- hace 22 horas
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AprendizajeTranscripción
00:00Grabar este vídeo me da miedo e ilusión por partes iguales, porque en este vídeo te voy a explicar todo acerca de mi nueva inversión.
00:09Y es que acabo de comprarme un piso con el objetivo de alquilarlo en Airbnb.
00:15En este vídeo voy a compartir contigo todos los números para que puedas ver cuánto dinero se puede llegar a ganar con Airbnb y si es una inversión realmente rentable.
00:24Antes de empezar con el vídeo y empezar a explicártelo todo, dale un like a este vídeo si te gusta este tipo de contenido un poco distinto.
00:31Me estoy saliendo un poco de los temas que solía tratar con el canal para atreverme a tratar unos temas un poco más complejos de tratar,
00:38pero que personalmente me hacen mucha ilusión traer al canal y por lo que veo son temas que os gustan muchísimo.
00:43Por lo tanto, si quieres que siga subiendo vídeos de este estilo, dale un buen like al vídeo, no te cuesta nada y a mí me ayudas un montón.
00:50Hace unos meses empecé a interesarme por el mercado inmobiliario de Andorra con el objetivo de invertir.
00:55No de comprar un piso o una casa para vivir yo, sino que comprar una casa o un piso como método de inversión.
01:01Hace más o menos un mes compré mi primer piso, nunca me había comprado un piso, este fue el primer piso que me he comprado en toda mi vida
01:08y ese piso ya se encuentra alquilado y dando una rentabilidad.
01:11Pero por mi parte quería seguir mirando oportunidades.
01:14Yo no tengo nunca prisa en invertir en nada, es una persona muy tranquila, pero aún así me gusta estar al tanto de qué es lo que va pasando en la bolsa,
01:21qué va pasando en el mercado inmobiliario y cuando veo una oportunidad sí que invertir mi dinero, pero sin ningún tipo de prisa.
01:28Por lo tanto, yo seguí mirando, seguí visitando algún que otro piso, pero no había ninguno que me acabase de encajar.
01:33Hasta que un amigo cogió y me escribió, me envió un WhatsApp diciéndome que iba a haber un lote de más de 20 pisos en una zona de aquí de Andorra
01:41y si le quería acompañar a visitarlos.
01:44Básicamente era un lote de pisos que pertenecía a un mismo propietario, era un propietario que tenía muchísimos pisos que quería vender esos pisos.
01:52Por lo tanto, acepté y no simplemente fuimos mi amigo y yo, sino que fuimos un grupito de unos 5 amigos a ver todos esos pisos que estaban en esa zona.
02:00Los pisos estaban todos en la misma urbanización, es una urbanización que tiene varios bloques de pisos y dentro de cada bloque de pisos hay varios pisos.
02:08Entonces, todos los pisos estaban dentro de la misma urbanización y fuimos a visitarlos.
02:13Por la ubicación en la cual se encuentran esos pisos, se pueden alquilar de distintas formas.
02:17Los pisos se encuentran a dos minutos, literalmente, de las pistas de esquí.
02:21Por lo tanto, se pueden alquilar como alquiler vacacional en Airbnb, Booking o este tipo de plataformas.
02:26También, al estar a dos minutos de las pistas, se pueden alquilar a cualquier persona que trabaje en las pistas de esquí.
02:32Véase profesores de esquí, camareros o lo que sea y toda la industria que traen las pistas de esquí.
02:37O bien, finalmente, también se puede alquilar a una persona que simplemente quiera vivir en un piso que esté en la montaña.
02:43Una vez vistos todos esos pisos, volvimos cada uno a nuestras casas y nos pusimos a mirarlo todo bien, hacer números, cogimos el Excel, hicimos todos los cálculos.
02:51Y finalmente, varios de los amigos que habíamos ido a visitar pisos decidimos que queríamos invertir en esas propiedades, ya que lo veíamos una muy buena inversión.
02:59Por lo tanto, nos juntamos varias personas del grupo que decidimos comprar los pisos.
03:03Por lo tanto, pudimos negociar muy bien el precio, ya que queríamos comprar varios pisos a un mismo propietario y pudimos hacer una negociación muy interesante.
03:11Te voy a poner por aquí, por pantalla, algunas de las fotos del piso que yo me he quedado.
03:16Es un piso de dos habitaciones, tiene un baño, tiene un salón.
03:19Es un piso número 4 con vistas a unos paisajes que son increíbles de aquí de Andorra y con una plaza de parking.
03:26Es un piso que lo venden totalmente amueblado, ya que es un piso que lleva toda su vida dedicándose al alquiler vacacional.
03:32Por lo tanto, es un piso en el cual nunca nadie ha vivido, sino que siempre ha estado alquilado en plataformas como Airbnb o Booking.
03:39A pesar de ser un piso que tiene dos habitaciones, en este piso pueden quedarse a dormir hasta seis personas.
03:45Por eso es un piso muy interesante para este tipo de plataformas, ya que caben dos personas en un sofá cama que tiene,
03:51dos personas en una cama de matrimonio y dos personas en dos literas que tiene.
03:55Como te comentaba, el piso está a dos minutos de las pistas, está exactamente entre dos estaciones de esquí que hay en Andorra.
04:02Está a tres minutos de una y a dos minutos de la otra.
04:04Por lo tanto, está perfecto para ir a esquiar.
04:07Todo lo que te estoy y que te voy a explicar en este vídeo, tienes que entender que no es una recomendación de inversión ni nada parecido.
04:13Simplemente te estoy compartiendo una inversión que he hecho yo porque a mí me encaja,
04:18pero algo que a mí me encaje por mi situación igual no te encaja a ti.
04:22Esto es algo que tienes que tener muy en cuenta.
04:24Una vez que vi que este piso me podía llegar a encajar, lo primero que hice antes de hacer cualquier oferta fue ponerme a calcular cuál es la rentabilidad anual de este inmueble.
04:34Calcular la rentabilidad anual de un piso que se alquila con Airbnb es algo relativamente difícil.
04:41Aún así, se me ocurrió una estrategia muy interesante de hacerla, que es lo que te voy a comentar en este vídeo.
04:46Lo primero que hice fue preguntarle al propietario cuánto ganaba al año por ese piso.
04:51El propietario me dijo que ganaba de 8.000 a 12.000 euros netos con ese piso al año.
04:57¿Qué significa neto?
04:58Básicamente neto significa que eso es lo que realmente le llega al bolsillo una vez que ha pagado todo tipo de gastos.
05:05Aún así, como yo sabía que el propietario obviamente me quería vender el piso,
05:09lo que hice fue buscar otras fuentes de información para así poder contrastar lo que él me decía.
05:13Por lo tanto, lo que hice fue buscar empresas que se dedican a la gestión de alquileres vacacionales.
05:18Básicamente es una empresa que hay varias aquí en Andorra, en España hay un montón.
05:22Bueno, en casi todo el mundo existen este tipo de empresas.
05:24Que tú vas a esa empresa y le dices, oye, buenas, yo tengo este piso que está aquí.
05:28Y ellos te dicen, claro que sí que te lo gestiono y te voy a cobrar una comisión de lo que genera este piso.
05:33Y ellos se ocupan de absolutamente todo.
05:35Básicamente tú como que donas el piso y ellos se van a ocupar de todo lo que es la limpieza,
05:39se van a ocupar de hacer los check-ins, de los check-outs, si se rompe algo se van a ocupar de arreglarlo,
05:44bueno, de absolutamente todo, de pagar los impuestos, de todo, todo, todo.
05:47Básicamente tú les dejas el piso y una vez al mes te van a hacer una transferencia con los beneficios que han conseguido con tu piso,
05:54restándole los impuestos, la limpieza y todos los gastos asociados a la exportación de la actividad del piso turístico.
06:01Además, este tipo de empresas son muy interesantes ya que te preparan un documento en función de dónde está tu piso,
06:06cómo es tu piso, cuántas habitaciones tiene el piso...
06:09Bueno, un montón de factores que tienen ellos en cuenta lo van a comparar con estadísticas oficiales del país
06:15y con las estadísticas que ellos mismos tienen, ya que ellos normalmente cuando tú te compras un piso
06:20y les preguntas cuánto dinero puedes ganar alquilando ese piso,
06:22lo más probable es que tengan un piso en el edificio de al lado, otro en el de al lado
06:26y van a conseguir hacer una estimación muy parecida a la realidad.
06:30Por lo tanto, eso es lo que hice, les envié todos los datos sobre el piso,
06:34todos los datos que me pidieron que no fueron pocos
06:36y me hicieron una estimación de cuánto iba a ganar con el piso.
06:40Así que te lo voy a compartir ahora mismo y vamos a verlo juntos.
06:43Vale, chicos, ya estamos por aquí, tenemos por aquí el documento, está en catalán,
06:46pero lo voy a ir traduciendo para que lo entendáis.
06:49Básicamente pone simulación apartamento, aquí pone la ubicación del apartamento que no lo voy a poner,
06:53dos habitaciones.
06:54Luego pone, en la presente simulación hemos extraído los resultados de los ingresos
06:58y de la ocupación de la base de datos de una empresa y los hemos juntado con la base de datos
07:04de estadísticas.ad, que es la web de estadísticas oficial de Andorra,
07:08y la UHA, que es la Unión Hotelera de Andorra.
07:12Al tener en gestión 50 pisos situados en las diferentes parroquias de Andorra,
07:16que una parroquia es como una comunidad autónoma,
07:19podemos afirmar que más del 90% de los datos que aparecen en esta tabla
07:24son resultados reales que están obteniendo pisos de características muy similares al suyo.
07:29Para cualquier duda encontrará los datos de contacto en la parte inferior a la simulación.
07:35Básicamente es lo que os comentaba, lo que hacen es que van a coger los pisos que ellos tienen en gestión,
07:40que como habéis visto son más de 50,
07:42y además lo van a juntar con estadísticas oficiales del Estado
07:45y estadísticas oficiales de la Unión Hotelera de Andorra.
07:48Por lo tanto, son datos que, como comentan ellos, al 90% precisos.
07:52Vale, pues como podemos ver, aquí nos aparece la simulación del piso de dos habitaciones.
07:57Aquí aparece la ubicación, pero que lo tengo censurado.
07:59Aquí aparecen todos los meses del año y aparece la simulación de los ingresos.
08:03Entonces, nos aparece primero de todo, ingresos brutos mensuales.
08:07Esto básicamente es lo que se va a generar de forma bruta, sin haberle restado los gastos.
08:12Y aquí nos aparece el preomit ya de la NIT, que básicamente es el precio medio de la noche.
08:16Entonces, nos aparece por aquí. Precio, pues depende del mes.
08:19El precio medio es uno u otro.
08:21No es lo mismo venir de Andorra en septiembre, que el precio medio es de 55 euros,
08:25que venirte en febrero, que es de 120 euros.
08:29Algo muy importante que tenéis que entender con los precios medios por noche,
08:33que esto es el dinero que nos va a pagar a nosotros Airbnb Booking.
08:38Esto es el precio medio por noche.
08:41Realmente, el cliente no va a pagar 55 euros o 120 euros por una noche.
08:46Va a pagar un poco más. ¿Por qué?
08:48Porque a esto hay que sumarle uno a la comisión de Airbnb Booking o lo que sea,
08:53más la limpieza.
08:54Porque la limpieza realmente la está pagando la persona que va a disfrutar del Airbnb.
08:58Cuando una persona, por ejemplo, alquila el apartamento durante tres días,
09:01va a pagar los tres días, más va a pagar la limpieza.
09:04Por eso la limpieza no está contemplada en ningún punto,
09:07porque realmente la está pagando el propio inquilino a la persona que va a venir de vacaciones.
09:11Nos va a pagar el precio por noche, más lo que nosotros pongamos en Airbnb,
09:15que nos cuesta la limpieza.
09:16Por lo tanto, pondremos lo que nos cuesta la limpieza,
09:18y cada vez que se vaya, con ese dinero que hemos recibido,
09:21lo volvemos a invertir en realizar la limpieza.
09:23Por lo tanto, repito, por eso no está puesto aquí.
09:26Y el precio de noche no es el precio que va a pagar el cliente final,
09:29sino que es el precio que vamos a recibir nosotros,
09:31después de todos los gastos en la plataforma.
09:34Vale, una vez visto todo esto,
09:35nos aparece que los ingresos brutos anuales son de 14.234 euros.
09:40Esto significa que si alquilamos el piso de Airbnb,
09:44según sus predicciones, vamos a facturar cada año esta cantidad de dinero.
09:49Ahora lo que vamos a ver van a ser todos los gastos asociados
09:52con tener un piso en alquiler en Airbnb,
09:54para que veas que realmente de la facturación a lo que te quedas al final del día,
09:59no es lo mismo.
10:00El primer gasto que nos aparece son los honorarios.
10:02Esto básicamente es lo que nos va a cobrar la empresa por gestionarnos absolutamente todo.
10:07Administrar el dinero de la limpieza cuando lo reciban,
10:09pues pagar a la empresa de limpieza, gestionar los check-ins, los check-outs,
10:13los problemas, pagar los impuestos,
10:14todo, todo, todo, básicamente se ocuparía esta empresa.
10:17Entonces, esta empresa cobra el 30%,
10:20que son 4.270 con 20 céntimos.
10:23Que tenga este documento aquí no significa que yo vaya a utilizar esta empresa,
10:27simplemente es para tener un poco una idea
10:29de lo que se puede llegar a ganar con este tipo de apartamentos.
10:32Aún así, hay empresas que cobran un 30%,
10:34hay empresas que cobran un 20%,
10:37hay empresas que cobran un 25%,
10:39hay empresas que cobran un 15%,
10:41o bien lo puedes gestionar tú mismo y no te cobras ningún tanto por ciento.
10:46El siguiente gasto que nos aparece es IG de la actividad.
10:49IG es IVA.
10:50Básicamente, el IVA de Andorra se llama IG.
10:52Y el IG de la actividad son 192,16 euros,
10:56que básicamente es el impuesto que se tiene que pagar
10:59por dedicar tu apartamento al alquiler vacacional o turístico.
11:03Vale, luego tenemos el punto número 3,
11:05que son los ingresos netos después de impuestos y honorarios.
11:08Esto básicamente es lo que nos va a pagar esta empresa,
11:11que son 9.771,64 euros.
11:14La empresa paga mensualmente,
11:16por lo tanto, cada mes vas a recibir una transferencia de lo que has ganado,
11:19como si lo tuvieses alquilado de forma constante.
11:21Una vez que esta empresa te ha pagado lo generado con este apartamento,
11:25hay algunos gastos de los cuales no se ocupa esta empresa
11:28y te tienes que ocupar tú,
11:30que ya vas a entender perfectamente por qué te tienes que ocupar tú,
11:32ya que son gastos tuyos.
11:33Básicamente son los costes del propietario.
11:35El primero es suministros más comunidad.
11:38¿Qué suministros?
11:39Pues suministros es la luz, el agua, el gas,
11:41todo tipo de gastos que no le puedes cobrar a un inquilino que ha venido al Airbnb.
11:45Lo tienes que pagar tú, incluso el Wi-Fi.
11:47Todo tipo de gastos los tienes que pagar tú, obviamente.
11:50Más la comunidad.
11:51Para que no lo sepa, cuando tú tienes un piso,
11:53tienes que pagar cada año a la comunidad,
11:55pues para que se pueda limpiar la comunidad,
11:57para que quiten la nieve de las puertas de la comunidad.
12:00Hay un bus que lleva de la comunidad a las pistas de esquí
12:03para la gente que no quiera ir andando ni en coche,
12:04pues eso también lo tiene que pagar la comunidad.
12:06Pues bueno, son una serie de gastos que se tienen que pagar.
12:09Por lo tanto, estos son 1.200 euros al año.
12:11Y luego también hay que sumarle el seguro anual.
12:14Básicamente cuando tú tienes un piso, lo tienes que asegurar.
12:16Y entonces el cálculo que me han hecho es que el seguro me va a costar sobre los 110 euros al año.
12:22Una vez calculado ya todo esto, que básicamente los costes del propietario son 1.310 euros al año,
12:28pues básicamente me dicen que el beneficio neto que el cliente va a conseguir al año,
12:32o sea, esto ya es realmente lo que me voy a quedar yo 100% habiendo pagado por todos los lados,
12:37son 8.461 euros con 64 céntimos.
12:41E incluso lo que hacen es que me lo dividen.
12:43Me dicen, oye, si lo tuvieses alquilado a una persona normal que te paga mensualmente,
12:48estarías cobrando un alquiler de 705 con 14 euros.
12:52Así que básicamente estos son los datos.
12:54Incluso me ponen por aquí una tabla donde calculan los ingresos contra el beneficio
12:58y podemos ver que cada mes va aumentando, aumentando, aumentando.
13:02Y que hay meses más importantes como puede ser, por ejemplo, febrero, como puede ser julio,
13:06como puede ser enero, como puede ser diciembre.
13:08Bueno, pues hay meses más fuertes con los que se gana más dinero con Airbnb y alquiler vacacional
13:13que otros meses, como he comentado antes, como puede ser, por ejemplo, septiembre,
13:17que ganarías más en septiembre alquilándolo a una familia o a una persona que quiera vivir en ese piso
13:22que en alquiler vacacional.
13:23Pero si lo haces a la larga, ves que los meses de esquí se ganan muchísimo, muchísimo más dinero
13:28que en un alquiler normal.
13:29Vale, una vez que has visto cuánto dinero se puede llegar a ganar con un piso de alquiler vacacional,
13:33vamos a ver ahora los números más profundos porque has visto cuánto se puede ganar,
13:36pero claro, cuánto tengo que pagar yo y estoy seguro de que quieres los datos un poco más exactos.
13:41Por eso he preparado un Excel especialmente para este vídeo para poder enseñarte más a fondo
13:45todos estos números.
13:47Así que vamos allá.
13:48Vale, pues ya tenemos por aquí el Excel, que en este caso no es un Excel, es un Numbers
13:51porque estoy utilizando Mac, pero bueno, es lo mismo.
13:53Podemos ver que el precio del inmueble es 150.000 euros.
13:57El beneficio anual que se consigue con este inmueble son 14.234 euros.
14:03Oye, Adrián, ¿por qué dices esto?
14:04Porque lo pone aquí.
14:05Y esto daría una rentabilidad bruta del 9,49%.
14:10Por lo tanto, una rentabilidad bruta más que correcta.
14:13Vale, ya esto hay que restarle todos los gastos para poder saber la rentabilidad neta.
14:18Por lo tanto, ¿cuáles son los gastos?
14:19El IG turístico que aparece aquí.
14:21Luego la comunidad.
14:22Si te fijas, tengo puestos 706 y aquí pone 1200 comunidad más suministro.
14:26Esto es porque sé exactamente, ha hablado con el propietario, que el precio de la comunidad son 706.
14:32Luego los suministros son 259.
14:35Luego hay que sumarle la electricidad, que son 250.
14:38El seguro.
14:39La gestión por parte de esta empresa.
14:41Impuestos, que estos impuestos son adicionales al IG.
14:44Son los impuestos que te cobran simplemente por ser propietario de un piso.
14:47Luego tenemos el Wi-Fi.
14:48Y los gastos totales son de 6027,36 euros.
14:52Pero si hacemos estos mismos gastos, pero sin contar el gasto de gestión.
14:56Imagínate que lo gestiono yo o bien consigo que una persona lo gestione por mí.
15:00O lo que sea, los gastos totales serían de tan solo 1757,16 euros.
15:07Por lo tanto, el beneficio anual neto contando que esta empresa me gestione absolutamente todo
15:13y que yo literalmente me olvide de que tengo un piso sería de 8206,64 euros.
15:21Que esto daría una rentabilidad neta del 5,47%.
15:26E incluso voy a calcular cuánto estaría ganando al mes con esta inversión.
15:31Simplemente creo por aquí una fila y lo que hago es que cojo esto y lo divido entre 12.
15:36Estaría ganando al mes 583,89 euros sin hacer literalmente nada porque todo lo estaría gestionando una empresa ajena a mí
15:45que básicamente me dejaría tranquilo y lo harían todo por mí.
15:48Ahora bien, si en vez de delegarlo a una empresa me ocupo yo u otra persona,
15:52estaría consiguiendo unos beneficios anuales de 12.476,84 euros.
15:59Que esto sería una rentabilidad neta del 8,32%.
16:04Que vamos a calcular cuánto estaría ganando de este beneficio anual al mes.
16:09Simplemente creamos una fila, hacemos esto y lo dividimos entre 12.
16:14Estaría ganando 1.309,74 euros al mes.
16:20Quiero volver a recalcar, porque ya me estoy viendo los comentarios en el vídeo,
16:23que la limpieza de los pisos de alquiler vacacional, sea Airbnb o Booking, la paga el propio cliente.
16:30Básicamente cuando un cliente va a disfrutar de ese piso, están los días que quieran estar
16:35y cuando se van tienen que pagar la limpieza, se lo cobra el propio Airbnb.
16:39Igual la limpieza le cobran 60 euros.
16:41Pues esos 60 euros te llegan a ti directamente y con esos 60 euros tú contratas la limpieza.
16:46Si la limpieza en vez de 60 euros te cobra 50, pues mejor, ganas 10 euros más.
16:51Pero para que lo tengas en cuenta y por eso no se calcula en ningún momento la limpieza.
16:55Ni gestionado por mí, ni gestionado por una tercera empresa.
16:58A pesar de poder comprar este piso al contado, he decidido pedir una hipoteca para poder apalancarme
17:05con deuda buena, que es algo muy inteligente al hacer a la hora de invertir en inmobiliaria.
17:09Básicamente el hecho de pedir una hipoteca me permite comprar un piso de 150.000 euros
17:14con tan solo el 30% de lo que vale.
17:17Yo pongo el 30% de lo que vale el piso, por lo tanto, el 30% de 150.000 euros.
17:24Y cada mes tengo que pagar la hipoteca, pero ¿qué es lo que pasa?
17:27Que esa hipoteca que tengo que pagar cada mes la estoy ganando gracias a la actividad turística
17:31que está haciendo este piso y además me sobra dinero.
17:34Por lo tanto, yo pago el 30% y cada mes las personas que vienen a disfrutar del Airbnb
17:39me están pagando la hipoteca, además de darme un extra de dinero que gano yo cada mes.
17:45¿Y qué es lo mejor de todo esto? Que dentro de unos años la hipoteca ya se habrá pagado por completo
17:50y habré conseguido comprar un piso de 150.000 euros por tan solo el 30% de lo que vale.
17:56Si os interesa que haga un vídeo explicando cómo hago para comprar un piso con el 30, 40, 20% de lo que vale
18:02y poder estar pagando la hipoteca gracias a lo que genera el piso y además ganar dinero cada mes,
18:08déjamelo por los comentarios porque es un tema bastante interesante y que poca gente habla aquí en YouTube.
18:13Bueno, para concluir el vídeo deciros que empieza una nueva aventura en mi vida.
18:18Empezamos a alquilar un piso en Airbnb.
18:20Si te interesa que haga más vídeos sobre Airbnb, si te interesa que haga un vídeo enseñando el piso por dentro,
18:26que te explique las cosas que me van pasando, las cosas buenas que me pasarán, las cosas malas que seguro que me pasarán
18:31y que os vaya manteniendo al día a día de lo que va pasando con mi piso, dejármelo por aquí por los comentarios.
18:36Y me gustaría repetir lo que he comentado antes y es que no soy ningún experto ni en Airbnb ni en inmobiliaria.
18:42Simplemente soy una persona que ha aprendido por su cuenta y también ha aprendido gracias a personas que saben mucho más que él.
18:48Así que nada chicos, hasta aquí el vídeo de hoy.
18:50Ojalá te haya gustado mucho este contenido distinto.
18:53Suscríbete al canal si te está gustando.
18:55Dale un like, deja un comentario si tienes alguna duda.
18:57Voy a estar por ahí revisando los comentarios y contestando las dudas que tengáis.
19:01Y nada, soy Adrian Saenz y nos vemos en el siguiente vídeo.
19:04Chao.
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