- il y a 8 mois
Bureaux, commerces, logements, : Jean Claude Bassien (Nexity), Eric Costa (Galeries Lafayette) et Olivier Durix (Bouygues Immobilier) analysent et commentent la révolution des usages
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00:00bureau commerce résidentiel quelles sont les nouvelles tendances non pas dans la
00:07mode mais dans l'immobilier c'est sur smartimo et c'est la question qu'on va
00:11poser à nos invités on est ravis d'accueillir jean claude bassin bonjour
00:14jean claude bonjour vous êtes directeur général délégué de next city à vos
00:18côtés à olivier durix bonjour olivier bonjour directeur général adjoint de
00:22bouygues immobilier et enfin eric costa eric bonjour directeur immobilier du
00:27groupe galerie lafayette on va justement voir ce qui se passe non
00:32seulement dans le bureau mais également sur le commerce ou encore du côté du
00:36recyclage urbain on commence avec vous jean claude bassin on peut dire qu'on a un
00:40cas d'usage de transformation de bureau et vous en êtes l'exemple parfait puisque
00:44vous avez conçu créé votre tout nouveau siège dans lequel vous avez aménagé il
00:48ya peu de temps et je crois que les chiffres sont encourageants à l'époque
00:53où certains nous prédisent la mort du bureau on voit que c'est pas tout à fait
00:55le cas si on a un bureau adapté alors vous parlez de chiffres alors je
00:58commençais par les chiffres le taux de fréquentation au bout de trois mois et de
01:02dix points supérieurs au taux de fréquentation de l'ancien siège
01:05sachant que l'on précise pour ceux qui ne savent pas vous étiez au l'hyper
01:08centre de paris vous êtes passé on était dans l'huitième arrondissement à solstice
01:12près de la gare la gare saint lazare rue de vienne et nous sommes maintenant à
01:18saint-ouin alors saint-ouin c'est emblématique parce que c'est une ville où on est
01:22aménageur depuis 15 ans on a développé près de 280 mille mètres carrés sur
01:28saint-ouin donc c'est une ville qu'on connaît très très très bien et l'immeuble
01:32que nous avons aménagé là c'est un immeuble qui résume tout c'est à dire il
01:38est il est plus petit on est passé de 20 mille mètres carrés à 13 mille mètres
01:42carrés on a fait 6 millions d'économies de loyer c'est pas rien dans le moment et
01:46pourtant et pourtant il est plus serviciel il est plus connecté il est beaucoup plus
01:52flexible on peut il ya trois fois moins de bureaux que rue de vienne il ya deux
01:57fois et demi plus d'espaces collaboratifs on peut travailler de
02:00partout il est full wifi full téléphonie et les collaborateurs travaillent
02:05vraiment de partout et vous me disiez effectivement que même des jours où on
02:09sait des jours de télétravail le lundi le vendredi il ya une participation
02:12supplémentaire oui absolument on a comme partout effectivement une baisse le lundi
02:17et le vendredi mais la baisse est moins importante que ce qu'on constatait le
02:21dans le cadre du précédent siège ça veut dire que quand c'est bien conçu
02:25construit aménagé les salariés le bureau bah oui parce que le bureau reste un
02:30lieu de production donc pour que les gens produisent efficacement il faut
02:36repenser les lieux pour les accompagner sur tout le moment de la journée pour
02:41qu'à chaque moment de la journée les lieux leur permettent de travailler
02:44correctement collectivement pour produire parce que c'est pour ça qu'on les
02:48paye on les paye pas juste pour venir au bureau
02:50effectivement c'est bien de le rappeler olivier du risque justement on s'intéresse
02:53avec vous chez bougey mobilier au recyclage urbain là aussi on sait qu'il va
02:56falloir transformer cette ville et certains actifs désuets je crois que là
03:01aussi vous avez des exemples sur sur cette tendance qui monte de certains
03:05disent réversibilité ou de recyclage urbain oui recyclage avec le terme est
03:08peut-être est peut-être étonnant c'est certainement de la transformation pour
03:13le coup d'usage changement d'usage d'actifs tertiaire on travaille beaucoup
03:17avec nos amis de la poste immobilier pour le coup on a créé un portefeuille de
03:21transformation d'anciens bureaux de poste en résidence senior donc on ramène en
03:25centre ville des gens des seniors qui ont besoin d'être en proximité des lieux de
03:30commerce et de services publics donc ça c'est quelque chose qui est très
03:35important pour nous qui est très important pour les élus locaux qui voient revenir une
03:38population qui fuyait un peu les centres les centres-villes donc on a fait ça à
03:42châteauroux en plus dans des bâtiments qui sont souvent emblématique de d'une
03:47période et qu'on conserve bah oui pour certains effectivement sur le fronton
03:52mais pas tous et puis quelque chose qui est plus aujourd'hui transformant c'est
03:58c'est vraiment lié à la transformation aussi du mode de consommation on voit
04:02beaucoup d'anciens grands supermarchés se vider parfois changer de main et nous c'est
04:10quelque chose qu'on suit de près on fait une grosse transformation à toulouse sur
04:16un ancien géant casino par exemple mais pas que voilà nous c'est des modèles
04:20aussi économiques qui vont avec ce qui nous intéresse et comment on adresse une
04:23population qui va venir reconsommer et ramener de la vie en centre ville alors
04:27justement c'est vrai que c'est une problématique que vous connaissez bien
04:31là aussi transformation dans le commerce ça va à toute vitesse un peu comme la
04:35mort du bureau certains prédisaient la mort du commerce avec l'e-commerce
04:37notamment vous prouvez chez galère la faillite qu'il n'en est rien
04:40c'est-à-dire que l'e-commerce effectivement a bouleversé totalement la
04:44façon de consommer et à partir du moment où on peut rester chez soi et acheter des
04:48produits qu'on peut trouver en magasin il fallait qu'on trouve des réponses pour à la
04:53fois leur offrir ce service là à nos clients mais aussi leur donner envie de
04:56revenir dans les magasins physiques et donc donc la praticité suffisait pas
05:00et considérer que le shopping en magasin il fallait l'appréhender comme une
05:04activité de loisirs en réalité et donc des prendre des codes
05:06architecture de loisirs quelles sont les raisons pour lesquelles on sort de
05:10chez soi il y en a une dizaine donc les agrégés autour de nous
05:13quelles sont les raisons pour lesquelles on va acheter de la mode et ça on a
05:17constaté que ça correspond à un besoin d'optimisme et donc comment on fait pour
05:20produire de l'optimisme et créer des lieux qui donnent envie de venir qui produisent
05:24l'optimisme et puis le dernier facteur qui est l'anecdote que je t'étais tout à
05:29l'heure pourquoi est-ce qu'aujourd'hui on appuie sur le bouton de la fermeture de
05:33fermeture des portes des ascenseurs alors qu'il ya quinze ans personne ne s'en
05:36servait et qu'aujourd'hui c'est le bouton le plus appuyé ce pour ça ce
05:39sentiment ce rapport au temps que le digital a modifié ces sentiments d'urgence
05:43permanents c'est du stress en réalité donc il faut aussi qu'on intègre le fait de
05:46réduire le niveau de stress donc de stimulation dans nos lieux de commerce donc
05:51bonnes raisons de venir produire de l'optimisme et réduire le niveau de
05:55stress et ça c'est les réponses qui permettent de donner envie à des clients
05:58de venir et de revenir plus souvent c'est là qu'il ya des analogies avec le
06:01bureau on crée des lieux vraiment cette fois de vie comme on a pendant longtemps
06:05on l'a dit mais cette fois il faut le faire vraiment et vous parlez de gestes
06:08architecturaux c'est quoi par exemple comment on aménage c'est casser les
06:12codes architecturaux des lieux de commerce du 20e une place centrale un maquille
06:17boucle autour une juxtaposition de boutique qu'on appelle des cellules parce que
06:19conceptuellement c'est chemin directeur qu'on va retrouver dans les couvents
06:22dans les prisons c'est logique d'enfermement oui on va ces logiques là
06:25il faut les casser donc il faut s'ouvrir au sens propre comme au sens
06:28figuré faire entrer la lumière et créer une relation avec l'environnement autour
06:33de nous c'est là qu'on revient cette notion d'écosystème et de fait que les
06:37différentes composantes de la ville doivent être en relation et donc c'est
06:42pardonnez moi mais on peut le faire dans n'importe quel lieu parce qu'on pense à
06:45vos bâtiments assez emblématique où on n'a peut-être pas des ouvertures sur
06:49chaque côté justement on fait des on fait des ouvertures on ouvre
06:54littéralement et on crée des extensions et on fait on crée des on fait rentrer la
07:00lumière et on crée aussi des liaisons avec l'environnement autour de nous
07:04Effectivement Jean-Claude Bastien justement on revient au bureau là le
07:10bureau de demain enfin il y a peut-être d'autres transformations des usages
07:13que sur lesquels vous travaillez pour vous qu'est ce que ça va donner demain
07:18quelles vont être ces nouvelles transformations ces nouveaux défis qui
07:20vous attendent ces nouvelles transformations c'est s'adapter
07:23s'adapter à la demande des clients alors on en a parlé pour le bureau tout à
07:27l'heure c'est vrai aussi dans le résidentiel il y a besoin de
07:30flexibilité des espaces il y a besoin de personnalisation des espaces ça dans il
07:36faut que nous sachions on puisse le faire à des prix raisonnables
07:40le deuxième sujet que nous avons aussi à traiter c'est d'accompagner le client
07:45dans sa capacité financière et à inventer des combinaisons produits
07:49physiques produits financiers qui permettent de donner un petit plus de
07:53pouvoir d'achat immobilier aux clients pour qu'ils passent au désir d'achat
07:57et on revient aussi au pouvoir d'achat immobilier réel avec peut-être des
08:01appartements plus compacts une nouvelle offre chez Nexity et compact ne veut pas
08:04dire non désirable c'est supprimer des espaces inutiles ce n'est pas
08:08supprimer du désir c'est un peu la même problématique ça fait la transition
08:13justement cette équation économique souvent dans le recyclage urbain on sait que
08:17voilà des bureaux désuées sur une trame un peu voilà peut-être des années 70 ça va
08:21être compliqué de faire cette réversibilité ou alors à moins d'abandonner une large part au
08:27niveau financier vous arrivez à convaincre justement les opérateurs de
08:31faire ces transformations oui on y arrive l'enjeu il est clairement
08:34économique pour les clients occupants en particulier pour pour lesquels le
08:38pouvoir d'achat a été vraiment drastiquement réduit ces dernières
08:41années avec l'augmentation des taux on voit qu'ils baissent maintenant nous on
08:45essaie de les accompagner avec des offres complémentaires qu'on a appelé
08:48notamment le pass occupant le pass investisseur qui leur permet de les
08:54aider dans leur dans leur financement mais je pense dans ces transformations
08:58il ya aussi le coût économique de mat de matériaux c'est vrai que la
09:02rénovation à l'habilitation est souvent plus cher que le que la création neuf
09:06mais néanmoins on arrive sur certains sites je pense je cite beaucoup de
09:10projets mais russes serpenoise à metz la transformation des bureaux du printemps en
09:15logement bas ça on a trouvé que cette équation économique et qui a permis pour le
09:20coût d'un bâtiment unique vraiment emblématique de la ville de metz de faire
09:25du logement et on trouve manifestement des acquéreurs donc à l'équation elle n'est
09:29pas toujours simple mais quand les lieux s'y prêtent on la trouve c'est vrai que
09:33c'est pas toujours évident d'avoir ces lieux de commerce qui sont très
09:36attaqué alors pour le coup c'est relié à l'actu on en parle beaucoup en ce
09:38moment eric osta c'est évidemment toute cette phase fashion qui déborde avec des
09:44milliards de paquets je crois que c'est le premier vendeur actuellement en tout cas en
09:48en termes de mode comment on résiste à cette invasion comment on retrouve du
09:53désir et du désir physique d'aller en magasin c'est ce que j'essaie d'expliquer
09:58tout à l'heure c'est à dire qu'en fait il faut de bonnes raisons de venir et elle
10:02c'est pas uniquement le shopping multiplier les activités qui sont des
10:08restaurants le sport la santé les voisirs la culture rencontrer des amis et c'est
10:15tout ça toutes ces activités qu'il faut qu'on engage autour de nous où on va
10:20être moins dans un modèle transactionnel en essayant justement sur la phase fashion
10:24d'offrir le prix le plus bas etc là on veut proposer en fait un modèle un peu
10:28plus dans la relation c'est une logique de place de marché de
10:32c'est une logique c'est une logique encore une fois de lieu de vie et c'est un mot
10:37qui enfin c'est un terme qui a été galgodé pendant des années parce qu'on parlait de
10:40lieu de vie mais on ne créait pas réellement de vrai lieu de vie tandis que
10:43maintenant chaque composante doit en tant que telle est une bonne raison de
10:46venir donc par exemple un exemple tout bête les restaurants pendant très
10:50longtemps dans les centres commerciaux vous avez grand magasin on personne n'en
10:54réservait parce que c'était médiocre et que c'était là pour nous parce qu'il y avait
10:57des flux et qu'il profitait des flux d'une certaine manière
11:00aujourd'hui un restaurant il faut que ce soit en tant que telle une destination chaque
11:03composant doit devenir en tant que telle une destination créer le désir ça veut dire une
11:07montée en gamme aussi peut-être pas nécessairement parce que ça c'est vrai
11:10dans certains centres villes qui ou effectivement la restriction de
11:14circulation fait qu'il y a de la montée en gamme mais là il s'agit pour en tout
11:17cas pour nous l'adn des guerriers lafayette c'est vraiment il y a du luxe
11:22mais il y a toujours de l'accessible ça reste des magasins qui sont accessibles à
11:26tous voilà ce qu'on pouvait dire sur cette révolution des usages ou en tout cas
11:30cette évolution merci à tous les trois nos d'odg jean-claude bastien pour
11:34nexity et eric costa pour gale rafayette et olivier du rix pour bouy
11:38immobilier à très bientôt messieurs sur ce qu'on a bientôt
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