00:00اهلا وسهلا بحضراتكم مرة تانية
00:06القطاع العقاري دايما بيتقال عليه ملاذ آمن وقت الأزمات
00:11لكن هل الكلام ده لسه صحيح في ظل الظروف الاقتصادية اللي بنمر بيها
00:17وهل لسه العقار هو الاختيار الأفضل لحماية الفلوس وتحقيق عائد
00:22النهاردة معانا على التليفون المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية
00:30واللي هيأكد ان الاستثمار في العقار لسه آمن 100%
00:35وان الوقت الحالي فرصة ذهبية للشراء بشرط ان المستثمر يكون عنده صبر ويحسب خطواته صح
00:43خلونا نعرف منه اكتر عن مستقبل السوق العقاري في مصر واهم التحديات اللي بتواجهه
00:50وهل فعلا انخفاض الفايدة ممكن يغير شكل السوق في الفترة اللي جاية؟
00:56باشموهندس طارق اهلا وسهلا بحضرتك
00:58اهلا بحضرتك اهلا وسهلا
01:00باشموهندس كان لحضرتك تصريح قلت فيه ان الاستثمار في العقار آمن بنسبة 100%
01:07هل ده معناه حضرتك ان اي وقت هو وقت مناسب للشراء
01:11ولا فيه اعتبارات لازم الناس تحسبها قبل ما تدخل السوق العقاري؟
01:16يعني ابتداء خلينا نعرف ان السوق العقاري اللي استثمار فيه العقار بيبقى لشخصين
01:22اما واحد عايز يسكن وده بالنسبة له اختياراته الشخصية
01:26من حيث المكان المساحة مستوى المبنى المطور
01:31لان الاختيار الشخصي الواحد حيسكن في المكان
01:33الاختيار التالي تسأله عليه هو اختيار المستثمر
01:36اللي عايز يحط فلوسه في القطاع العقاري
01:39عشان يحافظ عليها من المتغيرات التضخم تغير سعر العملة الارتفاعات السعرية
01:46ده الحقيقة لازم يكون ابتداءا كده
01:49وانا قلت الحكاية دي وتساعدك يمكن قلتها في المقدمة
01:52لازم يكون فاهم انه هو بيبقى في اطار استثمار متوسط المدى وليس قصير المدى
01:59يعني قصير المدى يعني واحد هيحط فلوسه النهاردة
02:01وبكرة يدور ان هو يباحها
02:04هذا القطاع مش كده
02:07الكلام ده
02:08اللازم يكون معلوم بالنسبة للناس
02:10اللي عايز يشتغل يقود يجني سمار من هذا القطاع
02:14على الاقل يكون مأمن
02:16الاقصاط اللي خاصة بالوحدة اللي هو بيختارها
02:19لغاية الاستلام
02:20عشان تكون فيه قادة داليو
02:22عشان تكون اللي واحدة اصبحت موجودة على الطبيعة
02:25وقابلة للتداول وقابلة للبيع
02:26عشان يعرف يحقق الربحية المطلوبة
02:29دي نقطة مهمة جدا
02:30يعني لو هنتكلم عن حد عايز يستثمر يا بشمونس
02:34ونقول المدة الزمنية
02:36اللي ممكن يعمل حسابه عليها
02:38لان زي ما حضرتك عارف ان فيه بعض الناس
02:40بتدخل تقولك انا هشتري
02:42مثلا النهاردة وعايز بعد سنة
02:45ابيع واكسب
02:45فبالتالي ما بيحققش مثلا ربحية
02:48المضاربة
02:49كانت موجودة في زمن معين
02:52ولكنه هو زمن بعتبره غير صحي
02:54لان اي حاجة في الدنيا
02:56بتبقى مش في اطار الاتزام
02:59بتاعها اكيد هتبقى
03:01الفترة صغيرة وتخلص زي بالزبط كده
03:03ما جاء فترة في العربيات كان في
03:04ازمة في التوابط السيارات وازمة في العملة
03:07وكانوا حطين اوبر
03:08على سعر العربية تار العربية 8 مليون جنيه
03:11وعليها اوبر تنتميز روية أد أو 500 ألف
03:13عشان الندرة
03:14دي فترة صغيرة جدا نتيجة ظروف معينة
03:17وفي الفترة محدودة جدا
03:18وبتنتهي وهو دي صورة طبيعته
03:21فالمضاربين اللي هو عايز يدخل
03:23ويحط قرشين وبعد ستة شغل سنة يطلع
03:25اعتقد انه
03:26لا ارجحهم
03:28التعامل في هذا القطاع
03:30ويشتغل في البورصة
03:31يشتغل في حاجة
03:32يعرف يبيع اسه ويشتغل اسه فيها
03:33لو هو بيفهم في هذا القطاع
03:35انما اللي عادي شغل في الريل استيت
03:37لازم يكون معاه مدفرات
03:39قادر يقمنها
03:40الى على الاقل ان تكون الوحدة في حياسته
03:43فيبتدي يقدر يبيعها بعد كده وهي موجودة
03:45فيجني سمرة
03:46اللي هي مثلا تلات سنين سنتين
03:48ممكن ترسل لها أربع سيف بعض الشركات
03:50لو كان أوف كلاند
03:51ده الاستثمار اللي بيدور عليه كاستثمار
03:54اما اللي بشتري الوحدة لنفسه زي ما قلتلك
03:56علشان يسكن يعني
03:58اختياراته اهم حاجة انه يختار مطور جيد
04:01بينفذ لما دايما انا ليا كلمة مشهورة
04:04يعني ان الاقار تسليم
04:06حضرتك بتعمل عقدة تشتري وحدة
04:08العبرة فيها بالتسليم
04:09طالما فيه تسليم
04:11يبقى موضوع تم بنجاح واحترام بين الطرفين
04:13فالاقار تسليم
04:14الشركات اللي بتسلم فعلا
04:16واللي ما عندهاش تأخرات مبالغ فيها
04:19واللي عندها واقع على الارض
04:21هو يدور عليها عشان
04:22يبقى ضامن انه هو الاستثمار بتاعه
04:25وبتاع شقيته اللي عايز يسكن فيها
04:26هي في محله ومش هيتعرض لتأخرات ولا خلافه
04:29اما اللي بيدور
04:31على استثمار فبقى اكد مرة تانية
04:33يكون على الاقل معه
04:35اللقصات لغاية لما تبقى الواحدة حياسته
04:37طب بشمانت حضرتك شايف
04:39يعني دلوقتي طبعا احنا سوق بيشهد انخفاض
04:41للفايدة هل شايف ان دي
04:43فرصة زهبية ان الناس تشتري
04:46شوفي دايما
04:48السوق عبارة عن
04:49زي حاجة اسمها ساين كيربي يعني زي
04:51موجة كده طلع ونازل
04:53مفيش ابدا سوق في العالم
04:54لا فالعقار ولا في الذهب ولا في اي وسيلة
04:57ادخارية ثابت
04:59لازم بيبقى عنده كربات طلع شوية
05:01وينزل شوية طلع شوية وينزل شوية
05:03فرصة اللي بيشتري دايما
05:04اللي بيشتري في الذهب يحاولي يشتري في اقل نقطة
05:07اللي بيشتري في العقار يشتري
05:09لا بيكون فيه عروض كتير
05:10انت دلوقتي السنة بتاعة 25
05:12لدي فيها فرصة ان فيها عروض كتير
05:14فيها عروض ليه لانه
05:16الفائدة نزلت فقدت أريحية للمطورين
05:18أنه هو يقدر يزود القصة سنة أو سنتين
05:21يقدر يعمل تخفيض على الكاش
05:23يقدر يعمل تنوع في الأوفرينج اللي عنده
05:26فدي فرصة للمشتري
05:28لأنه عمر ما بتكون الأوفر مستمرة مدى الحياة
05:31هتلاقي كان فيه أوفر من خمس ست سنين وخلطت
05:33واللي خدها خدها وكسب وخلاص وحق أربحية والسلام وحدته واستفاد منها
05:38ثم قعدت سنوات يعني من يمكن من 23 و 24 و 24 أو 25
05:43كان بالعكس السوق كان دايما فيه طلب أكتر من المعروض
05:48وبالتالي كان فيه ارتفاع مستمر في الوحدات وما فيهش عروض تذكر
05:52لعندي الشركات العقارية
05:53ففرصة أن احنا بقى لنا كام شهر بدأ يبقى فيه عروض
05:56العروض دي تقعد بقى شهر اتنين تلاتة لغاية آخر السنة
06:00كل ما تستجيد من العروض أكيد من وجهة نظري أن انت خدت أحسن حاجة
06:04ليه أن انت اللقصات اللي بتوصل لثمان سنين وتسعة سنين
06:07ده معناها أن انت بتتكلم عن قصة هتدفع سنة 34 وسنة 33 وسنة 35
06:13ده طبعا بالتأكيد هتكون القيمة بتاعتكين اختلفت
06:18والمعطيات اختلفت والمشروع بقى أرض الواقع وبقى حقيقة
06:21دي كلها معطيات لصالح المشتري
06:23ففي كل الأحوال هتكون فرصة زهبية
06:26أنا بشوف كده أنه دايما لما بيكون فيه عروض
06:28بتبقى هي دي فرصة جيدة جدا للمشتري
06:30لأن حضرتك بتاخديها في المرحلة الأحسن
06:33الألطف اللي بيها فرصة أن أنا أختار ونأقي
06:36وأخذ أكبر عروض وأخذ أكبر خصمات
06:38وبالتالي عندي فرصة جيدة
06:39بعد شوية مش ديها موجودة
06:41بشموانس خلينا نتكلم عن تسعير الوحدات العقارية في مصر
06:45شايف حضرتك أنه بيقوم على معادلة واضحة
06:49ممكن حضرتك تشرح لنا هذه المعادلة
06:51بحيث أن نقدر نحسب ازاي
06:54أو تحسب ازاي شركات السعر النهائي
06:57يعني المعادلة سهلة جدا ومقنعة جدا
07:00ما هي بسخلات هذه الصناعة
07:02الأول أرض
07:03طب الأرض بتمثل إيه
07:05في أحسن صورها بتمثل بين 25 و 35% من قيمة المنتج النهائي
07:10من 25 إلى 35%
07:13حسب بقى موقع الأرض والألاء اللي حصل بيها
07:16في بعض الأراضي بتصل إليه 50% في المشاركات
07:18فبالتالي أنا بأتكلم مش على الحدود القصوى
07:23بأتكلم عن حدود العادية
07:24اللي تمثل 80-90% من قيمة المنطوصلة من 25 إلى 35%
07:29ثم التنفيذ
07:30التصميم والتنفيذ والخلصانات والمباني والمرافق والتشجير
07:35والأسنترات والخدمات اللي تخلي المنتج منتج تام من كامل قابل للسكن
07:40دي بتبقى في التقديرات بين 35 و 45% حسب مستوى التشريب
07:45أنا بعمل تشريب أحسن شوية بـ 45% في حاجة ما أقل شوية 40% أقل شوية 35%
07:50لكن ما بيكونش أكثر من كده هو في الرينج ده
07:52ثم عندنا ما يسمى مصاريف التسويق
07:57اللي هي sales والباركتينج
07:59ودي في الأفريج العام كده ومن خاصة حوالي 10%
08:02ثم عندنا مصاريف الإنجينيريج الهندسة والترخيص وقارات الوزرية وخلافه
08:08ودي في حدود برضو 10%
08:10وأخيراً بيتبقى 10% لو جمعت هذا الكلام تقريباً هي هامشة ربحية
08:15اللي برضو مشمولة بتكلفة الأموال
08:18لأنه أحياناً كثيرة بيحصل deficit
08:20يعني بيحصل عجز يبقى عنده إجمال إيرادات رقم
08:23وإجمال التزامات رحم أكبر منه
08:25فبالطبع ياخد قرد من البنك
08:27القرد بكت عليه فايدة
08:28فالعشة الأخيرة دي بتشمل بقى تقطية للفوايد
08:32وهامشة ربحية
08:33فبالطبعي المية في المية مصنفة بهذا الشكل
08:36طب ده يخدني لسؤال عن التمويل العقاري
08:40هل حضرتك شايف يعني أن غياب التمويل العقاري في مصر
08:45يعني بالفوايد المنخفضة هو السبب الرئيسي في بطء حركة السوق
08:50ويعني إحنا طبعاً بنتكلم النسبة دلوقتي وصلة حوالي 3%
08:55فدي أعتقد نسبة أوليلة جداً يا بشمانس
08:57يعني السؤال ده هو السؤال الأهم والأخطر
09:00لأن الحياة لو حابنا نوصف السوق حالياً وصابقاً
09:05بل ومستقبلاً
09:06هنلاقي إن اللاعبين بتوهم المطورة المشتري
09:09وبينهم المصوق العقاري
09:11المطور جاد وبيبني وبينفذ
09:15وعنده وحدات بعد سنة وبعد اثنين وبعد اربعة
09:18والمشتري جاد جداً وعايز يحسل مستوى ساكنه
09:21ومهتم بإنه يروح مشتوى مشروع معين أو يستثمت مشروع معين
09:25النقطة الصعوبة كلها في قيمة الإست
09:29الإست الشهري أو الإست ربع سنوي
09:31الإست ده هو ده معادلة التحدي في هذا الأمر
09:34يعني أنا بعتبر أنه
09:35يعني 80% من المبعات
09:39السؤال الأول فيها هي قيمة الإست في مقابل قدرته
09:43أنه يقدر يوفر هذا المبلغ
09:45وبالتالي لو حبينا نفك الموضوع ده ونعمل زي ما العالم كله عمل
09:51تبتكلمي عن كل بقى أوروبا وأمريكا وكندا
09:56وحاليا بعض الضوال العربية التمويل العقاري فيها بين 5% و 8% من المبعات
10:02يعني 2% أو 3% أو 5% فيها بأقصى تقدير اللي بيشيره كاش
10:07إنما 5% بيشيره بالتمويل العقاري على 20 سنة وعلى 30 سنة
10:11ليه؟ لأنه هو بيقدر يجيب له قيمة إست
10:15ينتج عنها أنها تتناسب مع مدخلاته فياخد القرار فورا
10:19لأن طالما أنا قادر أدفع قيمة الإست
10:22والإست ده بعد شوية بتحس أنه هو يتحول لقيمة إيجارية
10:25يبقى أنا باشتري وحدة بكأنني مستأجر لها وبعد 20 سنة حتملكها
10:30فبالتالي الفلسفة دي فلسفة مخنعة جدا وحقاية جدا
10:34ومرضية للناس أنا النهاردة مش قادر أدفع قيمة إست مئة ألف في الشهر
10:39لكن قادر أدفع قيمة إست خمسة عشرين ألف في الشهر
10:42فالخمسة ألف في الشهر دي هتخليني أن أنا على مدار السنين
10:46كما لو كنت بأدفع قيمة إيجارية وقيمة الإيجارية كمان إيمتها بتقل مع السنين
10:50وبعد شوية بتملك الوحدة
10:52إذن التمويل العقاري هي نقطة الرابط ونقطة التواصل وحلقة الواسطة بين الباعة والمشتري
10:57هي أهم معادلة في كافة الأسئلة المحيطة في هذا القطاع
11:02ودي أكتر نقطة أنا معني بيها لأنها بتخابلها ثلاث مشكلات
11:07مشكلة أولى
11:08الفايدة المرتفعة جدا
11:11لأن التمويل العقاري مع عدل مبادرات بالفايدة التجارية
11:15اللي هي الكريدور دائد 2% فكريدور كان 30% وطبعا رقم كبير جدا
11:19بقى 24% ما زار 26% 24 دائد 2 رقم كبير جدا
11:24لازم وتخبيري أنه الدولة تعمل مبادرة للإسكان المتوسط أو للوحدة الأولى لكل أسرة
11:32تبقى مثلا بـ 8% للوحدات لغاية 100 متر
11:35بعشرة في المية للوحدات من 100 إلى 150
11:37بـ 12% من 150 إلى 200 متر
11:40بـ 15% فوق 150 متر
11:42يبقى كل واحد يقدر ياخد وحدة بس بتمويل منخفض
11:47هينتج عنها إيه؟
11:49هينتج عنها أنه قدرة الطلاق وحلقة الواصل بتكلم عليها دي
11:53هتربط كم كبير جدا من رغيب الشراء الغير قدين على القصة
11:58ومن الوحدات اللي ممكن تكون مقامة أو هتقام ومحل تسويق
12:02كمان لو تكلمنا يا فندم على أنها تشيل العبء عن المطور
12:08يعني بدل ما المطور بيقوم بدور الممول
12:11والمطور يعني أعتقد أن التمويل العقاري
12:14يعني فيه شوية أمور لازم يتحطلها
12:17يعني هيكلة جديدة بحيث أن المطور يكون مش ممول
12:23هي الفلسفة طبعا طبعا هو مطور دوره مش ممول
12:26لكن الأسف بيعمل هذا الدور نتيجة غياب دور التمويل العقاري
12:29بيعمله مضطرا مكبرا عشان يقدر يلسل حرقة الوسط بينه وبين المشتري
12:33لأنه في الأخير عنده استهدافات للمباعات والاستهدافات للتنفيذ لازم يحققها
12:38لكن أكيد لو هذه الجهة التمويلية موجودة
12:42حتخليه قدرته التنفيذية الضعف
12:45لأن بدل ما أنا أخبره ساعة عشرين حقودها على أربعة
12:47تبقى قدر أعمل مشروعين تلاتة في نفس الوقت ده
12:50فبالتلي خدرة التشغيل حديد
12:52المنافسة حديد
12:53تحسين الخدمة حديد
12:55يعني التمويل العقاري نفع كله
12:59تقال أن أنت كما تعلم أن هذا القطاع بيجر أكثر من 105 صناعة
13:02كلهم بشكل مباشر بيشتغلوا على القطاع العقاري
13:06فمن الأهمية بمكان أن يستمر بنفس القوة وبنفس الكفاءة وبنفس الدينماكية
13:11اللي موجود فيها على مدار السنوات السابقة
13:13فالحقيقة التمويل العقاري هو اللغز الحقيقي والمعادلة الأصيرة
13:19في كل الأسئلة المتكلمة لها
13:20بش مهندس عايزة يعني طبعا مش هينفع حضرتك تكون معايا
13:25ومسألكش يعني توقعات حضرتك للسوق العقاري خلال السنتين اللي جايين
13:33ونصائح حضرتك كمان للسادة المشاهدين
13:37شوف السوق العقاري يعني قصة نجاح تاريخية مع المصريين ومكملة
13:43لأنه الحقيقة لو أنت رجعتي ودائما اللي عايز يستقرق المستقبل
13:48يرجع للماضي يعني ما هو في الآخر يعني اقرى الماضي كويس قوي
13:52خمس سنين العشر سنين العشر سنين العشرين سنة اللي فاتوا
13:54شوف إيه اللي حصل في القطاع العقاري
13:56أنا بأكد لك إن الحد الأدنى في المشروعات
14:00إن في العشر سنوات الأخيرة
14:03تضعفت من خمس إلى ثمن أضعاف وأحيانا عشر أضعاف
14:08يعني الواحدة لمليون جنيه حدها الأدنى بقى بخمسة ستة مليون جنيه
14:12في أغلى بصدرنا بتمانية عشر مليون جنيه
14:14وهذا الاستثمار اللي أصبح يعني لما عملنا له معادلات حقيقية
14:20امتصت غيرات الديبالويشن متعد العملة بالكامل
14:23وامتصت كل الزيادات اللي تحطت فيه الوداع البنوك المرتفعة جدا
14:28الواسط تتين في المية وامتصت التضخم
14:31إذا لو إحنا حبنا نقارن كده من خمستاشر لخمسة وعشرين كدموزج
14:35هنلاقي إن القطاع العقاري نفذ بالفعل إنجاحات مالية
14:42تخلي اللي عنده العقار وقدر يكسب منه التغيرات الحقيقة اللي حصلت فيه
14:48تخليه كما لو كان عنده دلار بيستثمره
14:50كما لو كان احتوى التضخم بالكامل اللي حصل
14:54وبالتالي هو كان أحسن استثمار على مدار عشر سنين
14:57العشر سنين اللي جايين والخمسين اللي جايين
15:00الطاقات فيها هو الاستمرار
15:02ولكن سيبقى دائما هناك تحدي
15:05اللي احنا تكلمنا عنه في النقطة السابقة
15:07نقطة القدرة على الإسط
15:09هو ده التحدي الوحيد الحقيقي
15:11انت مستك هنا في مصر إن انت عندك مية وعشرين مليون بني آدم
15:15يتجوزوا وبيخلفوا محتاجين شواء حقيين
15:18احنا ما عندناش طلب جوهمي عندنا طلب حقيقي
15:21وعدد الوحدات اللي بتوبنا سنويا
15:23سواء في إطار الإسكان الاجتماعي أو الإسكان المميز
15:27أقل بكثير من الاحتياج حتى لحظة حديثي
15:30فبالتالي احنا في المعادلة العامة
15:32احنا ما زلنا عندنا احتياج
15:34بس على فكرة مش معناها
15:37إن قدرات الطلاق الموجودة
15:39أنا ممكن يكون عاية محتاجش قبل سنتين
15:41مش عارفة جيبها
15:41مش عارفة جيبها ليه عشان قصة جيب علي
15:43يعني التمويل العقاري بقى يا بشمونس
15:46أيوة
15:46أيها حال لها التمويل العقاري
15:48أنا قد أقول إيه بس عشان نوصف للناس بأمانة
15:50إن فيه فرق بين إن هناك قوة شراء حقيقية
15:54وفيه فرق بين إن القدرة على دفع القسط
15:58على استفاعات الحياتية والأولويات والأكل والشرب والأولاد وإخلافه
16:02تتخلي قدرته تقل
16:03فميش حال اللي في الدنيا بيمشي
16:05غير إنك تعمل التمويل العقاري بفايدة يعني أقل
16:08لسنوات طويلة
16:09هتوجد يعني حركة كبيرة جدا في هذا القطاع
16:12على فكرة هتعود بالنفع على الدولة
16:15ضرائب وتأمنات وتشغيل
16:16هتعود بالنفع على المصانع
16:18اللي في الشهر من خلف هذا القطاع
16:19هتعود بالنفع على التوازن في الطرح
16:21يعني هتبقى في كل الأحوال نافعة جدا
16:24بشمهندس طارق شكري
16:28رئيس غرفة تطوير العقاري
16:30باتحاد الصناعات المصرية
16:31أنا بشكر حضرتك شكرا جزيلا
16:34ودلوقتي هنروح لفاصل
16:38ونرجع لحضراتكم مرة تانية
16:39عشان نستكمل باقي فقراتنا
Comments