00:00Question de Claudette Géraldine. Bonjour, une personne usufrutière de 96 ans souhaite vendre son domicile en viagé pour financer sa dépendance.
00:08Tiens, on y vient à la dépendance de tout à l'heure. Avec l'accord des deux nus propriétaires, comment se répartissent le bouquet et la rente mensuelle dans ce cas-là ?
00:17Alors, je dois avouer qu'on ne m'avait strictement jamais posé une question de cet ordre-là parce que là...
00:22Parce que ce n'est pas votre crèmerie ?
00:24Là, on ne fait pas beaucoup les gens très âgés. Alors, juste pour noter quand même, le bien est déjà démembré.
00:30Oui, c'est ce qui est surprenant.
00:32C'est ça. Alors, cool, les nus propriétaires sont d'accord. C'est une excellente nouvelle.
00:38Donc, je vais peut-être être contredite par mon ami notaire. Alors, j'ai fait quelques suppositions.
00:42J'ai supposé que le bien serait en viagé libre parce que plus d'argent, parce que dépendance est pas...
00:48Peut-être que je me trompe. Il faudrait demander à Claudette si je me trompe.
00:50Et après, on suppose que les sommes perçues, du coup, elles vont revenir comme une sorte de casier usufruit pour les usufruitières.
00:55J'imagine, avec peut-être une créance de restitution, le casier chiant.
01:00Parce que si on démembre, alors, il ne va pas rester grand-chose à la dame de 96 ans.
01:06Parce que la clé de démembrement ne va pas nous amener à grand-chose.
01:08Donc, j'ai fait ces hypothèses-là. Donc, on va considérer que ça fonctionne comme ça.
01:12Et compte tenu de l'âge de usufruitière, on risque d'avoir une rente un peu élevée.
01:15Donc, ça va compliquer un peu la donne pour trouver un acquéreur.
01:19En tout cas, sur le concept de répartition bouc et rente, en général, ça représente 20 à 30 % de la valeur du bien.
01:27Voir plus si le vendeur a un capital, au moins s'il préfère une rente viagère.
01:32Alors, 96 ans, je ne me rends pas bien compte, mais 96 ans, je ne sais pas très bien l'espérance de vie en bonne forme, etc.
01:39Mais bon, même si on fait 5 ans, c'est pas mal.
01:41C'est moins de 10 ans, oui.
01:42Oui, 10 ans, c'est pas mal. Il y a des centenaires remarqués, je suis d'accord.
01:45On a notre vice-douaine de l'humanité qui vient de fêter ses 115 ans, elle est française.
01:50Bien menée, elle nous a fait un biagé.
01:52La périodicité de la rente, elle est librement fixée par les partis, elle est habituellement mensuelle.
01:56Et pour info, c'est important, le bouquet n'est pas imposable.
01:59Et la rente, oui.
02:01Donc, 96, j'aurais peut-être pris le bouquet.
02:03Enfin, j'aurais peut-être pris plutôt le bouquet que la rente.
02:06Ça fait beaucoup d'hypothèses.
02:07Je ne sais pas.
02:08Et la rente, dans ces cas-là, puisqu'elle a plus de 70 ans, bien tapée, elle serait imposée à 30 %, si je ne dis pas de bêtises.
02:15Alors, sur la position de la rente, ça, je n'ai pas de...
02:18C'est une rente à titre néglige.
02:19Oui, oui.
02:20En revanche, peut-être juste pour compléter, c'est qu'une vente en viagé, souvent on confond vente en viagé et puis le fait vente occupée.
02:30Une vente en viagé, le viagé, c'est une modalité de paiement du prix.
02:35D'où le fait qu'un prix de vente, ce n'est pas fiscalisé.
02:38Enfin, c'est fiscalisé comme une vente, donc par de la plus-value éventuelle ou des choses comme ça.
02:42Là, en l'occurrence, cette dame, dans la mesure où c'est son domicile, elle n'aura pas de problématique de plus-value.
02:47Mais donc, au final, peu importe que ce soit du bouquet ou du viagé, il y a un prix qui est payé.
02:55Et la question qu'elle aura se posée avec ses nues propriétaires, effectivement, c'est de savoir comment on répartit en fonction de la valeur de nos droits démembrés.
03:03Et elle, effectivement, je suis assez d'accord avec vous, compte tenu de son âge, ses droits démembrés ne représentent pas grand-chose.
03:09Donc, sauf à sortir dans le cadre d'un cas d'isufruits.
03:13C'est la seule option éventuellement.
03:15Mais je pense qu'à mon avis, alors après, il va y avoir une autre problématique, c'est aussi la question sur le prix.
03:23C'est-à-dire qu'un acquéreur, quand il achète en viagé, généralement, il va avoir une décote sur le prix.
03:28Et la décote sur le prix s'explique par le fait qu'il y a une inconnue par cette rente viagère, l'ALéa.
03:33C'est sur le niveau de l'ALéa.
03:34Et là, en l'occurrence, à 96 ans, l'ALéa n'est pas très fort.
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