SMART BOURSE - SMART BOURSE, 1er partie du 15 juillet 2025

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15/07/2025

SMART BOURSE du 15 juillet 2025

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00:00Et nous parlons immobilier à présent depuis le sommet de la performance et du patrimoine

00:14organisé par le groupe FICAD et c'est Jean-Michel Neijon qui est à mes côtés,

00:17le directeur général de la structure de distribution d'Advenis REM.

00:21Bonjour Jean-Michel.

00:22Bonjour Gérard.

00:23Merci beaucoup d'être à nos côtés.

00:25Un mot peut-être de ce que représente le groupe Advenis et ce qui caractérise son positionnement

00:30dans le monde de l'immobilier puisqu'on va en parler avec vous, mais peut-être plus largement encore Jean-Michel.

00:36Effectivement, Gérard Advenis c'est un expert de l'immobilier, en particulier de l'immobilier pan-européen.

00:43Un actionnaire Innovalis s'occupe d'institutionnels plutôt étrangers à qui il offre des possibilités

00:50d'investissement en Europe sur de l'immobilier d'entreprise et son pendant Advenis REM lui offre

00:57à des investisseurs retail plutôt français de donner la possibilité à ces investisseurs

01:04d'investir partout en Europe sur de l'immobilier d'entreprise.

01:07Intéressant ce positionnement pan-européen.

01:09Qu'est-ce que ça apporte justement ?

01:11Alors pour le client final en l'occurrence et puis pour ceux qui déploient des investissements,

01:17le terrain de jeu est beaucoup plus large que le seul territoire français du coup.

01:21Alors on s'est intéressé à l'Europe il y a maintenant une grosse dizaine d'années

01:25chez Advenis REM avec deux particularités.

01:29La première particularité c'est qu'on a décidé de créer une structure de produits

01:34sur lequel on est présent évidemment au sourcing, à la collecte, mais aussi à la veste

01:41et à la gestion de ces immeubles.

01:42Donc une des particularités de ce groupe et une des raisons pour lesquelles nous sommes

01:46allés il y a maintenant dix ans en Allemagne, c'est d'offrir à les investisseurs français

01:51à travers des structures qui sont des structures de type SCPI, d'investir à l'étranger.

01:58Ce n'était pas à la mode il y a dix ans et malgré tout aujourd'hui beaucoup d'acteurs

02:02du marché se positionnent sur l'Europe.

02:05La deuxième raison, elle est aussi fiscale.

02:08Pour des investisseurs qui sont français, la fiscalité elle est dans le pays sur lequel

02:16les investissements sont réalisés et pas soumis aux règles fiscales de l'immobilier

02:24foncier en France et notamment la CSG où il n'y en a pas.

02:28L'immobilier en Allemagne, j'imagine que l'Allemagne est un marché incontournable.

02:32Quand on regarde en dehors des frontières françaises, quels sont les autres marchés

02:35en Europe qui vous ont intéressé au cours de ces dix dernières années, Jean-Michel ?

02:39Alors un peu plus tard, on s'est intéressé à l'Europe du Sud.

02:42L'Europe du Sud qui depuis quelques années est très opportuniste en termes d'investissement,

02:48notamment d'investisseurs institutionnels.

02:51La création de notre véhicule il y a maintenant six ans, c'était aussi de donner l'opportunité

02:57à des investisseurs privés français de participer à ces opportunités en Europe du Sud.

03:02Les marchés sont évidemment un peu plus petits, mais les actifs sont tout aussi grands

03:08et quand on a des locataires internationaux, ils s'intéressent de plus en plus à ce positionnement,

03:13notamment en Espagne et au Portugal.

03:15Comment est-ce que ces deux marchés, l'Allemagne et l'Europe du Sud,

03:19ont traversé ces dernières années avec ce phénomène global de remontée des taux ?

03:26Jean-Michel, où est-ce qu'on en est de ces cycles immobiliers dans ces marchés frontières pour la France ?

03:33Alors je ne sais pas si on est à la fin de la crise.

03:36En tout cas, deux remarques.

03:38La première, c'est qu'en ce qui concerne nos véhicules, ils ont été très résilients.

03:42Donc ça, c'est une première caractéristique des véhicules parce que tout simplement,

03:47on s'est positionné, nous ne sommes pas des gens opportunistes sur nos premiers véhicules.

03:50On a cherché à donner le plus de visibilité possible à nos investisseurs finaux

03:56et le plus de régularité sur l'investissement immobilier qu'ils avaient réalisé.

04:02Il ne faut juste pas oublier que l'immobilier est un investissement long terme

04:05et que sur le long terme, on doit délivrer des performances significatives.

04:10Quant à la partie Europe du Sud, je ne sais pas si on peut donner l'expression

04:15et ils s'en tirent mieux que les autres.

04:17C'est le cas.

04:18En tout cas, c'est la réalité.

04:20Depuis quelques années, c'est le cas.

04:21Si on prend en 2024 la croissance du PIB, ne serait-ce qu'en Espagne,

04:26elle fait partie des moteurs de la croissance de l'Europe.

04:30La grosse crise immobilière, eux, ils l'ont eue il y a déjà quelques temps.

04:34Exactement, ils l'ont vécue et le marché est très agile,

04:38sans doute parce que aussi c'est un marché plus petit,

04:40mais ça nous a donné l'opportunité à la fois d'avoir de la collecte ici en France,

04:44mais également de se positionner sur des actifs de grande qualité en Espagne

04:48et ça nous a permis d'avoir des valeurs de reconstitution

04:52sur ces pays d'Europe du Sud, très à l'envers du marché

04:57parce qu'on fait partie de ceux qui ont des valeurs de reconstitution

05:01qui sont en hausse, y compris dans cette période de crise.

05:05Très intéressant.

05:06Alors, où sont les prochaines frontières pour vous et Advenis Rheim ?

05:11Jean-Michel, c'est quoi les prochains marchés ?

05:14Que vous avez envie d'exploiter et dont vous avez envie de faire bénéficier vos clients ?

05:19Alors, on a réfléchi à cette crise immobilière finalement.

05:23On a réfléchi à deux choses.

05:24Est-ce que le véhicule de type SCPI qu'on connaît depuis maintenant presque 50 ans

05:28était toujours adapté à une clientèle peut-être un peu différente aujourd'hui,

05:32mais qui cherche peut-être à avoir un investissement un peu plus programmé,

05:36un peu plus problématique ?

05:38L'accessibilité a toujours été quand même globalement un frein.

05:42On avait des tickets d'entrée qui étaient quand même relativement importants dans les CPI traditionnels.

05:48Et peut-être aussi une composition, une manière de structurer nos investissements un peu différents,

05:54notamment cette barrière de frais à l'entrée qui sont quand même assez problématiques

06:00pour les investisseurs peut-être un peu plus jeunes qui cherchaient à investir dans l'immobilier.

06:04Donc à ce titre, on a créé en décembre dernier une nouvelle SCPI qui s'appelle Eden,

06:10qui a un positionnement sur notre savoir-faire.

06:13Elle est investie 100% en dehors de nos frontières,

06:16avec peut-être un axe nordique, ce qu'on explorait un petit peu moins,

06:21où on s'est structuré pour être présent sur ces marchés-là.

06:25Et donc cette SCPI Eden, c'est la première SCPI investie 100% en dehors de France,

06:31qui n'a pas de frais de subscription et qui est accessible à partir de 1 000 euros

06:36et surtout des versements programmés et des réinvestissements de dividendes à partir de 50 euros par mois.

06:43Et alors concrètement, à quel type de clientèle est-ce que vous faites référence ?

06:46Donc une clientèle plus jeune, c'est ça, qui a compris qu'elle devait prendre ses finances et son épargne en main

06:53peut-être plus tôt que les générations précédentes ou de manière différente en tout cas, Jean-Michel ?

06:57Alors je crois qu'il y a deux éléments. Il y a effectivement cette clientèle plus jeune,

07:01qui aspire peut-être à davantage de programmation, comme je le disais tout à l'heure.

07:06Mais il y a aussi toute une catégorie de gens qui sont sensibles, notamment aux aspects de retraite.

07:12Je pense qu'un véhicule immobilier, c'est aussi fait pour ça.

07:16Et donc se constituer un patrimoine au fil du temps sur la retraite,

07:21sur des objectifs de retraite, ont un vrai sens.

07:23Et pas seulement qu'aux plus jeunes d'ailleurs. On s'occupe de sa retraite.

07:27Moi qui suis un peu plus vieux, à 30 ans, je n'ai jamais pensé à m'occuper de la retraite.

07:33Mais on s'aperçoit que...

07:34Jusqu'à l'âge de la retraite, il est temps de s'en occuper, c'est ça ?

07:37Exactement. Et puis en termes de diversification, enfin, je pense que c'est très complémentaire à ces activités.

07:44Et pour nos amis qui sont des distributeurs, pour notre propre compte,

07:49c'est aussi le moyen de ne pas être confronté à toujours ce système de droits à l'entrée,

07:56et notamment de rémunération à l'entrée, qui ont des contraintes.

07:59Les SCPI sont soumis à une réglementation stricte, notamment en matière de conseil.

08:04Et une fois qu'on a vu un client, il est intéressant, par du récurrent, par un mode de rémunération différent,

08:13de devoir assumer cette responsabilité de conseil peut-être plus longtemps.

08:17Nous, on espère, en tout cas, que ces clients seront bien suivis par le temps,

08:22avec un mode à la fois de rémunération et à la fois de perception chez les clients.

08:26Et ce produit type Eden, pour le nommer, Jean-Michel, ça peut devenir des produits de référence dans le marché de demain,

08:35de l'investissement immobilier ? C'est le pari que vous faites ?

08:38C'est ce qu'en croient.

08:39Oui, oui.

08:40Donc évidemment, du point de vue du rendement, même si on n'a jamais été très opportuniste,

08:46je vous disais tout à l'heure, on cherche la régularité, ça sera aussi le cas sur Eden,

08:50mais dans un marché un peu plus difficile, on a des rémunérations qui sont sur ce type de véhicule.

08:55Évidemment, en fonction de la conjoncture du moment, qu'ils répondent.

08:59Cette année, nous envisageons de distribuer 8% de rendement dans une semaine, deux semaines maintenant.

09:07En tout cas, à la fin du mois de juillet, on va verser le premier dividende, alors que c'était CPI qui n'a que 6 mois.

09:13Merci beaucoup, Jean-Michel.

09:14Jean-Michel Nejon, qui était à mes côtés à l'occasion de ce sommet de la performance et du patrimoine

09:20organisé par le groupe FICA, directeur général de la structure de distribution d'Advenis RIM.

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