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00:00Bueno, estamos iniciando el mes de octubre, es miércoles, bueno y es momento del espacio inmobiliario de la mano de
00:07Zardoya Pascual.
00:08Sara Soriano, ¿qué tal? Buenos días.
00:10Muy buenos días.
00:11Y además muy bien acompañada, ¿no?
00:13Así es. Como ya comentamos al inicio de la temporada, desde Zardoya Pascual queremos abordar los diferentes aspectos que intervienen
00:21en el sector inmobiliario
00:22y lo queremos hacer de la mano de los profesionales turolenses que mejor nos pueden explicar estos temas.
00:29Por eso hoy estoy muy bien acompañada de nuestros colegas de Caja Rural de Teruel.
00:34Así que os presento a Carlos, que nos va a dar una clase magistral acerca de las hipotecas, una parte
00:41esencial a la hora de adquirir una vivienda.
00:43Y os garantizo que no os vais a aburrir ni un segundo porque es educación financiera básica y súper útil.
00:50Que tanta falta hace ya desde pequeñitos, bueno y también a través de la radio.
00:55Carlos García, director de desarrollo de negocio de la Caja Rural de Teruel. ¿Qué tal? Buenos días.
01:00Muy buenas Javier, Sara. Encantado de estar aquí.
01:02Bienvenido. A ver Carlos, dentro de esa receta que se llama hipoteca, ¿cuáles son los ingredientes? A ver.
01:08Pues mira, cuando hablamos de una hipoteca siempre todos tendemos a fijarnos únicamente en el tipo de interés.
01:15Esto es humano.
01:16Pero antes del tipo hay muchas preguntas mucho más importantes como cuánto cuesta la vivienda, cuánto tengo ahorrado, en esto
01:23quiero incidir mucho, cuánto necesito pedir y qué cuota puedo asumir.
01:28Los conceptos fundamentales podemos explicarlos, pues como hemos dicho, ahorro previo. Normalmente necesitamos disponer de ahorro para aportar la parte
01:36de la vivienda que no financiamos y afrontar los gastos asociados a la compra que también los tiene.
01:41Cuanto más ahorro haya mejor, claro.
01:43Correcto. El porcentaje de financiación o que le llamamos el one to value, el LTV, es la relación entre lo
01:50que pedimos prestado y el valor de la vivienda según la tasación.
01:53Por ejemplo, si compramos una vivienda de 200.000 euros y pedimos 160.000, estamos financiando el 80%.
01:58Ese porcentaje es donde, como norma general, las entidades nos sentimos más cómodas.
02:03Luego está el concepto de tasa de esfuerzo. Es la parte de nuestros ingresos que destinamos al pago de nuestras
02:08deudas.
02:08Como referencia general, conviene que el conjunto de cuotas de hipotecas, si tenemos algún otro préstamo de coche, personal, etc.,
02:14se sitúe aproximadamente en torno al 30-35% de los ingresos netos familiares.
02:19Si le preguntáramos a nuestro director de riesgos, seguro te diría que el 30 mejor que el 35.
02:24Si cobramos 1.500 euros, una persona, pues 500 de máximo quizá, ¿no?
02:28Correcto. Esa sería la proporción.
02:31Luego, otra cosa que tenemos que tener en cuenta es el plazo.
02:33Evidentemente, nosotros encontramos a muchos clientes que dicen, oye, pues cuanto más mejor, más cómodamente lo pago.
02:38Pero cabe recalcar que cuanto más plazo le des, pues más intereses vas a pagar.
02:43Es verdad que menor será la cuota, pero bueno, para eso tenemos que hacer los cálculos con respecto a nuestra
02:47tasa de esfuerzo para apropiar bien el plazo que necesitamos.
02:51Sí que hubo una época, la época de la desgrabación de vivienda habitual, que quizá podía llegar a merecer la
02:59pena incluso, ¿no? Alargar el plazo.
03:01Sí, esa medida fiscal se acabó y ahora pues tenemos que hacer las cuentas, a lo mejor probablemente más sencillas,
03:08¿vale?
03:09Y luego, evidentemente, el tipo de interés.
03:11La estrella, la estrella.
03:12Eso es, el ítem estrella. Es el precio que pagamos por el dinero que nos prestan y acá aparece la
03:17eterna decisión.
03:18Tipo fijo, tipo variable, tipo mixto.
03:21Yo siempre he dicho que la pregunta no es cuánto me puede prestar el banco, sino cuánto puedo devolver yo
03:28cómodamente.
03:29Eso para nosotros es clave a la hora de tomar las decisiones.
03:32Sí, Carlos, porque además creo que también hay que tener en cuenta un concepto que hace que una hipoteca sea
03:38un préstamo de dinero un poco distinto a otros tipos de créditos.
03:43Y es la garantía. ¿Qué es eso de la garantía? Explícanos.
03:46La famosa palabra garantía. Bueno, pues una hipoteca tiene una característica fundamental.
03:50La propia vivienda actúa como garantía del préstamo. Esto es algo que es muy importante.
03:55El banco presta una cantidad importante durante 20, 25, 30 años y la vivienda garantiza el cumplimiento de esa obligación.
04:02Precisamente por eso es tan importante hacer bien los números desde el principio y no llevar la economía familiar al
04:07límite.
04:07Y también es donde cobra más sentido nuestro modelo que en Caja Rural de Teruel intentamos impartir de personas para
04:13personas.
04:14Porque en 25 años pueden pasar muchas cosas. Cambios laborales, familiares, económicos, subidas de tipos, bajadas.
04:21Pero nuestro modelo consiste en intentar anticiparnos a los posibles problemas de la mano del cliente.
04:26Si aparecen dificultades, que a veces las hay, queremos conocerlas cuanto antes, sentarnos con las personas, hacer números y buscar
04:33soluciones personalizadas antes de que el problema sea mayor.
04:36Siempre decimos que detrás de una hipoteca para nosotros no debería haber solo un préstamo, ni un euríbor o una
04:42cuota.
04:43Hay una persona, una familia y en la mayoría de los casos su hogar.
04:47Es algo que además lleváis a gala en la Caja Rural de Teruel.
04:51A veces, Carlos, conceptos básicos como los intereses o el euríbor.
04:55Claro, los escuchamos constantemente, lo contamos habitualmente en los medios de comunicación,
04:59pero parece que nos cuesta bajar a leer realidad. ¿Cómo se lo explicamos, por ejemplo, a los más jóvenes, que
05:05muchos de ellos nos están escuchando o están escuchándonos en modo podcast?
05:10Pues con un ejemplo. Nosotros en las charlas de educación financiera que damos a los colegios lo explicamos con un
05:14ejemplo.
05:14Por ejemplo, si alguien nos presta 100.000 euros durante 25 años, tenemos que devolver esos 100.000 euros y
05:21además pagarle el precio del dinero por habernoslo prestado.
05:24Ese precio es el que denominamos interés y la hipoteca simplemente organiza cómo vamos a ir devolviendo ambas cosas, tanto
05:30el capital como el interés mes a mes.
05:33Y el concepto del euríbor siempre nos gusta explicarlo de la siguiente manera.
05:37En una hipoteca variable, una parte del precio va cambiando con el mercado.
05:41El euríbor, simplificándolo mucho, sería el termómetro que utilizamos para actualizar ese precio.
05:47Y ahí viene algo importante y que nosotros insistimos mucho en los coles cuando vamos a hablar de educación financiera.
05:55Es fundamental planificar el ahorro para la compra de una vivienda desde edades muy tempranas.
06:00Nunca es demasiado temprano para planificar el ahorro de una vivienda.
06:03Cuanto antes naturalicemos, esto es las familias, más acceso a la vivienda tendrán nuestros jóvenes.
06:08No solo por razones económicas, llegado el momento de la compra, sino por educación financiera desde bien pequeñitos, inculcando la
06:15importancia que tiene el ahorro.
06:16Y el valor del dinero.
06:18Tampoco dejamos de escuchar eso de, Carlos, revisar la hipoteca, los que tienen la opción de variable.
06:23Desde la caja rural de Teruel, ¿qué nos recomendáis ahora mismo?
06:26Tipo fijo, tipo variable, ahora que también el euríbor tiene un poco de fiebre en ese termómetro.
06:31No tengo una fórmula perfecta, no la tenemos en la caja.
06:34No existe una respuesta universal para esto.
06:36No hay una hipoteca mejor para todo el mundo.
06:38Hay una hipoteca que encaja mejor con una familia o con otra.
06:42Con un tipo fijo, evidentemente, compramos fundamentalmente tranquilidad y previsibilidad.
06:46Conocemos el tipo que tendremos durante toda la operación.
06:49No hace tanto tiempo que teníamos tipos negativos.
06:52Y el que tenía un tipo fijo, pues, parecía haberse equivocado.
06:56Esta mañana miraba un dato.
06:57El euríbor medio de los últimos 26 años, del año 2000, está en el 1,90.
07:03Cosa que te puede ayudar a tomar decisiones.
07:07El euríbor máximo, 2008, estuvo en torno al 5,30, en la peor época del sector de este país.
07:16Con un tipo variable, normalmente el euríbor más un diferencial, aceptamos que el coste puede subir o puede bajar a
07:21lo largo de los años.
07:22Y en el tipo mixto, lo que hace es combinar un periodo inicial fijo para luego enlazar con otro variable.
07:27Por eso, más que intentar adivinar dónde estará el euríbor dentro de 10 años, hay que preguntarse
07:33qué capacidad tiene mi economía familiar para soportar variaciones en la cuota y en base a eso hacer los cálculos.
07:39Pues mira, Carlos, me ha gustado mucho antes cómo has puesto los ejemplos.
07:43Así que, ¿qué te parece si, como decíamos, aterrizamos todas estas cosas poniendo otra vez un ejemplo sencillo?
07:49Venga, vamos allá. Pues vamos a imaginar una pareja que compra una vivienda, evidentemente en Zardoia Pascual,
07:55por 200.000 euros, y ya después de hacer sus cuentas, el ahorro que tiene, los gastos que va a
08:01conllevar en toda la operación,
08:04concluye que la hipoteca que necesita es de 160.000 euros.
08:07Estamos hablando de un porcentaje de financiación del 80%, el resto, evidentemente, hay que ponerlo con el ahorro.
08:13Más o menos en la curva de tipos que ahora mismo nos movemos, una operación de ese tipo rondaría una
08:18cuota mensual
08:19de unos 720 euros. Si entre los ingresos de la unidad familiar, más o menos, podrían estar en 3.000
08:25euros mensuales,
08:26pues estaríamos en una tasa de esfuerzo aproximada del 24%, lo cual podríamos considerar que es adecuado.
08:35Además, conviene hacerse otra pregunta. Si mañana los tipos suben y la cuota aumenta, ¿seguirán pudiendo pagarlas razonablemente?
08:42Ahí es donde conviene no quedarse con el momento de Euribor actual, sino estresarlo un poquito para arriba,
08:48para evidentemente no pillarnos los dedos. Esa prueba de esfuerzo es mucho más importante
08:51que intentar acertar exactamente qué hará el Euribor en los próximos 10 años.
08:55Lo que hablábamos, ¿no? Llevamos unos días escuchando que suben los tipos de interés.
08:59¿Todo esto qué significa?
09:01Pues mira, es lógico que haya preocupación. Nosotros empatizamos mucho con esto porque evidentemente
09:05la hipoteca es una parte muy importante de la economía de las personas.
09:10Y especialmente para quien tiene la hipoteca variable.
09:13El Euribor es el mejor indicador para medir el precio del dinero, que al final es nuestra materia prima.
09:18Como en cualquier otro sector, el valor de la materia prima oscila.
09:22Lo estamos viendo a día de hoy con el combustible, con algunos alimentos u otros.
09:26Y es conveniente aclarar que el valor del Euribor no lo decide ni la constructora,
09:30en este caso Dozardo de Pascual, ni la entidad financiera. No está en nuestra mano.
09:35Pero sí que está en nuestra mano y es nuestra visión. Es entender bien el sistema,
09:39explicarlo lo mejor posible al cliente. Y aquí insisto en la importancia de la educación financiera.
09:44Una hipoteca es una operación a muy largo plazo. Ya hemos dicho cómo estaba el Euribor medio
09:48en los últimos 26 años. Y durante toda su vida atravesamos ciclos de tipos altos, tipos bajos.
09:54Por eso una hipoteca bien planteada no debería diseñarse pensando únicamente en si podemos pagar
09:58la cuota de hoy, sino dejando al margen para escenarios menos favorables.
10:03Lo que hablábamos antes de estresar esa cuota. Hay que destacar que la hipoteca media
10:06en la provincia ronda en torno a los 100-120.000 euros. La televisión abre continuamente
10:12con mensajes ciertamente alarmistas, en algunos casos. No siempre acertados, en otros casos.
10:18Lo que yo pediría al ciudadano es que si tiene preocupación, hable con su gestor,
10:23aterricen exactamente cuál es la situación y en un porcentaje muy alto de los casos
10:27vamos a salir de la oficina más tranquilos de lo que todo ese ruido social
10:31nos podía haber hecho pensar. Y si pese a ello las circunstancias personales cambian,
10:35pues es precisamente cuando más importante resulta poder hablar con tu entidad.
10:39Eso es. Esta labor de educación financiera, de acompañamiento,
10:43de no alarmar innecesariamente, es muy importante.
10:48Así que, bueno, pues es César de Apascual.
10:49Queremos agradeceros a la Caja Rural que hoy nos hayáis acompañado
10:53en nuestro espacio para dejarlo así de claro.
10:56Gracias a vosotros por darnos este ratito de tiempo para poder dar estas pinceladas.
11:01Y bueno, en la Caja lo que queremos es acompañar al cliente no solo cuando firma la hipoteca,
11:04sino para toda su vida, porque una hipoteca se firma un día,
11:08pero la relación con el cliente debería de durar décadas.
11:11Bueno, pues gracias a los dos.
11:13Tenemos Carlos García, director de desarrollo de negocio de la Caja Rural de Teruel,
11:17Sara Soriano, desde el área de marketing de Zardoya Pascual.
11:21Gracias, que vaya muy bien.
11:23Carlos, un placer como siempre.
11:25Gracias.
11:25Estáis ahí al pie del cañón.
11:27Y Sara, nos vemos en el próximo programa hablando de vivienda
11:29y de preocupaciones también,
11:31y del día a día de la actualidad inmobiliaria,
11:33que es la esencia además de esta sección.
11:36Eso es. Nos vemos. Gracias.
11:38Gracias. Hasta luego.
11:38Gracias.