00:00Baik, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan KPKT akan memperkenalkan sistem Big Data Analytics ataupun Analitik Data Raya mulai tahun hadapan
00:09bagi memastikan pembangunan perumahan lebih menepati keperluan dan permintaan sebenar rakyat.
00:14Dan Menterinya Ngakor Ming berkata langkah itu penting bagi menangani masalah ketidakpadanan antara projek perumahan ditawarkan dengan produk yang diperlukan
00:22pasaran sekaligus menjadi punca lambangkan hartanah.
00:25Jadi untuk kita bincang lebih lanjut isu ini kita bersama dengan Dr. Nurfariza Mustafa, Pendidikanan Kazanah Research Institute KRI.
00:32Assalamualaikum warahmatullahi doktor. Terima kasih kerana sudah bersama dengan kami.
00:35Kalau kita nak teruskan dengan persoalan pertama, seperti yang saya katakan tadi KPKT melihat isu utama pasaran perumahan bukan lagi
00:41kekurangan bekalan tetapi ketidakpadanan antara rumah yang dibina dengan kemampuan serta keperluan pembeli.
00:47Jadi mungkin doktor boleh kongsikan sejauh mana masalah properti mismatch ini sebenarnya berlaku di lapangan lebih kritikal daripada isu lambangkan
00:55rumah semata-mata dan adakah ia menunjukkan kelemahan dalam cara kita merancang pembangunan perumahan selama ini?
01:03Doktor.
01:05Assalamualaikum. Alhamdulillah. Thank you for having me on the show.
01:08Jadi apa yang kita boleh lihat daripada data yang kita ada on apa persoalan perumahan adalah pasal perumahan di negara
01:18kita ini dia seakan-akan tidak responsif kepada input ataupun data yang perumahan yang available yang kita ada.
01:25sama ada data itu merangkumi ciri-ciri permintaan perumahan itu sendiri iaitu jenis jual, jenis rumah yang terjual ataupun harga
01:34rumah yang terjual atau di mana lokasi rumah itu yang memang akan dibeli oleh penduduk setempat
01:41ataupun seperti kita ataupun data-data yang seperti yang menunjukkan kemampuan membeli penduduk setempat iaitu data-data seperti pendapatan isu
01:51rumah ataupun data mengenai gaji dan sebagainya.
01:55apa yang kita boleh nampak daripada data memang ada gap between rumah yang kita bina itu ataupun apa yang yang
02:02dibinakan pemaju, yang ditawarkan pemaju dengan apa perumahan yang penduduk setempat actually nak beli atau perlukan.
02:10Contohnya bila kita tengok data harga rumah, kita dapati bahawa median harga rumah dari setiap negeri tersebut adalah jauh berbeza
02:19dengan median harga rumah yang actually mampu dimiliki oleh penduduk negeri tersebut.
02:24apa yang kita kurang pasti sebenarnya adalah adakah mismatch ini atau ketidaksepadanan ini adalah berpunca daripada kegagalan
02:34atau berpunca daripada asymetrical information between supply and demand.
02:43ataupun maksudnya ada gap in information yang dapat dibaca oleh pemaju perumahan mengenai the housing market that they deserve.
02:52ataupun ada kegagalan lain, ada structural limitations yang menyebabkan pemaju tidak dapat menjual atau membangunkan atau menawarkan rumah yang diperlukan
03:01oleh masyarakat
03:02pada harga yang mereka actually mampu beli.
03:06dan itu adalah sedikit penjelasan tapi kalau kita lihat cadangan kerajaan ini juga yang bercadang untuk menggunakan big data analytics
03:13ini
03:14mahu menggabungkan data pendapatan, demografi, lokasi dan juga permintaan pasaran dan ini merangkumi pelbagai kerajaan yang berbeza.
03:25jadi kalau kita lihat dari segi permintaan semua ini dan permintaan dan data yang berbeza ini
03:31ini adalah bertujuan untuk membantu pemaju membuat keputusan yang lebih tepat
03:35tapi persoalannya pada waktu ini doktor, adakah data kesemua ini semata-mata cukup untuk meramal permintaan masa hadapan
03:42ataupun masih lagi terdapat faktor tingkah lagu pengguna mungkin
03:46ataupun spekulasi pasaran dan sentimen ekoromi yang sukar lagi diukur melalui analitik ataupun data?
03:54so bila kita bercakap tentang big data dalam perumahan, dalam sektor perumahan ini
03:59memang mungkin part of it, tujuan kita menggunakan big data ini adalah untuk tujuan
04:05what we say continuous monitoring ataupun what we define as real time surveillance of the housing market
04:11kita nak tahu apa yang berlaku di housing market pada masa-masa tentu
04:16tapi dalam konteks penyediaan perumahan, big data pada saya lah
04:22dia actually memainkan peranan yang lebih penting
04:24dengan membolehkan kita membuat ujuran permintaan itu di sesuatu kawasan dengan lebih tepat
04:31di negara-negara lain seperti di United Kingdom ataupun Canada ataupun Australia dan negara-negara lain
04:39dia buat unjuran perumahan setempat itu menggunakan what we call a housing need and demand assessment
04:47so approach ni maksudnya kita gunakan banyak-banyak data bergenai perumahan dari segi dari sudut demand ke ataupun supply
04:55dan kita gunakan data-data ini untuk membuat unjuran, untuk membuat ramalan apakah keperluan perumahan yang kawasan setempat
05:04dan kita buat this assessment at each locality, rumah jenis apa, di mana ia perlu dibangunkan, berapa bilangan yang perlukan
05:15semuanya akan jadi lebih jelas so big data analytics in this context lah adalah actually untuk tujuan ini
05:22untuk membolehkan kita undertake this type of assessment and therefore memperhalusi cara kita menjana unjuran perumahan
05:34supaya result itu adalah kita mendapat unjuran perumahan yang lebih tepat dan meaningful untuk semua
05:41apa, buah pelaksana sektor perumahan dan pemaju
05:48dan ini juga bertujuan untuk membenarkan semua rakyat layak dan dapat merasai mempunyai rumah mereka sendiri
05:56dan KPKT juga mengakui pendekatan one size fits all ini sebenarnya one size fits all dalam menentukan harga rumah mampu
06:03milik ini
06:04tidak lagi relevan jadi jika harga rumah mampu milik sebagai contoh di rumah kelang boleh sampai ataupun boleh cecah RM500
06:11,000
06:11tetapi jauh lebih rendah di kawasan lain adakah mungkin sudah tiba masanya untuk Malaysia mentarifkan semula konsep rumah mampu milik
06:19itu sendiri
06:19berdasarkan nisbah pendapatan setempat berbanding harga ceiling nasional itu sendiri
06:26ya, ya betul
06:28so sekarang ini definisi rumah mampu milik itu yang kerajaan telah tetapkan adalah pada harga RM300,000
06:38jadi maksudnya apa-apa jenis rumah yang dijual pada harga RM300,000 dan ke bawah kita klasifikasikannya sebagai rumah mampu
06:48milik
06:49actually kita kat KRI memang tak nak macam ni sebab kita bila kita guna satu harga yang seragam untuk satu
06:56Malaysia
06:56memang harga itu takkan be reflective of the actual affordability di sesuatu kawasan yang sempat lah
07:08jadi apa yang kami memang dah sarankan di KRI melalui kajian kami adalah pengiraan harga rumah mampu milik ini
07:17mengikut kaedah median multiple affordability memang perlu dilakukan sekurang-kurangnya di peringkat daerah
07:23atau lebih baik lagi pada peringkat what we define as housing market area
07:30ini bermakna setiap PBT itu dia perlu tahu dan perlu monitor apa what housing affordability actually means untuk lokasi tersebut
07:40kita sarankan penggunaan kaedah median multiple affordability ini sebab kaedah ini dalam menjanakan
07:52pengiraan harga housing, harga rumah mampu milik itu dia sendiri memang tertumpu kepada merangkumi
08:03pendapatan isi rumah penduduk setempat dan unsur-unsur lain seperti house financing semua tidak diambil kira
08:10mungkin kalau saya nak selitkan mungkin soalan terakhir dalam masa satu minit lah doktor boleh kongsikan juga
08:15adakah kita perlu adakah kita berisiko nak wujudkan persepsi bahawa rumah RM500,000 ni dianggap masih lagi mampu milik
08:22sedangkan ramai si rumah bandar yang berada di bandar masih lagi bergelut dengan kos sari hidup yang tinggi doktor?
08:30so itulah dia kalau kita gunakan kaedah untuk menentukan harga rumah mampu milik ni pada
08:37mengikut housing market area atau mengikut daerah
08:40mungkin harga RM500 tu mampu milik saya rasa tidak lah tapi kalau nak cakap lah mungkin mampu milik di say
08:49Central KL. Itu mungkin betul tapi kalau kita ikut lokasi yang lain katanya say di
09:00Kuantan, Pahang. Kalau kita tengok pendapatan isi rumah di Kuantan, Pahang
09:09semestinya RM500,000 tu harga yang tidak memilih untuk penduduk di area situ. Jadi ini kepentingan kita
09:20buat that differentiation in menentukan harga rumah mampu milik di lokasi yang berbeza
09:28sebab dia memang akan bergantung kepada pendapatan isi rumah di kawasan tersebut
09:34sama ada harga itu akhirnya akan menjadi RM100,000 ataupun RM250,000 ataupun RM500,000
09:44itu memang akan patut bergantung kepada paras pendapatan isi rumah di kawasan tersebut sendiri.
09:55di kawasan tersebut
09:55tersebut
09:56di kawasan tersebut
Comments