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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스특보] 명시해주시기 바랍니다.


이번 설 연휴의 화두 가운데 하나는 부동산이 아니었나 싶습니다. 이재명 대통령을 비롯해 정치권에서 설 명절 내내 부동산을 밥상머리 민심 화두에 올렸습니다. 정부가 다주택자에 이어 이번엔 임대사업자를 정조준해대출 연장 관행을 손보기로 했습니다. 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오. 설 연휴 동안에도 이 대통령의 SNS는 전혀 멈추지 않았습니다. 부동산에 대한 여러 가지 이야기를 하면서 다주택자에 대한 작심 비판도 이어갔는데 이번에는 임대사업자도 정조준하고 있습니다. 임대사업자 대출 상환 방식과 연장 절차를 다시 한 번 보겠다라는 이야기를 하고 있는데 이게 어떤 내용입니까?

[이정환]
일반 개인이 주택을 사면 주택담보대출이라고 얘기합니다. 사업자대출이 아니기 때문에 보통 만기가 20년, 30년까지 갈 수 있을 정도로 흔히 말하면 만기가 긴 대출이라고 볼 수 있는데 임대사업자죠. 사업자라는 건 어떤 거냐면 일종의 기업처럼 처리를 해서 대출을 하는 것이기 때문에 일반적인 개인의 주택담보대출와는 달리 어떻게 보면 사업자대출 형식으로 해서 만기가 보통 3~5년 정도 하고 이것을 1년 정도 연장하는 이런 방식을 취하고 있다고 아마 이해하시면 될 것 같습니다. 그렇기 때문에 일종의 주택담보대출이 아니기 때문에 규제 역시 사각에 있는 것이 아니었느냐라는 평가가 있을 수 있겠고요. 사각에 있는 게 아니었냐는 평가는 어떤 거냐면 계속 만기연장 같은 것들이 주택담보대출 같은 경우에 DSR이라든지 이게 연장되면서 타이트해졌는데 만기 연장을 할 때 여러 가지 규제들이 안 들어가면서 어떻게 보면 임대사업자들이 지속적으로 주택을 팔지 않고, 그러니까 임대사업자 중에 사업용 오피스텔이 대부분이라고 보시면 될 것 같고 그렇지만 주택도 일부 있는데 지금 13. 9조 원가량되는 주택임대사업자의 대출이 자동으로 연장되면서 물량을 잠그는 것이 아닌가라는 그런 이슈들이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 그렇기 때문에 이러한 임대사업자들의 사업자 대출에 대해서 연장이라는 것들을 ... (중략)

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00:00이번 설 연휴의 화두 가운데 하나는 역시 부동산이 아니었을까 싶습니다.
00:04이재명 대통령을 비롯해서 정치권에서 명절 내내 부동산의 밥상머리 민심 화두에 올렸습니다.
00:11정부가 다주택자에 이어서 이번에는 임대사업자를 정조준해서 대출 연장 관행을 손보기로 했습니다.
00:19이정환 한양대학교 경제금융대학교 수와 함께하겠습니다.
00:21어서 오십시오.
00:22어서 오십시오.
00:23설 연휴 동안에도 이 대통령의 SNS는 전혀 멈추지 않았습니다.
00:28부동산에 대한 여러 가지 이야기들을 하면서 다주택자에 대한 작심 비판도 이어갔는데요.
00:33이번에는 임대사업자도 정조준하고 있습니다.
00:36임대사업자 대출 상환 방식과 연장 절차를 다시 한번 보겠다라는 이야기를 하고 있는데 이게 어떤 내용입니까?
00:43사실 일반 개인이 주택을 사면 주택담보대출이라고 이야기합니다.
00:48사업자 대출이 아니기 때문에 보통 만기가 20년, 30년까지 갈 수 있을 정도로 흔히 말한 만기가 굉장히 긴 대출이라고 보시면 될
00:56것 같은데
00:56이제 임대사업자죠.
00:59사업자라는 건 어떤 거냐면 일종의 기업처럼 처리를 해서 대출하는 거기 때문에
01:03일반적인 이런 개인담보대출하고 달리, 개인의 주택담보대출하고는 달리
01:08어떻게 보면 사업자 대출 형식으로 해서 만기가 보통 3에서 5년 정도 하고
01:13이것을 1년 정도 연장하는 이런 방식을 취하고 있다고 아마 이해하시면 될 것 같습니다.
01:18그렇기 때문에 일종의 주택담보대출이 아니기 때문에
01:21규제 역시 좀 사각에 있는 것이 아니었냐라는 평가가 있을 수 있겠고요.
01:26사각에 있는 게 아니었냐는 평가는 어떤 거냐면
01:28계속 만기 연장 같은 것들이 사실 주택담보대출 같은 경우에는 DSR이라든지
01:33이게 연장이 되면서 계속 타이트해졌는데
01:36만기 연장할 때 여러 가지 규제들이 안 들어가면서
01:40어떻게 보면 이런 임대사업자들이 지속적으로 주택을 팔지 않고
01:45임대사업자 중에 사업용 오피스텔이 사실 대부분이라고 보시면 될 것 같고
01:49그렇지만 이제 주택도 일부 있는데
01:51이 주택, 지금 13.9조 원가량 되는 주택 임도의 사업자들의 대출 같은 것들이
01:57자동으로 연장이 되면서 물량을 잠그는 것이 아닌가라는
02:01그런 이슈들이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
02:04그렇기 때문에 이러한 임대사업자들의 어떤 사업자 대출에 대해서
02:08연장이라는 것들을 조금 타이트하게 하면서
02:12결국은 어떻게 보면 주택의 공급을, 주택의 물량 같은 것들을
02:16늘리고자 하는 이런 정책이라고 보시면 될 것 같고
02:18지금 그래픽에도 아주 요약이 잘 돼 있는데
02:22개인주택담보대출 같은 경우에는 30년 이상
02:24분할상황 구조라고 보실 수 있을 것 같은데
02:26만기가 임대사업자대출 같은 경우에는 3년에서 5년이 있지만
02:29만기가 1년 단위로 계속 연장되어 왔다.
02:32사실상 이게 사업자대출로 간주되면서 연장되어 온 것들을
02:35좀 견제하겠다, 브레이크를 걸겠다라는 그런 입장이라고 보시면 될 것 같습니다.
02:40네, 그러면 이 만기 연장 심사가 얼마나 어떻게 더 깐깐해지는 건가요?
02:45사실 이제 만기가 될 때마다 흔히 말하는 RTI 비율이라고 이야기하는데
02:49어떤 연간 임대 소득 대비 연간 이자 비용 같은 것들을 계산해서
02:54이 비율이 적정하지 않으면, 임대 수익이 크지 않으면
02:59대출 연장 같은 것들을 줄이겠다, 규모 같은 것들을 줄이겠다라고
03:04아마 이해하시면 될 것 같고요.
03:05신규 대출에 대해서는 규제 지역 1.5배, 그러니까 연간 임대 소득이
03:09연간 이자 비용보다 한 50% 이상 많아야 되는 거고
03:14비규제 지역에서는 한 25% 정도 많아야 된다는 이야기인데
03:18이것들이 지켜지지 않을 때, 예를 들어서 이제 임대가 좀 줄어든다든지
03:22집값 같은 것들 좀 떨어지, 그러니까 임대 소득이 좀 줄어들 수 있거든요.
03:25여러 가지 상황에 따라 줄어들 수가 있는데
03:27이런 것이 안 지켜지게 되면 대출 연장을 안 해주겠다라는
03:31그런 입장으로 해석이 될 수가 있고
03:33대출 연장을 안 해주게 되면 일부 임대 사업자들은 결국은
03:36자기가 보유한, 사업자가 보유한 주택들을 팔아야 되는
03:41이런 상황들이 올 수가 있고
03:42이런 것을 통해서 주택의 공급을 늘리겠다라는
03:45그런 입장이라고 아마 이해하시면 될 것 같습니다.
03:48알겠습니다. 말씀하신 것처럼 임대 사업자들이 가진 부동산 매물을
03:52시장에 나오게 하는 것들이 이런 정책의 목표라고 볼 수가 있겠는데요.
03:57일단은 임대 사업자가 내놓을 수 있는 매물이 그렇게 많은가가 조금 의구심이 들고요.
04:03그렇기 때문에 이런 정책이 실제로 부동산 시장을 안정화를 가져올 수 있을지
04:07이 부분에 있어서도 의문이 좀 있는 게 사실이거든요.
04:09교수님은 어떻게 보십니까?
04:11사실 이제 지적으로 나오는 것이 앵커님께서 말씀하신 것처럼
04:14임대 사업자가 나올 수 있는 매물이 어떤 것이 있냐.
04:18사실 임대 사업, 지금 모든 주택의 관심은
04:21주택이 여러 빌라도 있고 여러 개 있긴 하지만 아파트거든요.
04:25그런데 임대 사업자는 아무래도 아파트에 대한 비중이 굉장히 낮기 때문에
04:29아파트에 대한 비중, 그러니까 빌라라든지 다른 형태, 주거용 오피스텔,
04:33그러니까 다른 형태로 가진 것들이 굉장히 많기 때문에
04:37이것들을 흔히 말하는 임대 사업자를 압박함으로써
04:40나올 수 있는 아파트의 물량이 얼마나 될 것이냐.
04:43그리고 임대 사업자 입장에서도 흔히 말하는 값이 높은 아파트를 팔기보다는
04:48다른 부동산을 먼저 어떻게 보면 혹시나 문제가 된다고 하면
04:52다른 부동산을 먼저 매물을 낼 가능성이 있기 때문에
04:56여기서도 똘똘한 현상이 발생하는군요.
04:58똘똘한 현상이 발생하고 아무래도 가격이 올라갈 재산을 먼저 파는 일들은
05:02사실 조금 있으니까 기대하기 힘들기 때문에
05:05좋은 부동산들, 사실 우리가 생각하는 것들은 아파트인데
05:0810억에서 15억대 살만한 아파트들이 많이 나와야
05:11주택가격이 안정이 되면서 흔히 말하는 주거사들도 회복이 된다고 생각하고 있는데
05:16그런 아파트들이 많이 나올 것인가에 대해서는 조금 의문을 가진 상황들이 있다.
05:21왜냐하면 아무래도 이런 사업자들이 빌라라든지 다른 아파트가 아닌 쪽에
05:26많이 주택을 가지고 있고 그리고 아파트를 먼저 팔 것이냐에 대해서도
05:31조금 의구심이 드는 상황이기 때문에 이런 이야기가 나오고 있다는 말씀 드려야 될 것 같습니다.
05:36또 하나 걱정되는 점은 이렇게 대출받는 게 어려워지다 보면
05:40그 부담이 세입자에게 전가되는 거 아니냐 이런 우려의 목소리가 나오는데
05:44이런 걱정은 없겠습니까?
05:45아무래도 대출이 어려워지게 되면 그 흔히 말하는 빚을 갖기 위해서
05:50혹은 아까 말씀드린 대로 임대 수익을 높이기 위해서
05:53임대를 좀 높일 가능성도 분명히 있거든요.
05:55임대를 높이게 되면 아무래도 흔히 말하는 주거 취약
05:59어떤 주거에 취약한 이런 분들이 조금 손해를 볼 수밖에 없는 이런 상황들이다.
06:05아무래도 월세가 사실은 어떤 모든 주거 비용 중에 가장
06:09그러니까 전세랑 월세랑 있다고 하면 월세가 조금 비싼 편인데
06:13이런 임대료가 더 올라가게 되면 월세가 더 올라간다는 얘기이기 때문에
06:17이런 분들의 어떤 주거 환경에는 또 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
06:20이런 말씀 드려야 될 것 같습니다.
06:22알겠습니다. 이 부분도 그렇고요.
06:24최근에 계속 타깃이 되고 있는 다주택자들.
06:27지금 다주택자에 대한 규제 강화 같은 것들을 계속 예고를 하면서
06:32조금씩 매물이 나오고 있다라는 보도가 나오고 있어요.
06:36그런데 또 일각에서는 금매물은 없다라는 평가도 있거든요.
06:40지금 정확한 상황이 어떤 거고 이런 규제를 했을 때 오히려 버티게 들어갈 가능성
06:45이런 것들은 교수님은 어떻게 보십니까?
06:47일단은 매물이 많이 나온 것은 사실이다라고 다들 평가를 하고 있고요.
06:51아무래도 다주택자들의 양도세가 흔히 말해 3주택까지 하면 85%까지 갈 수 있는 높은 수준이라서
06:58양도세에 대한 유예가 종결되기 전에
07:018년 매물들이 많이 나오고 있다는 이야기는 계속 퍼지고 있습니다.
07:05다만 주택을 이렇게 사려는 사람들 역시 이러한 현상을 알고 있고
07:11그다음에 지금 강남, 가장 문제가 되는 강남권역들의 주택들은
07:15좀 값이 지나치게 어떻게 보면 굉장히 많이 올라가 있는 상황들이기 때문에
07:19또 섣불리 살 수도 없는 상황들이거든요.
07:22그래서 매물은 오히려 이런 쪽으로 좀 나오고 있는데
07:24거래는 조금 외곽지역 10억, 흔히 말해서 지금 대출 규제가 들어가 있으면서
07:3010억 이상의 주택에 대해서는 사실상 부채가 거의 일으키기 힘든 상황이기 때문에
07:3610억 아래 주택에 대해서 보통 거래 같은 것들이 많이 이루어지고 있다는 이야기는 나오고 있습니다.
07:42결국은 사실은 가장 문제가 될 만한 지역들은 강남권들인데
07:47강남권보다는 외곽권에서 거래들이 많이 이루어지고 있고
07:50강남권을 살 사람들은 현금이 많이 필요한데
07:53이 현금을 지금 써야 되느냐 나중에 써야 되느냐에 대한 고민 같은 것들이 있기 때문에
07:58양도세가 좀 떨어진다고 할지라도
08:00이것이 실제 거래로 이어지면서 가격을 안정화시키는 기능을 하는데
08:04강남권의 가격을 안정화시키는 기능을 하는데
08:06약간의 어떤 시차 같은 것들이 좀 걸리지 않을까라고
08:10아마 이야기를 하고 있습니다.
08:13그런데 이제 결국은 이게 지속 가능성인데
08:15이게 양도세가 끝나게, 양도세 이후에 끝나게 되면
08:18또 어떻게 될 것이냐는 이슈가 있고
08:19이것들이 끝나게 되면 과연 주택 공급 같은 것들이 원활하게 또 이루어질 것이냐
08:24이것을 위해서 정부가 어떻게 할 것이냐에 대한 이야기가 계속 나오고 있고
08:27이런 것이 가격이라든지
08:30물량 잠금에 큰 영향을 미칠 수 있다라는
08:32이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
08:34말씀하신 것처럼 양도세 중과만으로는 해결되기가 어렵기 때문에
08:38지금 정부에서 이야기한 것 가운데 하나가
08:40보유세 인상을 검토하고 있는 거거든요.
08:42그런데 우리가 경험을 해봤을 때요.
08:45양도세를 높이면 매물이 잠기고
08:48보유세를 높이면 이게 세입자에게 전가되고
08:50이런 모습들이 관측이 됐었단 말이죠.
08:52앞으로 시장 전망은 어떻게 하고 계십니까?
08:54사실 1주택자 이외의 경우에 보유세를 높이면서
08:58결국 이러한 물량 잠금을 해소하겠다.
09:01지금 양도세 유예를 더 이상 안 하겠다는 것을 통해서
09:05물량을 일부 늘렸는데
09:06지속가능한 물량을 만들기 위해서는
09:08결국은 보유세를 늘리면서
09:10이러한 계속적으로
09:12단기간에 아파트를 짓기가 쉽지 않은 거고
09:14지금 계획대로 6만 호로 아파트를 짓는다고 할지라도
09:172030년에 사실 나올 거기 때문에
09:19이게 쉽지 않은
09:20흔히 말해서 단기간에 아파트 공급을 늘리기 쉽지 않은 상황이거든요.
09:24그렇기 때문에
09:24다주택자가 가진
09:26이런 아파트 물량들을 계속적으로 내놔야
09:29정부 입장에서는 가격을 안정시킬 수가 있는 거고
09:31이런 것을 지금 양도세 인하에 더 이상 안 하겠다.
09:34두 번째로는
09:35아마 보유세를 올리면서
09:37이런 다주택자의 물량들을 뽑아내지 않을까라는 의견들은
09:40굉장히 나오고 있다라고 보시면 될 것 같습니다.
09:42다만 다주택자는 주택이 많다는 이야기고
09:45주택이 많다는 이야기는
09:47이걸 임대를 주고 있다는 이야기이기 때문에
09:48세금에 대한 전가 이슈가 계속 또 분명히 나오고 있다.
09:52보유세가 올라가게 되면
09:53임대료가 또 올라가게 되는 이런 현상들도 분명히 있을 수가 있는 것이고
09:57일부 연구에서도 좀 밝혀지고 있는 상황들이기 때문에
10:00이 밸런스
10:01정부가 가장 지금 집중적으로 해야 될 것은
10:04지금 계획대로 잘 된다고 할지라도
10:066만 호 공급이 결국 2030년 이후에 될 건데
10:08이 사이기간에 얼마나
10:10다주택자 매물들을 시장에 공급하면서
10:13주택가격을 아파트 특히나 아파트 가격을
10:16안정시킬 수 있을까가 관건이다.
10:18이런 것들이 보유세랑 다양한 정책들의 조합을 통해서
10:21시도하지 않을까 이런 생각을 가지고 있습니다.
10:23네. 이렇게 부동산 시장에 압박이 가해지다 보면
10:25자금은 또 다른 곳으로 흐를 수밖에 없을 텐데요.
10:28그래서 증시를 좀 짚어보겠습니다.
10:30코스피 시장을 보면 좀 재밌는 통계 결과가 있는데
10:33통상의 설명절 이후에 주가가 오른다라는 이야기가 있습니다.
10:37그런데 10년 과거 자료를 보니까 반반이었더라고요.
10:42이게 뭐 결국 10년 동안 데이터를 보면
10:44설 명절 이후 5일 동안 봤더니
10:47한 반은 오르고 지금 그래프가 나오고 있는데
10:49지금 2016년, 17년, 19년, 20년, 25년은 좀 떨어지고
10:53그 이외의 기간들은 5번은 오르고
10:575번은 떨어졌다는 이야기를 하고 있습니다.
10:59그런데 이제 이것이 결국은 어떤 시황이라든지
11:02단순히 자금 흐름만 봐서 설명하기는 어려운 이런 상황들이고
11:06사람들이 설 끝나면 사실 인금 같은 것들을 많이 지급받고
11:10대금 지급이 원활해지다 보니까
11:12투자 심리 같은 것들이 회복이 되는 것이 아니냐라는
11:15그런 입장에서 주가가 상승한다는 그런 생각들이 좀 있었는데
11:19데이터는 꼭 그런 건 아니다라고 이야기할 수 있겠고요.
11:22아무래도 지금 상황에는 주가가 많이 올라가기 때문에
11:25불확실성이 굉장히 큰 상황들이고
11:27이 불확실성이 굉장히 큰 상황이란 건 어떤 거냐면
11:29계속 자금이 몰리면서 영업이익으로 바탕한 주가가
11:33또 오를 수도 있는 반면에
11:35굉장히 또 이미 수익을 많이 내신 분들이
11:38흔히 말하는 수익 실현할 수 있는
11:39굉장히 또 불확실한 상황
11:41미국 역시 또 금리 인하에 대한 기대감들이 왔다 갔다 하고 있거든요.
11:44왔다 갔다 하고 있기 때문에 불확실성이 굉장히 크고
11:47이에 따라서 주가가 오를지 또 떨어질지에 대해서
11:51그리고 이 폭 자체 역시 굉장히 큰 폭으로 움직일 가능성이 굉장히 크다.
11:55그래서 단순한 방향으로 주가를 예측하기는 굉장히 어려운 상황들이다.
11:58이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
12:00알겠습니다.
12:01워낙 지금은 이례적으로 많이 올랐기 때문에
12:03더더욱 예측하기가 어려운 상황인데요.
12:06앞서 말씀을 드린 것처럼
12:07워낙 코스피가 이례적인 불장을 이어갔기 때문에
12:10어떻게 진행이 될지 굉장히 불확실한 측면들이 있는데요.
12:14일단은 외국인들이 보유한 상장사의 주식 규모도 굉장히 많이 늘었나 봐요.
12:18특히 외국인들은 코스피 지수에 많이 투자를 하고
12:23대형주에 많이 투자하는 이런 경향성들이 있기 때문에
12:26상장 주식의 가치가 굉장히 오를 수밖에 없다는
12:29이런 말씀을 일단 드려야 될 것 같습니다.
12:322024년 12월 말에 비해서 지난 12월 말 거의 100% 이상 늘었다고 보시면 될 것 같은데
12:37이것이 아무래도 투자 자금이 흐른 것도 있고
12:40두 번째로는 주가 지수 자체가 거의 2배 이상 오르면서
12:44보유 자산의 가치가 올라간 이런 양상들이 나오고 있다.
12:48특히나 외국인 투자자들이 선호하는 삼성전자라든지
12:51하이익스 이런 주식들이 많이 오름에 따라서
12:54이런 상황들이 보이고 있다고 보시면 될 것 같고
12:56이렇게 올랐기 때문에 걱정하는 분들도 있다는 말씀은
12:59덧붙여야 될 것 같습니다.
13:00이렇게 올랐기 때문에 수익을 실현할 것이 아니냐
13:03또 외국인 투자자들이 팔기 시작하면
13:05또 개인들이 손해를 보면서 사거나 이런 일들이 있을 수가 있기 때문에
13:09이렇게 장이 불확실한 상황에서
13:10외국인 수익률이 혹은 지분이 많은 것들이
13:13투자가 늘어나는 건 좋은 현상들인데
13:15절대 규모가 늘어난 것이 반드시 긍정적으로 봐야 되는 상황들이냐
13:19이런 것들에 대해서는 해석의 여지가 남아있다
13:22이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
13:23이 불장이 계속될지 여기에서 멈출지도 관심인데요.
13:27설 이후에 세뱃돈이 어디에 몰릴까
13:30이 부분도 참 많은 사람들의 관심인 것 같습니다.
13:32앞으로 상승장 어떻게 될까요?
13:34이게 불확실성이 좀 크다라는 말씀을 지속적으로 드려야 될 것 같고
13:38그럼에도 불구하고 선거 전이라든지
13:40올해 전반적으로 정부의 기조 자체가
13:44주가 지수를 부양하겠다라는 이야기가 나오고 있기 때문에
13:47급격한 하락을 또 예측하는 분들도 많지는 않은 것 같다.
13:51물론 단기적인 조정이 10% 내외 정도 있을 수는 있겠지만
13:55그럼에도 불구하고 급락을 하면서
13:57주시장 자체가 붕괴하고 이런 현상들은 아마 일어나지 않을까라고
14:02많이들 예측을 하고 있는 것 같고요.
14:03특히나 최근에 정부가 국민성장펀드라든지
14:07코스닥 벤처 투자펀드 같은 들의
14:09세제 혜택 같은 것도 굉장히 강하고 있는 양상들이기 때문에
14:12주시장으로 갈 인센티브들
14:14코스피라든지 코스닥 모두
14:16주시장으로 갈 인센티브들이 많이 형성이 되어 있다.
14:19그렇기 때문에
14:20이게 지금 많이 올랐기 때문에
14:23주가의 양상을 예측하기는 어렵지만
14:25주가가 또 급락하는 것을 예측하는
14:27어떤 증권 전문가들 이런 분들은
14:29좀 많지는 않은 것 같다라는 이런 말씀
14:31일단 드려야 될 것 같습니다.
14:33알겠습니다.
14:34과거 사례를 보면 1월이 강세장이었으면
14:362, 3월은 조정을 받는다고 하는데
14:38지금은 워낙 이례적인 시장이 이어지고 있기 때문에
14:41전망도 굉장히 어려운 것 같습니다.
14:43신중하게 접근하는 게 좋을 것 같습니다.
14:45지금까지 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께
14:48자산시장에 대한 이야기 나눠봤습니다.
14:50오늘 말씀 고맙습니다.
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