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00:13Allora, abbiamo parlato, cioè parleremo tra poco di sostenibilità, prima parliamo di un altro driver molto importante che riguarda l
00:21'innovazione, quindi le nuove tecnologie in che modo sono a supporto del settore.
00:25Lo facciamo insieme ai prossimi ospiti che sono Luke Brucato, Chief Strategy Officer di Immobiliare.it, Daniele Carnevali che tra
00:36poco si collegherà via Zoom, Marco Lomuscio, Senior Business Manager Proptech Rina Prime, un bel applauso anche per lui, Alice
00:44Paola Pomè, ricercatrice del Politecnico di Milano.
00:50Poi mi dite quando regia, quando abbiamo il collegamento buono, nel caso lo vediamo, eccolo qui, ecco il collegamento, ben
00:58arrivato.
01:01Allora, io partirei da Luke Brucato, Immobiliare.it, dicevamo le nuove tecnologie, l'utilizzo dei dati, in che modo l
01:10'utilizzo dei dati sta cambiando?
01:12La capacità di leggere il mercato, la capacità anche di creare nuove occasioni di investimento?
01:19Sì, è difficile parlare di tecnologia ormai senza entrare subito nelle AI, vi prometto che non parlerò di intelligenza artificiale,
01:27cioè tecnologia tradizionale e dati.
01:32Sicuramente posso ringraziare gli LLM perché ci hanno in un anno soltanto convinto quanto sia fondamentale avere una base d
01:39'appoggio su cui fare le analisi.
01:41È incredibilmente veloce come tecnologia nel processare, interpretare e comprendere, ma il training set sotto il quale impara è fondamentale.
01:55Questo lo sappiamo in Immobiliare.it Insights, siamo la società PropTech, questa industria che la dottoressa probabilmente spiegherà meglio di
02:04me dopo,
02:04che aiuta investitori qualificati, banche, SGR, asset manager, property manager a usufruire di tutto quel flusso dati che avviene sul
02:17portale immobiliare,
02:18immobiliare.it e tradurli in strumenti che possono appunto leggere l'andamento futuro, attuale, presente in uno scenario di conversione
02:27su singoli immobili.
02:28Questo è particolarmente complicato in Italia rispetto ad altri paesi perché abbiamo ancora delle forti limitazioni anche per la parte
02:35di dati provenienti dal settore pubblico,
02:39però se guardo al nostro inbox aziendale in quest'anno di LLM e tutti con una capacità di creare dashboard
02:49e strumenti, addirittura intere aziende,
02:52le richieste che stiamo ricevendo adesso sono ci date accesso ai dati del portale, ci date accesso ai comparabili degli
03:01immobili
03:02perché stiamo facendo strumenti per investitori, asset manager, anche singoli proprietari immobiliari e questi sono quelli che ce lo chiedono,
03:11alcuni li prendono direttamente. Il punto è che quella è una fonte informativa, rappresenta oggi quello che è in vendita,
03:21quello che vorrebbero i proprietari, quello che sperano di ottenere per la vendita del loro immobile,
03:27quello che invece è un po' il secret sauce di fare questi modelli previsionali è tutto quello che ci dice
03:36la domanda,
03:37cioè tutte le persone che sul portale stanno cercando qualcosa che forse non c'è, forse non è il taglio
03:42giusto,
03:43forse non è la location giusta, non è la qualità costruttiva corretta, ma abbiamo visibilità della loro capacità di spesa,
03:52cosa vogliono e dove e quando e come e c'è un mismatch, ne ha parlato Mario prima, c'è
04:00un mismatch tra quello che l'italiano medio vorrebbe,
04:04quel sogno ottimista della casa con quello che oggi è disponibile in vendita, è uno stock vecchio, per cui questi
04:12dati oggi ci hanno permesso,
04:14ad esempio con il nostro team di data modeling, capitanato dal nostro Fabio Di Tuglio e il suo team hanno
04:22creato per noi degli strumenti per esempio per dire,
04:24bene quello è il valore che vedete richiesto dal proprietario, ma qual è il famoso margine di trattativa?
04:30Se oggi lo chiedete ad esempio a un ottimo operatore di statistiche e analisi come la Banca d'Italia,
04:37vi dirà che cosa rispondono gli agenti immobiliari, circa l'8%, l'8% magari a Milano,
04:42quando noi abbiamo tirato giù centinaia di migliaia di annunci e poi abbiamo verificato le compravendite di quegli immobili,
04:50abbiamo trovato un mercato molto variegato in termini di capacità di negoziazione,
04:56questo dato ci ha permesso poi di alimentare un ulteriore modello di calcolo previsionale,
05:03quello che abbiamo chiamato il reno rating, cioè per quell'immobile in quelle condizioni oggi,
05:10qual è il prezzo a cui posso acquistarlo conoscendo il margine di trattativa,
05:17qual è il costo di ristrutturarlo e qual è l'appetito sul mercato per un immobile come questo ristrutturato,
05:24perché c'è sicuramente una varietà in Italia per quanto riguarda anche l'industria edilizia,
05:32non tutte le case e non tutte le location premiano la ristrutturazione nello stesso modo,
05:40ci sono milioni di appartamenti da ristrutturare da qui al 2050,
05:45quali fare per prima è una domanda che si fa immobile per immobile,
05:49e per cui conoscere questo rating permette all'investitore, anche il piccolo proprietario e investitore privato,
05:57di fare una scelta molto più data driven rispetto a quello che poteva fare anni fa.
06:02E questi sono due esempi per cui quella capacità negoziale e quello di vedere realmente
06:08cos'è il territorio di esprimere in termini economici per l'acquisto di quello immobile,
06:13e il tempo necessario per ristrutturarlo a quale prezzo al metro quadro e a quale price point
06:19collocarlo per una vendita all'interno di un certo obiettivo temporale o un obiettivo economico.
06:24Questa è l'arena dove ci stiamo divertendo e non c'è AI da nessuna parte,
06:29è l'utilizzo massivo di dati, di regressioni e di poter mettere in relazione
06:35le singole caratteristiche di immobili con il demand del mercato
06:40e un immobile alla volta provare a rimetterli sul mercato.
06:45Questi sono gli utilizzi molto pratici e pragmatici che oggi i nostri clienti stanno facendo con i nostri dati.
06:52Torno da te tra poco Luke perché vado in collegamento con Daniele Carnevali di Plus Value
06:58perché l'intelligenza artificiale non serve soltanto a leggere il mercato
07:03ma diciamolo in qualche modo può diventare anche uno strumento efficace
07:07per rendere più facili anche le decisioni di investimento.
07:11Ecco, nella fase ad esempio che precede un investimento immobiliare
07:15come si costruisce un progetto affinché sia sostenibile finanziariamente?
07:21Assolutamente, noi operando prevalentemente sulle operazioni di partenariato pubblico privato
07:28quello che vediamo è sicuramente non affrontare un progetto in maniera sequenziale
07:37quindi progetto, piano finanziario, raccolta del capitale, realizzazione, modelli di gestione
07:43ma andare a cercare di gestire tutte queste fasi, tutti questi componenti
07:48in maniera antecedente, in fase di realizzazione
07:52quando tutte le decisioni possono essere ancora scelte e prese
07:55e i dati oggi, la tecnologia e i dati ci consentono questa possibilità
08:00in quanto nelle operazioni di pubblico privato
08:06il capitale privato spesso richiede il rendimento
08:10il capitale pubblico richiede l'impatto
08:11e quindi andare a relazionare questi due mondi
08:15e quindi gestire lo stakeholder
08:19che può essere il progettista, il finanziatore
08:22o la pubblica amministrazione
08:23con una base dati condivisa, trasparente e chiara
08:26che permette di avere anzi tempo e anzi realizzazione
08:31tutti gli elementi ben visibili
08:33da un vantaggio competitivo rispetto al passato
08:37e quindi questo approccio se ce l'immaginiamo declinato su tre elementi
08:41il primo, il prodotto
08:43possiamo simulare e preconfigurare il prodotto pre-realizzazione
08:48possiamo definire qual è l'impatto del progetto pre-realizzazione
08:54e quando mi riferisco all'impatto
08:56non è solo l'impatto, quello che viene in mente è quello ambientale
08:59ma non è solo quello ambientale
09:00sono tutte le dimensioni sociali
09:02e quindi quale sarebbe il costo
09:04o il costo in assenza della realizzazione del progetto
09:10quindi il costo opportunità
09:12nel terzo è sicuramente la configurazione del capitale
09:15tra investimento pubblico e privato
09:17quindi garanzie, equiti, privato e debito
09:21come meglio si preconfigurano per quello specifico progetto
09:24e quindi la tecnologia e quindi la base dati
09:27oggi permette di simulare e di prevedere
09:31la gestione di un progetto ancora pre-realizzazione
09:36ecco, torno in studio
09:39per andare da Marco, Marco Lomuscio
09:42dal punto di vista di chi fornisce questi servizi
09:46al settore immobiliare
09:47come sta cambiando la filiera
09:49con l'introduzione di queste nuove tecnologie digitali?
09:54Buongiorno a tutti, grazie per l'invito
09:55allora, credo che per comprendere davvero
09:58come l'intelligenza artificiale
10:01o più in generale il mondo del prop-tech
10:03stia impattando sulla filiera
10:06sia necessario fare una piccola precisazione iniziale
10:09non stiamo semplicemente introducendo
10:11una nuova tecnologia all'interno di un settore
10:14o all'interno di un nuovo mercato
10:15stiamo effettivamente progressivamente trasformando
10:19il modo in cui viene creato, generato e gestito
10:23il valore degli asset immobiliari per i nostri clienti
10:25e soprattutto per grandi portafogli immobiliari
10:28storicamente il real estate, come noto
10:32è stato caratterizzato da una filiera
10:33molto frammentata
10:35nella quale progettazione, costruzione, valutazione
10:39e gestione del patrimonio immobiliare
10:41sono sempre state considerate come delle attività
10:44diciamo ben distinte le une dalle altre
10:46per non dire asilos
10:48in cui processi e sistemi informativi
10:52fondamentalmente non sempre
10:53o per meglio dire quasi mai
10:56sono stati adeguatamente integrati gli uni con gli altri
11:00oggi il digitale effettivamente ci consente
11:02di superare un pochino questo vecchio modello
11:05come creando un'integrazione
11:07tra le competenze umane, dati e processi
11:10fondamentalmente lungo tutto il ciclo di vita dell'asset
11:14e lungo tutta la filiera
11:15in maniera assolutamente integrata
11:17ed è qui che fondamentalmente gioca un ruolo importante
11:21subentra un operatore come Rina
11:22di cui Rina Prime rappresenta
11:25la branca dedicata verticalmente al mondo del real estate
11:30quando si parla di Rina
11:31e quando si parla di digital real estate
11:33sicuramente dobbiamo puntualizzare un fattore
11:35noi non nasciamo come una software house
11:38come sicuramente noto
11:40da oltre 160 anni
11:41siamo un'azienda di consulenza
11:43certificazione e ingegneria
11:45e proprio per questo per noi il digitale
11:47non rappresenta il fine
11:48ma rappresenta quello che possiamo definire
11:51un abilitatore strategico
11:53che ci consente di potenziare
11:55quello che fondamentalmente da sempre sappiamo far meglio
11:58cioè servizi di property management
12:02asset intelligence
12:04e monitoraggio tecnico
12:05nei più complessi settori del mercato
12:09utilizzando in qualche maniera il dato
12:11in ottica di pura servitizzazione
12:13quindi andando a costruire sempre nuovi servizi
12:15sui dati che abbiamo a disposizione
12:17in un certo senso
12:20non si tratta semplicemente
12:23di sviluppare o adottare
12:27nuove piattaforme
12:28nuove tecnologie
12:29nuovi servizi digitali
12:31si tratta effettivamente di creare
12:33un vero e proprio ecosistema integrato
12:36in cui tutti gli attori della filiera
12:39siano assolutamente
12:40diciamo idonei
12:42a dirigersi in un'unica direzione
12:44per ottimizzare fondamentalmente
12:46il valore dei patrimoni immobiliari
12:48dei nostri clienti
12:49diciamo sotto oggetto di monitoraggio
12:50in qualche modo
12:51Allora passiamo ora
12:54Alice Paola Pome
12:55del Politecnico di Milano
12:56quindi alla ricerca
12:57cercando di capire davvero
12:59quanto è avanzata
13:00la trasformazione digitale nel settore
13:04Grazie mille
13:04buon pomeriggio
13:06quanto è avanzata?
13:08Allora forse bisogna fare
13:09un passo indietro
13:11e capire cos'è Propte
13:12che quando abbiamo iniziato
13:14a mappare le soluzioni digitali
13:18e quindi l'innovazione digitale
13:21all'interno del settore
13:23nessuno sapeva
13:26quale fosse il significato di Proptech
13:28oggi è una parola comune
13:29che tutti comprendiamo
13:30è la crasi di Property Technology
13:32ma in realtà sta a significare
13:34qualcosa di più grande
13:35che è proprio una trasformazione
13:37e abbraccia in realtà
13:40un desiderio
13:41che deriva anche
13:43da direttive internazionali
13:45di trasformare il settore
13:48tutto e quindi poi anche l'industria
13:50verso una transizione sostenibile
13:53quindi abbracciare
13:54la tecnologia digitale
13:55abbracciare l'innovazione digitale
13:57per poi arrivare a un obiettivo più grande
13:59come alcuni dei colleghi
14:01hanno già puntualizzato
14:02per misurare da una parte
14:05gli impatti
14:05ma poi trasformare
14:06quello che è l'ambiente costruito
14:09verso una trasformazione
14:11che è sia sociale
14:12sia ambientale
14:13ma poi anche di governance
14:15e non solo economica
14:16quindi se dovessimo
14:19analizzare il significato di Proptech
14:21in realtà questa trasformazione digitale
14:24dovrebbe essere analizzata
14:27su tre livelli
14:28si parla di ecosistema
14:30ci sono delle soluzioni
14:32tra cui per esempio
14:33mobiliare
14:34immobiliare Insights
14:35fanno parte di questo ecosistema
14:37di nuovi modelli di business
14:39che introducono
14:41in una qualche forma
14:42delle tecnologie digitali
14:44per ottimizzare i processi
14:46e le operazioni del settore
14:48si parla di Proptech
14:50anche come settore
14:51perché è capace di creare
14:53delle nuove relazioni
14:55e non solo dei modelli di business
14:57all'interno di un settore
14:59già esistente
14:59che è quello appunto
15:00del real estate e delle costruzioni
15:02e poi si può parlare anche di industria
15:03quindi quali sono le persone
15:06gli operatori
15:07e con questo anche le competenze
15:09come queste competenze
15:11quali sono le competenze
15:13e come queste competenze
15:14le competenze che fino ad oggi
15:15abbiamo richiesto
15:17si stanno modificando
15:19le soluzioni esistono
15:20le tecnologie digitali esistono
15:23sono utilizzate
15:26tra queste abbiamo
15:28l'intelligenza artificiale
15:29ma sono d'accordo
15:30non è l'unica tecnologia digitale
15:32anzi prima di essa
15:34forse è interessante
15:35vedere i big data analytics
15:38come quelli che vengono utilizzati
15:40proprio da immobiliare Insights
15:42per generare le analisi sul mercato
15:45però dall'altra parte
15:47quello che forse più manca
15:50è poi l'adozione di tali tecnologie
15:52e qui si apre
15:53un grande punto interrogativo
15:55che in un qualche modo
15:57all'interno del nostro gruppo di ricerca
15:59stiamo cercando di comprendere
16:01si tratta di un mismatch
16:03tra domanda e offerta
16:05quindi che cosa viene davvero richiesto
16:07ma poi come viene preso
16:09e utilizzato
16:10questa spinta innovativa
16:12che viene introdotta
16:13dalle soluzioni digitali
16:14e dalle prop tech
16:15all'interno del mercato
16:16e qui il grande punto interrogativo
16:18è di nuovo
16:19secondo me
16:20legato alle competenze
16:21quindi abbiamo degli operatori
16:22che sono poi competenti
16:24che operano all'interno
16:25di quelle
16:25che sono le aziende
16:27di real estate
16:28di costruzioni
16:29che quindi poi operano
16:30all'interno
16:31del nostro settore
16:33abbiamo le competenze
16:34abbiamo la forza lavoro
16:36che ha le competenze idonee
16:37per poi utilizzare
16:38queste tecnologie digitali
16:40e quindi questa è forse
16:41la grande domanda
16:42che ci permette
16:43di comprendere
16:44che ad oggi
16:44le tecnologie esistono
16:46arrivano da
16:47da quella che è
16:49una rivoluzione industriale
16:50che viene definita
16:51come Industria 4.0
16:53siamo anzi
16:54a un livello successivo
16:56che è definito
16:57come Industria 5.0
16:58che è la volontà
16:59di utilizzare
17:00le tecnologie digitali
17:01per un fine e altro
17:02che vuole rivedere
17:04le persone al centro
17:05in termini di sostenibilità
17:07quindi di nuovo
17:09ambientale sociale
17:09e di governance
17:10e di resilienza
17:12quindi tematiche
17:13molto importanti
17:15per un settore
17:16che si occupa
17:16dell'ambiente costruito
17:18dall'altra parte
17:19però la domanda
17:20e qui
17:22la lascio un po'
17:23sospesa
17:23è
17:23quali sono le nuove competenze
17:25che cosa
17:26la digitalizzazione
17:27oggi ci richiede
17:28quali sono queste
17:29digital skills
17:30che dobbiamo
17:31in un qualche modo
17:32su cui dobbiamo
17:33investire
17:34come operatori
17:35Allora
17:36ultimo giro di domande
17:37prima o poi
17:37di collegarci
17:38perché tra poco
17:39saremo in diretta
17:40con classe NBC
17:41vado in collegamento
17:42con Daniele Carnevali
17:43allora abbiamo detto
17:44Daniele
17:44intelligenza artificiale
17:45e nuove tecnologie
17:46che stanno cambiando
17:47il mercato
17:49quali sono però
17:50secondo te
17:51le applicazioni
17:51più rilevanti
17:52rispetto a
17:53le numerose
17:54innovazioni
17:55che ci sono
17:59vediamo se c'è
18:00un collegamento
18:00se no torniamo
18:01eccolo qui
18:08ecco non abbiamo
18:09l'audio
18:09forse devi
18:10togliere il mute
18:11prova
18:12proviamo
18:15riproviamo
18:19niente
18:19non riusciamo
18:21allora
18:21ripristiniamo il collegamento
18:22intanto
18:23vado avanti
18:24con Luke
18:24allora Luke
18:26parliamo del futuro
18:28perché abbiamo detto
18:28ci sono tantissime
18:29innovazioni
18:30non parliamo
18:30di intelligenza artificiale
18:31perché ne parlano tutti
18:32che cosa dobbiamo
18:33aspettarci dal futuro
18:35rispetto alla tecnologia
18:37provo a dire
18:39quello che vorrei
18:39vedere io
18:40proprio
18:41prima di venire qua
18:42mi sono accorto
18:43che dovevo cambiare
18:44il filtro
18:45dell'aspirapolvere
18:46di casa
18:48ho fatto una foto
18:49ha riconosciuto
18:50il prodotto
18:51mi ha suggerito
18:52i migliori compatibili
18:53addirittura
18:54con un ranking
18:55e tutto questo
18:56è successo immediatamente
18:57ha misurato
18:58il filtro
18:59ha capito la marca
19:00non ha dovuto dire niente
19:01un giorno
19:03poter fare una foto
19:03ad un immobile
19:04e capire queste cose
19:05ecco
19:05questo
19:06se possiamo darcelo
19:07come long term vision
19:08per il prop tech italiano
19:09direi che è questo
19:10quanto siamo lontani
19:12da questo
19:12anni luce
19:13lavoriamo molto
19:14col settore bancario
19:15negli ultimi 30 anni
19:17il settore bancario
19:17ha praticamente
19:18dimezzato
19:19il numero di banche
19:20per acquisizioni
19:22e fusioni
19:22e questo è un processo
19:23che vediamo tutti i giorni
19:25sul giornale
19:25ancora in atto
19:26che vuol dire
19:27per prop tech
19:29per l'immobiliare
19:30per la capacità
19:31di leggere
19:31real estate
19:32vuol dire che
19:32quando una banca
19:33adesso ha un portafoglio
19:35di un milione
19:35di mutui
19:36outstanding
19:37per cui ha un finanziamento
19:38su cui sta contando
19:40sulla garanzia immobiliare
19:41su cui è ipoteca
19:43in verità
19:44ce l'ha fatta
19:45da 4 o 5 soggetti diversi
19:46le banche
19:47che hanno originato
19:48quei mutui
19:48al tempo
19:49hanno valutato
19:50quegli immobili
19:50in maniera diversa
19:51hanno misurato
19:52quegli immobili
19:53in maniera diversa
19:54hanno tesorizzato
19:55quel dato
19:56in un formato diverso
19:58e quando si inizia
19:59a rivedere
20:00un intero portafoglio
20:01è lì che ti accorgi
20:02che ti possono anche dare
20:04il valore perfetto
20:04al metro quadro
20:05ma se lo moltiplichi
20:06per la colonna sbagliata
20:08avrai un bel problema
20:09o un problema positivo
20:11o un problema negativo
20:12sicuramente
20:13non avrai attendibilità
20:14e questo è solo uno
20:15degli esempi
20:16della difficoltà
20:17che facciamo ancora
20:18a dare deployment
20:20a quel livello
20:22di capacità analitica
20:24che avremo
20:24e i dati
20:25che potremmo
20:26mettere a disposizione
20:26perché la controparte
20:28gira ancora
20:29su una tecnologia
20:30che è basata
20:31su un linguaggio
20:32che si chiama COBOL
20:33che è stato inventato
20:34dopo la seconda guerra mondiale
20:35e questo è un sistema
20:36è per il tutto
20:38il sistema bancario
20:39non solo
20:39quello italiano
20:40per cui
20:41il sogno è quello
20:43quali sono
20:44i quick wins
20:45le cose che possiamo fare
20:47subito
20:47sicuramente
20:48possiamo
20:49rispondere
20:50alla domanda
20:51quanto mi costa
20:52ristrutturare
20:52appunto questa casa
20:53e
20:54make sense
20:56farlo adesso
20:57e a questa cifra
20:58e
20:59quale sarà
21:00l'appetito del mercato
21:01pensiamo che
21:02dal 2020
21:03i nostri dati
21:04dimostrano
21:05che
21:05un'abitazione
21:07nelle classi più alte
21:08classi energetiche
21:10acquistate nel 2020
21:12si è apprezzata
21:13del 33%
21:14in questo periodo
21:15in media
21:15su quello che abbiamo visto
21:17in termini di prezzi
21:17in offerta
21:18quelli in classe più bassa
21:19solo dell'otto
21:21è chiaro
21:22che
21:22come diceva Breglia
21:24non potremmo risolvere
21:25il problema
21:25con la nuova edificazione
21:26in questa penisola
21:27così
21:28già
21:28fitta e stretta
21:29ma passerà
21:31dalla
21:31riqualificazione
21:32del patrimonio esistente
21:33e ognuno di loro
21:35è un piccolo business plan
21:38è anacronistico
21:39ad esempio
21:40la decisione
21:41di pochi giorni fa
21:42dell'agenzia
21:43delle entrate
21:43di bloccare
21:45gli accessi
21:45esistenti
21:46a Sister
21:47che è quella tecnologia
21:48che tutti noi utilizziamo
21:50per verificare
21:51chi è il proprietario
21:52di casa
21:52qual è stato
21:53l'ultimo movimento
21:54su questa casa
21:55qual è la metratura
21:56qual è la destinazione
21:57d'uso
21:58ecco
21:59dovremmo fare
21:59accelerazioni
22:01in avanti
22:01abbiamo fatto addirittura
22:03passi indietro
22:04per cui
22:05è un problema
22:06di infrastruttura
22:06oggi non è
22:07possibile
22:08far la foto
22:09comprendere tutto
22:10dall'immobile
22:11arriveremo lì forse
22:13Daniele
22:14ah no scusa
22:15Daniele è in collegamento
22:16adesso
22:16vediamo se
22:17può rispondere alla domanda
22:19eccolo qui
22:23mi sentite?
22:25sì
22:25Daniele
22:26magari alza anche tu un po'
22:27la voce
22:27perché
22:28sì assolutamente
22:29grazie
22:30grazie per la domanda
22:32la contribuzione
22:33che io porto
22:34su questo piano
22:35è su una piattaforma
22:36proprietaria
22:37che abbiamo sviluppato
22:38all'estero
22:39con delle istituzioni
22:41anche a livello europeo
22:43ed è una piattaforma
22:44che come accennato
22:45si va sempre a intersecare
22:46nel mondo
22:47tra la finanza pubblica
22:48e la finanza privata
22:49per gli interventi
22:51e su questo
22:53apro
22:53faccio un distinguo
22:54sui dati
22:55mi rifaccio anche un po'
22:55quello che è stato detto
22:56i dati
22:57noi li vediamo
22:58prevalentemente
22:59in due categorie
22:59dati di transazioni
23:00dati di mercato
23:01che comunque sono
23:02abbondanti
23:03e ben strutturati
23:04invece i dati
23:05che oggi scarseggiano
23:06almeno per l'utilizzo
23:07che noi ne abbiamo
23:09ne abbiamo
23:11fatto
23:12sono i dati
23:13relativi all'impatto
23:14i dati relativi all'impatto
23:15a cosa mi riferisco?
23:17mi riferisco
23:17a tutta quella serie
23:18di dati
23:19di serie storiche
23:19di tutte quelle dimensioni
23:21circostanti
23:22a un asset
23:23a un intervento
23:23e quindi cosa va
23:25a produrre
23:25o a appunto
23:31che effetto
23:32va a creare
23:33nell'ambiente circostante
23:35nel territorio
23:37quindi
23:38quello che noi
23:39appunto
23:39su questa
23:42esperienza
23:42che stiamo portando avanti
23:45e siamo appena usciti
23:46dalla fase sperimentale
23:47è che oggi
23:48con la tecnologia disponibile
23:50è al machine learning
23:51non all'intelligenza artificiale
23:54dell'LLM
23:54per intenderci
23:55su una base dati
23:58molto ampia
23:58riusciamo a
24:01preconfigurare
24:02un'allocazione di capitale
24:03tra pubblico e privato
24:05sull'impatto
24:06e quindi un po'
24:06su quello che vi accennavo
24:08nel punto precedente
24:10di conseguenza
24:11le applicazioni
24:13che noi
24:14riusciamo a creare
24:14con questo strumento
24:16proprio che era
24:17impensabile
24:18fino a
24:19qualche anno
24:20addietro
24:21è la misura
24:23la calcolazione di un impatto
24:24quindi trasformare
24:25dati
24:26iterogenei
24:27in dati
24:28confrontabili
24:28e strutturati
24:31introdurre
24:32una stema
24:32predettiva
24:33di tutto quello
24:34che il dato
24:35consente di generare
24:36senza andare
24:37in rumore statistico
24:39e la terza
24:41che è secondo me
24:41l'aspetto più interessante
24:43è riuscire
24:44a correlare
24:46è poi il più interessante
24:48specialmente
24:48per chi investe
24:49ma è la capacità
24:50di correlare
24:51tutte le dimensioni
24:52di impatto
24:53a quelle che sono
24:53le metriche di investimento
24:55e faccio un esempio
24:56che è per esempio
24:56l'additionality
24:57e quindi andare a quantificare
24:59l'impatto e l'investimento
25:01non soltanto
25:01si smette di
25:02vedere il costo opportunità
25:04che fino a ieri
25:05non era nemmeno
25:05misurato
25:06ma si riescono
25:07ad aggiungere
25:08sulla parte
25:10analitica
25:11ulteriori dimensioni
25:13che
25:14entrano
25:16di diritto
25:17poi
25:17nelle scelte
25:19di investimento
25:19e quindi
25:20se ci immaginiamo
25:21un comitato
25:23di investimento
25:24pubblico
25:24privato
25:25di fronte
25:26a degli analytics
25:28che riescono
25:29a dare una misurazione
25:31che va solo
25:31il puro rendimento
25:32o la pura performance
25:34dell'asset
25:34ma riesce a includere
25:36per esempio
25:37il benessere
25:38di chi lo andrà a utilizzare
25:39se fosse una casa residenziale
25:41piuttosto che un tasso
25:42di occupazione
25:43piuttosto che altri indicatori
25:45fino a oggi
25:47rimasti oscuri
25:48chiaramente
25:49diventano
25:50questi fattori
25:51diventano
25:52delle scelte
25:52di investimento
25:53che vanno
25:53a priorizzare
25:55l'allocazione
25:57del capitale
25:57in maniera
25:58differente
25:58tutto questo
25:59e
26:01mi rifaccio un po'
26:02anche sul contributo
26:03di Luke
26:03i dati
26:04disponibili
26:07i dati disponibili
26:09di mercato
26:09e della prima categoria
26:10ci sono
26:11sono abbastanza abbondanti
26:12è difficile
26:13prendere la seconda
26:14parte di dati
26:14noi lavoriamo
26:15grazie ai nostri partner
26:16su dataset istituzionali
26:18ed è un lavoro
26:19completo
26:21complesso
26:22di ricerca
26:23e non sempre
26:24si riesce a tradurre
26:25immediatamente
26:26in qualcosa
26:27di fruibile
26:28e quindi richiede
26:29parecchio tempo
26:30ma grazie alle tecnologie
26:31di oggi
26:32tutto si sta sviluppando
26:33in maniera
26:34molto rapida
26:36allora
26:36torno qua
26:37sul palco
26:39per andare
26:40da Marco
26:40Lomuscio
26:41raccontaci
26:42quali sono
26:43in realtà
26:43le nuove
26:43tecnologie
26:44e soprattutto
26:45le soluzioni
26:45digitali
26:46che stanno
26:46offrendo
26:46maggiori
26:47benefici
26:48proviamo
26:49ad accennare
26:50al tema
26:50del famoso
26:51digital twin
26:52termine
26:53questo
26:53un pochino
26:54inflazionato
26:55e spesso
26:55utilizzato
26:56anche
26:56in maniera
26:56un po'
26:57poco corretta
26:58se vogliamo
26:59spesso
27:00quando ci si
27:00riferisce
27:01al digital twin
27:01che rappresenta
27:03un po'
27:03l'apoteosi
27:03di arrivo
27:04delle tecnologie
27:05prop tech
27:05digitali
27:06si pensa
27:07a una ricostruzione
27:083D
27:09dell'asset
27:10immobiliare
27:10dell'immobile
27:11in generale
27:12anche se
27:12questo tipo
27:13di visione
27:13comincia
27:14a essere
27:14un pochino
27:14restrittiva
27:15il digital twin
27:16non rappresenta
27:17solamente
27:18una ricostruzione
27:19digitale
27:20dell'asset
27:20in questo caso
27:21immobiliare
27:22ma in qualche
27:23maniera
27:23quello che possiamo
27:24definire
27:24un vero e proprio
27:25abilitatore
27:25strategico
27:26di conoscenza
27:27effettivamente
27:28non va
27:29o non andrà
27:30per meglio dire
27:30a
27:31diciamo
27:32rappresentare
27:33un asset
27:34ma lo andrà
27:34a interpretare
27:36lungo tutta
27:36la filiera
27:37lungo tutto
27:37il suo ciclo
27:38di vita
27:38in maniera
27:39assolutamente
27:40integrata
27:41oggi questo tipo
27:42di tecnologie
27:43sono
27:45caratterizzate
27:46diciamo che
27:47storicamente
27:48real estate
27:48è stato caratterizzato
27:50da scelte
27:52lente
27:52spesso
27:53deterministiche
27:54e spesso
27:55prese
27:55su base
27:56reattiva
27:57questo tipo
27:57di tecnologia
27:58intelligenza artificiale
27:59digital twin
28:00sistemi digitali
28:01in generale
28:02consentono
28:03un pochino
28:03di oltrepassare
28:04di superare
28:05questo vecchio paradigma
28:06effettivamente
28:07un digital twin
28:08può andare
28:09a simulare
28:11degli impatti
28:11comparare
28:12delle strategie
28:13e sicuramente
28:14andare anche
28:15a effettuare
28:17degli efficientamenti
28:18soprattutto
28:18in campo
28:19energetico
28:20quindi in qualche maniera
28:22si passa
28:23se vogliamo
28:23ti interrompo
28:24perdonami
28:25perché stiamo entrando
28:26in diretta
28:26quindi faccio
28:27i saluti iniziali
28:27con la diretta
28:28che adesso parte
28:29e torno da voi
28:29e vi ripresento
28:34eccoci qui
28:35ben trovati
28:35in diretta
28:36al museo
28:36della scienza
28:37e della tecnologia
28:37per la quinta edizione
28:38degli MF
28:39real estate
28:40summit
28:402026
28:41stiamo
28:42in questo pomeriggio
28:43insieme
28:44cercando di raccontare
28:44lo stato
28:45del settore immobiliare
28:46cercando di capire
28:47quelle che sono
28:48le opportunità
28:48e le sfide
28:49e in questo momento
28:51ci stiamo concentrando
28:53su in che modo
28:54le nuove tecnologie
28:55e quindi anche
28:56l'intelligenza artificiale
28:57possono dare
28:58valore aggiunto
28:59al settore
29:00vado subito
29:01a presentare
29:01gli ospiti
29:01che sono qui con me
29:02do un benvenuto
29:04a Luke Brucato
29:05Chief Strategy Officer
29:06di Momiliare.it
29:07facciamo anche
29:08un bel applauso
29:09perché ovviamente
29:10abbiamo anche
29:10la nostra platea calda
29:12qua al museo
29:13abbiamo
29:13Marco Lomuscio
29:15Senior Business Manager
29:16PropTech
29:17di Irina Prime
29:18grazie di essere qui
29:20Alice
29:21Paola Pomer
29:22ricercatrice
29:22del Politecnico
29:23di Milano
29:25e abbiamo anche
29:26in collegamento
29:27Daniele
29:28Daniele Carnevali
29:30di Plus Value
29:30che salutiamo
29:34allora io partirei
29:36proprio da quanto
29:37l'innovazione
29:38tecnologica
29:39in qualche modo
29:39prendiamo in considerazione
29:41tutte le tecnologie
29:42quindi non soltanto
29:43l'intelligenza
29:43artificiale
29:44stanno dando
29:45valore aggiunto
29:46al mercato
29:47allora partirei
29:47proprio da te
29:49Alice
29:49tu sei ricercatrice
29:51del Politecnico
29:51di Milano
29:52quindi prima
29:53durante la nostra
29:54diretta streaming
29:55ci hai raccontato
29:56quelle che sono
29:57le tecnologie
29:57più in uso
29:58ma noi vogliamo
29:59dare uno sguardo
30:00al futuro
30:00cosa ancora
30:01ci dobbiamo aspettare
30:03abbiamo parlato
30:04sicuramente
30:05di dati
30:05e quindi
30:06ci tengo
30:07a portare
30:09questa
30:09questa visione
30:10verso il futuro
30:11e quindi
30:11i dati
30:12ci sono
30:13sono raccolti
30:14in realtà
30:14da diverse risorse
30:15quindi immaginiamoci
30:16i dati
30:18che provengono
30:18dalla progettazione
30:21quindi tutti
30:22stavamo parlando
30:23prima di digital twin
30:24quindi per esempio
30:25se bimmizziamo
30:27utilizzando una parola
30:28molto tecnica
30:29che piace tanto
30:30agli operatori
30:31di progettazione
30:32un edificio
30:34abbiamo dei dati
30:34che sono già
30:35nel digitale
30:35ma la maggior parte
30:37dei nostri
30:38edifici
30:39in realtà
30:39dispone
30:40non tanto
30:41di un modello
30:43BIM
30:43quindi di un modello
30:443D
30:44ma di
30:45modelli cartacei
30:47quindi abbiamo
30:47una parte
30:48dei dati
30:49che vanno
30:49a caratterizzare
30:50un immobile
30:52che sono
30:53disponibili
30:54ma cartacei
30:55abbiamo altri dati
30:56per esempio
30:57quando siamo
30:58nella fase di gestione
30:59dell'immobile
31:00che probabilmente
31:01arrivano da
31:02dei BMS
31:03quindi da
31:03spesso
31:04da dei sensori
31:05che sono allocati
31:06nello spazio
31:07che vanno
31:07ad analizzare
31:10diversi
31:11indicatori
31:11tra cui
31:12per esempio
31:13la qualità
31:15dell'ambiente interno
31:16o l'occupazione
31:18o la temperatura
31:19l'umidità
31:19eccetera
31:20quindi questi
31:21vengono raccolti
31:22da dei sensori
31:23e vengono immagazzinati
31:24all'interno
31:25di un cloud
31:27quindi sono già
31:29due tipologie
31:30di dati
31:30molto diversi
31:31quello che a noi
31:32serve oggi
31:33è saper integrare
31:34quindi è importante
31:35un concetto
31:37fondamentale
31:38che serve poi
31:39per trasferire
31:41la digitalizzazione
31:42proprio nei processi
31:43operativi
31:43che è
31:44l'interoperabilità
31:45di questi dati
31:46perché
31:46perché i dati
31:47se sono interoperabili
31:49quindi se si possono
31:50mettere insieme
31:51si possono aggregare
31:52si possono comprendere
31:54generano delle informazioni
31:55e queste informazioni
31:56come prima
31:57stavano appunto
31:58raccontando anche
31:59ai miei colleghi
32:00con delle esperienze
32:01molto pratiche
32:02delle loro soluzioni
32:03delle loro attività
32:05portano a una conoscenza
32:06e quindi avere una conoscenza
32:07più ampia
32:08dell'ambiente costruito
32:10ci permette di fare cosa?
32:11di proiettare
32:13delle strategie
32:14di investimento
32:15da un lato
32:15delle strategie
32:16invece di gestione
32:17dall'altro
32:18e quindi
32:19riuscire a
32:21trasformare
32:21e a utilizzare
32:22questa innovazione digitale
32:24proprio con l'obiettivo finale
32:25che ritorniamo
32:27a quello che abbiamo detto
32:28in apertura
32:29questo pomeriggio
32:30che è quello
32:31della sostenibilità
32:32e quindi arrivare
32:33a un ambiente costruito
32:35che sia
32:35fatto per le persone
32:37che lo utilizzano
32:38che lo adoperano
32:40e poi anche
32:41che sia in grado
32:42di efficientarsi
32:43in termini economici
32:44e ambientali
32:46e allora
32:46mi dai anche l'assist
32:47per passare al prossimo argomento
32:49perché parleremo tra poco
32:50di sostenibilità
32:51io intanto ringrazio
32:52facciamo un bel applauso
32:53agli ospiti
32:53che ci hanno raccontato
32:55quanto la trasformazione digitale
32:57sia fondamentale
32:58per il settore
33:01e allora
33:02ciao
33:02ciao
33:02ciao
33:13ciao