00:00On va faire un point sur le marché de l'immobilier. L'année 2025 n'a pas été mauvaise, on a presque réalisé un million de transactions, pas loin en tout cas.
00:08Merci d'être avec nous Charles-Marie Nakis, vous êtes président de Century 21.
00:13Alors, vous dites qu'on est quand même encore en crise, pourtant ça a plutôt bien marché l'immobilier.
00:18Un équilibre qui est fragile et qui pourrait basculer.
00:23Soit, si les choses restent en l'état, on pourrait d'ailleurs, si on se met dans une projection 2026, rester avec des choses qui sont tout à fait acceptables, entre 900 et 950 000 transactions.
00:34Si les crédits n'étaient pas pollués ou perturbés, avec des indicateurs qui de nouveau seraient brutalisés.
00:40Oui, c'est ça. Les taux ont baissé, donc c'est plutôt bien. 12% de vente en plus en un an, c'est bien pour votre profession, pour les agents immobiliers ?
00:47Oui, c'est bien pour les agents immobiliers, mais c'est aussi surtout bien pour les Français.
00:50Ça veut dire qu'il y a plus de 2 millions de Français qui ont pu réaliser leurs projets immobiliers, qu'ils soient vendeurs ou acquéreurs.
00:56Donc, c'est autant de familles qui ont pu enfin soit réaliser leurs rêves, soit s'agrandir et choisir un lieu de vie ou installer leur famille confortablement.
01:06En fait, c'est ça la vraie satisfaction. Ce qui est dommageable quand le marché est à 750 000 ventes, c'est qu'il y a 200 000 ou 300 000 Français
01:13qui ne peuvent pas assouvir leur envie de devenir propriétaires de leur résidence principale.
01:18Et pourtant, il y a toujours la crise du logement, mais j'allais dire aussi, il y a la crise des prix. Le mètre carré ne baisse pas et c'est quand même ça aussi l'obstacle.
01:25Alors, il a baissé. Il n'a pas baissé suffisamment pour compenser la hausse des taux. En cela, vous avez raison.
01:32Et d'ailleurs, dans l'étude qu'on a proposée à l'occasion de notre conférence de presse, on a noté, si vous voulez, que les Français ont dû faire un effort supplémentaire en matière d'apport personnel.
01:40Et ils ont amené 15 000 euros supplémentaires en moyenne, si vous voulez, pour pouvoir réaliser leur projet.
01:46Donc, ils ont compensé la baisse des prix, si vous voulez, la hausse des taux et la baisse des prix a été compensée par de l'apport personnel.
01:53Oui, ça veut dire qu'on achète moins de mètres carrés, en fait.
01:55Oui, alors là, on a sacrifié un peu de mètres carrés. On a mis un peu plus d'apport personnel.
01:59Et c'est ce qui a permis, si vous voulez, de réaliser ces volumes de transactions.
02:03Mais quand les prix montent encore un peu, est-ce que ce n'est pas parce qu'on manque de produits, comme vous dites dans le métier ?
02:09Il n'y a pas assez de produits en vente ?
02:11Oui, alors là, pour le coup, il y a une vraie disparité d'une région à l'autre.
02:14Mais vous avez raison sur certaines régions. D'abord, il y a une rareté des produits.
02:19Il y a une demande aussi qui est hyper concentrée, notamment en province, sur les maisons.
02:22Vous savez que quand on regarde toutes les enquêtes, je discutais avec l'une de vos consoeurs à qui je disais que ça fait 20 ans ou 25 ans que les Français déclarent vouloir être propriétaires très majoritairement de leur résidence principale.
02:34En fait, c'est depuis de la nuit des temps. Et leur choix se porte d'abord sur les maisons.
02:37Il y a une appétence, si vous voulez, pour la maison qui est forte.
02:40Et là, il y a un processus clairement d'offre et de demande, si vous voulez, qui est un principe de réalité qui fait que quand il y a une rareté de produits, forcément, les prix ont tendance à augmenter.
02:51Et ce n'est pas non plus favorisé par l'absence de logements neufs qui se déversent, ce qui permettrait de détendre un peu cette crispation du marché en matière d'offres.
03:03Mais ça, on ne l'a pas parce que vous savez, l'immobilier neuf est vraiment en panne pour le coup.
03:07Voilà, on achète surtout pour se loger, c'est-à-dire qu'on investisse pour soi. En revanche, investir pour louer, là, c'est vraiment la panne.
03:15C'est la panne parce qu'en fait, tout a été fait pour que ce soit la panne.
03:19En réalité, tout ce qui, dans la relation, si vous voulez, entre le bailleur et le locataire, on a systématiquement mis, toutes les dernières directives ont été à la charge du bailleur.
03:29Voilà, l'augmentation des taxes foncières, l'obligation de la conformité de la décence énergétique, le plafonnement des loyers, la décence de louer avec le permis de louer.
03:40Et puis après, les impôts qu'on paye sur les loyers perçus, la CSG qui a augmenté.
03:46La CSG qui a augmenté, c'est-à-dire les conditions, la pression fiscale qui repose sur les revenus fonciers.
03:53Tout cela a fait qu'effectivement, ça a découragé un certain nombre d'investisseurs, si vous voulez, qui ont choisi d'autres formes d'investissement.
03:59Alors, soit ils choisissent d'autres formes d'investissement, soit ils continuent à faire de l'investissement locatif, mais ils le sortent du parc locatif privé et ils le mettent dans du parc locatif saisonnier occasionnel.
04:12Ah oui, Airbnb.
04:13Exactement, ou dans du louer meublé professionnel ou non professionnel.
04:16C'est très mauvais pour ceux qui veulent louer sur la durée.
04:18Exactement, ça n'alimente pas normalement et naturellement le parc locatif privé.
04:24Or, c'est celui-là qui doit être doté suffisamment pour que les jeunes Français puissent trouver à se loger convenablement.
04:31Le blocage des loyers, dans certains cas, c'est aussi un obstacle ?
04:35Oui, c'est un obstacle.
04:35Alors, ce n'est pas le seul, soyons honnêtes quand on dit ça.
04:38Ça n'arrange pas les choses, si vous voulez, mais c'est l'agrégat de plusieurs facteurs qui fait que vous payez plus de taxes foncières,
04:45vous êtes obligé de le mettre en conformité énergétique, vous avez un permis de louer,
04:49vous payez, c'est vrai, votre loyer est plafonné, vous ne savez pas si vous allez pouvoir l'augmenter ou pas.
04:54Voilà, c'est compliqué.
04:55Et puis si votre locataire ne vous paye pas votre loyer, vous êtes dans l'embarras, vous ne pouvez pas le sortir.
04:59Mais la loi en squat, elle existe et pourtant elle n'est pas très efficace.
05:02Mais non, sans parler de squat, simplement si vous avez un locataire indélicat qui ne paye pas son loyer,
05:06vous avez une période, si vous voulez, qui est la période de protection hivernale
05:09qui fait que vous n'avez pas la possibilité de mettre votre locataire dehors.
05:13Pour le coup, ça peut socialement se comprendre.
05:15Mais quand on sort de cette période hivernale, c'est aussi compliqué, si vous voulez, de pouvoir récupérer son logement.
05:20Donc il y a plein de facteurs qui ont toujours été à charge, si vous voulez, du bailleur.
05:24Voilà, c'est la raison pour laquelle...
05:26On a cassé, vous dites, quelque part un peu cet outil extraordinaire qui était l'allocation d'un bien immobilier.
05:31On investissait un peu ses économies, faire un patrimoine, c'est aujourd'hui impossible.
05:35Alors c'est possible, je crois qu'il faut faire preuve de résilience par rapport à ça.
05:39En fait, les investisseurs renoncent légèrement à une rentabilité directe sur le revenu locatif.
05:43En revanche, il faut qu'ils intègrent la plus-value latente.
05:46Si on regarde sur les dix dernières années, le prix du mètre carré a augmenté de 25% en moyenne en France et pour certaines régions autour de 30%.
05:54Donc il y a quand même une plus-value latente.
05:56Moi, ce que je dis aux investisseurs aussi, c'est, vous voyez, dans des périodes où la géopolitique est incertaine,
06:01lorsque vous achetez des actions du 4,40, c'est quand même des choses qui sont beaucoup plus volatiles.
06:06C'est 12% l'an, à l'an dernier.
06:07Voilà, c'est 12% l'an, mais c'est quand même beaucoup plus volatil.
06:10Et c'est soumis davantage que l'immobilier aux fluctuations à la fois politiques et gouvernementales, voire géopolitiques.
06:17Alors que l'investissement dans l'immobilier, c'est fixe, c'est serein, c'est géolocalisé.
06:22Et surtout, c'est presque un acte civique maintenant.
06:25Il faut acheter de l'immobilier pour le mettre en location à disposition des Français qui en ont besoin.
06:29Vous voyez, c'est mieux que l'or ou le bitcoin qui explose, mais qui ne servent pas à grand chose.
06:33Mais qui ne servent pas à grand chose, qui n'ont pas d'utilité civile ou civile.
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