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00:14Abbiamo parlato di politiche abitative, di come gli investimenti in qualche modo possono trasformare concretamente una città,
00:20adesso cerchiamo di allargare un po' lo sguardo perché dopo anni segnati dal rialzo dei tassi di interesse c'è
00:28anche da sottolineare l'aumento dei costi di finanziamento e anche una maggiore prudenza da parte degli investitori,
00:34il settore sta crescendo, sta crescendo un nuovo equilibrio. Quali sono, cercheremo di capire adesso, i segmenti che sono più
00:42dinamici e dove soprattutto si concentrano le opportunità?
00:46E allora chiamo qui sul palco Mario Breglia di Scenari Immobiliari, un bel applauso, eccolo qui, Paola Reali, CDP Real
00:53Asset e Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia.
00:58Intanto grazie a tutti, prego, accomodatevi pure, grazie mille, grazie. Potete pure accomodarvi qui, adesso vi passano i microfoni, prego.
01:10Accomodiamoci. Allora, io parto da Mario Breglia perché vorrei proprio con lei cercare di capire qual è oggi lo stato
01:20di salute del mercato immobiliare
01:22e quali sono i principali fattori che ne stanno facendo crescere anche.
01:29Buonasera a tutti, intanto grazie dell'invito. Il mercato immobiliare internazionale sta andando molto bene.
01:38A livello europeo stiamo arrivando a un numero eccezionale, quasi mille miliardi di euro di fatturato del mercato immobiliare per
01:53la fine dell'anno.
01:53L'Italia dovrebbe arrivare a circa 140 miliardi, il che significa rispetto agli inizi del secolo un mercato praticamente raddoppiato.
02:06I mercati sono positivi, vanno bene soprattutto i mercati della fascia mediterranea in questi ultimi anni.
02:15Spagna, Italia, Portogallo, Grecia, mentre i mercati del nord Europa stanno soffrendo di più.
02:22In realtà erano cresciuti prima e oggi per diversi motivi stanno rallentando.
02:30Ecco, all'interno di questa cornice decisamente positiva vanno aggiunti altri elementi.
02:38Il primo è una domanda abitativa urbana molto forte.
02:44Quello che abbiamo sentito negli ultimi mesi, anche in modo drammatico, nelle grandi città europee,
02:53poi anche con effetti sulle città italiane, è l'altra faccia della domanda abitativa.
03:03Cioè chi non riesce ad arrivare al mercato, che siano giovani soprattutto, studenti, però anche fasce di anziani,
03:15come la miccia di tutte queste cose, un'anziana sfrattata da una casa a Madrid dopo decenni in cui era
03:22come inquilina.
03:23Quindi la situazione è positiva dal punto di vista dei numeri, è positiva perché la domanda abitativa,
03:32abbiamo appena sentito su Milano una domanda abitativa addirittura eccessiva,
03:38composta anche da stranieri oltre che da investitori di vario tipo,
03:41dall'altro lato ci lasciamo dietro una non domanda, cioè in realtà è una domanda che non trova una soddisfazione
03:50né nel mercato dell'acquisto né nel mercato dell'abitazione.
03:54Gli altri mercati, rapidamente, il mercato degli uffici sta risalendo,
03:59anche perché ormai il tempo dello smart working degli uffici è praticamente tramontato dalle grandi aziende alle piccole,
04:05il settore commerciale dei negozi nelle piccole città non va bene, però nelle grandi città va bene.
04:15Centri commerciali, soprattutto quelli di nuova generazione che stanno andando decisamente bene
04:22e attraggono domanda, la logistica è da dieci anni in una situazione molto, molto positiva
04:31e sicuramente è il mercato più interessante per gli investitori nazionali e internazionali.
04:37Il settore alberghiero segue il trend turistico di grande sviluppo e di grande trasformazione.
04:45Quindi direi una facciata scintillante, però non dobbiamo dimenticarci che dietro questa facciata
04:52ci sono ampie fasce sociali che premono per avere delle risposte.
04:59Esatto, io le avrei chiesto infatti dove si concentrano oggi le prospettive tra residenziale e logistica,
05:05ma hai in parte risposto, allora le chiedo quali le sfide, perché poi noi vogliamo uscire oggi da qui
05:10cercando di capire cosa ci aspetta per il futuro, come possiamo insomma migliorare sempre di più.
05:16Beh, è una situazione complicata, anche perché l'ultima casa popolare in Italia è stata costruita 35 anni fa.
05:26Comune di Milano ha, Comune, Aler, diciamo l'insieme dei beni pubblici a Milano,
05:35sono circa 110.000 alloggi, che significa quasi il 12% dello stock di Milano.
05:42Di questi alloggi molti sono inagibili, 10.000 hanno bisogno di essere recuperati,
05:47quindi innanzitutto, e questo va riconosciuto, è il primo punto anche del piano casa del governo,
05:56mettere delle risorse per recuperare gli immobili che ci sono, per dargli, come diciamo prima,
06:02le fasce disagiate che prima erano le fasce nere in termini di reddito, oggi sono quelle grigie,
06:09e non vorrei che ci stiamo avvicinando alle fasce rosa, ecco, diciamo, per usare i colori.
06:16Quindi questo è un primo passaggio.
06:19Va sicuramente affrontato il tema delle nuove costruzioni,
06:25perché soprattutto dove c'è una forte domanda,
06:29il numero di edifici che vengono costruiti è ridotto.
06:34A Milano, con quello che è successo negli ultimi anni, il blocco dell'urbanistica,
06:39siamo passati da 4.000 alloggi nuovi,
06:41che comunque è una miseria rispetto alle altre grandi città,
06:46a poco più di 1.000, 150 cantieri bloccati,
06:51tra quelli bloccati dalla procura e quelli che si sono bloccati in via preventiva.
06:56blocchi Milano, blocchi il 15% del mercato italiano
07:00e il 60% del mercato degli investitori internazionali.
07:05Questo è un obbrovio dal punto di vista economico,
07:10oltre che dal punto di vista sociale.
07:14Mancano casi a Roma,
07:15che pure ha migliaia di ettari su cui poter costruire,
07:20né altre grandi città.
07:21quindi, recuperare, costruire il nuovo a basso prezzo,
07:28laddove è possibile,
07:30aiutare con incentivi all'affitto il più possibile,
07:34perché, qui chiudo,
07:36il tema della locazione breve,
07:39in questi anni ha drenato e continua a drenare
07:43un milione di casi all'anno dall'affitto,
07:45sia dall'affitto che in parte dalla compravendita.
07:48non è nulla contro la locazione breve,
07:51va benissimo,
07:52chi può,
07:53chi si arricchisce,
07:55il turismo guadagna,
07:57ma la società ne ha sicuramente un danno.
08:00Dopo, tra l'altro,
08:02rimanga,
08:02perché ne parleremo in maniera più approfondita.
08:05Vado da Paola Reali,
08:06per capire, invece,
08:07nell'ultimo decennio,
08:09come sono cambiate le esigenze
08:12abitative degli italiani
08:14e le trasformazioni anche sociali ed economiche
08:17che hanno inciso maggiormente su questo cambiamento?
08:20L'abbiamo sentito anche citare da chi mi ha preceduto.
08:24Le evoluzioni sociodemografiche
08:26hanno portato ad un incremento del fabbisogno abitativo
08:29sia delle famiglie che degli studenti che degli anziani.
08:34Questo è stato guidato sicuramente
08:36da evoluzioni socio-economiche,
08:39quindi stagnazione dei salari,
08:41aumento dei costi,
08:43concentrazione delle necessità lavorative
08:45nelle grandi aree urbane,
08:47quindi che hanno richiesto una mobilità
08:48anche demografica delle persone,
08:51seguiti dalle evoluzioni, invece,
08:54vere e proprie demografiche,
08:55l'aumento degli studenti fuori sede
08:57che fanno sempre più fatica
09:00ad accedere a soluzioni abitative
09:02a costi accessibili.
09:03Si pensi che in Italia
09:05abbiamo circa una copertura
09:07dell'8% dei posti letto
09:10rispetto agli studenti fuori sede presenti
09:12contro un 24% della Francia,
09:15un 14% della Germania,
09:17un 11% della Spagna,
09:18quindi diciamo che siamo un po'
09:19il fanalino di coda in questo segmento
09:22e c'è un grande lavoro da fare.
09:24Dall'altro lato della coda
09:27dell'evoluzione e della vita,
09:30l'aumento della popolazione over 65
09:33che ad oggi è circa il 25%
09:36della popolazione italiana,
09:38ci si aspetta che superi il 30%
09:40entro il 2050,
09:42porta all'emergere di un nuovo
09:44bisogno abitativo,
09:45che è quello di persone che per
09:47anche condizioni familiari
09:48si trovano ad essere sempre più isolate
09:50e in abitazioni non adeguate
09:53all'evoluzione dei bisogni quotidiani,
09:56della vita e anche dell'età.
09:59Si pensi poi all'evoluzione appunto
10:01del mercato del lavoro che richiede
10:03una mobilità sempre più grande
10:05e richiede alle persone
10:06di concentrarsi in aree urbane
10:08dove purtroppo gli affitti
10:11o l'accesso ad una casa
10:12assorbe una grandissima parte
10:14dei loro introiti.
10:17In questo senso il nostro gruppo
10:18è da tempo presente
10:19nel segmento del social housing
10:22e cerca di offrire una risposta
10:25abitativa come banca di promozione
10:26al territorio, quindi non con una logica
10:28di sostituzione al mercato
10:30ma di addizionalità al mercato
10:31andando a colmare quei gap
10:33dove il mercato normale,
10:35il mercato ordinario
10:37non riesce ad esprimere una soluzione.
10:40Vogliamo offrire soluzioni abitative
10:41a costi accessibili per le famiglie,
10:44gli studenti, i lavoratori,
10:46gli over 65,
10:49non solo come un tetto sulla testa
10:51ma soluzioni abitative
10:52che offrono proprio un modello
10:54che consenta di inserire
10:56dei servizi adeguati alle abitazioni,
11:00un'attenzione alla sostenibilità ambientale,
11:03un'attenzione alla sostenibilità sociale
11:05e all'integrazione delle persone.
11:07Ecco, come avete saputo intercettare
11:09queste nuove esigenze,
11:10questa diversificazione,
11:12voi come gruppo?
11:14Diciamo che il nostro gruppo
11:16è nato proprio sull'emergere
11:18di questa fascia grigia
11:21che è come viene sempre definita,
11:24la Casa Depositi e Prestiti
11:26attraverso il braccio operativo
11:28della Real Asset
11:29ha avviato investimenti
11:31nel social housing
11:33già da oltre 15 anni.
11:36Il primo fondo che abbiamo avviato
11:37è il fondo investimenti per l'abitare,
11:40è un fondo che ormai
11:41diciamo che ha completato
11:42anche il suo percorso di investimento
11:44di lungo periodo
11:45ed è un modello che si sviluppa
11:48in quello che noi chiamiamo
11:49sistema integrato dei fondi.
11:51è un sistema di rete
11:53che consente a un gruppo come il nostro
11:55che ha una scala nazionale
11:57di arrivare ai territori
11:58con un modello di fondo di fondi
12:00di partecipazione in fondi immobiliari
12:02gestiti da SGR private, terze
12:05e presenti sul mercato
12:07che ci consentono di arrivare
12:09con una capillarità importante
12:10sul territorio
12:11e di distribuire le risorse
12:13in maniera più uniforme possibile.
12:16Questo modello consente inoltre
12:19di essere addizionali al mercato
12:20cioè ci consente di essere attrattivi
12:22mettendo a disposizione capitali
12:25e attraendo capitali privati
12:28di diverso tipo
12:29dai capitali territoriali
12:31delle fondazioni
12:32ai capitali istituzionali
12:33di fondi pensione
12:34o di banche
12:36o di altri tipi di investitori
12:38complementari ai nostri
12:40e quindi trovare delle partnership
12:41anche pubbliche
12:43in alcuni casi
12:44quindi attivare una serie di sinergie
12:47territoriali e istituzionali
12:49che ci consentono di investire
12:51poi in progetti
12:52in veri e propri progetti
12:53sui territori.
12:54Cassa ha investito un miliardo
12:55in questo fondo
12:56ha attratto un altro miliardo
12:59da parte di investitori istituzionali
13:01e da parte anche del ministero
13:04quindi anche risorse
13:05risorse governative
13:07e grazie ai 30 fondi immobiliari
13:09che poi abbiamo avviato
13:10su tutto il territorio
13:11in questo più che decennio
13:14ha attratto altri 2 miliardi
13:16di investimenti
13:17tra fonti di debito
13:20e fonti di investimento
13:22e grazie a questi 4 miliardi
13:24abbiamo potuto sviluppare
13:25250 progetti
13:27circa 19 mila unità abitative
13:307 mila posti letto
13:32in residenze temporanee
13:33studentesche
13:34che ci hanno consentito
13:35di soddisfare
13:36il bisogno abitativo
13:37di circa 50 mila persone
13:40quindi questo è un po'
13:41diciamo i grandi numeri
13:42quello che state
13:43i grandi numeri
13:44del nostro intervento
13:45a questo abbiamo
13:47negli ultimi anni
13:48iniziato ad avviare
13:50una risposta sempre più capillare
13:52sui bisogni emergenti
13:53quindi non più
13:54una risposta solo dedicata
13:55al social housing
13:56ma anche a un intervento
13:58più cucito
14:00sullo student
14:00sul senior
14:01quindi sull'ergere
14:02di bisogni sempre più specifici
14:05in questo abbiamo avviato
14:07il fondo nazionale
14:07dell'abitare sociale
14:08più concentrato
14:09sullo student
14:10e il senior housing
14:11che ad oggi
14:12ha già 8 mila posti letto
14:15realizzati
14:16e una pipeline
14:17del prossimo triennio
14:18che ha un obiettivo
14:20di realizzare
14:20più o meno
14:2115 mila posti letto
14:23avete recitato
14:23il villaggio olimpico
14:24è uno degli interventi
14:26in cui insomma
14:27abbiamo potuto dare
14:28anche il nostro contributo
14:32e oltre a questo
14:33abbiamo anche avviato
14:34dei progetti pilota
14:35nell'ambito del senior housing
14:36sono ancora progetti pilota
14:38perché il nostro mercato
14:39non è ancora pronto
14:40però ci state lavorando
14:41ci stiamo lavorando
14:42sicuramente
14:43allora il tema
14:44dell'abitare accessibile
14:46ci porta a parlare anche
14:48di una questione fondamentale
14:50che è il ruolo
14:50della proprietà privata
14:52perché diciamo
14:53insomma una parte
14:54molto importante
14:55del patrimonio immobiliare
14:57è nelle mani
14:58dei privati
14:59allora
14:59ne vorrei parlare
15:00insieme a Giorgio Spaziani
15:01testa
15:01per capire
15:02quali sono le condizioni
15:03normative
15:04fiscali
15:05che servono
15:05oggi
15:06proprio per
15:06mobilitare
15:07gli investimenti privati
15:09nel mercato italiano
15:12mi verrebbe da dire
15:14le solite cose
15:14perché molte
15:15sono le stesse
15:16che diciamo
15:17da tanti anni
15:18e alcune
15:19non si realizzano
15:20ancora
15:21altre sì
15:21quindi
15:22certezza normativa
15:24discorsi quasi tutti
15:25questi che valgono
15:26sia per i grandi soggetti
15:27per i grandi operatori
15:28che per i proprietari
15:30piccoli
15:31medi
15:32che caratterizzano
15:33il nostro paese
15:33quindi certezza normativa
15:35e stabilità normativa
15:36perché le regole
15:37sono importanti
15:39soprattutto per gli investitori stranieri
15:41ma anche per la proprietà immobiliare
15:42privata italiana
15:44fiscalità
15:45non di vantaggio
15:46ma comunque competitiva
15:48se ci mettiamo
15:49anche nell'ottica
15:50del confronto internazionale
15:52semplificazioni urbanistiche
15:54di cui c'è sempre
15:55ancora bisogno
15:56urbanistiche ed edilizie
15:58e poi
15:59io credo
16:00si debba dire
16:00con forza
16:01libertà
16:02economica
16:03barra contrattuale
16:04e certezza del diritto
16:06qui per esempio
16:07dei passi avanti
16:07li abbiamo fatti
16:08recentemente
16:09c'è un
16:11in senato
16:13un disegno di legge
16:14che
16:14con accorgimenti
16:17specifici
16:17sulla normativa
16:18vigente
16:19non con
16:21colpi di bacchetta magica
16:23interviene
16:24sulla materia
16:25dei rilasci
16:25gli sfratti
16:27per capirci
16:27cioè
16:28per dare tempi
16:29più certi
16:30e più rapidi
16:31nel rientro in possesso
16:32degli immobili
16:33quella è una preoccupazione
16:34tanto del piccolo proprietario privato
16:36che affitta
16:36quanto dell'investitore
16:38nazionale
16:39o internazionale
16:39che cerca di
16:40acquistare un immobile
16:41abitativo
16:42e non
16:42sul piano fiscale
16:44si può fare molto
16:45ancora
16:46per quanto riguarda
16:47i soggetti
16:49societari
16:49ci sono delle norme
16:51non entriamo
16:51nei dettagli
16:52ma che si possono
16:53migliorare
16:54dal punto di vista
16:55del trattamento fiscale
16:56nell'abitativo
16:57dei passi avanti
16:58sono stati fatti
17:00e uno
17:00è stato fatto
17:01anche ieri
17:02perché
17:03proprio per
17:04mi inserisco
17:05anche nel discorso
17:06che faceva
17:06il mio amico
17:06Mario Breglia
17:07per venire incontro
17:08all'esigenza
17:09di allargare
17:11l'offerta abitativa
17:13c'è una
17:14adesso abbiamo
17:15ascoltato i titoli
17:16per ora
17:17vedremo i provvedimenti
17:18ma c'è un nuovo
17:18intervento
17:19sui contratti
17:19a canone concordato
17:20per renderli
17:21fiscalmente
17:22più
17:24accessibili
17:25più
17:26incentivati
17:27per quanto riguarda
17:28i proprietari
17:29con una riduzione
17:29dell'aliquota
17:31dell'acedolare secca
17:32credo che sia
17:32una risposta
17:33importante
17:34per chi
17:35fa quel tipo
17:36di affitti
17:36e perché
17:37denota
17:38insieme a quell'altro
17:39provvedimento
17:40al quale mi riferivo
17:41cioè quello
17:42relativo ai rilasci
17:43un'impostazione
17:44che è opposta
17:45a quella
17:46vincolistica
17:47è stata citata
17:47la Spagna
17:48prima
17:48vincolistica
17:49e a volte punitiva
17:51cioè
17:51dire
17:53capire
17:54e comprendere
17:55che per
17:55ampliare
17:57l'offerta abitativa
17:58non occorre
18:00insomma
18:01imporre
18:02e vietare
18:03anche perché
18:04non serve
18:05lo dimostrano
18:06i dati
18:07la storia
18:07e tutte le esperienze
18:09ma serve
18:09incentivare
18:10e garantire
18:11se si fanno queste cose
18:13se si fanno altre cose
18:14come quelle che citavo
18:16insomma
18:16in termini di
18:17semplificazioni
18:18di certezza normativa
18:19credo che
18:20insomma
18:20ci possano essere
18:21vantaggi per tutti
18:23maggiori investimenti
18:24anche
18:25torno a dire
18:26dall'estero
18:27maggiore
18:28propensione
18:29dei proprietari
18:29privati
18:30a mettere
18:31sul mercato
18:32i loro immobili
18:32per esempio
18:33per l'affitto
18:34per rispondere
18:34alle esigenze
18:35abitative
18:35di cui
18:36abbiamo parlato
18:37anche oggi
18:38e poi
18:40alla fine
18:41è un vantaggio
18:42anche per
18:42i luoghi
18:43in cui tutto ciò
18:44avviene
18:44perché le città
18:45vivono
18:46anche di
18:48abitazioni
18:48di luoghi
18:49vissuti
18:50appunto
18:50e quindi
18:51si consente
18:53poi anche
18:53di
18:55toccare
18:55altri aspetti
18:56sui quali poi magari
18:57arriveremo dopo
18:58cioè la riqualificazione
18:59delle città
19:00e il miglioramento
19:01della vita
19:02mi chiedevo
19:03quale ruolo
19:04ha la proprietà privata
19:05in questa
19:06rigenerazione urbana
19:07cioè come può essere
19:08d'aiuto
19:09ma infatti
19:10il ruolo
19:10della proprietà
19:11può essere
19:12diciamo
19:13di vario tipo
19:14anche
19:16diciamo
19:17intendendo il concetto
19:18di rigenerazione urbana
19:19ma in maniera più ampia
19:20come a me piace
19:21intenderlo
19:21forse un po'
19:22meno
19:23tecnicamente
19:24rispetto a quello
19:25col quale viene presentato
19:27giustamente
19:28cioè non solo
19:29rigenerazione urbana
19:30in quanto
19:31riqualificazione
19:32ampia riqualificazione
19:34di aree
19:35o singoli
19:37luoghi
19:37che necessitano
19:38appunto
19:39di essere
19:39portati a nuova vita
19:41attività
19:42sacrosanta
19:43e che va
19:44incentivata
19:45anche con gli interventi
19:46di cui dicevo prima
19:47cioè maggiori certezze
19:48normative
19:48in un paese
19:49che però
19:50sconta le difficoltà
19:51dell'incrocio
19:52fra legislazione nazionale
19:53e regionale
19:55e lì
19:56il ruolo della proprietà
19:57è secondo me
19:58quello di condividere
20:00con l'autorità pubblica
20:01e con i privati operatori
20:03le operazioni da fare
20:04perché contro la proprietà
20:05io credo
20:06non si faccia nulla
20:07e le leggi regionali
20:08più recenti
20:09vanno in questa direzione
20:10di condivisione
20:11ma poi io intendo
20:13la rigenerazione urbana
20:13in senso più ampio
20:14e ripeto
20:15forse a tecnico
20:16dicendo che
20:18insomma
20:19poiché siamo
20:20un paese
20:21piaccia o non piaccia
20:22a me piace
20:23a proprietà immobiliare
20:24diffusa
20:24si fa rigenerazione
20:26anche incentivando
20:28e spingendo
20:30in modo gentile
20:31e non
20:32con le imposizioni
20:33i privati
20:34tanti privati
20:35a fare
20:36diciamo
20:37riqualificazione
20:38del proprio
20:38patrimonio immobiliare
20:40e quindi
20:41incentivi fiscali
20:42adeguati
20:43io credo
20:44si debba tornare
20:44a parlare
20:45del sistema
20:46delle detrazioni
20:46dopo che
20:48la parentesi
20:49superbonus
20:50ha inquinato
20:51il dibattito
20:52ormai
20:52sembra
20:53cattivo
20:53tutto ciò
20:54che è
20:55incentivo
20:56a riqualificare
20:56un immobile
20:57per fortuna
20:58ieri il viceministro
20:58Leo
20:59ha detto
20:59che almeno
21:00il sistema
21:00attuale
21:01del 2026
21:02verrà mantenuto
21:03al 2027
21:03e poi
21:05aggiungo
21:05un altro
21:06elemento
21:07anche qui
21:08c'è una novità
21:08di ieri
21:09l'intervento
21:12che noi chiedevamo
21:12da anni
21:13sull'istensione
21:17al non abitativo
21:18della cedolare secca
21:20attualmente prevista
21:21dal 2011
21:22solo per l'abitativo
21:23perché lo inserisco
21:24nel discorso
21:25della regenerazione urbana
21:26e chiudo
21:26perché
21:27abbiamo
21:29tante aree
21:30la concommercio
21:31ce lo ricordo
21:31ogni giorno
21:33desertificate
21:34tanti luoghi
21:35anche spesso centrali
21:36nelle nostre città
21:37dove i negozi
21:38sono chiusi
21:38i locali
21:39sono sfitti
21:39per tante ragioni
21:41che naturalmente
21:41sono alcune
21:42neanche affrontabili
21:44pensiamo al commercio
21:45elettronico
21:45ma altre sono
21:47altro che
21:48se affrontabili
21:49una fiscalità
21:50esasperata
21:51nei confronti
21:52dei proprietari
21:53è riconosciuto
21:54questo anche
21:54dai conduttori
21:55dagli inquilini
21:56che sono i commercianti
21:57e gli artigiani
21:58se si interviene
21:59su quello
21:59si favorisce
22:00come è stato fatto ieri
22:02per i nuovi contratti
22:03credo
22:03si favorisce
22:04l'incontro fra domanda
22:05e offerta
22:06io credo
22:06si debba anche
22:07guardare alla normativa
22:09contrattuale
22:09che è rimasta
22:10agli anni 70
22:12per far sì
22:13che ripeto
22:14anche attraverso
22:15la riqualificazione
22:17di singole strade
22:18di singole aree
22:19delle città
22:20ci sia una
22:22chiamiamola così
22:23rigenerazione urbana
22:24diffusa
22:25oltre a quella
22:26necessaria
22:26e indispensabile
22:27delle grandi operazioni
22:28allora
22:29prima di chiudere
22:30chiederei a tutti e tre
22:31una parola chiave
22:33rispetto al settore
22:35guardando al futuro
22:36così alla fine
22:37poi del pomeriggio
22:38vediamo le parole
22:38che sono venute fuori
22:39da questa nostra
22:40chiacchierata
22:41una parola di ottimismo
22:43quella fa sempre bene
22:45direi
22:45quella fa bene
22:46io dico
22:46quella fa sempre bene
22:48ottimismo
22:49vogliamo usare ottimismo
22:50sì sì sì
22:52beh
22:54io l'associo sempre
22:55ottimismo
22:56alla casa
22:58perché
22:59quando parli
23:00con le persone
23:01la maggior parte
23:01delle persone
23:02di casa
23:03sorridono
23:04perché
23:05pensano
23:06qualcuno
23:07ha la casa
23:08che ha
23:08che la ritiene
23:08già bella
23:09la maggior parte
23:10che vorrebbe
23:10cambiarla
23:11aggiungere
23:12delle cose
23:12aggiungere
23:13dei mobili
23:14i giovani
23:15pensano
23:15alla casa
23:17non più
23:18ai bambini
23:18ormai
23:19nessuno
23:19ma
23:20almeno
23:21a crearsi
23:21una famiglia
23:22almeno
23:23con un'altra
23:24persona
23:25insieme
23:27oppure
23:28persone più
23:29anziane
23:29trovarsi
23:30una casa
23:31in una località
23:32di mare
23:33o di montagna
23:34da cui vivere bene
23:35per cui la casa
23:36è ottimismo
23:37ovviamente
23:38per chi non
23:39per chi non ce l'ha
23:40come dicevamo prima
23:42diciamo
23:43è anche una fonte
23:43di angoscia
23:45ed è su
23:46quelle persone
23:47che
23:48diciamo
23:48la società
23:49ma anche
23:50gli investitori
23:51privati
23:52se fossero messi
23:53in condizione
23:54di aiutare
23:55la società
23:57potrebbero dare
23:58una risposta
23:58ecco
23:59secondo me
24:00il tema
24:01è sempre
24:02quello dell'ottimismo
24:03quindi che la sfida
24:04sia che tutti
24:04poi vedano
24:05ottimismo
24:05nella casa
24:06prima o poi
24:08la casa
24:08è bella
24:09come dire
24:09la nutella
24:11ecco
24:12è una cosa
24:12che piace a tutti
24:13di cui tutti
24:14piace parlarne
24:15ecco
24:15siamo d'accordo
24:16prego
24:17mi unisco sicuramente
24:19anche sulla nutella
24:20mi unisco
24:21perché
24:21anche
24:22secondo me
24:23la casa
24:23non è
24:24solo il luogo
24:25in cui si vive
24:25è il luogo
24:26dove si costruisce
24:27il futuro
24:27c'è la possibilità
24:28ti dà la possibilità
24:29di studiare
24:30ti dà la possibilità
24:31di lavorare
24:32ti dà la possibilità
24:32di costruire una famiglia
24:34quindi è sicuramente
24:35quello in cui ruota
24:36tutta la dinamica
24:38del ciclo di vita
24:38delle persone
24:39e se dovessi dare
24:42una parola sola
24:43forse
24:43anche un po'
24:45molto appartenente
24:46al nostro gruppo
24:47è la sostenibilità
24:48deve essere sostenibile
24:49dal punto di vista
24:50economico
24:51dal punto di vista
24:51dell'accessibilità
24:52anche edilizia
24:54deve essere sostenibile
24:55sotto tanti punti di vista
24:57però è chiaro
24:58che veramente ruota
25:00intorno al concetto
25:01che ci fa capire bene
25:03e anche di sostenibilità
25:04tra poco
25:05ne parliamo
25:06prego
25:07io scelgo la parola fiducia
25:09perché credo
25:09che unisca tante cose
25:10anche che
25:11insomma
25:12leghi tante cose
25:14delle quali facevo
25:15riferimento prima
25:15attraverso la fiducia
25:17sulla stabilità normativa
25:18sulla fiscalità
25:19adeguata
25:21su certezze
25:22delle regole
25:22e su
25:24insomma
25:24un patto
25:25con lo Stato
25:26con l'autorità pubblica
25:27Stato
25:27Regione Comune
25:30rispettato
25:30da entrambi
25:31credo
25:32che si possano dare risposte
25:33per esempio
25:34alle esigenze abitative
25:35di cui abbiamo parlato
25:36alle esigenze
25:37di riqualificazione
25:38delle città
25:38e a tante cose
25:40di cui abbiamo bisogno
25:41se non c'è fiducia
25:42queste cose non arrivano
25:43e allora
25:44facciamo un bel applauso
25:45ai nostri ospiti
25:46grazie
25:46grazie davvero
25:48intanto
25:48la casa è come la nutella
25:49lo vedo a titolo
25:50della prossima edizione
25:52pensiamoci
25:53perché non è male
25:54non è male
25:54grazie
25:55grazie davvero
25:56grazie a tutti
26:07grazie a tutti