00:00말씀하신 내용들 지표 조금만 정리를 해보자면요. 8월에 서울의 아파트 주택 종합 가격 1달 전보다 0.97% 올랐고요. 이게 오름폭
00:11자체는 전달에 비해서 약간 축소되기는 했는데 강남구와 서초구는 하락을 했지만 성복구 노원구 서대문구 같은 곳들 다 1% 넘게 굉장히
00:19높은 폭의 오름세를 보여줬습니다. 그럼 말씀하신 내용을 들어오면 풍선 효과가 아주 명확하게 나타나고 있다 이렇게 봐야 되는 거네요.
00:26네 그렇습니다. 세 가지 이유를 이렇게 지적할 수가 있는데요. 첫 번째 두 가지 이유는 전월세 가격을 급등시키는 요인이 되었습니다.
00:33첫 번째는 토지거래 허가제입니다. 주택을 매입 후 4개월 이내에 입주하고 2년간 실거주를 하는 의무를 부과하다 보니까 당연히 개투자를 금지하게 돼서
00:44전월세 공급이 급감을 초래하게 된 거죠.
00:48이거는 그러면 전월세 가격의 상승을 유발하는 거고요. 두 번째 이유는 세제 개편안인데 양도소득세 부담을 크게 늘렸죠.
00:56장기 보유 특별공제를 거주 특별공제로 전환함으로써 만약에 내가 실거주를 하지 않게 되면 나중에 집을 팔 때 양도소득세 부담이 급증을 하게
01:05돼 있습니다.
01:05그다음에 비거주 1주택자 말고 실거주 1주택자에 한해서만 종부세 기본공제 금액을 상향을 하다 보니까 실거주를 하지 않으면 사실 종부세 부담도 늘어나는
01:17거죠.
01:18보유세 부담도. 그러니까 이거 역시 핵심지부터 내가 주택을 가지고 있으면 실제로 거주하게 만들다 보니까 임대주택 공급을 줄여서 이 두 가지는
01:27전월세 가격을 급등하게 만드는 요인이 됐습니다.
01:30그다음에 마지막은 대출 규제로 가격대별로 대출 한도를 줄여버렸습니다.
01:36그래서 15억 원 이하만 6억 원 대출이 가능하고요.
01:3915억 원을 넘어가는 집은 4억에서 2억까지밖에 대출이 안 되니까 전월세 가격 급등으로 어쩔 수 없이 전월세에서 핵심지 전월세를 감당을 못하고
01:49외곽으로 밀려나는 사람들은
01:516억까지 대출이 가능한 성북구 노원구에 가서 집을 살 수밖에 없는 그런 상황이 되다 보니까 이런 결과가 초래됐다라고 보시면 되겠습니다.
01:59전월세가 없으니까 강제로 매수를 할 수밖에 없는 그런 상황이 됐다.
02:03지금 조금 전에 말씀해 주신 전월세 난 그리고 토어제 실거주 유예 같은 부분들은 잠시 뒤에 조금 더 이야기를 해보도록 하겠고요.
02:11지금 풍선효과에 대해서 얘기하고 있는데 이게 서울에서만 나타나는 게 아니라 경기도에서도 주요 지역은 오르고 나머지는 굉장히 안 좋고 이런 모습들도
02:18보여지거든요.
02:19이런 흐름들 앞으로도 계속 이어진다고 봐야 되는 겁니까?
02:23계속 이어질 가능성이 큽니다.
02:25왜냐하면 지금 정책 기조가 변화하지 않는다면 당연히 계속 이어지고요.
02:28특히 어느 지역이 집값이 오를 거냐면 지금 보면 광명, 분당, 수원, 영통, 동탄, 용인, 기흥 이런 지역들이 경기도에서 특히 집값이
02:39오르고 있는데
02:39이런 지역의 특징이 있습니다.
02:42일자리로서의 접근성이 뛰어난 곳이죠.
02:45이것이 일자리로서의 접근성, 직장의 접근성이 뛰어난 것이 결국 부동산 시장에서 입지가 좋은 지역인데
02:52서울의 일자리가 많은 곳에 접근성이 뛰어난 경기도 지역 대표적인 것이 광명시가 되겠습니다.
02:58여기는 가산디지털단지하고 여의도로서의 접근성이 뛰어나고요.
03:03분당 같은 경우는 강남으로서의 접근성이 뛰어나니까 이런 지역으로 풍선효과로 집값 상승이 유발이 되는 것이고요.
03:10또 다른 것은 최근에 막대한 성과상여금을 지급한 삼성전자와 하이닉스로서의 접근성이 뛰어난 지역, 수원 영통이라든지 동탄, 용인, 기흥
03:21이런 지역의 집값 상승이 특히 경기도에서는 커질 것이다 이렇게 보고 있습니다.
03:26소위 말하는 셔세권 이런 것들이 오를 것이다.
03:29그런데 내 집 한 칸 마련하는 게 정말 너무너무 힘든데요.
03:33내 집 한 칸 마련하기 어려운 분들은 전월세를 선택할 수밖에 없습니다.
03:36그런데 지금 시장에 나가보면 전세는 아예 씨가 말라서 전혀 구할 수가 없고요.
03:41월세 같은 경우에는 노도강 이런 곳들도 300만 원이 넘는 월세가 지금 눈에 띄는 그런 상태입니다.
03:48그러니까 월세 가격 어마어마하게 오르고 있다는 뜻 아닌가요?
03:52그렇습니다.
03:53이것은 현 정부의 정책 실패 때문에 당연히 전세 실거주를 강제를 하니까
03:59실거주를 유도하는 방식으로 정책을 쓰니까
04:02기존에 임대주택을 공급하던 다주택자들이 본인이 가지고 있던 집으로
04:07본인이 들어가서 살거나 본인의 자식들이 들어가서 살거나 이렇게 만들어지는 거죠.
04:12그러면 핵심지부터 전세주택의 공급이 감소를 하게 되고요.
04:16그렇게 되면 전세 가격은 상승하니까요.
04:19전세 가격을 감당할 수 없으면 결국은 월세로라도 살 수밖에 없는 것이죠.
04:24피치 못하게 자녀 교육이나 직장 때문에 서울 밖으로 나갈 수 없는 사람들이 많기 때문입니다.
04:29그러면 당연히 월세 역시 실거주를 강요하니까 전세 공급이 줄어들면 월세 공급도 줄어들기 마찬가지니까
04:36월세 수요는 늘어나는데 공급이 줄어들게 되면 월세 가격은 상승할 수밖에 없습니다.
04:41여기에 더해서 보유세 부담이 올라가는 것을 미리 월세 가격 인상에 포함시키는
04:47전가시키는 효과까지 반영됐을 가능성이 크다 이렇게 보고 있습니다.
04:51저희가 지금 그래픽으로 보여드리고 있는데요.
04:53노원구, 도봉구, 강북구 같은 곳에 월세 가격별 거래, 높은 거래가 굉장히 많이 올라가는 모습들을 확인할 수가 있었고
05:02실제로 현장에서 들려오는 목소리를 봐도 같은 면적인데 보증금이 벌써 50% 올랐다 이런 말들이 많이 들리는 그런 상황이거든요.
05:10그런데 이런 월세 급등의 출발점, 이거는 결국에 전세 부족이 촉발한 문제다 이렇게 보는 시선들이 많거든요.
05:17맞습니까?
05:17네, 당연히 그렇습니다.
05:18지금 전세 같은 경우도 거래량 기준으로 봤을 때 3월에 1만 914건이었는데요.
05:24서울 아파트 전세 거래량이 8월에 7,263건으로 3월에 67% 수준으로 떨어졌습니다.
05:31그다음에 부동산 빅테이트 플랫폼 아실에 따르면 지난달 31일 기준으로
05:36서울 전세 매물이 1만 9,940건으로 전월 대비 6% 감소했고
05:42전년 대비로는 13% 가까이 줄어들었습니다.
05:45이렇게 전세 매물을 극감하는 것은 당연히 실거주를 강요하는 이런 세제 개편안이라든지
05:52이런 토지 거래 허가제, 이런 규제 때문으로 불가피하게 나타나는 현상이고요.
05:58아까도 말씀드렸듯이 현 정부의 정책 기조는 서울의 주택시장을 예를 들면
06:03다주택자와 무주택자 간의 제로썸 게임으로 보고 있다라는 데 있습니다.
06:09그래서 다주택자들의 집을 강제로 팔게 만들면 그 집을 갖다가 무주택자가 살 것이다.
06:15그러니까 뭐가 문제냐.
06:16이런 착각 속에서 이런 정책이 나온다고 보고 있는데요.
06:19문제는 무주택자가 살 돈이 안 되는 거죠.
06:23대출 규제도 있고요.
06:25실제로 대출 없이 집을 살 만큼 자산이 없지만
06:28서울의 직장이나 교육 때문에 살아야 되는
06:32전월세로라도 살아야 되는 입장인 무주택자들이 되고 있는데
06:36이 사람들한테 집을 살 수 있을 거라고 생각을 하는 것은 큰 착각인 거죠.
06:41이런 걸 바탕으로 정책을 쓰니까 전월세 공급이 급감을 하게 되면
06:46이 무주택자들은 결국 울며 겨자 먹기로
06:48높은 월세를 부담하면서 서울에 남아있어야 되는
06:52이런 상황으로 내몰릴 수밖에 없다.
06:54그래서 이런 현상이 나오고 있다라고 보시면 되겠습니다.
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