresa
11:29non potremmo mai
11:30pensare di realizzare
11:31una costruzione
11:33nel comparto Milano
11:34cioè
11:35è impensabile
11:36a meno che
11:37non ci siano
11:37dei piani
11:39statali
11:40che ti consentano
11:41di avere
11:41degli sgravi
11:41dei incentivi
11:42dei crediti
11:43che ti consentono
11:44di realizzare
11:44il costo di costruzione
11:46che diciamo
11:46aumentato
11:47in questo momento
11:48più o meno
11:49perché chiaramente
11:49non abbiamo mai
11:50la cifra esatta
11:51quanto costa
11:52costruire una casa
11:53a Brescia
11:56costa tanto
11:57cioè
11:59il costo di costruzione
12:01innanzitutto
12:02ovviamente
12:03dipende
12:03se una nuova costruzione
12:04o una demo
12:05ricostruzione
12:07tu considera
12:08che noi riusciamo
12:09a fare operazioni
12:10immobiliari
12:11perché non siamo
12:12un immobiliare
12:12io di fatti
12:13mi stupisco molto
12:14di come le immobiliari
12:15riescano
12:16a realizzare immobili
12:18affidandosi
12:19a delle imprese
12:19perché
12:20o sono grossi
12:21complessi
12:22per cui riesce
12:22a distribuire
12:23la redditività
12:24ripeto
12:25su un grosso numero
12:26o sono acquisti
12:27particolari
12:28ci sono grosse
12:29ristrutturazioni
12:30in centro Brescia
12:30che hanno sfruttato
12:31questo
12:32altrimenti
12:32è impossibile
12:34perché è un attore
12:35in più nella filiera
12:35esatto
12:36quello che sta dicendo
12:37è che è un passaggio
12:39in meno
12:39il passare
12:40dall'immobile
12:40direttamente
12:41perciò non c'è
12:42l'immobiliare
12:42che deve avere
12:43la marginalità
12:44cosa cambia
12:45se io
12:46come abbiamo raccontato
12:47fino adesso
12:48anche se l'abbiamo nominato
12:49alcune volte
12:50anche nelle puntate
12:51assieme ai notai
12:52per la contrattualistica
12:53se io non compro
12:55un immobile
12:55già esistente
12:57ma vado a comprare
12:58una nuova costruzione
12:59quindi vado a comprare
13:00come si dice
13:00su carta
13:01beh
13:02la cosa
13:03più importante
13:04è la tassazione
13:04quello che cambia
13:05la tassazione
13:06se si compra
13:06un immobile
13:09già esistente
13:09si pagano le tasse
13:11si paga sul valore
13:11catastale
13:12si paga
13:12sull'imposto di registro
13:14diciamo
13:14si paga un imposto di registro
13:15che va
13:16dal 2%
13:17se è la prima casa
13:18al 9%
13:20se invece
13:21è la seconda casa
13:22comprando
13:23comprando da
13:24da impresa
13:25comprando da
13:26società costruttrice
13:27si paga l'IVA
13:28perciò c'è un IVA
13:29del 4%
13:30in questo caso
13:30sul prezzo
13:31perciò non su quello
13:32che è il valore
13:33catastale
13:34dell'immobile
13:35ma sul prezzo reale
13:384% come prima casa
13:3910%
13:40se è la seconda
13:42quanto costa oggi
13:44andare a comprare
13:46il nuovo
13:46a Brescia
13:47parlando di un nuovo
13:48che risponde
13:49alle caratteristiche
13:50che l'Europa ci chiede
13:52in questo momento
13:52e che chiede
13:53dal punto di vista
13:54di un immobile
13:55è molto variabile
13:56nel senso che
13:57la prima
13:57dipende molto
13:58dalla zona
13:59diciamo che ci
14:00ci sono i picchi
14:01i picchi
14:02del centro storico
14:04sono arrivati
14:04intorno ai 6.000 euro
14:05al metro
14:05ma poche eccezioni
14:07la media
14:08oggi Brescia
14:09è comunque
14:10intorno ai
14:113.500 euro
14:13del nuovo
14:13poi
14:15dipende molto
14:16molto dalle zone
14:17insomma
14:17dipende proprio
14:18da dove sei
14:19da dove vai costruire
14:20si si poi anche
14:21dà la tipologia
14:22dell'immobile
14:23e poi appunto
14:23cambia in centro storico
14:24parti da lì
14:25e arrivi
14:26la media magari
14:27è 4.500
14:29e anche lì
14:30dipende da dove
14:30perché sai che
14:30il centro storico
14:31Brescia
14:31è ben differente
14:33tra zona est
14:33era per dare
14:34chiaramente
14:35dei riferimenti
14:36a chi è utente
14:38e magari
14:38vuole valutare
14:40la differenza
14:41di prezzo
14:41è difficile
14:42trovare qualcosa
14:43di nuovo
14:43sotto i 3.000 euro
14:44anche perché
14:45come diceva
14:45o ti regalano l'aria
14:46fra un po'
14:47è perché i costi
14:48dell'impresa
14:48insomma
14:49i costi di costruzione
14:50sono cambiati
14:50e poi
14:52arrivi lì
14:53allora io ringrazio
14:54Renato
14:55per avermi fatto
14:56compagnia
14:56ringrazio Claudio
14:58grazie a te
14:59per essersi prestato
15:00a questa chiacchierata
15:01dove abbiamo provato
15:01a svelarvi un po'
15:03il retrosceno
15:04un po' come ragiona
15:04l'impresa
15:05un po' anche come
15:06vorrebbe ragionare
15:07l'utente finale
15:09come ragiona
15:09l'agenzia
15:10come tutte le parti
15:11si mettono assieme
15:12su quelle che sono
15:13le nuove costruzioni
15:15a Brescia
15:15ci vediamo
15:16settimana prossima
15:17grazie a tutti
15:34Grazie a tutti.
Commenti