00:00서울 아파트값이 90주 연속 상승하면서 역대 최장기록을 다시 갈아치웠습니다.
00:05정부는 수도권에 10만 가구를 공급하기로 했는데 서울은 제외입니다.
00:09과연 집값을 잡을 수 있을지 박원갑, KB국민은행 부동산수석전문위원과 점검해보도록 하겠습니다.
00:16어서 오십시오.
00:17네, 안녕하십니까.
00:18방금 리포트 들으신 것처럼 서울 아파트값 상승세는 좀 둔화했다고 하지만 90주 연속 오르고 있습니다.
00:25이거 언제까지 오를까요? 왜 안 꺾이는 걸까요?
00:27일단 두 가지로 정리를 할 수 있을 것 같아요.
00:31지금 매매시장보다는 오히려 전세장이 불안합니다.
00:37가격도 더 오르고 있고요.
00:39그러니까 전세 매물이 없으니까 아예 집을 사버리는 거예요.
00:43이거 과거하고 좀 다른 패턴이거든요.
00:46우리가 흔히 보면 전세가 비율이 60%를 넘어서야 매매를 밀어올린다는 그런 속설이 있잖아요.
00:55그런데 서울의 아파트 전세가 비율이 50%예요.
00:58그러면 밀어올린 힘이 약하잖아요.
01:00그런데도 불구하고 매매가액이 올라가는 것은 결국 매물이 없으니까, 전세 매물이 없으니까 아예 집을 사버리는 그런 영향이 있는 것 같고요.
01:09두 번째로는 제가 봤을 때 통화량이 계속해서 늘어나고 있는 것 같아요.
01:13그래서 지난 8월 기준으로 M2라고 그러죠.
01:17보는 통화가, 총 통화량이 약 40조 원 정도 늘어났어요.
01:23대도시 아파트는 실물 현상보다는 화폐 현상이라는 분석도 있거든요.
01:28이런 것들이 이제 결합돼서 어떻게 보면 오름세가 지속되고 있다.
01:34이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.
01:36네, 통화량 이야기도 해주셨지만 문제가 전월세가 전셋값, 누적 상승률이 지난해 같은 기간보다 4배 가까운 수준까지 올랐습니다.
01:45월세는 이미 전세보다 많아졌고요.
01:47이 부분에 우려가 좀 큰데 얼마나 더 오를까요?
01:51말씀하신 것처럼 시장은 관성이 있어요.
01:54경로 오존성이라고 하는데 저는 좀 더 오를 가능성이 있다고 보는 거예요.
02:00그런데 지금 우리가 전세, 전세가 그러는데 사실 전세보다 월세가 문제예요.
02:04실제로 지금 가격도 월세가 더 많이 오르고 있고요.
02:08거래량도 훨씬 더 많아요.
02:10그러니까 임대차 시장 중심이 월세로 급격하게 이동하고 있다.
02:16이렇게도 볼 수가 있을 것 같은데.
02:18그런데 똑같은 월세인데 아파트하고 비아파트가 서로 좀 달라요.
02:24아파트가 월세와 진행되는 거는 전셋값이 많이 오르니까요.
02:28그러니까 전셋값, 급등의 일종의 후폭풍 성격이 강해요.
02:32그러니까 아파트 들어가려니까 보증금이 모자라요.
02:35그러면 어때요?
02:36보증금을 낮추고 나머지를 월세로.
02:38월세로 풀려야죠.
02:39그런 형태로.
02:40그래서 지금 아파트는 월세라기보다는 반전세 혹은 변행된 전세에 더 가깝다고 보시면 될 것 같아요.
02:46전세가 워낙 귀하고 오르다 보니.
02:49그런데 단독 다가구, 연립이라든지 비아파트 쪽은 전세에 대한 불씬부터 시작된 거잖아요.
02:55빌라 전세 사기라든지 깡통 전세 때문에 세입자들이 어떤 생존본능 때문에 결국은 월세를 선택하는 이런 구조인데.
03:05이게 월세화가 진행이 되면 앞으로 아마 주거비 부담이 더 커진다는 그런 문제인데.
03:11지금 2024년 주거 실태 조사를 보면요.
03:15지금 임대료가 어느 정도 내냐면 전국적으로 월급이 한 16% 정도.
03:20수도권은 한 18% 정도 내고 있거든요.
03:23외국은 어때요?
03:24기본이 30%고 50% 넘는 곳들이 많잖아요.
03:27그래서 특히 저소득층, 청년층들이 어떻게 보면 월세화로 인해서 많은 고통을 받을 수밖에 없다.
03:35이렇게 시사점을 찾을 수 있다.
03:37이런 말씀을 드립니다.
03:39상황이 그래서 그런지 여당 소속의 추미애 경기지사, 그리고 야당 소속의 오세훈 서울시장이 진영을 넘어서
03:45동시에 토허제를 제적하면서 토허제 해제를 요구하고 있습니다.
03:49그만큼 상황이 좀 엄중한 걸까요?
03:51서울, 수도권?
03:52결국은 토허제의 일종의 부작용이 전셋값 상승으로 이어지는 게 아니냐.
03:59이런 얘기 때문에 그런데요.
04:01이게 의무거주거든요.
04:02그러니까 아파트를 사면 2년을 살아야 되니까.
04:07그만큼 전세 공급이 안 된다.
04:09이렇게도 얘기를 할 수 있죠.
04:10그 외에도 대출을 받으면 또 6개월 안에 입주해야 되고.
04:14또 세입자들이 전셋값이 자꾸 오르니까 계약갱신 청구권을 행사하면 어때요?
04:19전반적으로 전세시장에 유통매물이 줄어드는 어떤 그런 측면이 있는 거예요.
04:24유통매물이 줄어들게 되면 자금 어떤 수급의 변함만으로도 변동성이 크게 나타나니까 그런 건데.
04:31그런데 제 생각에는 토허제 해제가 쉽지는 않을 것 같아요.
04:35국토부 입장에서는.
04:37왜냐하면 장관이 이런 얘기를 하셨거든요.
04:41그나마 토허제 때문에 집값을 묶어놨다.
04:46공급의 해결책이다.
04:47이런 얘기를 했단 말이에요.
04:48그래서 제가 보니까 규제는 약간 무진가도 같다고 할까요?
04:52한 번 만들어 놓으면 이게 해제하기가 생각보다 어려워요.
04:55그래서 비가액성이라고 그러는데 제 생각에는 아마 지자체장들이 요구에도 불구하고 해제는 아마 그렇게 쉽지는 않을 것 같다.
05:04이런 생각을 하고 있습니다.
05:06토허제의 부작용보다는 결국 공급이 이제 답인 것 같은데.
05:09정부가 서울 인근에 10만 가구 이상을 공급을 하기로 했습니다.
05:13그런데 올해 수도권에서 착공한 주택수를 보니까 9만 6천 호 정도 됩니다.
05:17올해 목표치의 35% 수준인데요.
05:212030년까지 정부가 내놓은 착공 목표 예정대로 진행이 될까요?
05:25어떻게 보십니까?
05:26지금 예상대로라면 30년까지 착공이잖아요.
05:30그러면 한 33년 이 정도 되면 입주할 거로 예상은 하고 있어요.
05:36그런데 관건이 뭐냐 하면 지자체에서 좀 도움을 줘야 되잖아요.
05:41여러 가지 인허가 절차를 밟으려면 지자체 협의가 있어야 된다는 것 그거인데.
05:46제가 현장을 좀 가보니까요.
05:49사실상 이게 개발의 속도는 많은 사람들이 보상 보상 그러잖아요.
05:54보상의 법적 절차를 밟으면 되는 건데 이주대책이에요.
05:58그러니까 문재인 정부 때 개발을 하기 위해서 먼저 선이주대책을 수리받으러 그렇게 했어요.
06:06그러다 보니까 막상 현장가 보니까 보상이 진행되더라도 이게 마땅히 갈 곳이 없어서 이주를 못하는 경우가 의외로 많더라고요.
06:15그래서 제 생각에는 이게 뭐 계획은 다 좋다고 보고요.
06:19입주도 좋습니다.
06:19그런데 이게 어느 정도 체감 어떻게 보면 공급이 되기 위해서는
06:25보상하고 이주를 동시에 해서 좀 더 속도를 내야 된다.
06:30이런 생각을 하고 있습니다.
06:32인허가 실적은 어느 정도 좀 개선이 되고 있습니다.
06:37또 정부는 개발 제한구역이 그린벨트를 풀어서 약 7만 6천 가구를 조성하겠다는 계획을 이번에 담았는데
06:44실수요자들이 사실 과하게 쏠려 있는 서울은 여기에 없더라고요.
06:47서울은 아무래도 오세훈 시장이 그렇게 호의적이지 않다.
06:53그러다 보니까 아무래도 이번에는 좀 뺀 게 아닌가 싶은데
06:57향후에 좀 더 넣을지는 좀 두고 봐야 될 것 같습니다.
07:02매물이 시장에 나오고는 있다고 하지만 사는 사람이 없습니다.
07:06계속해서 좀 관망세 그리고 대출금리 그다음에 집값에 대한 부담
07:11특히 서울은 중위권 지역들은 계속 오르고 있으니까요.
07:14요즘 관망세라고 할까요? 언제까지 이어질까요?
07:18지금 제 생각에는 거래량이 크게 늘어나지는 못할 거예요.
07:22크게 늘지 못할 거라고 하시는군요.
07:23그리고 가격 오름세도 약간 주춤할 거로 저는 예상을 하고 있거든요.
07:27왜냐하면 지금 올 들어 금리를 두 번 올렸죠.
07:31그래서 기준금리가 3%인데 이게 지금 기간에 따라 다르지만
07:36내년에 기준금리가 어느 정도 올릴 거냐.
07:39빠르면 11월에도 올릴 수 있거든요.
07:41그래서 금리가 자산시장의 중력으로 작용한다 이런 얘기를 합니다.
07:46그래서 지금 거래량이 생각보다 많지가 않아요.
07:49지금 9월 거래량이 아까 보도도 나왔지만 제가 최종적으로 한번 집계를 내보니까요.
07:56한 3,400건 정도가 돼요.
07:58서울 아파트 거래량이.
07:59그런데 역대 평균이 5,700건이에요.
08:03좀 적네요.
08:04그렇죠.
08:04그러니까 거래량은 시장의 에너지이자 힘이자 관심도라는 얘기를 해요.
08:10집 살 사람이 많아야 거래량이 늘어나겠죠.
08:14그런데 매물도 늘어나요.
08:16매물도 보니까 지금 아실 통계를 보니까 서울 아파트 매물이 오늘 한 8만 건 정도가 돼요.
08:24그런데 5월 10일 이후에 양도세 중과세를 적용했잖아요.
08:29그때에 비해서 매물이 18.5%가 늘어났어요.
08:32거래가 없고 그러면 매물도 늘어나.
08:35그러면 가격이 빠져야 되잖아요.
08:37그런데 집주인들이 호가를 안 낮춰서 내놓죠.
08:39그런데 그런 요인도 있고요.
08:41손실의 피 같은 요인도 있는데 이게 이렇게 보죠.
08:45시장이 약간 분절화돼서 그래요.
08:47그러니까 주로 매물은 강남이 많이 나오고 그래도 강남이 없어요.
08:51그런데 대신에 비강남 쪽은 매물이 오히려 줄어요.
08:54그리고 거래도 잘 되고 있다 보니까 아무래도 이런 따로따로 노는 시장 때문에 약간 착시 현상이 일어나고 있는데
09:02우리가 여러 시장을 볼 때 포인트가 있는데요.
09:06거래 없이 오르게 되면 시장의 힘이 약한 거예요.
09:09그래서 작은 악재도 흔들릴 수 있기 때문에 최근에 단기간에 집값 많이 오른 것도 있잖아요.
09:14이런 것들은 좀 조심하셔야 돼요.
09:16그래서 지금은 입주 물량도 보시고 많이 보시는데 저는 가장 큰 변수는 지금 금리라고 봅니다.
09:23그래서 나머지는 상수고요.
09:24그래서 금리가 지금보다 훨씬 더 한 두 분 정도 더 오르게 되면 아마 지금보다 거래가 더 줄고 일부 지역은 아마
09:34하락할 가능성이 있기 때문에 좀 더 조심해서 지켜보는 것도 좋을 것 같습니다.
09:40지금은 시장의 힘이 좀 약한 상태다 이렇게 이야기를 해주셨는데요.
09:45실제로 주택담보대출 금리 상단은 이제 7%까지도 좀 위협을 하고 있습니다.
09:50홍지선 국토교통부 장관이 이제 연말에 금리 오르면 주택시장은 안정될 거다 이런 이야기를 했거든요.
09:56결국에는 그런데 금리일까요?
09:59현재로는 금리가 가장 중요한 변수라고 말씀을 드리는데 지금 우리나라의 주택담보대출은 금리 인상에 취약한 구조예요.
10:11그러니까 최근에 통계를 보면 우리나라의 고정금리 비중이요.
10:16잔액 기준으로 2분기 현재 63% 정도가 나옵니다.
10:20옛날부터 많이 올라갔단 말이에요.
10:21그런데 이게 진짜 미국처럼 완전 고정금리냐?
10:24그렇지는 않습니다.
10:24우리나라는 미국처럼 완전 고정금리는 전체 대출의 한 30%밖에 되지 않아요.
10:30그러니까 나머지 70%가 그대로 금리 인상에 노출이 되어 있다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같잖아요.
10:37그래서 제 생각에는 지금 고금리 앞에 장사가 없기 때문에 금리가 더 오르게 되면 수요가 훨씬 더 둔화될 수 있는 측면은
10:46있어요.
10:46그래서 국토부 장관 말씀이 그냥 당연히 국토 쪽 주택 쪽 수장이니까 시장을 안정시키기 위해서 그런 얘기를 했다고 보지 마시고
10:59더 중요한 것은 금리를 어떻게 올릴 거냐 이 부분에 대해서 좀 더 포인트를 두셔야 돼요.
11:06만약에 지금 내년에 금리를 한 두 번 정도 더 올려서 3.5%가 되면요.
11:112022년, 2023년에 미국발 고금리 쇼크로 집값이 급락했잖아요.
11:17그때 수도권하고 서울 아파트 실거래가 한 해 동안 22% 빠졌어요.
11:24그때의 금리가 3.5%였습니다.
11:27그래서 이번에 두 분 올리면 3.5%이기 때문에 지금은 저는 다른 변수보다 금리에 좀 더 주목해서 의사결정을 하는 게
11:36좋지 않을까 이런 생각을 하고 있습니다.
11:38다른 변수보다는 연말에 또 오를 가능성이 있는 금리 부분에 좀 주목을 해서 지켜보는 것이 좋겠다 분석해 주셨습니다.
11:47오늘 말씀은 여기까지 듣도록 하겠습니다.
11:49박원가, KB국민은행 부동산 수속 전문위원 함께했습니다.
11:53고맙습니다.
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