Se Buffett non investe nell'immobiliare, perché dovremo farlo noi?

Il guru di Omaha ha escluso i fondi immobiliari dal suo portafoglio. Ma allora che senso ha per un investitore retail metterci i propri soldi?. Durante uno storico meeting annuale di Berkshire Hathaway, Charlie Munger, compagno d'affari e mente brillante accanto a Buffett, dichiarò con sorprendente chiarezza: “Nei REIT non abbiamo alcun vantaggio competitivo.” Boom. Uno statement semplice, ma devastante: se neanche in grandi investitori si sentono in grado di battere il mercato nel settore immobiliare, perché dovrebbe riuscirci un piccolo investitore, specie provando a comprare e vendere immobili?
Eppure la verità, come sempre, è più sfumata.
Perché Warren Buffett evita i fondi immobiliari?
Il motivo è tecnico, logico e perfino noiosamente razionale.
Buffett cerca aziende con forti vantaggi competitivi (moat), che generano utili reinvestibili nel tempo. Ama tenere titoli per decenni, beneficiando del compounding: gli utili generati diventano nuovo capitale produttivo.
I REIT, invece, devono per legge distribuire oltre il 90% degli utili come dividendi. Questo significa niente reinvestimento, niente compounding interno. In altre parole: niente Buffett-style.
In più, i REITs large-cap sono coperti da molti analisti. I prezzi sono efficienti, trovare un'occasione è raro.
E i REIT privati? Più margine teorico, ma con accesso limitato, costi elevati e valutazioni gonfiate. Troppo complicato.
E allora, l'immobiliare ha senso per un investitore retail?
Paradossalmente, dipende. O, per meglio dire, la logica legata al rischio di non riuscire ad acquistare immobili a prezzi estremamente competitivi rispetto ai fondi specializzati, continua a restare valida. Alla fine, come può un investitore retail con risorse limitate realizzare il “colpo della vita”, quando esistono fondi che fanno esclusivamente questo di mestiere?
Le probabilità che una di queste occasioni si presenti sul mercato pubblico, e che sia accessibile, si riducono drasticamente.
Ma se esistesse un modo per partecipare ai rendimenti generati da questi fondi immobiliari?
In questo caso, per chi non desidera gestire direttamente un immobile, i REIT rappresentano un'alternativa concreta.
Un esempio: il fondo VNQ di Vanguard offre esposizione a oltre 160 REIT, con un dividend yield che si aggira intorno al 4-5% annuo. Si tratta di un fondo passivo, che include al suo interno un'ampia selezione di fondi immobiliari quotati, tecnicamente definiti REIT.
E se ci spostiamo sul mercato europeo, strumenti come l'iShares European Property Yield ETF permettono una maggiore diversificazione geografica e settoriale, contribuendo alla riduzione del rischio specifico.
Anche se, naturalmente, non lo eliminano del tutto. --> --> iShares European Property Yield UCITS Grafico a candele settimanali dell'iShares European Property Yield UCITS. Fonte: baha.com --> La verità è che non tutto ciò che non piace a Buffett va evitato
Buffett gestisce decine di miliardi con un approccio preciso. Il retail gioca un'altra partita: può cercare flussi cedolari, diversificazione o esposizione a settori reali. Ed è vero, i REIT non sono aziende da compounding, ma possono rappresentare un ponte tra immobiliare fisico e borsa. Occhio però: sono strumenti quotati, esposti alla volatilità. E anche qui, il prezzo conta.
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